Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 105.007.766/01
Rolnummer (oud) : 08/356
Rolnummer rechtbank : 705125 CV EXPL 07-8254
arrest van de negende civiele kamer d.d. 3 augustus 2010
inzake
[appellante],
statutair gevestigd te 's-Gravenhage en kantoorhoudend te Zoetermeer,
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. E. Grabandt te 's-Gravenhage,
tegen
Beleggingsmaatschappij Stadscentrum Zoetermeer B.V.,
statutair gevestigd te Zoetermeer en kantoorhoudend te Amstelveen,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Stadscentrum Zoetermeer,
advocaat: mr. W. Raas te Amsterdam.
Het geding (vervolg)
Ingevolge het tussenarrest van 23 februari 2010 heeft op 29 juni 2010 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Daarbij hebben partijen ieder een akte genomen en zijn voorts foto's en plattegronden van de situatie ter plaatse voor/na de renovatie overgelegd. Van de comparitie is proces-verbaal opgemaakt. Tot slot hebben partijen - op basis van de comparitiedossiers - (opnieuw) arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep (vervolg)
1. Tussen partijen staat niet (meer) ter discussie dat het winkelcentrum, waarin de door [appellante] gehuurde bedrijfsruimte was gelegen, was verouderd en erg rommelig was en evenmin dat het winkelcentrum dringend een flinke opknapbeurt nodig had, in ieder geval ook voor het gedeelte op -1 niveau waar zich de verslandruimte bevond.
2. Evenmin staat ter discussie dat in het - op -1 niveau gelegen - versland, waarvan [appellante] één van de zeven units had gehuurd, in een paar jaar tijd inmiddels drie keer een in het achterste gedeelte gesitueerde kaaswinkel ten onder was gegaan.
3. Naar het oordeel van het hof heeft Stadscentrum Zoetermeer onvoldoende aangevoerd om te oordelen dat sprake was van een renovatie die - als zodanig - niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst met [appellante] mogelijk was. Voor zover het naar voren plaatsen van de pui van (ook) de verslandruimte moet leiden tot enige aanpassing van de huurovereenkomst tussen partijen, doet dit aan het voorgaande niet af. Bij een en ander is voorts in aanmerking genomen dat het hof uit het feit dat Stadscentrum Zoetermeer heeft gesteld dat zij [appellante] en andere huurders van units in het versland diverse alternatieve ruimtes binnen het winkelcentrum heeft aangeboden en dat twee van die andere huurders aldus daadwerkelijk hun onderneming elders in het winkelcentrum hebben voortgezet - afleidt dat verkoop van (verse) levensmiddelen en, mede gelet op de van de onderneming getoonde foto's, de (uitstraling van de) onderneming van [appellante] als zodanig wel binnen die nieuwe opzet paste. Het (beter) kunnen verhuren van (ook het achterste gedeelte van) de verslandruimte valt niet te rekenen tot het persoonlijk duurzaam in gebruik nemen door de verhuurder als bedoeld in art. 7:296, eerste lid sub b, BW, ook niet indien zou komen vast te staan dat de andere huurders van het winkelcentrum als geheel daar baat bij zouden hebben. Derhalve is de vordering van Stadscentrum Zoetermeer niet toewijsbaar op basis van het dringend nodig hebben van het gehuurde voor persoonlijk duurzaam eigen gebruik in de zin van art. 7:296, eerste lid sub b, BW.
4. Dan komt vervolgens aan de orde of een redelijke belangenafweging meebrengt dat van [appellante] mag worden verlangd dat zij het gehuurde ontruimt (art. 7:296, derde lid, BW).
5.1. Het bepaalde in art. 7:296 lid 2 BW Pro is bij voormelde belangenafweging als zodanig niet van toepassing. Dat neemt niet weg dat een min of meer recente eigendomsovergang in het kader van de belangenafweging een rol kan spelen.
5.2. Volgens [appellante] bracht de fusie van 4 september 2007 - een juridische fusie tussen de moeder- en haar 100% dochtermaatschappij, waarbij de laatste (de verhuurster) de verdwijnende vennootschap was; zie het tussenarrest sub 2.6.) - rechtsopvolging aan de kant van de verhuurder mee. Volgens Stadscentrum Zoetermeer behelsde de fusie feitelijk niet meer dan een administratieve/organisatorische vereenvoudiging/stroomlijning die materieel geen wijziging bracht in het beleid ten aanzien van het gehuurde en/of de relatie met [appellante] als huurder.
5.3. Bij memorie van grieven sub 15. heeft [appellante] onder meer aangevoerd dat er per 9 november 2006 nieuwe aandeelhouders en een nieuw bestuur (bestaande uit die aandeelhouders) zijn gekomen.
Bij memorie van antwoord sub 27. heeft Stadscentrum Zoetermeer dit weersproken en gesteld dat de aandeelhouders van de bij de juridische fusie als verkrijgende vennootschap optredende moedermaatschappij als zodanig fungeerden sinds de eerste ingebruikname van het winkelcentrum.
