Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-10/00593
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer d.d. 17 december 2010
in het geding tussen prof. mr. [belanghebbende] te [Z], hierna belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Reeuwijk, hierna de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van rechtbank 's-Gravenhage van 20 juli 2010, AWB 09/9253 betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 3 december 2010, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn verschenen belanghebbende en mevrouw [A], namens de Inspecteur, vergezeld door [B]. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd, een afschrift daarvan verstrekt aan de wederpartij en de pleitnota voorgedragen. De voorzitter heeft meegedeeld de pleitnota tot de gedingstukken te rekenen.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Gronden
1.1. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Reeuwijk, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [P], vastgesteld op € 317.000. De waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2008 en de beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2009.
1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de woning vastgesteld op € 194.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
2. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof en heeft in verband daarmee een griffierecht betaald van € 111. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande houtenrecreatiewoning gebouwd in 1966. De inhoud bedraagt ongeveer 140m3 en de grondoppervlakte ongeveer 460m2 waarvan 350m2 in de waardevaststelling is betrokken. Een gedeelte groot 70m2 is water en 40m2 is openbare weg. De woning heeft een steiger en is gelegen aan een inham die toegang geeft tot de Reewijkse plassen.
3.2. Bij het vaststellen van de waarde op € 194.000 heeft de Inspecteur na opname de onderhoudstoestand van de woning gekwalificeerd als voldoende. De onroerende zaak is per de waardepeildatum 1 januari 2003 gewaardeerd op € 148.000.
3.3. De Inspecteur heeft bij de waardebepaling van de onroerende zaak de volgende verkopen van recreatiewoningen in [P] betrokken:
Woning Verkoopdatum Verkoopprijs Bouwjaar Kwaliteit Inhoud circa Oppvl.
[a-straat 2] 7 augustus 2006 € 290.000 1950 Voldoende 97m3 276m2
[b-straat 1] 1 juni 2007 € 345.000 1950 Voldoende 100m3 445m2
[a-straat 3] 29 september 2009 € 225.000 1965 Voldoende 146m3 175m2
4.1. Tussen partijen is in geschil of de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum juist heeft vastgesteld. Deze vraag wordt door belanghebbende ontkennend en door de Inspecteur bevestigend beantwoord.
4.2. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn standpunt dat de waarde moet worden bepaald op € 148.000, dat is de vastgestelde waarde per 1 januari 2003 eventueel te verhogen met een index van 1 á 2 percent per jaar, - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd:
Het is onduidelijk waarom de Inspecteur bij de uitspraak op bezwaar de waarde in vergaande mate heeft verlaagd. De uitspraak op bezwaar is gebrekkig gemotiveerd. De rechtbank had in aanmerking dienen te nemen dat de woning [a-straat 3] ruim na de waardepeildatum is verkocht. De aard van de woning, in feite een bouwkeet, is bij de waardering onvoldoende betrokken.
4.3. De Inspecteur houdt de juistheid van de vastgestelde waarde van € 194.000 staande.
5.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
5.2. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, dient aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet lager is dan de bij beschikking vastgestelde waarde van € 194.000. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur hierin is geslaagd.
Het Hof volgt het oordeel van de rechtbank dat met het overgelegde taxatierapport is voldaan aan de bewijslast en dat bij de taxatie in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten, inhoud, kaveloppervlakte, ligging, ouderdom en bouwkundige staat.
5.3. Weliswaar is het mogelijk dat bij de vergelijkingspercelen en de onroerende zaak de oorspronkelijke in het taxatierapport genoemde bouwjaren niet exact in de jaren vijftig maar in de jaren zestig zijn gelegen, maar het Hof acht bij de vergelijking vooral van belang dat goed is gelet op de houten bouwaard van de woning. Het Hof acht niet aannemelijk dat door deze niet exacte vermelding niet op de juiste wijze rekening zou zijn gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning van belanghebbende en de vergelijkingspercelen.
5.4. De Wet WOZ biedt niet de mogelijkheid voor de waardering uit te gaan van een gemiddelde waardeontwikkeling van onroerende zaken berekend aan de hand van prijsindexcijfers of andere algemene gegevens. De Wet WOZ schrijft een vergelijking voor van bestaande verkoopcijfers op en rond het peiljaar van onroerende zaken die op zoveel mogelijk punten overeenkomen met de te waarderen onroerende zaak. Een vergelijking van de WOZ-waarden over de peildata heen hoeft daardoor niet systematisch te verlopen. Ter zitting heeft de Inspecteur de werkwijze van de gemeente uiteengezet in de bezwaar- en beroepsfase. De waarde wordt vastgesteld aan de hand van een computermatige vergelijking met evenvermelde cijfers en in bezwaar getoetst aan de hand van het met die cijfers opgemaakte taxatieverslag. In beroep wordt een taxatierapport door een taxateur opgesteld. De Inspecteur heeft hiermee niet gehandeld in strijd met de bij of krachtens de Wet WOZ voorgeschreven waarderingsmethoden. Het is het Hof niet gebleken dat daarbij van de zijde van de Inspecteur onzorgvuldig is gehandeld. De Inspecteur heeft uiteengezet dat de vergelijkingsverkoop van de woning [a-straat 3] uiteindelijk toch in de waardering is betrokken omdat de bouwaard van de woning en inhoudsmaat in sterke mate vergelijkbaar is met de woning van belanghebbende en tevens is tegemoet gekomen aan de beperkte beschikbaarheid van verkoopcijfers van geheel of gedeeltelijk uit hout bestaande recreatiewoningen in het gebied. Het Hof acht dat, onder de hier genoemde omstandigheden, juist. Voorts is in de door de Inspecteur verdedigde waarde voldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat laatstgenoemde woning een schuifpui heeft en de woning van belanghebbende niet. De omstandigheid dat in de uitspraak op bezwaar de argumenten van belanghebbende zijn weerlegd maar niet is vermeld hoe exact tot de waardevermindering is gekomen maakt de uitspraak op bezwaar met toepassing van het bepaalde in artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht niet vernietigbaar.
5.5. Op grond van het vorenoverwogene ziet het Hof geen grond voor verlaging van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak.
6. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 17 december 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof de mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog te verstrekken of aan te vullen. De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.