Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-10/00421
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer d.d. 17 december 2010
in het geding tussen:
[belanghebbende] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Goedereede (hierna: de Inspecteur),
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de mondelinge uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 18 juni 2010, AWB 08/1207, betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 3 december 2010, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn verschenen belanghebbende alsmede mevrouw mr. [A], namens de Inspecteur, bijgestaan door ir. [B], taxateur.Voorafgaand aan de zitting heeft het Hof op 29 november 2010 van belanghebbende een nader stuk ontvangen waarvan een afschrift is toegezonden aan de Inspecteur. De Inspecteur heeft op de zitting bevestigd dat hij het afschrift heeft ontvangen.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Gronden
1.1. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [P], vastgesteld op € 459.000. De waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2007 en de beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2008.
1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur de waarde van de woning verminderd tot € 435.000.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
2. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof en heeft in verband daarmee een griffierecht betaald van € 111. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
3. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Q] (hierna: de woning). De woning is een vrijstaande woning met schuur. De inhoud van de woning is ongeveer 425 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 1075 m2.
4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2007 (hierna: de waardepeildatum). De Inspecteur heeft deze waarde € 435.000 vastgesteld, terwijl belanghebbende een waarde van € 390.000 verdedigt.
4.2. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn standpunt - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd.
De waarde van de woning had niet hoger mogen worden vastgesteld dan € 390.000. Het blijft onduidelijk hoe de Inspecteur bij de uitspraak op bezwaar tot de vermindering van de waarde is gekomen. Onvoldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat tot het perceel onrendabele grond in de vorm van schurvelingen behoort. De waarde van het perceel landbouwgrond is onjuist vastgesteld. Belanghebbende heeft al sinds 1999 een verschil van mening met de gemeente over de WOZ-waarde van de woning.
4.3. De Inspecteur houdt de juistheid van de vastgestelde waarde van € 435.000 staande en daartoe verwezen naar het door ir. [B], WOZ-taxateur, gemaakte taxatierapport. Met het gegeven dat het perceel grond van 1075 m² voor een gedeelte uit schurvelingen bestaat en dientengevolge voor een gedeelte onrendabel is, is rekening gehouden bij de waardering doordat de waarde van het object is bepaald op € 435.000 terwijl uit het taxatierapport een waarde van € 500.000 valt af te leiden.
5.1. De rechtbank heeft - voor zover in hoger beroep nog van belang - inzake het geschil het volgende overwogen. Daarbij dient onder "eiseres" te worden verstaan: belanghebbende, en onder "verweerder": de Inspecteur:
"2.4. De rechtbank overweegt het volgende.
Eiseres was op 1 januari 2008 eigenaar van de woning gelegen aan de [a-straat 1] te [Q].
Het betreft een vrijstaande woning met een carport, bouwjaar 1968, met een inhoud van
425 m³. Aan de woning is - naar de rechtbank is gebleken in overeenstemming met de stellingen van eiseres, onder meer in haar brief van 8 oktober 2009 - een perceeloppervlakte toegekend van 1075 m².
De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44).
De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
Verweerder heeft, ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, een taxatierapport in geding gebracht waarin is uitgegaan van de marktgegevens van de volgende, in de directe nabijheid van de woning van eiseres gelegen, referentieobjecten:
- [b-straat 1], opp.: 797 m², inh: 360 m³, bouwjaar: 1955;
- [c-straat 1], opp.: 424 m², inh: 431 m³, bouwjaar: 1979;
- [d-straat 1] te [P], opp.: 474 m², inh: 439 m³, bouwjaar: 1978;
- [e-straat 1], opp.: 4420 m², inh: 240 m³, bouwjaar: 1930;
- [f-straat 1] te [P], opp.: 5066 m², inh: 453 m³, bouwjaar: 1970;
- [g-straat 1] te [P], opp.: 4420 m², inh: 430 m³, bouwjaar: 1986.
Het taxatierapport is onder meer voorzien van een foto van de woning van eiseres en foto's van de referentieobjecten, van een matrix en van een kadastrale kaart.
De rechtbank is van oordeel dat de in het taxatierapport opgenomen referentieobjecten, gelet onder meer op het type woning, inhoud en bouwjaar in zodanige mate vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres, dat de verkoopprijzen van de referentieobjecten als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning van eiseres.
De rechtbank overweegt daarbij dat het verweerder, volgens vaste jurisprudentie (onder meer Gerechtshof Leeuwarden, 16 januari 2004, LJN: AO2090) vrij om in beroep andere vergelijkingsobjecten te gebruiken dan de in de bezwaarfase gehanteerde objecten. Anders dan eiseres kennelijk meent, komt derhalve wel degelijk relevantie toe aan de in de beroepsfase overgelegde referentieobjecten. Nu eiseres voorts volgend op de heropeningsbeslissing van 20 november 2009 de gelegenheid heeft gehad om te reageren op het door verweerder ter zitting overgelegde gecorrigeerde taxatierapport doet het gegeven dat het bij verweerschrift overgelegde taxatierapport abusievelijk een verkeerde matrix bevatte aan vorenstaande niet af.
