Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09/00544
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer van 27 juli 2010
in het geding tussen:
[belanghebbende], wonende te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Delfland, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de mondelinge uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 23 juni 2009, nummer AWB 08/5792 WOZ, betreffende de op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) genomen beschikking, waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [P], per de waardepeildatum 1 januari 2007 en geldend voor kalenderjaar 2008 is vastgesteld op € 197.000, en de in hetzelfde geschrift vervatte aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2008.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 13 juli 2010 te Den Haag. Aldaar zijn verschenen [A], gemachtigde van belanghebbende, alsmede [B] namens de Inspecteur, tot bijstand vergezeld van [C], taxateur.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Gronden
1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak [a-straat 1] te [P] (hierna: de woning). De woning betreft een benedenwoning op de hoek gelegen met aangebouwde berging en tuin. De inhoud van de woning is ongeveer 195 m³ en de perceeloppervlakte ongeveer 60 m².
2. In geschil is of de Inspecteur de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2007 met € 197.000 te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Inspecteur ontkennend.
3. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de woning op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd van taxateur [D], die de woning op 13 oktober 2008 uitpandig heeft opgenomen. Die taxateur heeft de waarde van de woning per de waardepeildatum bepaald op € 197.000. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met drie in de buurt gelegen onroerende zaken waarvan de marktgegevens bekend zijn. In het taxatierapport is van elk vergelijkingsobject een foto opgenomen, waarbij het bouwjaar, de oppervlakte van de kavel, de inhoud van het object, bijgebouwen en de verkoopprijs en -datum zijn vermeld.
5. Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur, tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende, met het door hem overgelegde taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort voor dan wel kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat betreft type, oppervlakte en inhoud, bouwjaar, ligging en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten is bij de bepaling van de waarde voldoende rekening gehouden.
Belanghebbende heeft, tegenover de betwisting daarvan door de Inspecteur, niet aannemelijk gemaakt dat het object [b-straat 1] wat betreft inhoud groter is dan de woning.
Het door belanghebbende overgelegde "waardebericht" van [makelaar] maakt het oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld niet anders. Dit bericht geeft immers niet de onder 3 bedoelde waarde aan, maar, zoals in het bericht zelf is aangegeven, een indicatie van de vraagprijs en de opbrengstverwachting bij verkoop.
De stelling van belanghebbende dat het object in 2005 en 2006 voor een prijs van € 195.000 te koop heeft gestaan en niet verkocht is, leidt, wat daarvan ook zij, evenmin tot een ander oordeel.
Datzelfde geldt voor de stelling van belanghebbende dat rekening moet worden gehouden met geluids- en parkeeroverlast van de nabij gelegen kerk. De Inspecteur heeft onweersproken gesteld dat het vergelijkingsobject [b-straat 1] in vergelijkbare mate hinder ondervindt van de kerk. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in dit opzicht in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijs van dit vergelijkingsobject.
6. Met betrekking tot de onroerende zaak aan de [b-straat 1], waarvan de WOZ-waarde is vastgesteld op € 139.000, maakt belanghebbende op grond van het gelijkheidsbeginsel aanspraak op dezelfde waardering voor haar woning. Dit beroep slaagt evenmin. De Inspecteur heeft immers onweersproken gesteld dat de waarde van de onroerende zaak aan de [b-straat 1] abusievelijk te laag is vastgesteld en dat dit uitsluitend bij het object [b-straat 1] het geval is geweest. Aangenomen moet derhalve worden dat de ongelijke behandeling niet berust op door de Gemeente gevoerd begunstigend beleid of voorvloeit uit een oogmerk van individuele begunstiging, noch dat voldaan is aan de zogenoemde meerderheidsregel.
7. Het betoog van belanghebbende dat de "Fierensdrempel" van artikel 26a van de Wet WOZ in strijd is met het gelijkheidsbeginsel en met artikel 1 van Pro het Eerste protocol bij het EVRM laat het Hof onbesproken, nu eerstgenoemde regeling in belanghebbendes geval niet is toegepast.
8. Op grond van het hiervoor overwogene is het hoger beroep ongegrond.
9. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 27 juli 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof de mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog te verstrekken of aan te vullen. De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.