Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09/00667
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 8 december 2010
in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [Z], hierna:, belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 23 juli 2009, nummer AWB 09/60 WOZ, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar men geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking van 29 februari 2008 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2007 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 959.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2008 (hierna: de aanslag).
1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
1.3. Bij uitspraak op bezwaar van 8 december 2008 heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 39. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband hiermee is een griffierecht geheven van € 110. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. Belanghebbende heeft vervolgens een conclusie van repliek ingediend waarop de Inspecteur heeft gereageerd met een conclusie van dupliek.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 27 oktober 2010, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat in hoger beroep het volgende vast:
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning. De brutovloeroppervlakte van de woning is ongeveer 247 m2 en de perceelsoppervlakte bedraagt ongeveer 434 m2. De woning is voorzien van een kelder, garage en een dakkapel.
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4.2. Belanghebbende bepleit een lagere waarde dan € 959.000. De uitspraak op bezwaar is op een onzorgvuldige wijze tot stand gekomen. Hij heeft voorgesteld een onafhankelijke taxateur de WOZ-waarde van de woning te laten bepalen. De woning is van het bouwjaar 1929 zodat de staat van onderhoud in hoge mate (mede) bepalend is voor de waarde in het economische verkeer. De vergelijkingsobjecten verkeren in een betere staat van onderhoud dan de woning. De vergelijkingsobjecten hebben een betere ligging dan de woning. De stijging van de WOZ-waarde met meer dan 300% vanaf 1992 is buitensporig hoog. Hij verwijst voorts naar de in zijn opdracht opgestelde taxatierapporten van de makelaarskantoren [A] respectievelijk [B], welke taxatierapporten in kopie tot de gedingstukken behoren. Voorts geldt dat een deel van de woningen in de wijk [P] wordt bewoond door zogenoemde ex-pats. Deze woningen verkeren in een uitstekende staat van onderhoud en kennen op die grond een hoger waardeniveau dan zijn woning. Die woningen kunnen derhalve niet als vergelijkingsobjecten worden aangemerkt.
4.3. De Inspecteur heeft verwezen naar het door hem overgelegde taxatieverslag. In het taxatieverslag is de waarde van de woning bepaald op € 959.000. Naast gegevens van de woning van belanghebbende bevat dit taxatieverslag gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [b-straat 1], [a-straat 2] en [c-straat 1]. Daarnaast zijn de objecten [d-straat 1], [d-straat 2], [d-straat 3], [e-straat 1] en [e-straat 2] aangedragen als vergelijkingsobjecten. De Inspecteur acht het object [c-straat 1] minder geschikt als vergelijkingsobject.
4.4. Voor een nadere uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot vermindering van de waarde tot € 842.000 en overeenkomstige vermindering van de aanslag.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft - voor zover in hoger beroep nog van belang - het volgende overwogen. Daarbij dient voor "eiser " te worden gelezen: belanghebbende, en voor "verweerder": de Inspecteur.
"2.8. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.9 De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder heeft met hetgeen hij in de schriftelijke stukken, waaronder het verweerschrift en het taxatieverslag, en met hetgeen hij ter zitting heeft verklaard, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij het volgende in aanmerking. Verweerder is gehouden de waarde in het economische verkeer te bepalen aan de hand van verkopen rond de waardepeildatum. Bij de keuze voor de vergelijkingsobjecten probeert verweerder zo nauw mogelijk aan te sluiten bij de eigenschappen van de te waarderen woning. Als in deze categorie woningen geen relevante verkopen hebben plaatsgevonden, zal de mate van vergelijkbaarheid van de dan te gebruiken vergelijkingsobjecten afnemen. Verweerder heeft overtuigend betoogd, dat de beste vergelijkbare verkochte objecten zijn de [b-straat 1] en de [a-straat 2]. Daarnaast kunnen de objecten [d-straat 1], [d-straat 2], [e-straat 1] en [e-straat 2] ook worden meegenomen als vergelijkingsobjecten. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, doch verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, kaveloppervlakte en de bruto-vloeroppervlakte, voldoende rekening is gehouden. Het object [b-straat 1] is een twee-onder-een-kapwoning. Dit object heeft minder brutovloeroppervlakte, meer perceelsopper-vlakte dan de woning en is voorts voorzien van een garage. Het object heeft daarnaast echter geen dakkapel en geen kelder zoals de woning. Het object is op 16 augustus 2006 verkocht voor € 990.000. Naar het oordeel van de rechtbank ligt de verkoopdatum rond de waardepeildatum en kan het object daarom worden aangewend als vergelijkingsobject. Verweerder heeft met de matrix laten zien dat de prijs voor de brutovloeroppervlakte van dit object op een hoger bedrag is vastgesteld omdat dit object een betere ligging heeft en in een betere staat van onderhoud verkeert. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en het vergelijkingsobject en in het bijzonder voor wat betreft de door eiser gestelde staat van onderhoud van de woning. Nu ook de overige vergelijkingsobjecten met hun verkoopprijzen de door verweerder vastgestelde waarde van de woning voldoende ondersteunen kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
2.10 Hetgeen eiser heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Zoals hiervoor reeds is overwogen, dient verweerder aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Dat verweerder de waarde van de woning moet laten vaststellen door een onafhankelijke taxateur, zoals eiser kennelijk meent, is een eis die in de toepassing zijnde wet en regelgeving niet wordt gesteld. De rechtbank heeft daarbij, gelet op het verhandelde ter zitting en gelet op het taxatieverslag en het verweerschrift, geen reden om de kwaliteiten van de taxateur dan wel zijn onafhanke-
lijkheid in twijfel te trekken. De stelling van eiser dat de WOZ-waarde vanaf 1992 is gestegen met meer dan 300% wordt door de rechtbank niet gedeeld. Een dergelijke cijfermatige benadering doet immers afbreuk aan het hiervoor genoemde beginsel van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals bovenstaand weergegeven. Aan de verhouding tussen opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Deze beroepsgrond faalt derhalve.