Gelet op de bij het gecorrigeerde taxatierapport gevoegde matrix en de taxatieopbouw heeft verweerder voorts bij de waardebepaling op juiste wijze en in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning van eiseres wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte en bijgebouwen. Voorts is rekening gehouden met het meer recente bouwjaar van het object [g-straat 1] te [P]. De, ten gevolge van de tussen de referentieobjecten en de woningen van eiseres bestaande verschillen, verkregen waarderingsverschillen zijn in het taxatierapport voldoende inzichtelijk gemaakt door de in de matrix opgenomen meer- en minderwaarden en prognosewaarden. Deze verschillen zijn daarbij niet van zodanige omvang dat de referentieobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn. Verweerder heeft daarbij, blijkens de verklaringen dienaangaande in het verweerschrift en ter zitting van 20 april 2010 voldoende oog gehad voor de ligging van de woning in het buitengebied en het gegeven dat een gedeelte van het perceel uit schurvelingen bestaat. Dit klemt te meer nu de WOZ-waarde van de woning van eiseres is vastgesteld op € 435.000,- terwijl uit het taxatierapport een waarde van € 480.000,- valt af te leiden, hetgeen impliceert dat verweerder een aanmerkelijk hoger bedrag in mindering heeft gebracht voor de gestelde onrendabele grond dan het bedrag van € 20.000,- dat eiseres, blijkens haar brief van 8 oktober 2009, voorstaat. Ook in dat opzicht acht de rechtbank de vastgestelde waarde niet te hoog.
Hetgeen eiseres in beroep naar voren heeft gebracht kan niet tot het oordeel leiden dat verweerder van een te hoge waarde is uitgegaan. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een, ten opzichte van het standpunt van verweerder, afwijkend oordeel over de aan de objecten [a-straat 1 1] en [1] toe te kennen perceeloppervlakten.
Dit te meer niet nu de door verweerder gemaakte verdeling, zoals verweerder onweersproken heeft gesteld, direct gerelateerd is aan de stellingen van eiseres dienaangaande.
Het betoog van eiseres in haar brief van 6 april 2010 dat haar woning, hoewel dit wel is toegestaan, niet geschikt is voor permanente bewoning treft reeds bij gebrek aan een onderbouwing ervan geen doel.
Nu ook anderszins geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen zijn die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder in zijn bewijslast is geslaagd en de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde WOZ-waarde van
€ 435.000,- voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
Het beroep is derhalve ongegrond."
6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6.2. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, dient aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet lager is dan de bij beschikking vastgestelde waarde van € 435.000. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur hierin is geslaagd. Het Hof volgt het oordeel van de rechtbank dat met het overgelegde taxatierapport van 26 oktober 2009 is voldaan aan de bewijslast en dat bij de taxatie in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten, inhoud, kaveloppervlakte, ligging, ouderdom en bouwkundige staat. Het Hof merkt nog op dat daarbij de aanvankelijk als vergelijkingsobjecten aangedragen woningen [g-straat 2] en [3] te [Q] buiten beschouwing zijn gelaten, nu deze niet goed vergelijkbaar zijn met de woning. Deze woningen zijn dan ook op goede gronden niet in het taxatierapport vermeld.
6.3. Het Hof heeft verder nog het volgende in aanmerking genomen. De door de Inspecteur gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn naar hun ligging, aard, bouwjaar en onderhoudstoestand vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Van een willekeurige waardevaststelling is dan ook geen sprake. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten op bepaalde punten verschillen met de woning van belanghebbende, maar naar 's Hofs oordeel kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning in onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de woningen die de Inspecteur als vergelijkingsobject heeft gehanteerd. Daarbij heeft het Hof gelet op de verschillen tussen de verkoopprijzen van die woningen en de waarde van belanghebbendes woning en tevens gelet op de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Voorts acht het Hof door de Inspecteur aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte, onderhoudstoestand en ligging, in voldoende mate is rekening gehouden.
6.4. Voorts wijst het Hof op het gegeven dat de woning geschikt is voor permanente bewoning en op grond van de lokale voorschriften ook als zodanig mag worden benut. Ook de ligging vlakbij de duinenrand draagt in aanmerkelijke mate bij aan de goede ligging van de woning.
6.5. Belanghebbende heeft de door haar bepleite waarde van € 390.000 niet aannemelijk gemaakt. In het bijzonder de verdedigde afwaardering met een bedrag van € 63.125, op basis van een waarde van het perceel landbouwgrond van 1100 m2 met een bedrag van € 57 per m2 acht het Hof niet inzichtelijk gemaakt en ook op zichzelf beschouwd niet aannemelijk. Ook met hetgeen belanghebbende overigens of anderszins heeft aangevoerd heeft zij de door haar bepleite waarde, althans een lagere waarde dan € 435.000, niet aannemelijk gemaakt.
6.6. Het Hof merkt op dat de onderhavige beschikking geen betrekking heeft op de waarde van het perceel landbouwgrond van 1100 m2. De Inspecteur heeft daartoe een afzonderlijke beschikking ingevolge de Wet WOZ genomen. De aan dat perceel toegekende waarde vormt derhalve geen onderwerp van deze procedure.
7. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep ongegrond.
8. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 17 december 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof de mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog te verstrekken of aan te vullen. De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.