Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09/00591
Uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer d.d. 28 juli 2010
op het hoger beroep van mevrouw [belanghebbende] te [Z], tegen de mondelinge uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 8 juli 2009, nr. AWB 08/8000 WOZ, betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De uitspraak van de Inspecteur van 15 oktober 2008 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaaksbelastingen 2008 (hierna: de aanslag).
1.2. De Inspecteur heeft bij beschikking van 31 augustus 2008 (hierna: de beschikking)
krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde van de woning, per waardepeildatum
1 januari 2007 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2008 tot 1 januari 2009 vastgesteld op € 511.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag bekendgemaakt.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag. Bij uitspraak op bezwaar van 15 oktober 2008 heeft verweerder het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning alsmede de aanslag gehandhaafd.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 110. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. Belanghebbende heeft bij brief van 9 februari 2010 nadere stukken aan het Hof toegezonden. Nadien zijn bij faxbericht van 25 maart 2010 respectievelijk bij brief van 1 juni 2010 aanvullende nadere stukken toegezonden. De griffier heeft alle voormelde stukken naar de Inspecteur doorgezonden.
2.3. De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 6 juli 2001, gehouden te 's-Gravenhage. Aldaar is de Inspecteur verschenen. Belanghebbende is met kennisgeving van verhindering aan het Hof niet verschenen en heeft daarbij niet verzocht om aanhouding van de zaak.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil dan wel door van hen gesteld en op zichzelf aannemelijk, het volgende komen vast te staan:
Belanghebbende is gebruikster en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning betreft een vrijstaande woning (bouwjaar circa 1978) in een rustige straat met uitzicht op het [meer] met eigen grond, inpandige garage en inpandige berging/schuur. De inhoud van de woning is ongeveer 624 m³ en de grondoppervlakte van het perceel is ongeveer 318 m². Belanghebbende heeft de woning in september 1998 aangekocht voor fl. 970.000 (€ 440.167).
Overwegingen van de rechtbank
De rechtbank heeft - voor zover in hoger beroep nog van belang het volgende overwogen. Daarbij dient onder "eiseres" te worden verstaan: belanghebbende, en onder "verweerder": de Inspecteur:
"2.6. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.7. Ingevolge artikel 26a van de Wet WOZ wordt de bij beschikking vastgestelde waarde van een onroerende zaak van meer dan € 500.000 maar niet meer dan € 1.000.000 geacht juist te zijn, indien de waarde, bedoeld in hoofdstuk III van de Wet WOZ, daarvan niet meer dan 3% afwijkt of indien dat meer is, niet meer dan € 20.000 daarvan afwijkt.
2.8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning, door hem per 1 januari 2007 bepaald op € 511.000, niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en
hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van de zogenoemde vergelijkingsmethode,
waarbij een vergelijking wordt gemaakt met verkoopcijfers van vergelijkbare objecten die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Dit is een werkwijze die een goede benadering kan geven van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde. De rechtbank overweegt hierbij dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van deze procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen. Met name de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten [a-straat 2] en [3] zijn voldoende vergelijkbaar met de woning. Deze vergelijkingsobjecten zijn met name wat betreft soort object, ligging in dezelfde straat en bouwjaar zeer goed vergelijkbaar is met de woning van eiseres.
Deze objecten zijn rond de waardepeildatum verkocht. Zo is het object [a-straat 2] op 2 november 2007 verkocht voor een bedrag van € 875.000 (WOZ-waarde per 1 januari 2007 € 875.000) en het object [a-straat 3] op 11 januari 2008 voor een bedrag van
€ 1.267.000 (WOZ-waarde per 1 januari 2007 € 1.200.000). Verweerder heeft in de in het taxatierapport opgenomen matrix een inzichtelijke herleiding opgenomen van onder meer de bij de verkoop van deze objecten behaalde verkoopprijs naar de vastgestelde waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, met name wat betreft woninginhoud en perceelsgrootte, maar verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat met die verschillen in voldoende mate rekening is gehouden. Deze verschillen zijn bovendien niet zodanig dat de genoemde vergelijkingsobjecten daardoor niet goed bruikbaar zijn. Niet geoordeeld kan dan ook worden dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijs van deze vergelijkingsobjecten. De vergelijking van de woning met de gegevens van het andere in het verweerschrift en het taxatierapport bedoelde vergelijkingsobject leidt niet tot een ander oordeel.
