Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 200.015.260/01
Zaak-rolnummer rechtbank: 68472/ HA ZA 07-2055
Arrest van de derde civiele kamer d.d 7 december 2010
inzake
[de Verkoper],
voorheen wonende te [Woonplaats 1], thans wonende te [Woonplaats 2],
appellant,
hierna te noemen: [de Verkoper],
advocaat: mr. J.A.M Reuser te Pijnacker, gemeente Pijnacker-Nootdorp
tegen
1. De vennootschap onder firma [A] MAKELAARDIJ ONROERENDE ZAKEN,
gevestigd en kantoorhoudende te Oud-Beijerland,
2. [Geïntimeerde sub 2],
wonende te [Woonplaats], gemeente [Z],
3. [Geïntimeerde sub 3],
wonende te [Woonplaats], gemeente [Z],
geïntimeerden,
hierna gezamenlijk te noemen: [de Makelaar],
advocaat: mr. M. Jongkind te Rotterdam.
De verdere loop van het geding
Overeenkomstig het tussenarrest van 11 mei 2010 heeft [de Verkoper] zich bij nadere memorie met drie producties uitgelaten over het primair door [de Makelaar] opgeworpen verweer ex artikel 6: 89 BW. Hierna heeft [de Makelaar] een antwoordmemorie genomen, waarna partijen opnieuw stukken hebben overgelegd voor arrest.
De verdere beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
[de Verkoper], agrariër van beroep, heeft met makelaar [de Makelaar] een bemiddelingsovereenkomst gesloten tot verkoop van een herenboerderij met grond, groot 1,8 ha. [de Makelaar] heeft een verkoopbrochure opgemaakt op basis van de gegevens die hij van [de Verkoper] heeft gekregen. Nadat met een gegadigde overeenstemming was bereikt heeft [de Makelaar] de koopovereenkomst opgesteld, waarna de notaris de onroerende zaak getransporteerd heeft aan de koper conform de koopovereenkomst. De koper heeft kort na de levering ontdekt dat het weiland, waarvan zij dacht ook eigenaar te zijn geworden, niet aan haar getransporteerd is. Dat weiland, groot circa 1,3 ha, bleek een ander kadastraal nummer te hebben dan het door [de Makelaar] en de notaris in voormelde stukken genoemde kadastrale nummer. De koper heeft in een procedure voor de rechtbank Den Haag van [de Verkoper] levering om niet van het weiland gevorderd, stellende dat [de Verkoper] bij haar het vertrouwen heeft gewekt dat het weiland tot de te verkopen onroerende zaak behoorde. De rechtbank heeft de vordering, na door koper geleverd bewijs, bij vonnis van 21 juni 2006 aan koper toegewezen.
In eerste aanleg heeft [de Verkoper] gesteld dat [de Makelaar] tekort is geschoten in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst, althans onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld, omdat hij aan [de Makelaar] geen opdracht heeft gegeven het weiland te verkopen en dat [de Makelaar] niet klakkeloos op zijn mededelingen over de omvang en oppervlakte van de te verkopen onroerende zaak had mogen vertrouwen. [de Verkoper] stelt schade te hebben geleden, doordat hij het weiland niet los heeft kunnen verkopen en doordat hij proceskosten heeft moeten maken in de procedure die de koper tegen hem heeft aangespannen. Bij brief van 15 augustus 2006 heeft [de Verkoper] [de Makelaar] aansprakelijk gesteld voor schade die hij heeft geleden “door uw verkeerde handelswijze bij de verkoop van het onroerend goed”.
2. Het hof zal eerst het primaire verweer van [de Makelaar], dat het meest vertrekkend is, bespreken. Dit verweer houdt in dat [de Verkoper] niet binnen bekwame tijd als bedoeld in artikel 6: 89 BW over de gestelde ondeugdelijke uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst bij [de Makelaar] heeft geklaagd.
3. Het hof gaat uit van de bij tussenvonnis van 17 oktober 2007 onder 2 vermelde vaststaande feiten, die niet zijn bestreden. Voorts staat, als niet betwist het volgende vast. Op 1 juli 2003 heeft [de Verkoper] de herenboerderij met grond aan de koper geleverd. Bij brief van 1 juli 2004 heeft de raadsman van [de Verkoper] aan [de Makelaar] een aantal vragen gesteld die tot doel hadden te onderzoeken of het standpunt van de koper dat het weiland in de koop begrepen was, juist is. Bij brief van 12 juli 2004, waarvan de ontvangst niet door [de Verkoper] is betwist, heeft [de Makelaar] de raadsman geantwoord dat het juist is dat (ook) het weiland te koop is aangeboden, dat het weiland in de vraagprijs begrepen is, overeenkomstig de afspraak met [de Verkoper], en dat [de Verkoper] bij de in-verkoopname van de onroerende zaak visueel heeft aangegeven wat verkocht diende te worden, waarbij hij het weiland ook heeft aangewezen. Voorts dat [de Makelaar] het weiland niet in de koopakte heeft vermeld, omdat hij in de veronderstelling verkeerde dat [de Verkoper] duidelijk heeft aangegeven dat het weiland onderdeel uitmaakte van het te verkopen perceel en dat (pas) na het transport van de onroerende zaak bleek dat het weiland onderdeel uitmaakte van een ander kadastraal perceel.
