Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-08/00363
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 4 mei 2010
op het hoger beroep van mevrouw [belanghebbende] te [Z] tegen de uitspraak van de rechtbank Middelburg van 14 augustus 2008, nr. AWB 07/1031, betreffende na te noemen beschikking.
Beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) heeft de Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente [Q], de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 naar de waardepeildatum 1 januari 2005 vastgesteld op € 394.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2007 bekend gemaakt.
1.2. Bij uitspraak op het door belanghebbende tegen de beschikking gemaakte bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de woning nader vastgesteld op € 302.000.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. De griffier heeft in verband daarmee een griffierecht geheven van € 107.
2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 23 maart 2010, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met ondergrond, erf en tuin alsmede een in 2002 gerealiseerde aanbouw. De woning heeft een inhoud van ongeveer 275 m³ en de aanbouw van ongeveer 205 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.004 m². De woning is gebouwd in het jaar 1969.
3.2. Volgens het vigerende bestemmingsplan is de bestemming van de woning bedrijfs-/dienstwoning.
3.3. In het door belanghebbende overgelegde en ten behoeve van het onderwerpelijke geschil door [A] van [B], makelaars - taxateurs o.g. te [R], opgemaakte taxatierapport staat onder meer het volgende vermeld:
" (...)
7. De bedrijfs-/dienstwoning kan volgens opgaaf van gemeente [Q] niet als woning gescheiden van het bedrijfsterrein worden verkocht aan een niet bij de onderhavige bedrijfsvoering betrokken partij. Dit beïnvloedt de waarde van het object aanmerkelijk in negatieve zin.
8. Volgens opgaaf opdrachtgever zijn er erfdienstbaarheden gevestigd met betrekking tot het aan de voorzijde van het getaxeerde grenzende perceel sectie [...] nummer [...]. Het betreft hier het recht van overpad om de woning te kunnen bereiken. Het feit dat de woning niet via eigen grond is te bereiken beïnvloedt de waarde negatief in beperkte mate.
(...)"
3.4. Op het perceel gelegen aan de achterzijde van de woning bevinden zich bedrijfsgebouwen en loodsen in gebruik van een agrarisch loon- en metaalconstructiebedrijf.
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum (hierna: de waarde).
4.2. Voor de standpunten van partijen en voor de gronden waarop zij hun standpunten doen steunen, wordt verwezen naar de stukken van het geding.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vaststelling van de waarde op een bedrag van € 220.000.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Overwegingen omtrent het geschil
6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
6.2. Op de Inspecteur rust - gelet op de gemotiveerde betwisting dienaangaande door belanghebbende - de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de Inspecteur als bijlage bij het verweerschrift voor de rechtbank een taxatierapport in het geding gebracht, in welk taxatierapport de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 302.000. In het rapport wordt een tweetal referentieobjecten vermeld en is een matrix opgenomen waarin de verschillende componenten van de vastgestelde waarde afzonderlijk zijn weergegeven.
6.3. Het Hof acht de Inspecteur geslaagd in de op hem rustende last de door hem bij uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde aannemelijk te maken. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat de door de Inspecteur aangedragen verkoopprijzen van de referentieobjecten de vastgestelde waarde voldoende onderbouwen. De stelling van belanghebbende dat ingevolge het vigerende bestemmingsplan de meestbiedende koper van de woning slechts kan worden gevonden binnen het beperkte segment van personen die bedrijfsmatig verbonden zijn aan de naastgelegen agrarische onderneming en dat hiervan een waardedrukkend effect uitgaat, kan belanghebbende niet baten. De Inspecteur heeft immers - door belanghebbende niet weersproken - aangevoerd dat de referentieobjecten dezelfde bestemming hebben als de bestemming die geldt voor belanghebbendes woning. Zo van deze bestemming al een waardedrukkend effect uitgaat is dit reeds verdisconteerd in de voor de referentieobjecten gerealiseerde verkoopprijzen.
6.4. Het voorgaande leidt het Hof tot de conclusie dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is en dat dient te worden beslist als volgt.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.J.J. Engel, P.J.J. Vonk en O.C.R. Marres, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema-van der Koogh. De beslissing is op 4 mei 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.