Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
uitspraak: 26 mei 2009
zaaknummer: 200.005.442/01
zaaknummer rechtbank: 289.725
Arrest van de eerste civiele kamer
in de zaak van:
1. [appellant sub 1],
2. [appellante sub 2]
beiden wonende te Oegstgeest,
appellanten,
hierna: [appellant],
advocaat: mr. J.F. Holsteijn te Leiden,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te Oegstgeest,
geïntimeerde,
hierna: [geïntimeerde],
advocaat: mr. J.G. Hinnen te Noordwijk.
Het geding
Bij exploot van 21 april 2008 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 9 april 2008, door de rechtbank ’s-Gravenhage tussen partijen gewezen. Hierna heeft [appellant] bij memorie van grieven vier grieven tegen het vonnis opgeworpen, die [geïntimeerde] bij memorie van antwoord (met producties) heeft bestreden. Vervolgens hebben partijen hun zaak ter zitting van het hof van 4 mei 2009 door hun raadslieden doen bepleiten. [appellant] heeft hierbij nog twee producties in het geding gebracht. Tot slot hebben partijen enkele dagen na de zitting hun procesdossiers aan het hof overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
uitgangspunten
1. In hoger beroep kan van de onder 2.1 en 2.3 tot en met 2.7 in het vonnis vastgestelde feiten worden uitgegaan nu hiertegen geen grieven zijn gericht.
2. In het hoger beroep staat de plaats van de erfgrens centraal tussen het perceel van [geïntimeerde] aan de [adres] te Oegstgeest en het perceel van [appellant] aan dezelfde laan met het nummer 8. In eerste aanleg stond tevens de vraag centraal of [geïntimeerde] toestemming heeft gegeven voor de door [appellant] aan de zijgevel van zijn woning aangebrachte deur en twee ramen en of [appellant] door deze ramen zicht heeft op de woning van [geïntimeerde].
3. De rechtbank heeft in het bestreden vonnis als oordelen uitgesproken, kort weergegeven:
a. [geïntimeerde] heeft door het bezit van meer dan twintig jaar van een tussen partijen omstreden strook grond tussen de percelen, naast de ligusterhaag aan de voorzijde van de tuinen tot aan de achterzijde van de tuinen, door bevrijdende verjaring op 1 januari 1993 de eigendom van deze strook grond verkregen (4.7).
b. De omstreden deur in de zijgevel van de woning van [appellant] is weliswaar binnen twee meter van de kadastergrens met het perceel van [geïntimeerde] geplaatst, maar uit de aanpassing van deze deur moet worden afgeleid dat [geïntimeerde] met deze plaatsing alsnog akkoord is gegaan (4.10).
c. Op grond van hetgeen partijen over en weer hebben gesteld dient ervan te worden uitgegaan dat de betrokken twee ramen in de zijgevel van [appellant] op twee meter hoogte zijn geplaatst en dat [appellant] hierdoor geen zicht heeft in de woning van [geïntimeerde]. Artikel 5:50 BW is niet voor deze situatie geschreven, zodat [appellant] deze ramen niet hoeft te wijzigen (4.11).
beoordeling grieven en weren
4. De grieven zijn tegen het hiervoor onder 3 a vermelde oordeel gericht en tegen de hieraan ten grondslag liggende overwegingen. Bij de beoordeling van de grieven stelt het hof het volgende voorop:
a. Eerst in hoger beroep heeft [geïntimeerde] duidelijk aangegeven ten aanzien van welke strook van het perceel, dat volgens het kadaster aan [appellant] in eigendom toebehoort, door [geïntimeerde] een beroep op eigendomsverkrijging door extinctieve verjaring wordt gedaan. Uit de situatieschets, gevoegd bij de memorie van antwoord, valt op te maken dat het volgens [geïntimeerde] gaat om een strook grond tussen de woningen van partijen met een breedte van een of enkele centimeters aan de voorzijde van de tuinen tot maximaal 53 centimeter (cm) aan de achterzijde van de tuinen.
