Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 105.004.979/01
Rolnummer (oud) : 06/767
Rolnummer rechtbank : 400535/04-6042 (sector kanton)
arrest van de negende civiele kamer d.d. 27 januari 2009
inzake
[HUURDER],
wonende te [woonplaats],
appellante,
hierna te noemen: [Huurder],
advocaat: mr. M.P. de Witte te ‘s-Gravenhage,
tegen
STICHTING VESTIA DEN HAAG ZUIDWEST (STICHTING VERANTWOORD WONEN),
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Vestia,
advocaat: mr. M.A. Sobral te ‘s-Gravenhage.
Het geding
Bij exploot van 11 april 2006 is [Huurder] in hoger beroep gekomen van de op 2 maart 2005 en 1 maart 2006 door de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, gewezen vonnissen. Bij memorie van grieven heeft [Huurder] acht grieven tegen de bestreden vonnissen aangevoerd, die door Vestia bij memorie van antwoord met producties zijn bestreden. [Huurder] heeft hierop een akte uitlaten producties genomen, waarop Vestia een akte met producties heeft genomen. [Huurder] heeft hierop gereageerd bij antwoordakte. Tenslotte hebben partijen arrest gevraagd en de stukken overgelegd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de rechtbank in het vonnis van 2 maart 2005 onder 1.1 tot en met 1.8 vastgestelde feiten zijn in hoger beroep door geen van partijen bestreden, zodat hiervan zal worden uitgegaan.
Ingevolge art. 68a juncto 205 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek is het huidige huurrecht van toepassing op de hierna te bespreken feiten.
2. Het gaat in deze zaak naar de kern genomen om het volgende.
[Huurder] huurt sinds 18 april 1968 een woning aan [adres]. Bij de woning behoort een berging. De berging bevindt zich onder het maaiveld. [Huurder] gebruikt de berging voor opslag van vele zaken en als naai-atelier/ontwerpruimte. Verhuurder is thans Vestia.
In 1994 is in de berging waterschade ontstaan als gevolg van grondwaterlekkage. De verzekeraar van de toenmalige eigenaar/verhuurder heeft deze schade tot een bedrag van ƒ 9.232,25 voldaan. In november 2000 en in september 2001 is in de berging van [Huurder] weer water binnengedrongen en is schade aan de in de berging opgeslagen goederen ontstaan. [Huurder] vordert in hoofdsom betaling van € 36.927,26 van Vestia en legt daaraan ten grondslag dat Vestia is tekortgeschoten in op haar rustende verplichtingen als verhuurder.
3. Bij de beoordeling van het geschil zijn de volgende, tussen partijen als vaststaand aangemerkte feiten en omstandigheden van belang.
a. Vóór 1994 is geen sprake geweest van wateroverlast in de kelder van [Huurder]. In 1994 was voor de eerste keer sprake van wateroverlast.
b. Vervolgens is de verhuurder overgegaan tot het injecteren van wanden en het leggen van een 5 cm dikke betonvloer in de berging en het betegelen daarvan. Het hof gaat voorbij aan de betwisting terzake door [Huurder] in de akte d.d. 23 november 2006, aangezien zij in de inleidende dagvaarding onder randnummer 3 expliciet aangeeft dat deze werkzaamheden zijn uitgevoerd door de verhuurder. Dat zich de situatie bedoeld in art. 154 lid 2 Rv Pro voordoet, is gesteld noch gebleken.
c. Na extreme regenval in september 1998 zijn grote gebieden in de Haagse regio Zuid-West onder water komen te staan, maar zijn de kelders van het complex waar [Huurder] woont, droog gebleven.
d. In november 2000 en in september 2001 is water in de kelder van [Huurder] gedrongen.
4. [Huurder] stelt dat de wateroverlast in november 2000 onder meer is ontstaan door een gat in de buitenmuur of dilatatievoeg waardoor water in haar kelder naar binnen is gedrongen. De wateroverlast in september 2001 is ontstaan doordat de muren niet meer waterdicht waren, waardoor grondwater in de kelder kon komen. Het hof zal eerst de grieven behandelen die de waterschade van november 2000 betreffen en vervolgens de grieven die de waterschade als gevolg van gestegen grondwater betreffen.
