Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09/00717
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 20 april 2010
op het hoger beroep van [belanghebbende] te [Z], tegen de mondelinge uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 3 september 2009, nummer AWB 08/8891 WOZ, betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) heeft de heffingsambtenaar van de gemeente Leiden (hierna: de Inspecteur) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2007 en voor het tijdvak van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 vastgesteld op € 271.529. In het desbetreffende geschrift is ook de aan belanghebbende voor het jaar 2008 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Leiden bekendgemaakt.
1.2. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaren tegen de beschikking en de aanslag gedeeltelijk toegewezen en heeft hij de waarde van de woning vastgesteld op € 237.000, alsmede de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 110. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 9 maart 2010, gehouden te 's-Gravenhage. Aldaar is de Inspecteur wel, doch belanghebbende niet verschenen. Belanghebbende, die door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 1 februari 2010, onder vermelding van plaats en tijdstip is uitgenodigd om op de zitting te verschijnen, heeft schriftelijk bericht niet ter zitting aanwezig te zullen zijn en heeft daarbij niet om uitstel van de zitting verzocht. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Verordening
3. De raad van de gemeente Leiden heeft in zijn openbare vergadering van 20 december 2007 vastgesteld de Verordening onroerende-zaakbelastingen 2008. Blijkens de inhoud van de gedingstukken is de Verordening op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en op zichzelf aannemelijk, het volgende komen vast te staan:
4.1. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning betreft een op de begane grond gelegen appartement (bouwjaar 1979) met een tuin, een vrijstaande berging en een parkeerplaats, en grenst aan de achterzijde aan de [rivier]. De woning is een tussenwoning. De bruto vloeroppervlakte van de woning is ongeveer 91 m² en de oppervlakte van de tuin bedraagt circa 39 m².
4.2. Het appartement plaatselijk bekend als [a-straat 2] te [Z] is op 6 oktober 2006 verkocht voor € 190.000. Het appartement is een tussenwoning gelegen op de eerste verdieping in hetzelfde complex als de woning en heeft een identiek vloerplan als de woning. Het appartement is niet gelegen aan de [rivier], maar aan een binnentuin. Het appartement plaatselijk bekend als [a-straat 3] te [Z] is op 20 juni 2007 verkocht voor € 316.000. Dit appartement betreft een hoekwoning met tuin en is gelegen op de begane grond en aan de [rivier]. De brutovloeroppervlakte van dat appartement is ongeveer 112 m² en de oppervlakte van de tuin bedraagt circa 70 m². Het appartement plaatselijk bekend als [b-straat 1] te [Z] is op 12 februari 2007 verkocht voor € 320.000. Dit appartement betreft een hoekwoning die is gelegen op de begane grond en aan de [rivier]. De brutovloeroppervlakte van dat appartement is ongeveer 112 m² en de oppervlakte van de tuin bedraagt circa 34 m². De hiervoor vermelde appartementen zijn gelegen in de nagenoeg identieke appartementencomplexen [a-straat] en [b-straat] (hierna: de complexen).
4.3. De waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2005 is bij uitspraak op bezwaar van 28 september 2007 vastgesteld op € 199.725. In deze uitspraak op bezwaar zijn ter toetsing van de waardevaststelling onder meer de objecten [a-straat 5 en 2] als vergelijkbare objecten vermeld.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
5.1. Tussen partijen is in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2007 op een lager bedrag dan € 237.000 dient te worden vastgesteld, welke vraag belanghebbende bevestigend en de Inspecteur ontkennend beantwoordt.
5.2. Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning tussen de € 190.000 en € 200.000 bedraagt.
5.3. De Inspecteur stelt dat de waarde van de woning terecht is vastgesteld op € 237.000.
5.4. Voor de gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
6.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak van de Inspecteur en wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op een bedrag tussen € 190.000 en € 200.000.
6.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Overwegingen omtrent het geschil in hoger beroep
7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen wor-den overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
7.2. De rechtbank heeft in haar uitspraak onder meer het volgende overwogen:
"3.7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning, door hem per 1 januari 2007 nader bepaald op € 237.000, niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens in geding heeft gebracht, hierin geslaagd.
De door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten liggen in dezelfde buurt en zijn in dezelfde tijd gebouwd. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning van eiser, met name wat betreft ligging, al dan niet op een hoek en al dan niet aan het water, boven- of benedenwoning, en bruto vloeroppervlakte, maar verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat met die verschillen in voldoende mate rekening is gehouden. Niet onaannemelijk is het standpunt van verweerder dat [a-straat 2] het minst vergelijkbaar is met de woning. Van belang is daarbij dat genoemd vergelijkingsobject geen benedenwoning is, geen tuin heeft en niet aan het water is gelegen. Met deze verschillen heeft verweerder in de matrix, behorende bij het verweerschrift, rekening gehouden door aan [a-straat 2] een score van 2 punten te geven qua ligging van het object, terwijl bij eisers woning en de andere referentieobjecten van 4 punten wordt uitgegaan. Aan de veronderstelling van eiser dat ligging aan het water geen waardeverhogend effect heeft, gaat de rechtbank voorbij omdat- wat er van die stelling ook zij - deze onderbouwd wordt met een tweetal verkooptransacties uit het verleden, die te ver van de waardepeildatum liggen om in beschouwing te worden genomen. Ook de stelling van eiser dat hoekappartementen 60 % meer opbrengen dan woningen als de zijne, is niet door hem met feiten gestaafd, en evenmin aannemelijk.
