Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 200.026.441/01
Rolnummer rechtbank : 939995/ VV EXPL 08-504
arrest van de negende civiele kamer d.d. 19 mei 2009
inzake
1. [X],
wonende te [Woonplaats],
2. [X],
wonende te [Woonplaats],
appellanten in het principaal appel,
geïntimeerden in het voorwaardelijk incidenteel appel,
hierna gezamenlijk te noemen: [X] c.s.,
en ieder afzonderlijk: moeder [X] respectievelijk dochter [X],
advocaat: mr. K. el Joghrafi te Hoogvliet-Rotterdam,
tegen
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde in het principaal appel,
appellante in het voorwaardelijk incidenteel appel,
hierna te noemen: Woonstad Rotterdam,
advocaat: mr. E. Grabandt te 's-Gravenhage.
Het geding
Bij exploot van 18 februari 2009 is [X] c.s. in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, tussen partijen gewezen vonnis van 22 januari 2009 (in het vonnis is abusievelijk 2008 in plaats van 2009 vermeld). Bij voormeld exploot, met producties, heeft [X] c.s. vier grieven aangevoerd. [X] c.s. heeft voor eis in hoger beroep geconcludeerd. Tevens heeft [X] c.s. een incidentele memorie tot schorsing van de uitvoerbaarheid bij voorraad genomen. Bij memorie van antwoord met producties heeft Woonstad Rotterdam de grieven bestreden, en tevens bij wijze van voorwaardelijk incidenteel appel harerzijds één grief tegen het bestreden vonnis opgeworpen. Bij brief van 14 april 2009 heeft de advocaat van [X] c.s. overlegging van stukken aangekondigd.
Vervolgens hebben partijen op 20 april 2009 de zaak doen bepleiten, [X] c.s. door haar voornoemde advocaat, en Woonstad Rotterdam door mr. E.J. Lichtenveldt, advocaat te Rotterdam, laatstgenoemde aan de hand van overgelegde pleitnotities, met een productie. Ten slotte heeft Woonstad Rotterdam het procesdossier overgelegd en hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de kantonrechter in het vonnis van 22 januari 2009 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daar van uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.1 Moeder [X] huurt met ingang van 23 augustus 2007 van Woonstad Rotterdam de woning gelegen aan de [locatie 1] te Rotterdam (hierna: het gehuurde). Laatstelijk bedroeg de huur € 496,24 per maand. De huurovereenkomst is namens moeder [X] getekend door dochter [X].
2.2 Op 21 november 2007 heeft het interventieteam Pendrecht een huisbezoek aan het gehuurde afgelegd. Van het huisbezoek is een rapport gedateerd 22 november 2007 opgemaakt door de heer [Y] waarin, onder meer, het volgende is opgenomen:
“Aanleiding huisbezoek (…)
[dochter [X] ] (hier: dochter [X], hof) had bij de aanvraag een vervalst huurdocument getoond. De woning bleek verhuurd te zijn aan haar moeder en dit huurcontract had ze veranderd in haar gegevens. Bij de ingevoerde korting op haar uitkering belde ze met de dienst op met de mededeling dat haar moeder wel ingeschreven stond maar er niet verblijft.
(…)
Aangetroffen personen in de woning: 3 perso(o)n(en), te weten:
1. [dochter [X] ], 2. kind van [dochter [X] ], 3 [Z], geboren 27-02-1979 te Ankara wonende [locatie 2] België
(…)
Beschrijving slaapkamers:
1 slaapkamer bevond zich achter in de gang en daar werd nog flink aan gewerkt. Het behang was verwijderd. Verder waren er geen spullen waaruit zou blijken dat een volwassen persoon daar eventueel zou verblijven. Er was geen bed ed aanwezig.
2e slaapkamer lag een tweepersoonsmatras netjes opgemaakt alsmede kleding welke toebehoord aan [dochter [X] ] en haar verloofde en tevens het kinderbedje van het kind van [dochter [X] ].