b. Inbezitneming van grond door een ander dan de eigenaar kan in beginsel niet snel worden aangenomen nu in of via het kadaster eenvoudig is na te gaan wie de eigenaar van de grond is. Een bevrijdende verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit (door een ander dan de eigenaar) kan in beginsel slechts worden aangenomen als de hiertoe aangevoerde feiten en omstandigheden op ondubbelzinnige wijze op de pretentie van eigendom duiden. Het beplanten van grond en het onderhoud ervan alleen is onvoldoende om bezit van deze grond in voormelde zin te kunnen aannemen.
c. In de inleidende dagvaarding wordt de in geding zijnde ligusterhaag door [geïntimeerde] aangeduid als “de voorheen en gedurende een reeks van jaren gemeenschappelijke ligusterhaag”. Onder 5 van deze dagvaarding erkent [geïntimeerde] echter dat de ligusterhaag kadastraal “op eigen grond” van (thans) [appellant] is geplaatst. Dit stemt overeen met de stellingen van [appellant] dat de kadastrale grens niet in geding is en dat een rechtsvoorganger van hem de ligusterhaag op zijn perceel heeft geplaatst. Dit laatste is door [geïntimeerde] niet betwist. Dit een en ander betekent dat de ligusterhaag niet is te beschouwen als een mandelige heg in de zin van artikel 5:62 BW en evenmin als een afpalingsteken in de zin van artikel 5:46 BW dat door de rechtsvoorgangers van [geïntimeerde] en [appellant] gemeenschappelijk tot stand is gebracht.
5. De eerste grief is gericht tegen de vaststelling door de rechtbank onder 2.2 dat na de koop van de woning door [appellant] in 2005 is gebleken dat de kadastrale erfgrens niet overeenkomt met de erfgrens die [geïntimeerde] altijd voor juist heeft gehouden en dat de kadastrale erfgrens meer op het perceel van [geïntimeerde] ligt dan hij jarenlang heeft gedacht. Volgens [appellant] heeft de rechtbank hierbij het begrip erfgrens met de erfafscheiding verward en heeft de ligusterhaag jarenlang als erfafscheiding gefungeerd zonder op de erfgrens te staan.
6. De grief berust op een verkeerde lezing van deze overweging van de rechtbank. De rechtbank heeft hierbij niet de begrippen erfgrens en erfafscheiding verward. Terecht heeft [geïntimeerde] tegen de grief aangevoerd dat de rechtbank slechts heeft vastgesteld dat na meting door het kadaster is gebleken dat de kadastrale erfgrens niet gelijk was aan de grens die feitelijk werd gevormd door de ligusterhaag en die [geïntimeerde] jarenlang tevens als kadastrale erfgrens heeft beschouwd.
7. De tweede grief is gericht tegen het oordeel onder 4.5 dat met de verklaringen van [getuige 1] en [getuige 2] is komen vast te staan dat de ligusterhaag als erfgrens werd beschouwd. Volgens [appellant] hebben [getuige 1] en [getuige 2] uitsluitend iets over de ligusterhaag als erfafscheiding verklaard en niet dat de ligusterhaag op de erfgrens stond. In dit geval stond de haag op het perceel 8 en reikte ze breed tot aan en over de grens van het perceel van [geïntimeerde]. De haag vormde wel de erfafscheiding, maar dit enkele feit rechtvaardigt niet de conclusie dat de haag ook als erfgrens werd beschouwd. Volgens [appellant] is de rechtbank bovendien ten onrechte aan de verklaring van [getuige 3] voorbijgegaan. [getuige 3] heeft verklaard dat [geïntimeerde] in zijn voortuin een laag hekwerk nabij de haag heeft geplaatst. Dit hekwerk staat bij benadering op de erfgrens. Hetzelfde geldt voor de garage van [geïntimeerde]. Deze is tot aan de haag gebouwd. Tussen de zijmuur van de garage en de erfgrens is nog enige ruimte opengehouden om te voorkomen dat de dakgoot uitsteekt boven de grond van [appellant].
