Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 105.004.696/01
Rolnummer (oud) : 06/484
Rolnummer rechtbank : 601311/04
arrest van de negende civiele kamer d.d. 30 juni 2009
inzake
De Admiraliteit Holding B.V.,
gevestigd te Alkmaar,
appellante,
hierna te noemen: De Admiraliteit,
advocaat: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt te 's-Gravenhage,
tegen
Vastned Management B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Vastned,
advocaat: mr. R.Th.R.F. Carli te 's-Gravenhage.
Het geding
Bij exploot van 20 maart 2006 is De Admiraliteit in hoger beroep gekomen van twee door de rechtbank Rotterdam , sector kanton, locatie Rotterdam (hierna: de kantonrechter), tussen partijen gewezen vonnissen van 17 augustus 2005 en 21 december 2005. Bij memorie van grieven met een productie heeft De Admiraliteit vijf grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord met producties heeft Vastned de grieven bestreden.
Vervolgens hebben partijen de zaak schriftelijk doen bepleiten, De Admiraliteit door mr. Th.F. Roest, advocaat te Haarlem, en Vastned door mr. E.B. van den Ouden, advocaat te Oude Tonge. Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd en is arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de rechtbank in het vonnis van 17 augustus 2005 onder 2.2 tot en met 2.5 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daar van uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende:
Vastned heeft met ingang van 1 maart 1996 drie bedrijfsruimten betrokken in het door De Admiraliteit verhuurde bedrijfsverzamelgebouw aan de Admiraliteitskade 40, 50 en 60 te Rotterdam (hierna gezamenlijk: het gehuurde). Het gaat om drie afzonderlijke huurcontracten voor twee kantoorruimten en om een archiefruimte. De huurrelatie is vastgelegd in een schriftelijke huurovereenkomst waarop de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing zijn. Op grond van art. 12 van de algemene voorwaarden is Vastned kosten van leveringen en diensten verschuldigd.
Art.12.3 van deze voorwaarden luidt:
“Verhuurder verstrekt huurder elk jaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de leveringen en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van, voor zover van toepassing, het aandeel van huurder in die kosten.”
Art.12.4 luidt (voor zover van belang):
“Na het einde van de huur wordt een overzicht verstrekt over de periode waarover dit nog niet was geschiedt. Verstrekking van dit laatste overzicht vindt plaats na verloop van maximaal 14 maanden gerekend vanaf het tijdstip waarop het vorige overzicht werd verstrekt.”
Art. 6 van de huurovereenkomst bepaalt welke de bijkomende leveringen en diensten zijn. Alle huurovereenkomsten zijn op 30 april 2000 geëindigd.
De factuur voor de correctie servicekosten 1997 ad f. 14.316,46 dateert van 12 september 2001.
De factuur voor de correctie servicekosten 1998 ad f. 9.790,44 dateert van 16 oktober 2001.
De factuur voor de correctie servicekosten 1999 ad f. 13.717,69 dateert van 9 april 2001.
Deze facturen betreffen volgens De Admiraliteit kosten die de toenmalige eigenaar niet in rekening heeft gebracht terwijl zij daartoe wel gerechtigd was (brief 21 augustus 2001, onderdeel productie 9, inleidende dagvaarding).
3. In dit geding vordert De Admiraliteit betaling door Vastned van een bedrag van € 17.164,05 in hoofdsom wegens verschuldigde servicekosten (over de periode 1997 tot en met 1999), vermeerderd met rente, buitengerechtelijke incassokosten en contractuele boete (à 2% per maand van de hoofdsom) wegens te late betaling, met proceskosten. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen.
4. Ook in hoger beroep is tussen partijen niet in geschil dat Vastned huur en servicekosten verschuldigd was aan De Admiraliteit, dit laatste in verband met door of vanwege De Admiraliteit verschuldigde bijkomende leveringen en diensten, zoals die contractueel tussen partijen overeengekomen zijn en die – zoals ook Vastned opmerkt – uit de aard der zaak niet voor rekening van verhuurder dienen te komen. In beginsel zijn de servicekosten over 1997 tot en met 1999 afgerekend. In geschil zijn slechts de in de inleidende dagvaarding gevorderde bedragen. Het betreft kosten van bijkomende diensten die zijn verleend door Sucurum en door De Admiraliteit worden aangeduid als “personeelskosten (beheers- en administratiekosten)”. Kern van het geschil is ook in hoger beroep de vraag of Vastned voor deze kosten een vergoeding verschuldigd is.