(…)
[dochter [X] ] beweert dat haar verloofde daar niet verbleef, maar alles leek en verwees naar de aanwezigheid van deze man die slecht alleen een verblijfstitel heeft voor België en dus in Nederland illegaal is.(…) [dochter [X] ] kon zich niet in latenschrijven bij de Deelgemeente omdat de hoofdhuurster nog niet ingeschreven stond. Toen heeft ze het contact vervals en deze als echt en onvervalst gebruikt om zich in te laten schrijven op het adres [locatie 1] en dit tevens getoond bij onze dienst als zijnde echt en onvervalst om aan te tonen dat zij hoofdgebruiker was van de woning en daar alleen verbleef. Deze opgezette situatie is onaanvaardbaar voor de Nieuwe Unie die actie gaat ondernemen.
Verder zat [dochter [X] ] te verklaren wel in België te zijn ingeschreven in een Campus maar niet bij de bevolking en nimmer was uitgeschreven in Rotterdam en dat ze altijd op [locatie 3] ingeschreven heeft gestaan.
Ook dat is benevens de waarheid, want over de periode van 24-05-2006 tot 14-09-2007 stond ze in [Plaatsnaam] (België) ingeschreven.
(…)
Conclusie/samenvatting bevindingen woonsituatie
Van het bezoek en onderzoek blijkt [dochter [X] ] te wonen op het GBA adres. Nog wel. Ze verblijft daar niet alleen met haar toekomstige partner, die slechts verblijf heeft in België. Haar moeder staat ingeschreven maar kan daar niet verblijven. [dochter [X] ] houdt dit bij hoog en laag vol, maar de feiten wijzen anders uit. Rapporteur is van mening de huidige norm te handhaven ook al heeft ze bij ons telefonisch aangegeven dat haar moeder niet bij haar woont. [dochter [X] ] zal wel weer deze woning moeten verlaten, maar wie op onrechtmatige wijze de woning heeft bemachtig moet dit risico ook in calculeren. Ten slotte hebben hier binnen het bedrijf vele klanten die al jaren wachten op zo’n woning en op zo’n wijzen nimmer dan in aanmerking zou kunnen komen.”
2.3 In het GBA zijn de volgende gegevens opgenomen. Moeder [X] heeft van 10 oktober 2000 tot 15 oktober 2007 ingeschreven gestaan op het adres [locatie 3] te Rotterdam. Op 14 augustus 2008 stonden op dit adres nog twee mannen ingeschreven, beiden eveneens genaamd [X], de een geboren op 1 januari 1948, en de andere geboren 24 januari 1986, de laatste zijnde de zoon van moeder [X]. Op het adres [locatie 3] heeft ook dochter [X] een tweetal perioden ingeschreven gestaan, laatstelijk met haar zoontje, beiden tot 24 mei 2006. Op het adres [locatie 1] staat ingeschreven: moeder [X] sinds 15 oktober 2007, dochter [X] van 14 september 2007 tot 22 mei 2008, en haar zoontje met ingang van 23 oktober 2007 tot 22 mei 2008. Zowel dochter [X] als haar zoontje zijn op dat adres uitgeschreven op 22 mei 2008 (vertrokken naar: onbekend). Op 10 december 2008 heeft dochter [X] zich weer op het adres [locatie 1] laten inschrijven.
2.4 Een medewerker van Eneco Services B.V. heeft aan Woonstad Rotterdam medegedeeld in maart 2008 bij een huisbezoek aan de woning aan de [locatie 3] moeder [X] in die woning te hebben aangetroffen. Zij opende de deur voor de medewerker van Eneco, terwijl zij was gekleed in nachtkledij.