Schade als gevolg van een gat in een muur of dilatievoeg
5. Bij vonnis van 2 maart 2005 heeft de rechtbank [Huurder] toegelaten te bewijzen feiten of omstandigheden waaruit kan volgen dat in november 2000 water van buiten door een gat in de spouwmuur, ontstaan bij renovatiewerkzaamheden door derden in opdracht van Vestia, in de kelderberging van [Huurder] is gedrongen. In het vonnis van 1 maart 2006 heeft de kantonrechter geconstateerd dat [Huurder] zich na de getuigenverhoren op het standpunt heeft gesteld dat sprake was van een gat in de dilatatievoeg.
Wanneer sprake is van een gat in een muur of een voeg waardoor (grond)water van buiten in de kelder kan dringen, is naar het oordeel van het hof sprake van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW Pro. De bewijslast dat hiervan sprake is rust op [Huurder] ingevolge art. 150 Rv Pro. Naar het hof begrijpt, beoogt [Huurder] herbeoordeling van het thans voorhanden bewijsmateriaal en doet zij geen bewijsaanbod.
6. Een schriftelijke verklaring van [Getuige B] en [Getuige A] d.d. 6 oktober 2003 houdt in dat zij in maart 2001 een gat in de spouwmuur van de kelder van [Huurder] hebben gezien. Op dat moment werd het gat gedicht onder toezicht van [de opzichter]. [Huurder] werd weggestuurd en niet in staat gesteld foto’s te maken. Als getuige ter zitting heeft [Getuige B], die kennelijk dezelfde persoon is als [Getuige B], verklaard dat hij begin november 2000 een gat in de spouwmuur van het flatgebouw heeft gezien. Dat gat had ongeveer de grootte van een baksteen en zat ongeveer 80 cm onder het raam van de kelderberging. Het water in de kelderberging kwam vanonder de tegen de muur in de kelderberging gebouwde kasten. Deze muur zit niet aan de raamzijde. [Huurder] wilde een foto maken van het gat. Zij werden weggestuurd door de opzichter of uitvoerder. Hij hoorde een van de werklui zeggen dat het gat in de spouwmuur waarschijnlijk gekomen was door de steiger. [Getuige A] heeft als getuige ter zitting verklaard dat zij begin november 2000 bij het flatgebouw van [Huurder] een gat in de spouwmuur heeft gezien. [Huurder] wilde foto’s maken van het gat. Een van de werklui heeft hen weggestuurd. Het gat was iets groter dan een baksteen. Zij heeft niet gezien dat het gat werd dichtgemaakt en heeft een van de werklui horen zeggen dat het gat waarschijnlijk veroorzaakt was door een steiger die tegen de gevel was aangezet.
[Huurder] heeft als getuige ter zitting verklaard dat in november 2000 door de spouwmuur in de kelderberging water in binnengedrongen. Vestia heeft een onderzoek ingesteld. Er is gegraven onder leiding van [de opzichter]. Na het graven heeft ze zelf het gat in de spouwmuur gezien. Het gat bevond zich onder het maaiveld. De werklui hebben haar verhinderd een foto te maken. [De opzichter] van Vestia vertelde haar dat het gat is ontstaan door het plaatsen tegen de muur van hekken in verband met de renovatie. Het water liep door het gat naar binnen. Zij was de enige in haar portiek (8 woningen) die wateroverlast had.
7. [Servicemedewerker], servicemedewerker in dienst van Vestia, heeft als getuige ter zitting onder meer verklaard dat hij in vermoedelijk maart 2003 in de kelder van [Huurder] is geweest. [Huurder] heeft haar de plek gewezen waar het gat in de buitenmuur zou moeten zijn. Hij heeft niet gegraven of aan de buitenzijde van de kelderruimte een inspectie uitgevoerd. Hij heeft van binnenuit de inspectie gedaan bij de buitenmuur/hoek binnenmuur. Hij heeft geen reparatiewerkzaamheden waargenomen en ook geen sporen van grond van buiten. De kelder is een betonnen bak, een doorgetrokken fundering. Een gat in een dergelijke muur is moeilijk te maken.