Het is de rechtbank opgevallen dat, wil de onderste tabel van de matrix begrijpelijk zijn, de daar vermelde bedragen van € 1.896 en € 200 (die de opbouw van de uiteindelijke m2 prijs bedoelen zichtbaar te maken) gelezen zouden moeten worden als: € 2.296 en € 200. Verweerder heeft bevestigd dat laatstbedoelde bedragen daar inderdaad hadden moeten staan, maar dat de uitkomst dezelfde is, wat ook zo is. Opvallend is verder dat de opmerking in het verweerschrift dat de staat van onderhoud van het object [b-straat 1] "achterstallig" is, niet terug te vinden is in de vlokcodering die aan dat object in de middelste tabel is toegekend. Verweerder heeft daarop gereageerd met de constatering dat de opmerking in het verweerschrift juist is, maar dat in de matrix een fout is gelopen door een vlokcodering 4/2/3 (ligging/kwaliteit/onderhoud) te vermelden, in plaats van 4/3/2. Het standpunt van verweerder dat zulks niet tot een andere uitkomst leidt, komt de rechtbank - gegeven ook de bij de matrix gevoegde schriftelijke uitleg - aannemelijk voor.
3.8. Gelet op dit alles is de rechtbank van oordeel dat de op € 237.000 vastgestelde waarde van de woning per 1 januari 2007 alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
3.9. In hetgeen overigens door eiser is aangevoerd heeft de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten gevonden voor een andersluidend oordeel."
7.3.1. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen is het Hof van oordeel dat de Inspecteur met de gegevens van de door hem in het geding gebrachte vergelijkingsobjecten niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 2007 € 237.000 bedroeg.
7.3.2. Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof met de door hem overgelegde, van het Kadaster afkomstige verkoopcijfers van hoekappartementen en tussenappartementen gelegen in de complexen aannemelijk gemaakt dat de voor de hoekappartementen gerealiseerde verkoopcijfers niet 1:1 kunnen worden toegepast bij de waardering van de tussenappartementen. Gelet daarop is het Hof van oordeel dat de in het geding gebrachte hoekappartementen minder geschikt zijn om te dienen als vergelijkingsobject dan de in het geding gebrachte tussenappartementen.
7.3.3. De Inspecteur heeft met hetgeen hij aan gegevens heeft overgelegd en ter zitting heeft toegelicht onvoldoende aannemelijk gemaakt dat voor de tussenappartementen gelegen aan de [rivier] hogere prijzen per vierkante meter brutovloeroppervlakte zijn gerealiseerd dan voor de tussenappartementen gelegen aan de binnentuinen bij de complexen. Hij heeft voorts onvoldoende aannemelijk gemaakt dat voor de tussenappartementen gelegen op de begane grond, afgezien van de extra grond (tuin) bij die tussenappartementen, hogere verkoopprijzen zijn gerealiseerd dan voor de tussenappartementen gelegen op de eerste verdieping. Het Hof is daarom met belanghebbende van oordeel dat [a-straat 2] het meest geschikt is om te dienen als vergelijkingsobject.
7.4. Belanghebbende heeft echter met de verwijzing naar de voor [a-straat 2] op 6 oktober 2006 gerealiseerde verkoopprijs de door hem voorgestane waarde op 1 januari 2007 evenmin voldoende gestaafd.
7.5. Nu in het geding de waarde van de woning niet duidelijk is geworden, bepaalt het Hof die waarde, gelet op de voor [a-straat 2] gerealiseerde verkoopprijs en de aanwezigheid van de tuin bij de woning, op € 210.000.
7.6. Op grond van het vorenoverwogene is het hoger beroep gegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten en griffierecht
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten, aangezien gesteld noch gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt. Wel dient aan belanghebbende het voor van de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 39, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 110 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank,
- vernietigt de uitspraken op bezwaar,
- wijzigt de beschikking in die zin dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 210.000,
- vermindert de aanslag in de onroerendezaakbelasting tot een naar een heffingsmaatstaf van € 210.000,
- gelast de gemeente Leiden aan belanghebbende een bedrag van in totaal € 149 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. H.A.J. Kroon, P.J.J. Vonk en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. L. van den Bogerd. De beslissing is op 20 april 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.