2.9. Eiseres heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is toegekend.
Doel en strekking van de Wet WOZ brengen evenwel mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, welke waarde op de meest adequate wijze kan worden vastgesteld aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van met de onroerende zaak vergelijkbare objecten. Voor een andere methode van waarderen is slechts ruimte wanneer dergelijke verkoopcijfers niet voorhanden zijn. Omdat de woningen [a-straat 2] en [3] goed te vergelijken zijn, is de waarde van de woning met name vastgesteld aan de hand van vergelijking met die woningen. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dit kader geen zelfstandige betekenis toe. Deze beroepsgrond faalt derhalve.
2.10. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de op € 511.000 vastgestelde waarde van de woning per 1 januari 2007 alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
2.11. In hetgeen overigens door eiseres is aangevoerd heeft de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten gevonden voor een andersluidend oordeel."
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
5.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. In de opvatting van eiseres is de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2007 op een te hoog bedrag vastgesteld.
5.2. Voor een uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
6.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, tot vermindering van de beschikking tot een naar een waarde van
€ 471.240 en een overeenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van de griffierechten en de proceskosten.
6.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Overwegingen omtrent het geschil
Formele grieven
7.1. Belanghebbende heeft in haar brief van 1 juni 2001 nog verzocht om "in de gelegenheid te worden gesteld om schriftelijk te reageren op hetgeen naar voren is gebracht door de tegenpartij, indien daartoe naar het gerechtshof aanleiding bestaat". Het Hof heeft na bestudering van de gedingstukken geen termen aanwezig geoordeeld om belanghebbende daartoe in de gelegenheid te stellen, nu naar 's Hofs oordeel, al hetgeen dienstig kan zijn voor een juiste oordeelsvorming door beide partijen als stellingen, grieven of weren is aangevoerd.
7.2. De Inspecteur heeft tijdens de mondelinge behandeling een ondertekend exemplaar van het verweerschrift in hoger beroep overgelegd. Daarmee is het verzuim bestaande uit het indienen van een verweerschrift zonder deze te ondertekenen - belanghebbende heeft hier op gewezen - rechtsgeldig geheeld.
7.3. Voorts heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen welke is vastgesteld door de gemeente Alkemade zonder wettelijk verplichte cessiebetekening is overgedragen aan de gemeente Kaag en Braasem. De Inspecteur heeft er met juistheid op gewezen dat de heffingsbevoegdheid op grond van de Wet algemene regels herindeling (Wet Arhi) als onderdeel van de overgang van alle rechten en verplichtingen bij de herindeling is overgegaan op de nieuwe gemeente (vergelijk artikel 44, tweede lid, Wet Arhi).
Waarde van de woning
7.4.1. De Inspecteur, op wie de bewijslast rust om aannemelijk te maken dat de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, heeft ter ondersteuning van zijn standpunt een taxatierapport in het geding gebracht. Naar aanleiding van het beroep heeft hij een hertaxatie laten verrichten en het daarop betrekking hebbende taxatierapport, opgemaakt op 9 februari 2009 door [A], gediplomeerd WOZ-taxateur, werkzaam bij [B], gevestigd aan de [b-straat 1] te [P], overgelegd. In dit taxatierapport is de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 511.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
7.4.2. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur in beginsel de vastgestelde waarde met behulp van het taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt. De als vergelijkingsobjecten vermelde onroerende zaken [a-straat 2] en [3] kennen dezelfde liggingsfactoren, bouwtype en bouwjaar en een directe ligging aan het [meer], en zijn daarom zeer goed vergelijkbaar met de woning. Met een verschil in inhoud, perceelsgrootte, staat van onderhoud is in voldoende mate rekening gehouden. Daarbij heeft Het hof nadrukkelijk rekening gehouden met hetgeen de Inspecteur heeft gesteld, zulks ten voordele van belanghebbende, dat de woning een gedateerde inrichting kent en qua indeling als "hokkerig" kan worden gekenschetst. Bij het vaststellen van de waarde van de woning is daarom een aanmerkelijk verschil in waarde ten opzichte van beide hiervoor vermelde onroerende zaken in acht genomen teneinde met het hiervoor vermelde daaraan in voldoende mate rekening mee te houden.
7.4.3. Belanghebbende heeft de onafhankelijkheid en de integriteit van de taxateur in twijfel getrokken. Het Hof deelt die twijfel van belanghebbende niet en verwijst daartoe naar het vermelde op bladzijde 2 van het taxatierapport en de aldaar opgenomen verklaring van de heer [C], beëdigd makelaar/WOZ taxateur RMT, waaraan het Hof geloof hecht.
