Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09/00817
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer van 17 november 2010
op het hoger beroep van [belanghebbende] te [Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 1 oktober 2009, nr. AWB 09/2301 WOZ, betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Gouda, heeft met dagtekening
28 februari 2008, bij beschikking op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde per de waardepeildatum van 1 januari 2007 van de onroerende zaak plaatselijk bekend [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld op € 1.054.000. De beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd met de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2008 (hierna: de aanslag).
1.2. De Inspecteur heeft het hiertegen gerichte bezwaar afgewezen.
1.3. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gekomen. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een bedrag van € 110 aan griffierecht geheven.
De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter terechtzitting van het Gerechtshof van 25 augustus 2010, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van de partijen gesteld en door de wederpartij niet dan wel onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning - een voormalige boerderij - met garage, berging, drie dakkapellen en een paardenbak. De inhoud van de woning beloopt circa 1.319 m3 en de oppervlakte van het totale perceel is circa 10.000 m2. De onroerende zaak is op 1 december 2000 verworven voor een prijs van € 1.338.000.
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 750.000 terwijl de Inspecteur de beschikte waarde juist, althans niet te hoog, acht.
4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, tot vermindering van de beschikking tot een naar een waarde van
€ 750.000 en een overeenkomstige vermindering van de aanslag alsmede tot vergoeding van de proceskosten en het betaalde griffierecht.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Overwegingen omtrent het geschil
6.1. De rechtbank heeft - voor zover in hoger beroep nog van belang - omtrent het geschil het volgende overwogen. Daarbij dient onder "eiser" te worden verstaan: belanghebbende, en onder "verweerder": de Inspecteur:
"3.6. Eiser heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat de oppervlakte van de woning 1 hectare is, maar dat dit voor het overgrote deel bestaat uit weiland, een boomgaard en omliggend water. De effectieve woonoppervlakte is echter niet meer dan ruim 300 m². Voorts heeft eiser aangevoerd dat op circa honderd meter van de woning een voetbalvereniging is gevestigd. De korte afstand tussen de woning en deze vereniging alsmede de geluids- en lichtoverlast afkomstig van die vereniging zijn waardeverminderende aspecten die bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning niet in aanmerking zijn genomen.
Ook heeft eiser gewezen op het voornemen van verweerder om de [P] tot landschapspark te ontwikkelen en dat een van de onderdelen van dat park het mogelijkerwijs doortrekken van de [a-straat] betreft. Op dit moment is dat een doodlopende weg, maar na realisatie van voornoemd voornemen zal dit tot een toename van verkeer leiden, hetgeen een waardedrukkend effect is.
Verder heeft eiser gesteld dat de door verweerder gehanteerde waardestijging over de afgelopen jaren geen gelijke tred houdt met de waardestijging zoals die blijkt uit de cijfers van het kadaster.
Tot slot heeft eiser er op gewezen dat, mede gelet op het bouwjaar van de woning, de onderhoudskosten van de woning hoog zijn, de woning deels niet is voorzien van dubbele beglazing en evenmin is aangesloten op het gasnet waardoor veel duurder gas moet worden aangeschaft.
3.7 Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 27 juli 2009 door [A], makelaar te [Q]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.072.000,-. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
3.8 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
3.9 Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met name het referentie-object aan de [b-straat 1], dat een verkoopprijs heeft van € 840.000,- en een WOZ-waarde kent van € 829.000,-, is een goed vergelijkingsobject. Het bouwjaar is vergelijkbaar met de woning en de bijgebouwen zijn ook ongeveer vergelijkbaar, met de aantekening dat de woning ook nog een paardenbak heeft. Met de verschillen tussen dit vergelijkingsobject en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is in het taxatierapport in voldoende mate rekening gehouden. In het bijzonder wijst de rechtbank er op dat bij de waardering van de woning is uitgegaan van een oppervlakte (welke de tuin, erf en ondergrond omvat) van 1.750 m² en dat dit een m²-prijs oplevert van € 262,-. Dit is aanzienlijk lager (en dus in het voordeel van eiser) dan de m²-prijs van voornoemd referentie-object, die € 601,- bedraagt.
Eiser heeft, naast hetgeen hij in zijn beroepschrift heeft vermeld, ter zitting diverse waardeverminderende aspecten genoemd waarmee verweerder naar zijn mening geen rekening heeft gehouden. Zo heeft eiser ter zitting betoogd dat hij naast een melkveebedrijf woont en dat dit bedrijf stankoverlast geeft, dat hij extra kosten heeft omdat hij zich dient te houden aan een dit bedrijf stankoverlast geeft, dat hij extra kosten heeft omdat hij zich dient te houden aan een distelverordening en dat het motorcrossterrein zorgt voor aanloop van mensen en hij daarvan overlast ondervindt. Naar het oordeel van de rechtbank geven deze aspecten geen reden om extra aftrek van de WOZ-waarde in aanmerking te nemen, nu er ten aanzien van de vergelijkingsobjecten ook waardeverminderende factoren een rol spelen, zodat genoemde omstandigheden en aspecten zijn verdisconteerd in de waarde van de woning. Daarnaast merkt de rechtbank op dat van het voornemen van verweerder om de [P] tot landschapspark te ontwikkelen kan worden gezegd dat dit nog slechts een voornemen is en dat eiser ten tijde van de peildatum hier nog geen hinder van ondervindt. Pas indien het voornemen tot uitvoer wordt gebracht kan mogelijk (in de toekomst) een waardeverminderend aspect worden aangenomen.
