Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
nummer BK-08/00471
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer van 18 december 2009
in het geding tussen:
[belanghebbende] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Spijkenisse, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van
24 oktober 2008, nummer WOZ 06/1798-BRG, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg.
1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking van 31 januari 2005 de zogeheten WOZ-waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 92.000, welke waarde voor de jaren 2005 en 2006 geldt. Voorts is aan belanghebbende voor het jaar 2005, in één geschrift vervat met de beschikking, met betrekking tot de onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Spijkenisse opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 92.000.
1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaren tegen de beschikking en de aanslag afgewezen.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank Rotterdam ingesteld. De rechtbank heeft het beroep bij de in de aanhef vermelde uitspraak ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 107. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van
6 november 2009, gehouden te Den Haag. Daar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
2.3. Na de sluiting van het onderzoek ter zitting heeft belanghebbende nog een brief en diverse stukken naar het Hof gezonden. Op de inhoud daarvan kan evenwel geen acht worden geslagen, aangezien ten tijde van de ontvangst van de brief en de stukken het onderzoek was gesloten en het Hof niet van oordeel is dat het onderzoek niet volledig is geweest en dat het op die grond zou moeten worden heropend. Evenmin heeft belanghebbende om heropening van het onderzoek ter zitting verzocht.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende was op 1 januari 2005 de gebruiker van de woning. De woning betreft een in 1980 gebouwde, op de begane grond gesitueerde flatwoning met inpandige berging gelegen in de wijk [Q] te [Z]. De nettovloeroppervlakte van de woning bedraagt circa 47 m².
3.2.1. De woning is onder meer vergeleken met de vergelijkingsobjecten [b-straat 1], [c-straat 1] en [d-straat 1] alle te [Z] (hierna: de vergelijkingsobjecten).
3.2.2. Van de woning en de vergelijkingsobjecten is de nettovloeroppervlakte bepaald aan de hand van de Meetinstructie Woningen [Z] (hierna: de Meetinstructie).
3.2.2. Het vergelijkingsobject [c-straat 1] betreft een woning met een nettovloeroppervlakte van circa 47 m², een voor- en een achtertuin en een aangebouwde berging. Het object is op
10 januari 2003 verkocht voor € 136.000. De koper heeft in het object gewoond en het gekocht van haar man.
3.2.3. Het vergelijkingsobject [b-straat 1] betreft een maisonnette met een inpandige berging. Het object is op 9 mei 2003 verkocht voor € 131.000.
3.2.4 Het vergelijkingsobject [d-straat 1] betreft een bovenwoning met twee woonlagen. De tweede woonlaag is bereikbaar met een vaste trap. Bij de gemeente Spijkenisse was tot kort voor de zitting niets bekend over de (in)bouw van de vaste trap; van de verbouwing is geen bouwvergunning beschikbaar. Het object is op 3 juli 2003 verkocht voor € 98.000. De eerste woonlaag van het object heeft een nettovloeroppervlakte van circa 45 m². De tweede woonlaag heeft een nettovloeroppervlakte van circa 14 m² (= 8,27 m² + 5,74 m²).
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum (hierna: de waarde).
4.2. De Inspecteur komt tot de conclusie dat de waarde € 92.000 bedraagt, terwijl belanghebbende concludeert tot een vaststelling van de waarde op maximaal € 75.000.
4.3. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Belanghebbende heeft geconcludeerd tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde wordt vastgesteld op een bedrag van, zo begrijpt het Hof, maximaal € 75.000.
5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) moet de WOZ-waarde van de woning onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de woning zaak zou zijn betaald.
6.2. De rechtbank heeft naar 's Hofs oordeel met juistheid beslist dat de WOZ-waarde van de woning met € 92.000 niet te hoog is vastgesteld. Met al hetgeen hij in beroep en hoger beroep omtrent de woning en de door hem opgevoerde vergelijkingsobjecten heeft aangevoerd en aan stukken, in het bijzonder het taxatierapport van 21 juli 2006 van een gediplomeerde WOZ-taxateur, heeft ingebracht, mede ter weerlegging van de door belanghebbende in stelling gebrachte argumenten, acht het Hof de Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, geslaagd voldoende feiten en omstandigheden aannemelijk te maken, tegenover de betwisting ervan door belanghebbende, welke in redelijkheid de conclusie rechtvaardigen, zulks met inachtneming van de uitgangspunten in artikel 17, tweede lid, van de Wet, dat aan de woning niet een lagere WOZ-waarde dan € 92.000 is toe te kennen.
6.3.1. Het Hof acht de door de Inspecteur opgevoerde vergelijkingsobjecten, gelet ook op de tot de gedingstukken behorende tekeningen, voldoende vergelijkbaar met de woning. Weliswaar bestaan verschillen, maar het is niet nodig dat identieke vergelijkingsobjecten worden opgevoerd. De Inspecteur heeft naar het oordeel van het Hof ook in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen.
6.3.2. De conclusie dat met € 92.000 niet een te hoge WOZ-waarde aan de woning is toegekend, vindt naar 's Hofs oordeel met name bevestiging in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [b-straat 1] en [c-straat 1].
6.3.3. De omstandigheid dat bij de verkoop van het vergelijkingsobject [c-straat 1] mogelijk een hogere prijs is gerealiseerd dan zou zijn gerealiseerd bij verkoop aan een onafhankelijke derde en het feit dat het vergelijkingsobject ook een kleine voor- en een achtertuin heeft, acht het Hof in meer dan voldoende mate verdisconteerd in het verschil tussen de verkoopprijs van het vergelijkingsobject en de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde.
6.3.4. Met betrekking tot het, niet op de begane grond gelegen, vergelijkingsobject [b-straat 1] acht het Hof door de Inspecteur, tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende, aannemelijk gemaakt dat de nettovloeroppervlakte circa 48 m² bedraagt.
6.3.5. Het Hof acht voorts aannemelijk de stelling van de Inspecteur dat de WOZ-waarde van het, eveneens niet op de begane grond gelegen, vergelijkingsobject [d-straat 1], gelet op het bepaalde in de Meetinstructie, op een hoger bedrag zou zijn vastgesteld indien bij de Inspecteur bekend zou zijn geweest dat de tweede woonlaag van het object bereikbaar is via een vaste trap in plaats van de aanvankelijk aanwezig geachte vlizotrap.
6.4. Belanghebbende heeft naar 's Hofs oordeel met hetgeen hij in beroep en in hoger beroep heeft aangevoerd en aan stukken heeft ingebracht geenszins feiten en omstandigheden aangevoerd dan wel, tegenover de betwisting ervan door de Inspecteur, aannemelijk gemaakt waaruit enig beletsel van inhoudelijke of formele aard is te putten voor het handhaven van de WOZ-waarde op € 92.000. Belanghebbende heeft zodoende het van hem te verlangen tegenbewijs niet geleverd.
6.5. Belanghebbendes grieven betreffende het aan hem uitgereikte dwangbevel, wat daarvan zij, vormen geen onderwerp van geschil. Het Hof zal daarover in de onderhavige procedure geen oordeel vellen.
6.6. Het vorenoverwogene voert het Hof tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. Bijgevolg moet worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.T. Sanders, B. van Walderveen en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier mr. L. van den Bogerd. De beslissing is op 18 december 2009 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.