4. Aangezien [de Verkoper] zich kennelijk op het standpunt stelt dat het weiland niet in de koop en de daaraan verbonden vraagprijs was begrepen, had hij uit voormeld antwoord redelijkerwijze moeten en kunnen begrijpen dat [de Makelaar] van mening was volledig aan de bemiddelingsovereenkomst te hebben voldaan en dat het niet aan hem lag als er een fout mocht zijn gemaakt. Anders dan [de Verkoper] stelt ontslaat de eventuele wetenschap van [de Makelaar] dat er een probleem met de koper over het weiland was, hem niet van zijn verplichting jegens [de Makelaar] concrete bezwaren en/of protesten over de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst te uiten. [de Verkoper] heeft niet gesteld noch is gebleken dat hij naar aanleiding van de brief van 12 juli 2004 bij [de Makelaar] heeft geprotesteerd.
5. Na de brief van 12 juli 2004 is ruim twee jaar verstreken tot de aansprakelijkstelling van [de Makelaar] bij brief van Stichting Rechtsbijstand van 15 augustus 2006. Het hof dient thans te beoordelen of aan dit tijdsverloop ingevolge artikel 6: 89 BW het gevolg moet worden verbonden dat [de Verkoper] het recht heeft verloren om als grondslag van zijn vordering tot schadevergoeding zich te beroepen op ondeugdelijke uitvoering door [de Makelaar] van de bemiddelingsovereenkomst. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 29 juni 2007, NJ 2008, 606 dienen bij deze beoordeling alle betrokken belangen en alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de schuldenaar (in dit geval [de Makelaar]) nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn, meegewogen te worden.
6. Het gaat om een overeenkomst die [de Verkoper] heeft gesloten met [de Makelaar] als makelaar om te bemiddelen bij de verkoop van een onroerende zaak van [de Verkoper]. Deze bemiddeling heeft geleid tot een koopovereenkomst. Bij de uitvoering daarvan is een conflict gerezen. In verband daarmee heeft de advocaat van [de Verkoper] bij brief van
1 juli 2004 aan [de Makelaar] vragen gesteld. Na het lezen van deze brief was [de Makelaar] ervan op de hoogte dat de koper tegen [de Verkoper] een procedure aanhangig had gemaakt waarin de koper zich onder meer beriep op inlichtingen die [de Makelaar] als makelaar van de verkoper zou hebben verstrekt. Uit de vragen in die brief heeft [de Makelaar] redelijkerwijs moeten opmaken dat die inlichtingen (het weiland is in de koop begrepen) tot het conflict en vervolgens de procedure hebben geleid. De brief maakte duidelijk dat [de Verkoper] van mening was dat het weiland niet was verkocht. Hiermee lag voor [de Makelaar] kenbaar een kiem voor een eventuele aansprakelijkstelling door [de Verkoper] van [de Makelaar]. Omdat [de Verkoper] geen reden zou hebben deze stap daadwerkelijk te zetten als hij de procedure tegen de koper zou winnen, lag voor de hand (en behoorde [de Makelaar] daarom redelijkerwijs te begrijpen) dat [de Verkoper] de uitkomst van die procedure afwachtte. Naar mate dit afwachten langer zou duren, zouden de mogelijkheden van [de Makelaar] om in geval van een aansprakelijkheidstelling haar gelijk aan te tonen minder kunnen worden. Uiteindelijk is er, zoals hierboven vastgesteld, ruim twee jaar verstreken. [de Makelaar] stelt echter niet (concreet) dat en zo ja, in welke zin zij door dit, op zichzelf lange, tijdsverloop in haar bewijsmogelijkheden is benadeeld. Dit kon te meer van haar worden verwacht omdat niet zonder meer een bewijsprobleem door tijdsverloop valt in te zien. Het in het bewijs springende punt (het hof komt hierop nog terug) is of [de Verkoper] bij de verkoopopdracht nu wel of niet zodanige uitlatingen heeft gedaan dat [de Makelaar] ervan mocht uitgaan dat het weiland tot de te verkopen onroerende zaak behoorde. De gedetailleerde verklaringen die de getuigen op dit punt op 3 maart 2008 en 22 mei 2008 hebben afgelegd, wijzen er geenszins op zij door de verstreken tijd in hun herinnering waren beperkt. Ook overigens is niet gesteld of aannemelijk dat [de Makelaar] van het tijdsverloop enig nadeel heeft ondervonden. Alles overziende komt het hof dan ook tot het oordeel dat de klachttermijn als bedoeld in artikel 6: 89 BW niet is overschreden. Het primaire verweer wordt verworpen.
