Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-10/00277
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer d.d. 17 december 2010
in het geding tussen [belanghebbende] te [Z], hierna belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Goedereede, hierna de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van rechtbank Dordrecht van
9 april 2010, AWB 09/536 betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 3 december 2010, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn verschenen belanghebbende en mevrouw mr. [A], namens de Inspecteur, vergezeld door ir. [B], taxateur. Voorafgaand aan de zitting heeft het Hof op 12 november 2010 en 22 november 2010 van belanghebbende nadere stukken ontvangen waarvan afschriften zijn toegezonden aan de Inspecteur. De Inspecteur heeft op de zitting bevestigd dat hij de afschriften heeft ontvangen.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Gronden
1.1. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Goedereede, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], vastgesteld op € 518.000. De waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2007 en de beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2008.
1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaar afgewezen.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
2. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof en heeft in verband daarmee een griffierecht betaald van € 111. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande woning met losstaande garage, luifel en schuur, gelegen binnen de bebouwde kom van [Z]. Het oorspronkelijke gebouw dateert uit 1935. Aanbouw en verbouw heeft plaatsgevonden in 1960 en in 1999. De inhoud bedraagt ongeveer 551m3 inclusief garage en de grondoppervlakte ongeveer 1.270m2.
3.2. Bij het vaststellen van de waarde op € 518.000 heeft de Inspecteur de onderhoudstoestand van de onroerende zaak gekwalificeerd als goed. In de achtertuin van de naastgelegen woning [a-straat 2] bevindt zich een stalruimte. De buurman hield in het tijdvak paarden dan wel pony's en schapen.
3.3. De Inspecteur heeft bij de waardebepaling van de onroerende zaak de volgende verkopen betrokken:
Woning Verkoopdatum Verkoopprijs Bouwjaar Kwaliteit Inhoud circa Oppvl.
[b-straat 1] 2 maart 2007 € 695.00 1973 Goed 597m3 1.924m2
[c-straat 1] 2 maart 2007 € 470.000 1979 Goed 327m3 1.050m2
[d-straat 1] 1 december 2006 € 744.00 1990 Goed 635m3 1.779m2
[e-straat 1] 16 augustus 2006 € 460.000 1960 Goed 444m3 742m2
[a-straat 3] 16 april 2007 € 445.000 1948 Goed 428m3 675m2
[f-straat 1] 30 juli 2007 € 450.000 1954 Goed 480m3 695 m2
4.1. Tussen partijen is in geschil of de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum juist heeft vastgesteld. Deze vraag wordt door belanghebbende ontkennend en door de Inspecteur bevestigend beantwoord.
4.2. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn standpunt dat de waarde moet worden bepaald op € 440.000, - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd:
Belanghebbende ondervindt overlast van de paarden/pony's en schapen die de buurman houdt en de landbouwactiviteiten van de zoon van de buurman. De gemeente Goedereede handhaaft het paardenbeleid, dat inhoudt dat binnen de bebouwde kom slechts twee tot drie paarden mogen worden gehouden, niet. De buurman heeft in 2009 de paardenstal zelfs mogen uitbreiden tot vijf boxen.
De oppervlakte van het perceel is door de Inspecteur niet juist vastgesteld. Deze bedraagt 1.250 m2.
De oprit is destijds verhard met slakken. Dit betreft vervuilde grond en is van invloed op de waarde. Uit gegevens van het kadaster blijkt dat op 2 september 2008 respectievelijk 10 oktober 2006 de woning aan de [a-straat 4] respectievelijk die aan de [a-straat 5] voor respectievelijk € 368.000 en € 443.500 is verkocht. Die gegevens dienen eveneens bij de vergelijking te worden betrokken. De taxateur betrekt slechts die verkoopprijzen in de vergelijking die de eerdere waardevaststelling bevestigen.
Het is procedureel onjuist dat eerst in beroep een hertaxatie van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden. Een systematische vergelijking van de verkoopprijzen aan de hand van de gegevens in het kadaster over de jaren heen en een grafiek van de ontwikkeling van de WOZ-waarden in de provincie Zuid-Holland moet mogelijk zijn.