8. [geïntimeerde] heeft hiertegen het volgende, samengevat, aangevoerd:
a. Uit de verklaringen van [getuige 1] en [getuige 2] kan worden afgeleid dat beide personen de ligusterhaag als erfafscheiding en tevens als erfgrens hebben beschouwd, gelet op de bedoeling of strekking van de verklaringen. Het feit dat de haag gemeenschappelijk werd onderhouden, vormt tevens een aanwijzing dat de toenmalige buren ervan uitgingen dat het midden van de haag als erfgrens werd beschouwd.
b. De verklaring van [getuige 3] bevat diverse onjuistheden. Allereerst geeft zij een verkeerd beeld van de plaats van de voormalige houten schuur aan de achterzijde van de tuin van [appellant]. De schuur stond op ongeveer 53 cm afstand van de tuin van [geïntimeerde]. Verder geeft zij een verkeerd beeld van het door haar vermelde hekwerk in de voortuin van [geïntimeerde]. Het gaat hier om een stukje gaas van enkele centimeters hoog tegen de voet van de haag om bladeren van het perceel van [appellant] tegen te houden.
c. Het feit dat [geïntimeerde] een stuk grond tussen zijn garage en de kadastrale erfgrens niet heeft bebouwd, betekent niet dat hij geweten heeft waar deze grens zich bevond. Voor [geïntimeerde] diende de haag als erfgrens. In verband met eventueel onderhoud aan de dakgoot van de garage heeft [geïntimeerde] een gedeelte tussen de garage en de haag opengehouden.
9. De grief is gegrond. Terecht heeft [appellant] gesteld dat [getuige 1] en [getuige 2] uitsluitend iets over de ligusterhaag als erfafscheiding hebben verklaard en niet dat de ligusterhaag op de erfgrens stond. Tegenover de gemotiveerde betwisting door [appellant], gestaafd met onder meer de verklaring van [getuige 3] van 25 augustus 2006, rechtvaardigen deze verklaringen op zichzelf niet de conclusie dat hiermee is komen vast te staan dat de haag (bij planting) door vorige bewoners van het perceel 8 als een afpaling van de erfgrens werd beschouwd. Uit de verklaring van [getuige 3] blijkt duidelijk dat de haag volgens haar door een vorige bewoner (geheel) op het perceel 8 is geplaatst en juist niet op de erfgrens. De nadere verklaring van [getuige 2] van 31 oktober 2008 is op dit punt eenduidig. Volgens [getuige 2] stond de haag (geheel) op het perceel 8 en werd de haag (uitsluitend) als erfafscheiding beschouwd.
10. De derde grief is gericht tegen het oordeel van de rechtbank onder 4.5 dat de ligusterhaag als erfgrens werd beschouwd en dat dit betekent dat [geïntimeerde] met deze haag het erf als gepretendeerde eigenaar heeft afgesloten en dat aldus sprake is van een duidelijk kenbare bezitsdaad. Volgens [appellant] vindt deze overweging geen steun in de feiten. Uit de feiten blijkt dat [geïntimeerde] de haag niet kan hebben geplaatst nu [geïntimeerde] vanaf 1970 eigenaar van het perceel 6 is, terwijl de hovenier heeft verklaard dat de haag minimaal 40 jaar geleden is geplant. Tussen partijen is ook niet in geschil dat een rechtsvoorganger van [appellant] de haag heeft geplant of heeft laten planten.
11. [geïntimeerde] heeft, samengevat, het volgende tegen de grief ingebracht. Het feit dat [geïntimeerde] niet zelf de haag heeft geplant is niet bepalend voor het bezit van de grond door hem. [geïntimeerde] heeft de ligusterhaag, toen hij de woning in 1970 betrok, als erfgrens aangemerkt en vanaf die tijd zijn kant van de haag onderhouden. Bovendien heeft [geïntimeerde] in 1983 aan de achterzijde van de tuin een achtermuur geplaatst tot de zijkant van de voormalige houten schuur op het perceel van 8. Hiertegen heeft de toenmalige eigenaar van dit perceel ook nooit bezwaar gemaakt. Verder heeft [geïntimeerde] de grond naast de garage en de oude houten schuur op het perceel 8, gebruikt voor opslag van stenen en hout en als kweekplaats voor stekgoed en jonge planten. Al deze gedragingen vormen zodanige daden van machtsuitoefening dat sprake is van inbezitneming van de grond gedurende meer dan twintig jaar.