5.4. Aangezien dit voor de beslissing van belang kan zijn zal Stadscentrum Zoetermeer bij akte haar voormelde standpunt mogen onderbouwen met justificatoire bescheiden. [appellante] zal daarop bij antwoordakte mogen reageren.
nu voor alsdan
6.1. Voor het geval zal worden geoordeeld dat de hierboven sub 4. bedoelde belangenafweging ten nadele van [appellante] uitvalt en indien alsdan tevens zal worden geoordeeld dat [appellante] het gehuurde reeds (ver) vooruitlopend op het onherroepelijk worden van de beslissing tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen (art. 7:295, tweede lid, BW) had moeten ontruimen, en a fortiori wanneer die ontruiming zou moeten plaatsvinden zo'n 4 ½ maand vóór de datum waartegen is opgezegd, dan wordt nu reeds nu voor alsdan als volgt overwogen.
6.2. Naar het oordeel van het hof brengt een afweging van de belangen over en weer mee dat [appellante] - in het kader van een bij wijze van voorlopige voorziening bevolen ontruiming - op eenvoudige wijze diende te kunnen beschikken over liquide middelen om aldus adequaat elders passende ruimte te kunnen zoeken, inrichten en betrekken en om adequate maatregelen te nemen om het (gedeeltelijk) verloren gaan van goodwill als gevolg van een en ander binnen redelijke grenzen zoveel mogelijk te voorkomen.
6.3. Hierbij acht het hof van belang dat een min of meer hals over kop moeten sluiten en ontruimen van de bedrijfsruimte zoals in dit geval, betekent dat er veel minder kans is dat in één keer kan worden verhuisd en dus dubbele verhuiskosten, en ook opslagkosten, te verwachten zijn. Ook zal een grotere kans bestaan dat goodwill verloren gaat doordat het bedrijf niet aansluitend elders wordt voortgezet en evident is dat dit ook belemmerend kan werken bij het aantrekken van bankfinanciering.
6.4. Het voorgaande klemt eens te meer nu de in het winkelcentrum volgens Stadscentrum Zoetermeer aan [appellante] aangeboden alternatieve ruimtes onvoldoende ruimte boden. [appellante] heeft - onder meer naar aanleiding van daarop gerichte vragen in het tussenarrest - onweersproken aangevoerd dat zij - naast de door haar gehuurde ruimte voor de winkel (50 m2) en het magazijn (50 m2) - tevens gebruik maakte van gemeenschappelijke publieksruimte en toiletten etc. in de verslandruimte, door haar geschat op alles bij elkaar 150 m2.
De alternatieve units die Stadscentrum Zoetermeer volgens eigen zeggen bij [appellante] ter sprake heeft gebracht behelzen volgens eerstgenoemde resp. 93, 99, 88, en 76 m2.
Zonder toelichting, welke ontbreekt, kan niet gezegd worden dat die units voor [appellante] een redelijk alternatief vormden en dus evenmin dat [appellante] die in redelijkheid niet had mogen weigeren. En tevens dat er mee moet worden rekening gehouden dat [appellante] op een verder van het gehuurde gelegen andere plaats haar bedrijf moest proberen voor te zetten, met alle gevolgen van dien.
6.5. Naar het oordeel van het hof was de bescherming van de hierboven sub 6.2. t/m 6.4. bedoelde belangen van [appellante] met (als voorwaarde verbonden aan de bij wijze van voorlopige voorziening bevolen ontruiming) alleen een bankgarantie voor de door Stadscentrum Zoetermeer toegezegde vergoeding van de schade die [appellante] lijdt als gevolg van die eerdere ontruiming bepaald onvoldoende gewaarborgd. Dit wordt ondersteund door hetgeen in hoger beroep is gebleken. [appellante] heeft, onderbouwd met een berekening van haar accountant, voormelde schade begroot op € 104.145,=; Stadscentrum Zoetermeer ging daarmee niet akkoord; waarom Stadscentrum Zoetermeer op slechts € 32.735,= uitkwam heeft zij in deze procedure niet aangegeven; en zelfs het in de procedure door Stadscentrum Zoetermeer ter zake erkende bedrag van € 32.886,= - door haar in de inleidende dagvaarding becijferd op een bedrag gelijk aan 12 maanden huur - heeft zij onweersproken niet dan na aanzegging van een kort geding willen voldoen.
6.6. Met het oog op (nog steeds: nu voor alsdan, zie hierboven sub 6.1.) de vaststelling van de hierboven sub 6.5. bedoelde voorwaarde in de vorm van een door Stadscentrum Zoetermeer aan [appellante] - ter zake van schadevergoeding wegens vervroegde ontruiming enerzijds en tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten anderzijds - te betalen voorschot, zal Stadscentrum Zoetermeer om proceseconomische redenen reeds thans in de gelegenheid worden gesteld om haar reactie op de hiervoor sub 6.4. bedoelde schadeberekening van [appellante] - ter onderbouwing van het door haar becijferde bedrag van € 32.735,= - inzichtelijk te maken. [appellante] zal daarop bij antwoordakte mogen reageren.
7. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
Beslissing
Het hof:
- verwijst de zaak naar de rol van 14 september 2010 voor het nemen van een akte door Stadscentrum Zoetermeer als hiervoor sub 5.4. en 6.5. bedoeld;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.H. van Coeverden, S.W. Kuip en H.E.M. Vrolijk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 augustus 2010 in aanwezigheid van de griffier.