5. In eerste aanleg heeft Vastned bij conclusie van antwoord, met een beroep op voornoemde bepaling in de algemene voorwaarden, reeds aangevoerd dat het bepaalde in art.12.3 en 12.4 van de algemene voorwaarden het karakter van vervaltermijn in zich draagt, zodat het recht om vergoeding van de servicekosten te vorderen en de materiële aanspraak als zodanig vervallen zijn. De kantonrechter heeft dit verweer verworpen. Indien een van de grieven slaagt, dan brengt de devolutieve werking van het hoger beroep mee dat het verweer door het hof opnieuw wordt onderzocht. Nu dit verweer het meest verstrekkend is, omdat, indien het wordt gehonoreerd, het leidt tot afwijzing van de vordering, zal het hof dit verweer als eerste behandelen.
6. Gezien de tekst van de artikelen 12.3 en 12.4 is het hof van oordeel dat deze bepalingen niet als vervaltermijn(en) kunnen worden uitgelegd. Niet wordt vermeld dat het recht op nakoming vervalt na afloop van (voor de jaarafrekeningen) de laatste maand van het jaar volgend op jaar waarin de servicekosten zijn gemaakt of (voor het geheel) de termijn van maximaal 14 maanden na de laatste jaarafrekening. Evenmin wordt een sanctie gesteld op het niet nakomen van de verbintenis binnen deze termijnen met afrekeningen te komen, waaruit het verval van een bevoegdheid kan worden afgeleid.
Het hof leest in het gestelde onder 3 van de conclusie van dupliek echter niet alleen een beroep op een vervaltermijn, maar ook (met name in het slot) een beroep op rechtsverwerking dan wel een beroep op de aanvullende/beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid gebaseerd op art. 6:248 BW.
7. Uitgangspunt is dat een beroep op rechtsverwerking slechts kan slagen indien sprake is van uitzonderlijke omstandigheden. De schuldeiser (in dit geval De Admiraliteit) moet zich hebben gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht (HR 24 april 1998, 621 en HR 7 juni 1991, 708). Enkel tijdsverloop levert geen toereikende grond op voor het aannemen van rechtsverwerking, vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar (in dit geval Vastned) het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken (HR 29 september 1995, NJ 1995, 89 onder 3.3).
8. De artikelen 12.3 en 12.4 van de algemene voorwaarden dienen te worden uitgelegd overeenkomstig de zogeheten Haviltex-formule. Geen van partijen heeft feiten of omstandigheden gesteld die in dat kader van belang zijn.
Een redelijke uitleg van de tekst van deze bepalingen brengt mee dat de verhuurder aan de huurder ieder jaar een rubrieksgewijs overzicht van – kort gezegd – de servicekosten verstrekt en het aandeel van de huurder in die kosten. Na het einde van de huur wordt het overzicht verstrekt over de periode waarover nog geen overzicht was verstrekt. Het hof leidt hieruit af dat het systeem voorziet in voorschotbetalingen, waarna per jaar een eindafrekening volgt met dien verstande dat de laatste afrekening dient te geschieden binnen 14 maanden nadat het laatste overzicht verstrekt is. In correcties, dan wel aanvullende jaarafrekeningen voorzien deze bepalingen niet.