12. Ook de derde grief is gegrond. Tussen partijen is niet (meer) in geschil dat de betrokken haag door een vorige bewoner van het perceel 8 op dit perceel tegen de erfgrens is geplant. Dit betekent dat [geïntimeerde] zijn erf niet met deze haag heeft afgesloten of dat hieruit een duidelijk kenbare bezitsdaad van [geïntimeerde] als gepretendeerd eigenaar van de grond aan zijn kant van de haag blijkt. Verder is hierbij van belang dat uit de door partijen in het geding gebrachte foto’s is af te leiden dat de wigvormige strook, in breedte oplopend van een of enkele centimeters tot veertig centimeter, geheel bezet werd door de volwassen geworden ligusterhaag. [geïntimeerde] heeft niet de door de tuinman Van Schagen vermelde breedte van deze haag, ongeveer 1 tot 1.30 meter, weersproken. Deze feitelijke omstandigheden staan eraan in de weg om aan te nemen dat [geïntimeerde] met betrekking tot deze strook relevante bezitsdaden kan hebben uitgeoefend. Deze gedachtegang ligt ook besloten in hetgeen [appellant] in dit geding, in het bijzonder bij pleidooi, heeft gesteld.
13. De vierde grief is gericht tegen het oordeel van de rechtbank onder 4.5 dat de door [appellant] aangevoerde overhangende dakgoot en fundering van de schuur, die tot de erfgrens doorloopt, minder gewicht in de schaal leggen, nu de voormalige buren van het perceel 8 hebben aangegeven dat de ligusterhaag de perceelsgrens aangaf en dus niet de door [appellant] aangevoerde omstandigheden. Volgens [appellant] is de zijmuur van zijn garage bewust op enige afstand van de erfgrens gebouwd met het oog op de overstek van het dak en vormen deze overstek en de fundering van de schuur erachter ondubbelzinnige bezitsdaden van de eigenaar van de grond, te weten [appellant] en zijn rechtsvoorgangers. Ook hier gaat de rechtbank ten onrechte aan de verklaring van [getuige 3] voorbij. Uit deze verklaring blijkt ondubbelzinnig dat de haag niet op de erfgrens maar op het perceel 8 staat.
14. [geïntimeerde] heeft hiertegen, samengevat, het volgende ingebracht. De overstek van de garage staat aan de verkrijging door [geïntimeerde] van de grond eronder niet in de weg. [geïntimeerde] was in de veronderstelling dat de zijmuur van de garage van het perceel 8 de perceelsgrens was, evenals de rechtsvoorgangers van [appellant], [getuige 1] en [getuige 2], zoals uit hun verklaringen blijkt. In beide verklaringen staat verder te lezen dat voor het onderhoud van de overhangende dakgoot toestemming aan [geïntimeerde] werd gevraagd voordat de grond naast de garage werd betreden. Terecht heeft de rechtbank geoordeeld dat de fundering van de schuur eveneens minder gewicht in de schaal legt, omdat deze fundering niet tot de erfgrens doorliep. Mogelijk heeft [appellant] de door [geïntimeerde] geplaatste tegels en stenen voor de opslag van hout en stenen en om de composthoop te omheinen, voor de fundering van de schuur aangezien. Tot slot is de rechtbank terecht aan de verklaring van [getuige 3] voorbijgegaan, nu deze aan de verklaringen van [getuige 1] en [getuige 2] niet afdoet.