7.4.4. Met hetgeen belanghebbende daar tegenover heeft aangevoerd heeft zij een lagere waarde niet aannemelijk gemaakt. In het bijzonder de afwezigheid van een aanlegsteiger, waartoe belanghebbende op basis van het bestemmingsplan de mogelijkheid heeft en de aanwezigheid van asbesthoudend zeil in een deel van de woning, zeker nu van een acute noodzaak tot verwijdering en het maken van kosten in dat verband geen sprake is.
7.4.5. Belanghebbende heeft zich tevens op het standpunt gesteld dat zij in haar procesvoering wordt bemoeilijkt doordat de Inspecteur andere onroerende zaken ter ondersteuning van het eigen standpunt heeft aangevoerd. Het Hof kan belanghebbende daarin niet volgen en wijst naar hetgeen de rechtbank in overweging 2.8 dienaangaande met juistheid heeft overwogen.
Daarbij is het Hof niet gebleken dat de Inspecteur - zoals belanghebbende dat omschrijft "buiten de rechtsstrijd is getreden" of dat belanghebbende anderszins is benadeeld in haar processuele belangen dan wel dat de Inspecteur procesrechtelijke beginselen heeft geschonden. Ook in zoverre faalt het hoger beroep.
7.5.1. Belanghebbende heeft nog gesteld dat achtereenvolgens de overlast van de A-4, de geluidshinder van Schiphol, de geluidshinder van de HSL en de economische recessie respectievelijk de kredietcrisis even zovele waardedrukkende factoren zijn welke de Inspecteur niet, dan wel onvoldoende, in de waardevaststelling heeft meegewogen.
Ten aanzien van al deze punten geldt dat de als vergelijkingsobjecten aangevoerde onroerende zaken, welke het Hof in beginsel daartoe geschikt heeft bevonden, dezelfde liggingfactoren bezitten en derhalve in dezelfde mate de gevolgen ondervinden van achtereenvolgens de aanwezigheid van de snelweg A-4, het overkomende vliegverkeer van respectievelijk naar Schiphol en de geluidsoverlast voortvloeiend uit het treinverkeer op de zogenoemde HSL.
Hetzelfde geldt op overeenkomstige wijze voor de door belanghebbende gestelde en ervaren stankoverlast.
7.5.2. Belanghebbende heeft in haar schrijven van 1 juni 2010 aangeboden haar standpunt met alle middelen rechtens, voor zover daartoe gehouden, te bewijzen, in het bijzonder door middel van getuigen. Het Hof gaat aan dit bewijsaanbod voorbij nu de Inspecteur deze factoren niet ontkent en voorts met juistheid erop heeft gewezen dat dit in gelijke mate geldt voor de vergelijkingsobjecten [a-straat 2] en [3].
7.5.3. Ook ten aanzien van de negatieve gevolgen die de economische recessie respectievelijk de kredietcrisis betreft geldt dat in ten minste gelijke mate voor de vergelijkingsobjecten. Daarbij voorbijgaand aan de vraag of op of rond de waardepeildatum deze problematiek al manifest was.
7.6. Het Hof merkt nog op dat de waarde van de woning per de vorige peildatum 1 januari 2003, te dezen geen belang toekomt. Datzelfde heeft te gelden voor de waardering naar de opvolgende waardepeildatum 1 januari 2008. Belanghebbende heeft nog bescheiden in het geding gebracht waaruit blijkt dat de Inspecteur de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2008 aanvankelijk bij beschikking ingevolge artikel 22 van Pro de Wet WOZ op een bedrag van
€ 777.000 heeft vastgesteld. Op het daartegen gerichte bezwaar van belanghebbende heeft de Inspecteur in zijn uitspraak de waarde verminderd tot € 525.000. Anders dan belanghebbende kennelijk beoogt te stellen heeft dit geen gevolgen voor de in geschil zijnde waarde, nu de wetgever uitdrukkelijk heeft gekozen om de waarde per waarderingsronde opnieuw vast te stellen, dit op basis van op of rond de waardepeildatum gerealiseerde transactieprijzen van vergelijkbare woningen.
7.7. Al hetgeen belanghebbende overigens of anderszins heeft aangevoerd leidt niet tot een andersluidend oordeel. Bijgevolg moet worden beslist als hierna vermeld.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig een der partijen te veroordelen in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 28 juli 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.