7. Het hof zal thans de grieven van [de Verkoper] bespreken.
8. Bij tussenvonnis van 17 oktober 2007 heeft de rechtbank [de Makelaar] toegelaten de juistheid van haar verweer te bewijzen dat [de Verkoper] zodanige uitlatingen heeft gedaan dat [de Makelaar] ervan mocht uitgaan dat het weiland tot de te verkopen onroerende zaak behoorde. Tegen deze bewijsopdracht en de motivering daarvan in het tussenvonnis onder 4.3. zijn de grieven I en II gericht. De grieven strekken ten betoge dat de rechtbank meteen had kunnen en moeten oordelen dat [de Makelaar] in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst is tekort geschoten.
9. De grieven falen. Kennelijk en terecht heeft de rechtbank het verweer van [de Makelaar] opgevat als bevrijdend verweer en [de Makelaar] toegelaten de juistheid daarvan te bewijzen nu dit werd betwist en nog niet vaststond. Hierop stuit de toelichting op de grieven af. Voor zover de toelichting vooruitloopt op de uitkomst van de bewijslevering, zal het hof deze in aanmerking nemen bij de beoordeling van de grieven die daarop betrekking hebben.
10. De grieven VIII tot en met XI komen op tegen het oordeel van de rechtbank in het eindvonnis van 13 augustus 2008 dat [de Makelaar] in de bewijslevering is geslaagd.
11. De grieven kunnen niet slagen. Ook het hof komt tot dit oordeel. De bewijsmotivering in het vonnis wordt onderschreven, met dien verstande dat, ook als juist is de verklaring van [de Verkoper] als getuige dat hij bij de bezichtiging heeft verteld dat hij niet wist hoe de begrenzing van het perceel precies liep, maar dat hij bij de aankoop door hem van de makelaar van de WLTO, de heer Rijkaard, had gehoord dat het achterste stuk erbij hoorde maar dat hij dat niet wist, dit niet afdoet aan het bewijs dat (ruimschoots) door de overige getuigenverklaringen is geleverd. Het aanbod bij memorie van grieven onder 8.2. om de heer Rijkaard als getuige te horen opdat hij de juistheid van genoemde verklaring kan bevestigen, wordt daarom gepasseerd. Het (uitvoerige) pleidooi in de toelichting op de grieven kan het hof niet tot een andere waardering van de getuigenverklaringen leiden.
12. Voor het, zich thans voordoende, geval dat [de Makelaar] in de bewijslevering slaagt, heeft de rechtbank in genoemd tussenvonnis geoordeeld dat [de Makelaar] in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst niet is tekort geschoten. Dit oordeel motiveert zij in het tussenvonnis onder 4.4. Hierover klagen de grieven III tot en met VII. Kern van de toelichting op de grieven wordt gevormd door een herhaling door [de Verkoper] van zijn standpunt dat, als hij aan [de Makelaar] zou hebben gezegd dat hij ook het weiland wilde verkopen, [de Makelaar] daarvan niet, althans niet zonder nader onderzoek had mogen uitgaan. Daartoe stelt [de Verkoper] dat [de Makelaar] beschikte over een kadastrale kaart en de kadastrale- en oppervlaktegegevens en dat zij daaruit (met haar deskundigheid, waartoe [de Verkoper] haar had ingeschakeld) had kunnen en moeten opmaken dat het weiland vanwege de vorm en oppervlakte niet tot de te verkopen onroerende zaak behoorde.
13. Ook het hof verwerpt dit standpunt. [de Makelaar] heeft mogen afgaan op de mededeling van haar opdrachtgever dat het weiland tot de te verkopen onroerende zaak behoorde. Het enkele feit dat zij over de hiervoor genoemde gegevens beschikte en dat daaruit bij nader onderzoek (mogelijk) twijfel zou zijn gerezen of inderdaad het weiland in de koop begrepen was, maakt dit niet anders. [de Makelaar] was als makelaar bij de uitvoering van de haar gegeven opdracht tot bemiddeling bij verkoop niet verplicht tot het uitvoeren van een (kadastraal) onderzoek naar de juistheid van de opgave door haar opdrachtgever van de maten, indeling en ligging van de te verkopen onroerende zaak. Bijzondere feiten of omstandigheden die in dit geval grond zouden kunnen vormen voor een afwijkend oordeel, zijn gesteld noch gebleken. De grieven falen.
14. Grief XII heeft geen zelfstandige betekenis. De slotsom is dat de bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd. [de Verkoper] zal de kosten van het hoger beroep hebben te dragen.
Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de bestreden vonnissen;
veroordeelt [de Verkoper] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [de Makelaar] begroot op € 303,= aan vast recht en € 1.341,= aan salaris advocaat;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, H.A. Groen en E.A. Coyajee- Kappers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 december 2010 in aanwezigheid van de griffier.