Met betrekking tot de stelling van eiser dat de gehanteerde waardestijging over de afgelopen jaren geen gelijke tred houdt met de waardestijging zoals die blijkt uit de cijfers van het Kadaster merkt de rechtbank op dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals bovenstaand weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Evenmin aan de indexatiecijfers van het Kadaster.
Voor wat betreft de door eiser gestelde hogere onderhoudkosten van de woning volgt de rechtbank verweerder in zijn standpunt dat hiermee, gelet op de relatief lage gehanteerde prijs per m³, voldoende rekening is gehouden bij de vaststelling van de WOZ-waarde."
6.2.1. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur met het bij de rechtbank overgelegde taxatierapport en de daarin opgenomen matrix de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt. Ter toelichting overweegt het Hof nog het volgende.
6.2.2. Het Hof acht anders dan de rechtbank de als vergelijkingsobject aangedragen onroerende zaak [b-straat 1] niet goed vergelijkbaar met de onroerende zaak, zulks gelet op de liggingsfactoren. Met hetgeen de Inspecteur overigens ter ondersteuning van de beschikte waarde van de woning heeft aangevoerd is hij geslaagd aannemelijk te maken dat deze waarde niet te hoog is vastgesteld. De waardering van de diverse onderdelen waaronder die van het weiland, de ondergrond en het erf van de woning is inzichtelijk en concludent, gelet op de ter vergelijking aangevoerde objecten en de daarvoor gerealiseerde verkoopprijzen. Met het ontbreken van dubbel glas en het ontbreken van een aansluiting op het gasnet, is bij het bepalen van de waarde naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening gehouden.
6.2.3. Het motorcrossterrein is op een zodanige afstand (500-600 meter) van de woning gelegen dat naar 's Hofs oordeel daaraan geen waardedruk, althans geen hogere dan de Inspecteur reeds in aanmerking heeft genomen, kan worden toegekend. Daarbij heeft het Hof mede in overweging genomen dat dit terrein slechts op een beperkt aantal dagdelen (woensdagmiddag en de zaterdag) voor gebruik is opengesteld.
6.2.4. Ook de aanwezigheid van een sportpark, op een afstand van 280 meter leidt niet tot een lagere waardering dan de Inspecteur verdedigt. De Inspecteur heeft naar 's Hofs oordeel bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening gehouden met de op de waardepeildatum optredende waardedruk veroorzaakt door de, nog niet onherroepelijk vaststaande, aanleg van het sportpark in de nabijheid van de woning. Die waardedruk was relatief gering, zoals ook valt af te leiden uit de aan belanghebbende toegekende vergoeding ter zake van planschade tot een bedrag van € 12.000. Voorts heeft belanghebbende geen omstandigheden gesteld waaruit naar voren komt dat de onderhoudstoestand van de woning sedert de aankoop is verslechterd. De Inspecteur heeft onweersproken aangegeven dat aan de woning sedert de aanschaf veel is hersteld zodat de woning op de waardepeildatum ten minste in een gelijkwaardige zo niet betere onderhoudstoestand verkeert.
6.2.5. De op afstand gelegen boerderij (veehouderij) welke naar belanghebbende stelt ondermeer stankoverlast veroorzaakt, bevond zich daar reeds ten tijde van de aankoop. Dat sprake is van een stankoverlast dan wel dat een vermeerdering van overlast is ontstaan is onvoldoende gesteld noch anderszins gebleken, zodat ook daarin geen reden is gelegen tot een lagere waardering dan de Inspecteur heeft gedaan.
6.2.6. Voorts acht het Hof van belang dat belanghebbende onvoldoende heeft onderbouwd waarom de beschikte waarde, welke fors lager is dan de aankoopsom per 4 december 2000 van € 1.338.000, ondanks de waardestijging van onroerende zaken in de markt, verder dient te worden verlaagd. De aangevoerde omstandigheden zoals het aanleggen van fietspaden als onderdeel van het plan tot het vormen van een landschapspark, het realiseren van het voetbalveld en de aanwezigheid op afstand van een motorcrossterrein welke slechts een deel van de week is opengesteld, kunnen de bepleite waarde niet schragen.
6.2.7. Belanghebbende heeft aangegeven dat een toename van langzaam verkeer is te verwachten, dit in directe samenhang met het omvormen van de [P] tot een landschapspark. Het Hof begrijpt uit de gedingstukken dat dit betrekking heeft op de aanleg van fietspaden en is van oordeel dat daaraan geen wezenlijke waardedruk kan worden toegekend. Ook in zoverre is de waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld.
6.2.8. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd inzake de waardestijging van de onroerende zaak ten opzichte van de vorige waardepeildatum respectievelijk de gegevens van het kadaster voor vrijstaande woningen in de provincie Zuid-Holland, stuit af op het uitgangspunt van de wetgever. Daartoe verwijst het Hof naar het oordeel van de rechtbank zoals verwoord in overweging 3.9, derde alinea, welk oordeel het Hof tot de zijne maakt.
6.2.9. Ook met hetgeen belanghebbende overigens of anderszins heeft aangevoerd heeft hij de waarde van € 750.000, dan wel een waarde welke lager is dan die in de beschikking is vermeld, niet aannemelijk gemaakt.
6.3. Gelet op het hiervoor overwogene moet worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in de zin van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door raadsheren mrs. B. van Walderveen, Th. Groeneveld en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier J.H.R. Massmann. De beslissing is op 17 november 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.