9. Dit systeem beoogt de huurder in staat te stellen na te gaan of de kosten terecht of ten onrechte in rekening worden gebracht en nog een vruchtbare discussie daarover te voeren met de verhuurder. De Admiraliteit en Vastned zijn professionele, bedrijfsmatig opererende partijen. Vast staat dat in het verleden de servicekosten over de jaren 1997 – 1999 in rekening zijn gebracht door de (rechtsvoorgangster van) De Admiraliteit en betaald door Vastned. Gesteld noch gebleken is dat Vastned er indertijd op gewezen is dat de in rekening gebrachte kosten niet alle in rekening te brengen kosten over die periode betroffen. Dat brengt mee dat Vastned er in beginsel op mocht vertrouwen dat deze kosten waren voldaan en niet bedacht hoefde te zijn op nieuwe kostenposten.
10. Volgens De Admiraliteit betreffen de thans in rekening gebrachte servicekosten, kosten die de voormalige eigenaar niet in rekening heeft gebracht, terwijl deze daartoe wel gerechtigd was. Het eerst thans in rekening brengen van deze kosten verdraagt zich niet met het systeem van de artikelen 12.3 en 12.4 van de algemene voorwaarden. Alles afwegend is het hof van oordeel dat Vastned door deze gang van zaken onredelijk wordt benadeeld en dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat De Admiraliteit thans betaling van servicekosten vordert.
11. Daarnaast geldt het volgende. De Admiraliteit en Vastned zijn verplicht zich jegens elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid (art. 6:2 BW). Het in de algemene voorwaarden vervatte systeem gaat ervan uit dat Vastned als huurster een maandelijks voorschot betaalt op de daarna per jaar af te rekenen servicekosten. De eisen van redelijkheid en billijkheid brengen mee dat Vastned als huurder er daarna van uit mag gaan dat de servicekosten over dat jaar na een zodanige afrekening finaal voldaan zijn. De servicekosten over de jaren 1997, 1998 en 1999 zijn reeds afgewikkeld zonder dat daarbij door De Admiraliteit erop is gewezen dat deze afrekening niet alle te verrekenen posten omvatte. Dit brengt mee dat het ervoor moet worden gehouden dat de overeenkomst thans geen grondslag meer biedt voor het gevorderde.
12. Dat Vastned tegen de afrekening servicekosten over het jaar 2000 geen bezwaar heeft gemaakt, is onvoldoende om haar het recht te ontzeggen de in geding zijnde afrekeningen te betwisten. Vastned heeft bij memorie van antwoord verklaard dat zij deze nota om pragmatische redenen heeft voldaan omdat zij in 2000 maar enkele maanden gehuurd heeft. Bijzondere omstandigheden of gedragingen van Vastned waaruit zou kunnen worden geconcludeerd dat Vastned vertrouwen heeft gewekt dat met betaling van die servicekosten ook de onderhavige kosten niet meer ter discussie staan zijn gesteld noch gebleken. De verwijzing naar de servicekostencommissie kan De Admiraliteit ook niet baten, nu gesteld noch gebleken is dat Vastned deze commissie heeft willen machtigen namens haar te handelen, haar belangen te behartigen of bindend te adviseren of te beslissen. Dat Vastned de facturen drie jaar in bezit heeft gehad zonder daartegen te protesteren, leidt evenmin tot een ander oordeel. Nu De Admiraliteit Vastned in rechte heeft betrokken, heeft Vastned het recht verweer te voeren.
13. Een en ander laat geen andere slotsom toe dan dat de vordering van De Admiraliteit niet toewijsbaar is.
De grieven behoeven in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen geen afzonderlijke bespreking meer. De Admiraliteit zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de proceskosten in hoger beroep.
Alle bewijsaanbiedingen van De Admiraliteit dienen als te vaag – nu zij onvoldoende duidelijk zijn betrokken op voldoende geconcretiseerde stellingen – dan wel niet terzake dienende – nu geen feiten zijn gesteld die, indien bewezen, tot andere oordelen aanleiding geven - te worden gepasseerd.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt de tussen partijen gewezen vonnissen van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam van 17 augustus 2005 en 21 december 2005;
- veroordeelt De Admiraliteit in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Vastned tot op heden begroot op € 248,00 aan verschotten en € 2.316,-- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.C.M. van Dijk, E.J. van Sandick en Th.W.H.E. Schmitz en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 juni 2009 in aanwezigheid van de griffier.