2.5 Op 2 juli 2008 heeft opnieuw een bezoek aan het gehuurde plaatsgevonden, door een interventieteam waarvan onder meer een medewerkster van Woonstad Rotterdam deel uit maakte. Bij dit bezoek werd dochter [X] in het gehuurde aangetroffen. Het terzake door rapporteur [A] opgemaakte rapport van 3 juli 2008 vermeldt onder meer:
“De hoofdbewoonster werd niet aangetroffen, volgens de inwonende dochter zou zij bij een dochter op bezoek zijn. Op verzoek heeft de dochter de woning getoond: woonkamer, keuken, douche/toilet, slaapkamer van haar kind, haar eigen slaapkamer. Er werd geen slaapgelegenheid van de hoofdbewoonster waargenomen.
Aansluitend werd een bezoek afgelegd op het adres [locatie 3], [Woonplaats], woonadres van de ex-partner. De deur werd beantwoord door een jonge vrouw die stelde bij haar vader op bezoek te zijn en meldde dat haar moeder meestal rond 20.30 uur, na afloop van haar werk, thuis kwam.”
2.6 Bij brief van 3 juli 2008 heeft Woonstad Rotterdam aan moeder [X] verzocht de huur binnen zeven dagen na dagtekening op te zeggen, bij gebreke waarvan een juridische procedure zou worden gestart. Hierop is geen reactie gekomen. Bij brief van 14 augustus 2008 heeft de gemachtigde van Woonstad Rotterdam moeder [X] gesommeerd de tot en met juli 2008 bestaande huurachterstand ter hoogte van € 952,48 binnen tien dagen na dagtekening van de brief te voldoen, en haar in de gelegenheid gesteld de beëindiging van de huurovereenkomst te laten verlopen zonder tussenkomst van de rechter door opzegging van de huurovereenkomst binnen tien dagen na dagtekening van de brief. Bij uitblijven van huuropzegging en/of betaling van de huurachterstand werden rechtsmaatregelen aangekondigd. Dochter [X] is bij brief van dezelfde datum aangezegd het gehuurde te ontruimen.
2.7 Woonstad Rotterdam heeft bij dagvaarding van 26 november 2008 moeder en dochter [X] in kort geding gedagvaard en gevorderd hen ieder afzonderlijk te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde met nevenvorderingen, en moeder [X] te veroordelen tot betaling van de huurachterstand, die op het moment van dagvaarding € 1.924,54 bedroeg en een gebruiksvergoeding van € 496,24 per maand vanaf 1 december 2008 tot en met de maand waarin Woonstad Rotterdam weer de beschikking over de woning krijgt. In voorwaardelijke reconventie heeft dochter [X] primair gevorderd de ontruimingstermijn te bepalen op een termijn van zes maanden, althans op een zodanige termijn als de kantonrechter zou vermenen te behoren, en subsidiair de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad af te wijzen. Ten tijde van de mondelinge behandeling in eerste aanleg beliep de huurachterstand een bedrag van € 972,04.
2.8 Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter, rechtdoende als voorzieningen¬rechter, in conventie en in voorwaardelijke reconventie (onder meer) moeder en dochter [X] veroordeeld tot ontruiming binnen tien weken na de uitspraak, moeder [X] veroordeeld tot betaling van de resterende huurachterstand ter hoogte van € 972,04 en de uitspraak uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
2.9 Blijkens een door Woonstad Rotterdam ter gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep overgelegd overzicht bedroeg de huurachterstand per 17 april 2009 de somma van € 1.468,28.
2.10 Door Woonstad Rotterdam was ten tijde van het pleidooi in hoger beroep nog geen bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde ingesteld.
3.1 In hoger beroep heeft [X] c.s. bij incidentele vordering ex artikel 351 Rv Pro schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis gevorderd. Nu Woonstad Rotterdam heeft toegezegd de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis op te schorten tot nadat dit hof uitspraak heeft gedaan, heeft [X] c.s. bij een beslissing op deze vordering geen belang meer. Het hof zal de incidentele vordering om die reden afwijzen.
