Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09/00821
Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer d.d. 24 augustus 2010
op het hoger beroep van [belanghebbende] (hierna: belanghebbende) te [Z] tegen de uitspraak van de rechtbank 's- Gravenhage van 13 oktober 2009, nr. AWB 09/1146 WOZ, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Voorschoten, heeft bij beschikking van 28 februari 2008 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2007 voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 656.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2008 bekendgemaakt.
1.2. De Inspecteur heeft de beschikking en de aanslag bij twee in een geschrift vervatte uitspraken gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is van belanghebbende een griffierecht geheven van € 110.
2.2. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 10 augustus 2010, gehouden te Den Haag. Aldaar is de Inspecteur wel doch belanghebbende niet verschenen. Belanghebbende is bij aangetekende brief, verzonden op 28 mei 2010 aan zijn adres [a-straat 1], [0000 XX] [Z], onder vermelding van plaats en tijdstip uitgenodigd op de zitting te verschijnen. Blijkens door de griffier van TNT-Post ingewonnen informatie, die in het dossier is gevoegd, is de vorenbedoelde brief op
31 mei 2010 aan het vermelde adres uitgereikt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en op zichzelf aannemelijk, in hoger beroep het volgende komen vast te staan.
3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. Het betreft een rijwoning met een inpandige garage en berging, dakkapel en aanbouw.
3.2. De Inspecteur heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 22 april 2009 door
[A], gediplomeerd WOZ-taxateur, werkzaam bij [B] te [P]. Volgens dit taxatierapport heeft de taxateur de waarde van de woning getaxeerd op € 656.000. Het taxatierapport bevat gegevens van de woning en van de vergelijkingsobjecten [a-straat 2], [a-straat 3] en [a-straat 4].
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1. In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning met € 656.000 te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Inspecteur ontkennend.
4.2. Belanghebbende stelt - samengevat - dat het taxatierapport van de Inspecteur niet kan dienen als onderbouwing van de vastgestelde waarde . Daarbij komen onder meer de volgende punten aan de orde. Het rapport is niet geloofwaardig omdat het precies uitkomt op de door de Inspecteur gehanteerde waarde. Bij de waardebepaling is een onjuiste inhoud van de woning gehanteerd en er is geen rekening gehouden met de slechte onderhoudstoestand.
4.3. De Inspecteur heeft de stellingen van belanghebbende gemotiveerd bestreden.
4.4. Voor de gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt naar het Hof begrijpt tot vaststelling van de waarde van de woning op, naar het Hof begrijpt, € 566.290.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dient de waarde van de woning te worden bepaald op de daaraan toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom zou worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde wordt betaald.
6.2. Op de Inspecteur rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Daartoe heeft de Inspecteur het in 3.2 genoemde taxatierapport overgelegd. Het taxatierapport bevat de volgende gegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten:
Adres [a-straat 2] [a-straat 3] [a-straat 4] [a-straat 1]
transactiedatum 13-10-2005 27-7-2007 2-12-2005
transactieprijs 710.000 790.000 575.000
getaxeerde waarde 730.000 770.000 590.000 656.000
bouwjaar 1986 1986 1986 1986
inhoud woning m³ 578 578 590 560
opp. kavel m² 297 316 214 253
gemiddelde m³ prijs 975,5882353 1027,370242 794,2033898 924,4821429
gemiddelde kavelprijs m² 530 530 530 530
overige panddelen 8.700 8.700 8.000 4.200
ligging vergelijkbaar vergelijkbaar vergelijkbaar
onderhoud vergelijkbaar vergelijkbaar vergelijkbaar
kwaliteit beter beter minder
uitstraling vergelijkbaar vergelijkbaar minder
6.3. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de door de Inspecteur aangehouden vergelijkingspanden niet goed vergelijkbaar zijn met de woning en dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [a-straat 2] en [3] extreem hoog zijn. Het Hof is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten qua type woning, ligging en uitstraling kunnen dienen als vergelijkingsobjecten. Uit de kubieke meterprijzen van de panden (opgenomen in het schema hierboven) blijkt dat bij de waardevaststelling rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de panden. Het Hof is verder van oordeel dat de verkooprijzen van de panden [a-straat 2] en [3] - die tot stand zijn gekomen tussen onafhankelijke
partijen - de waarde in het economische verkeer van die panden weergeven, zodat zij mede kunnen dienen ter bepaling van de waarde van de woning.
Belanghebbende heeft gesteld dat de inhoud van de woning zonder aansluitende uitbouw, 499 m³ moet zijn. De Inspecteur heeft bij de mondelinge behandeling van het hoger beroep zijn stelling toegelicht dat de inhoud van de woning 525 m³ is. De taxateur die destijds bij belanghebbende was, heeft een fout gemaakt, hetgeen naderhand bleek bij het vergelijken van diens meetgegevens met de bouwtekeningen van de woning. Ook de andere woningen in het blok hebben, zonder aan- of uitbouw, die inhoud. Het Hof hecht geloof aan het door de Inspecteur gestelde en acht daarmee aannemelijk dat de inhoud van de woning zonder aansluitende uitbouw 525 m³ bedraagt. Het vorenstaande voert het Hof tot de slotsom dat de Inspecteur met het taxatierapport en de daarin opgenomen vergelijkingspanden voorshands aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
6.4. De Inspecteur heeft de stelling van belanghebbende betwist dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudstoestand van de woning. De woning is ook inpandig opgenomen en de kosten voor achterstallig onderhoud - waaronder het vervangen van het boeiboord, glaslatten en een scheur in de muur bij de aansluiting op de aanbouw- worden door de Inspecteur begroot op € 11.000. De Inspecteur stelt voorts dat belanghebbende in zijn begroting niet noodzakelijke kosten heeft opgenomen, zoals een bedrag van € 15.000 voor keukenkasten. Tenslotte stelt de Inspecteur dat de overige, kleine gebreken die belanghebbende opsomt in zijn begroting van de kosten van achterstallig onderhoud, sluitend op een totaalbedrag van € 43.410, ook bij de vergelijkingspanden aan te treffen zijn en derhalve in de daarmee behaalde verkoopprijzen zijn verwerkt. Het Hof acht het door de Inspecteur gestelde aannemelijk. Alsdan is het Hof van oordeel dat de Inspecteur de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Een kostenpost van € 11.000 leidt immers niet tot aanpassing van de vastgestelde waarde, aangezien die vermindering van de waarde binnen de grenzen van artikel 26a Wet WOZ ligt (afwijking minder dan 3% van de vastgestelde waarde van de woning en tevens minder dan € 20.000).
6.5. Het vorenoverwogene voert het Hof tot de slotsom dat het hoger beroep faalt. Bijgevolg moet worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig een partij te veroordelen in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. Th. Groeneveld, in tegenwoordigheid van de griffier mr. D.J. Jansen. De beslissing is op 24 augustus 2010 in het openbaar uitgesproken.
De uitspraak is niet ondertekend door de griffier omdat deze daartoe niet in de gelegenheid was.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.