15. Uit de verklaring van [getuige 3] leidt het hof af dat het onderhoud aan de garage en het schoonmaken van de dakgoot werden uitgevoerd vanaf een (smalle) strook grond die zich naast de garage van [appellant] bevond. Dit blijkt eveneens uit de nadere verklaring van [getuige 2]. [getuige 2] verklaart hierin dat deze strook grond hun eigendom was en dat (slechts) toestemming aan [geïntimeerde] werd gevraagd om een ladder in de tuin van [geïntimeerde] te plaatsen. Hiervoor was de strook grond te smal.
16. Aan de veronderstelling van [geïntimeerde] dat de zijmuur van de garage van het perceel 8 de erfgrens was, dient te worden voorbijgegaan. [geïntimeerde] had moeten beseffen dat deze veronderstelling niet voor de hand lag nu het niet ongewoon is dat bij de bouw van een dergelijke garage een strook tussen de zijmuur en de kadastrale grens wordt vrijgehouden voor onderhoudswerkzaamheden e.d. Ook naast de in 1983 gebouwde garage van [geïntimeerde] zelf is een smalle strook grond vrijgehouden, zoals ook uit de overgelegde foto’s en de door [geïntimeerde] overgelegde situatietekening blijkt, om onderhoud aan de overhangende dakgoot en aan de zijwand van zijn garage mogelijk te maken zonder het erf van de buren te betreden (zie hiervoor onder 8.c).
17. Aan de door [geïntimeerde] vermelde opslag van hout en stenen aan de achterzijde van de tuin dient eveneens te worden voorbijgegaan nu ook hiervoor geldt dat de opslag van deze (tuin)materialen op zichzelf niet de conclusie rechtvaardigt dat sprake is van inbezitneming die ondubbelzinnig op de pretentie van eigendom wijst, zoals ook het geval is bij het beplanten van grond en het onderhoud ervan.
18, Ook aan de door [geïntimeerde] aangehaalde verklaring van [getuige 1] dient te worden voorbijgegaan. Allereerst heeft [getuige 1] zich (slechts) over de erfafscheiding uitgelaten en niet (ondubbelzinnig) over de erfgrens. Bovendien legt deze verklaring op zichzelf onvoldoende gewicht in de schaal om de conclusie te rechtvaardigen dat de gedragingen van [geïntimeerde] op een inbezitneming duiden waaruit een ondubbelzinnige pretentie van eigendom blijkt. De vierde grief is gegrond.
19. De gegrondheid van de tweede tot en met vierde grief brengt mee dat het hof de vraag dient te onderzoeken of uit de door [geïntimeerde] aan de grens van zijn tuin geplaatste muur, doorlopend tot aan de voormalige houten schuur op het perceel 8, al of niet tezamen met de door hem gestelde beplanting, het gepleegde onderhoud en de opslag van materialen, als een ondubbelzinnige inbezitneming met de pretentie van eigendom kan of moet worden aangemerkt. Dit is niet het geval. [appellant] heeft hiertegen aangevoerd dat deze muur niet op de erven van partijen doch op de grond van de achterburen is geplaatst. Deze stelling van [appellant] is door [geïntimeerde] in hoger beroep niet (langer) bestreden. Ook op de situatietekening die [geïntimeerde] in hoger beroep in het geding heeft gebracht, staat deze muur op dit achterliggende erf ingetekend en niet op de erven van partijen. Uit de plaatsing van deze muur kan daarom evenmin een inbezitneming van de grond van [appellant] worden afgeleid.
slotsom
20. Nu de haag op de grond van [appellant] is geplaatst en de door [geïntimeerde] gestelde gedragingen niet als een ondubbelzinnige inbezitneming met de pretentie van eigendom van een strook grond van [appellant] kunnen worden aangemerkt, had de rechtbank de vorderingen van [geïntimeerde] integraal moeten afwijzen. Hieruit vloeit voort dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven.
18. [geïntimeerde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep dienen te dragen.
Beslissing
Het gerechtshof:
- vernietigt het bestreden vonnis;
- wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant] vastgesteld op € 1.155 in eerste aanleg en op € 3.074 in hoger beroep;
- verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.L. Vierhout, J. Kramer en J.C.N.B. Kaal en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 mei 2009 in het bijzijn van de griffier.