2.11 Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond."
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. Nadat de rechtbank uitspraak heeft gedaan hebben partijen onderling contact gehad en gestreefd het geschil buiten de rechter tot een oplossing te brengen. Het aanwijzen van een door beide partijen gekozen makelaar om tot een gezamenlijke waardering te komen is uiteindelijk niet geslaagd. Nu partijen er niet in zijn geslaagd in onderling overleg het geschil tot een oplossing te brengen zal het Hof in hoger beroep de door beide partijen zowel bij de rechtbank als bij het Hof aangedragen feiten en omstandigheden wegen.
7.2. De gedingstukken, waaronder het proces-verbaal van de zitting van de rechtbank - de enige kenbron voor het Hof -, hebben het Hof geen aanknopingspunten gegeven voor de juistheid van de stelling van belanghebbende dat de rechtbank niet de nodige zorgvuldigheid heeft betracht door de feiten en omstandigheden die belanghebbende heeft gesteld, in het bijzonder de zijnerzijds aangedragen vergelijkingsobjecten, ten onrechte of onvoldoende gemotiveerd buiten beschouwing te laten.
7.3. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de door de Inspecteur ingeschakelde taxateurs niet onafhankelijk zijn. De bewijslast ter zake rust op belanghebbende. Met hetgeen hij daartoe heeft aangevoerd heeft hij zijn stelling niet aannemelijk gemaakt. Het Hof acht de stelling van belanghebbende door de Inspecteur op afdoende wijze weerlegd.
7.4. Het Hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden de Inspecteur geslaagd heeft geacht in het van hem te verlangen bewijs dat de bij beschikking per de waardepeildatum vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Daartoe overweegt het Hof het navolgende.
7.5. De door de Inspecteur aangedragen vergelijkingsobjecten schragen de vastgestelde waarde. Aan hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd, in het bijzonder de gegevens zoals deze in het taxatierapport van makelaarskantoor [A] en het ter zitting overgelegde taxatierapport van makelaar [B] zijn aangedragen, komt geen gewicht toe. Immers de in beide taxatierapporten vastgestelde waarden hebben betrekking op de waarde van de woning per taxatiedatum namelijk per januari 2010. Dit waarderingstijdstip is ver verwijderd van de waardepeildatum van 1 januari 2007. Belanghebbende heeft de waarde op de waardepeildatum bepaald door door de getaxeerde waarden terug te rekenen met behulp van indexeringscijfers naar die datum. Het Hof is van oordeel dat, zeker gegeven de aanzienlijke periode die belanghebbende via terugrekening heeft overbrugd, die methode van waardebepaling kwalitatief sterk ten achter staat bij de door de Inspecteur gehanteerde waardebepaling door vergelijking met transacties rond de waardepeildatum met betrekking tot vergelijkbare objecten. Het Hof zal de uitkomsten van de waardebepaling door belanghebbende dan ook niet gebruiken.
7.6. Het Hof acht de stelling van de Inspecteur aannemelijk dat met de kwaliteit van het dak dat uit 1929 stamt rekening is gehouden door afwaardering met een bedrag van € 35.000. Ook overigens is met de mindere onderhoudstoestand op afdoende wijze rekening gehouden, zo leidt het Hof af uit de matrix die is opgenomen in het verweerschrift bij de rechtbank. De waarde in euro's per m2 brutovloeroppervlakte is aanmerkelijk lager dan de - naar 's Hofs oordeel goed vergelijkbare - door de Inspecteur aangedragen vergelijkingsobjecten.
7.7. Belanghebbende heeft gesteld en het Hof hecht daaraan geloof, dat een deel van de woningen in de [P]wijk worden bewoond door zogenoemde "ex-pats" en dat de door hen bewoonde woningen een andere (deel)markt vormen dan die waartoe de woning van belanghebbende behoort. Hij heeft echter onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat de door de Inspecteur als vergelijkingsobjecten aangedragen woningen (alle) tot die specifieke (deel)markt behoren. Ook indien de woningen plaatselijk bekend [a-straat 2] en [b-straat 1] buiten beschouwing worden gelaten heeft de Inspecteur de bestreden waarde met de overige in de matrix vermelde waarden en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt. In zoverre schiet belanghebbende in zijn bewijsvoering tekort.
7.8. Hetgeen belanghebbende nog overigens of anderszins heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een andersluidend oordeel.
7.9. Op grond van het vorenoverwogene dient te worden beslist als hierna vermeld.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, Th. Groeneveld en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 8 december 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.