3.2 Tegen het vonnis van de kantonrechter komt [X] c.s.in het principaal beroep op met vier grieven. De grieven 1 en 2 van [X] c.s. stellen de vraag aan de orde of het tussen partijen vaststaande feitencomplex – zoals weergegeven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.10 hierboven – toewijzing van de door Woonstad Rotterdam gevorderde ontruiming van het gehuurde in kort geding rechtvaardigt. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Het hof overweegt als volgt.
3.3 Woonstad Rotterdam heeft aan haar vordering tot ontruiming van het gehuurde ten grondslag gelegd een tekortkoming van moeder [X] in de nakoming van de voor haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, bestaande uit het niet zelf bewonen van het gehuurde en het aan een derde in gebruik geven van het gehuurde (dit in strijd met de artikelen 8.2 en 9.1 van de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst), alsmede het laten ontstaan van een betalingsachterstand van – thans – drie maanden huur of € 1.468,28.
3.4 De hoogte van de openstaande huurschuld is niet betwist en staat derhalve tussen partijen vast. Voor wat betreft de grondslag van geen hoofdverblijf/illegale ingebruikgeving heeft de kantonrechter terecht overwogen dat Woonstad Rotterdam verschillende feiten en omstandigheden heeft aangevoerd die sterke aanwijzingen vormen voor de juistheid van haar stelling dat moeder [X] niet in de woning haar hoofdverblijf heeft maar deze volledig heeft afgestaan aan haar dochter en kleinzoon en/of de verloofde van haar dochter, maar dat [X] c.s. dit gemotiveerd heeft betwist zodat bewijslevering noodzakelijk zal zijn. Voor die bewijslevering is in deze kort gedingprocedure in hoger beroep geen plaats. Het laten ontstaan van een betalingsachterstand ter hoogte van – ten tijde van de dagvaarding in eerste aanleg – vier maanden, welke daarna deels is ingelopen en thans weer drie maanden bedraagt, levert aan de zijde van moeder [X] wel een tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst die in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3.5 Het bestaan van een tekortkoming die ontbinding kan rechtvaardigen betekent echter niet zonder meer dat een ontruiming van het gehuurde bij wijze van onverwijlde voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Het gaat daarbij immers om een maatregel die diep ingrijpt in het woonrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder, en in de praktijk vaak een definitief karakter zal hebben. Om die reden zal telkens van geval tot geval een afweging moeten plaatsvinden van alle betrokken belangen. De bodemprocedure biedt voor de zorgvuldigheid van die afweging betere waarborgen dan de onderhavige procedure. Van bijzondere omstandigheden die zo zwaarwegend zijn dat in redelijkheid niet van de verhuurder kan worden gevergd dat de uitkomst van een bodemprocedure wordt afgewacht, is in het onderhavige geval niet gebleken.
3.6 Woonstad Rotterdam heeft haar spoedeisend belang bij een onverwijlde ontruiming uitsluitend onderbouwd door te verwijzen naar de bestaande huurachterstand en het (algemene) belang van een rechtvaardige verdeling van woonruimte en te stellen dat van haar niet kan worden verlangd dat deze situatie wordt voortgezet, waardoor een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Ook in een bodemprocedure kan echter in beginsel – indien de nodige voortvarendheid wordt betracht – op korte termijn een oordeel van de rechter worden verkregen. Onvoldoende onderbouwd is, waarom een oordeel in de bodemprocedure in het onderhavige geval niet kon worden afgewacht. Het hof is dan ook van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat zich zodanig zwaarwegende omstandigheden voordoen dat van Woonstad Rotterdam niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
3.7 In het licht van het bovenstaande slagen de grieven 1 en 2 van het principaal beroep. Het hof zal het bestreden vonnis voor wat betreft de veroordeling tot ontruiming vernietigen en de ontruimingsvordering alsnog afwijzen. Dit betekent dat [X] c.s. bij de behandeling van grief 3 in het principaal beroep geen belang meer heeft. Voor wat betreft de proceskosten in eerste aanleg ziet het hof aanleiding deze te compenseren, nu de ontruimingsvordering wordt afgewezen maar de veroordeling tot betaling van de huurachterstand in stand blijft. In zoverre slaagt grief 4 in het principaal beroep gedeeltelijk.