4.3. De Inspecteur houdt de juistheid van de vastgestelde waarde van € 518.000 staande.
5.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
5.2. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, dient aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet lager is dan de bij beschikking vastgestelde waarde van € 518.000. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur hierin is geslaagd. Het Hof volgt het oordeel van de rechtbank dat met het overgelegde taxatierapport is voldaan aan de bewijslast en dat bij de taxatie in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten, inhoud, kaveloppervlakte, ligging, ouderdom en bouwkundige staat. In het taxatierapport is weliswaar het oorspronkelijke bouwjaar 1935 niet vermeld maar aangezien de woning diverse malen is verbouwd, onder meer in 1960, acht het Hof niet aannemelijk dat door deze vermelding niet op de juiste wijze rekening zou zijn gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning van belanghebbende en de vergelijkingspercelen.
5.3. De Inspecteur heeft onweersproken gesteld dat belanghebbende in het kadaster staat ingeschreven als eigenaar van het perceel grond van 1.270 m2 . Belanghebbende heeft een overeenkomst met de gemeente overgelegd waarbij hij een gedeelte van 8 centiare voor een bedrag van € 18 heeft overgedragen ten behoeve van de herinrichting van de openbare weg.
Het Hof acht niet aannemelijk geworden dat bij een perceel met een aanzienlijke oppervlak als het onderhavige van deze omstandigheid en de omstandigheid dat de oprit is verhard met slakken waarvoor - naar ter zitting onweersproken is gebleven slechts een meldingsplicht aan koper geldt bij eventuele verkoop en geen saneringsplicht - een waardedrukkend effect uitgaat. Ten aanzien van de omstandigheid dat de buurman in de achtertuin paarden/pony's en schapen houdt is een waardedrukkend effect in het heffingsjaar niet aannemelijk geworden. De uitbreiding van de stallen tot vijf boxen was toen nog niet gerealiseerd en ook is niet gebleken dat daartoe een aanvraag was ingediend. Het Hof sluit zich aan bij de overweging van de rechtbank met betrekking tot de vergelijkingsverkoop van de onroerende zaak [a-straat 3] waar bij de naastgelegen woning bedrijfsmatige activiteiten plaatsvinden hetgeen niet heeft geleid tot een vermindering van de verkoopprijs. Bij de vergelijking met deze verkoopprijs dient bovendien in aanmerking te worden genomen dat belanghebbende over een veel groter perceel grond beschikt.
5.4. De verkopen van de onroerende zaken aan de [a-straat 4] en [5] heeft de Inspecteur niet in de vergelijking betrokken omdat de eerstgenoemde een verkoop in familieverband betreft die niet in het economische verkeer heeft plaatsgevonden en in de als tweede genoemde verkoop een perceel grond van 773 m2 is begrepen waarop een recht van erfpacht rust welke omstandigheid de verkoopprijs in belangrijke mate heeft gedrukt. Deze redengeving acht het Hof juist.
5.5. De Wet WOZ biedt niet de mogelijkheid voor de waardering uit te gaan van een gemiddelde waardeontwikkeling van onroerende zaken in de provincie Zuid-Holland berekend aan de hand van prijsindexcijfers of andere algemene gegevens. De Wet WOZ schrijft een vergelijking voor van bestaande verkoopcijfers op en rond het peiljaar van onroerende zaken die op zoveel mogelijk punten overeenkomen met de te waarderen onroerende zaak. Een vergelijking van de WOZ-waarden over de peildata heen hoeft daardoor niet systematisch te verlopen. Ter zitting heeft de Inspecteur de werkwijze van de gemeente uiteengezet in de bezwaar- en beroepsfase. De waarde wordt vastgesteld aan de hand van een computermatige vergelijking met evenvermelde cijfers en in bezwaar getoetst. In beroep wordt een taxatierapport door een taxateur opgesteld. De Inspecteur heeft hiermee niet gehandeld in strijd met de bij of krachtens de Wet WOZ voorgeschreven waarderingsmethoden. Het is het Hof niet gebleken dat daarbij van de zijde van de Inspecteur onzorgvuldig is gehandeld.
5.6. Op grond van het vorenoverwogene ziet het Hof geen grond voor verlaging van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak.
6. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 17 december 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof de mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog te verstrekken of aan te vullen. De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.