3.8 Nu het principaal beroep deels slaagt zal het hof ook de in het voorwaardelijk incidenteel beroep opgeworpen grief van Woonstad Rotterdam – hoewel het instellen van incidenteel beroep niet noodzakelijk was, nu het betreffende geschilpunt door de devolutieve werking en de inhoud van de grieven in het principaal beroep al onderdeel uitmaakte van de rechtsstrijd in hoger beroep en reeds om die reden ambtshalve opnieuw moest worden beoordeeld, en Woonstad Rotterdam geen ander dictum dan het in het vonnis gegeven dictum wenst – behandelen. Uit het boven onder 3.4 overwogene volgt reeds, dat die grief faalt. Anders dan Woonstad Rotterdam in de toelichting op de incidentele grief stelt, is zonder nadere bewijslevering – waarvoor in dit geding geen plaats is – niet voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat op de door haar aangevoerde, door [X] c.s. gemotiveerd betwiste grondslag van geen hoofdverblijf/illegale ingebruikgeving ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Evenmin kan met voldoende zekerheid op de uitkomst van die bewijslevering vooruit worden gelopen.
3.9 Bij de uitkomst van het geding in hoger beroep past een veroordeling van Woonstad Rotterdam in de kosten van het principaal beroep. Nu het hof het incidenteel beroep niet noodzakelijk heeft geoordeeld zal het hof afzien van een kostenveroordeling in het incidenteel beroep. Omwille van de leesbaarheid zal het hof het gehele dictum van het bestreden vonnis vernietigen en het dictum opnieuw formuleren. Een beslissing over de reconventionele vorderingen in eerste aanleg van [X] c.s. zal daarbij niet worden gegeven nu de voorwaarde waaronder zij die reconventionele vorderingen heeft ingesteld niet (meer) is vervuld.
Beslissing
Het hof:
in het incident tot schorsing van de uitvoerbaarheid bij voorraad:
- wijst de incidentele vordering af;
- veroordeelt [X] c.s. in de kosten van het incident, aan de zijde van Woonstad Rotterdam tot op heden begroot op nihil;
in het principaal beroep:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, van 22 januari 2009 (in het vonnis is abusievelijk 2008 in plaats van 2009 vermeld);
en opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt [moeder [X] ] om tegen kwijting aan Woonstad Rotterdam een bedrag van € 972,04 aan hoofdsom te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro over het saldo dat aan hoofdsom vanaf 26 november 2008 na elke credit- en debetmutatie heeft opengestaan tot de dag der algehele voldoening;
- verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het in eerste aanleg in conventie meer of anders gevorderde;
- compenseert de proceskosten in eerste aanleg, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
- veroordeelt Woonstad Rotterdam in de kosten van het principaal beroep, aan de zijde van [X] c.s. tot op heden begroot op € 3.029,98 waarvan te voldoen:
(a) aan de griffier van het hof € 2.878,50, te weten € 196,50 voor in debet gesteld griffierecht en € 2.682,- voor salaris advocaat, waarmee de griffier zal handelen overeenkomstig het bepaalde in art. 243 Rv Pro, en
(b) aan [X] c.s. € 151,48, te weten € 65,50 voor niet in debet gesteld griffierecht en € 85,98 voor de kosten van het exploot;
in het incidenteel beroep
:
- verwerpt het beroep.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.G. Beyer- Lazonder, T.L. Tan en R.S. van Coevorden en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 mei 2009, in bijzijn van de griffier.