Een ongedateerde schriftelijke verklaring van [[de opzichter]] houdt onder meer in dat de kelder geen spouwmuur heeft. De buitenwand bestaat uit een basement van beton van circa 21 cm. Tijdens planmatige onderhoudswerkzaamheden zijn aan de achterkant bouwsteigers geplaatst en geen hekken. Een steiger kan geen gat veroorzaken. Er is een dilatatie in het basement aanwezig. Hij heeft geconstateerd dat er water in de kelder aanwezig was. Het was niet waarneembaar waar het water vandaan kwam, omdat er spullen tegen de wanden stonden en niet weggehaald konden worden. Hij heeft opdracht gegeven aan de aannemer om te kijken of er eventueel water door de dilatatie een weg zou hebben kunnen zoeken naar de kelder. Dit was meer bedoeld als beredderend middel, omdat de oorzaak nog niet bekend was. Deze dilatatie is inmiddels hersteld. Hij ontkent dat hij verhinderd heeft een foto te maken.
Een schriftelijke verklaring d.d. 5 september 2005 van [het hoofd afdeling onderhoud van Vestia], houdt onder meer in dat hem niets bekend is van waterschade door een gat in de muur.
Een schriftelijke verklaring d.d. 14 september 2005 van [de projectleider Vestia], houdt onder meer in dat hij in het jaar 2000 projectleider was van het grootonderhoud in het complex waar [Huurder] woont en waar zij haar kelder heeft. In de periode van grootonderhoud is er bij hem geen schade gemeld die gerelateerd zou zijn aan het grootonderhoud. Er is geen schade gemeld aan de kelder van [Huurder] door een zogenaamd gat in de spouwmuur.
Een brief van [de projectbegeleider bij Smits Vastgoedzorg], d.d. 31 augustus 2005 houdt onder meer in dat bij de op het betreffende project werkzame teamleider en projectbeleider niets bekend was over een schade aan het adres van [Huurder]. Over een gat in de muur is hen niets bekend. Naar hun mening is dit een betonnen basement waaraan zij geen hak- of sloopwerkzaamheden hebben verricht.
8. Naar het oordeel van het hof kan op grond van het voorhanden bewijs niet worden aangenomen dat de waterschade in november 2000 is ontstaan door een gat in de muur. Kennelijk plaatsen [Getuige B] en [Getuige A] de gebeurtenis niet goed in de tijd in hun schriftelijke verklaring. Weliswaar verklaren [Getuige B], [Getuige B] en [Huurder] als getuige ter zitting ieder voor zich dat zij in november 2000 ongeveer 80 cm onder het maaiveld een gat in de muur van de kelder van [Huurder] hebben gezien ter grootte van een baksteen, maar dit feit en de opmerkingen over de steiger worden ontzenuwd door het onder 7 weergegeven bewijs. Dat er een gat in de 21 cm dikke betonnen wand was, wordt weersproken door de verklaringen van [de servicemedewerker], die geen sporen van reparatie heeft gezien, [[de opzichter]], het hoofd afdeling onderhoud van Vestia, de projectleider Vestia en [de projectbegeleider bij Smits Vastgoedzorg], die niets weten van een gat in de muur en ontkennen dat er een verband is tussen het uitgevoerde grootonderhoud en het gat in de muur.
9. Wat betreft een gat in de dilatatievoeg gaat het hof ervan uit dat deze voeg circa 5 cm breed is. Het hof vat de door de getuigen [Getuige B] en [Getuige A] en [Huurder] afgelegde verklaringen op als tevens betreffend een gat in de dilatatievoeg. Waar de getuigen [Getuige B] en [Getuige A] en [Huurder] verklaren gezien te hebben dat het gat de grootte had van een baksteen (21 x 10 x 4), is de grootte van het waargenomen gat niet verenigbaar met een breedte van de dilatatievoeg. Weliswaar heeft de getuige [[de opzichter]] verklaard als beredderend middel opdracht te hebben gegeven aan de aannemer om te kijken of er eventueel water door de dilatatie een weg zou hebben kunnen zoeken naar de kelder, maar daarmee staat nog niet vast dat een gat in de dilatatievoeg de oorzaak van de wateroverlast is geweest.
Uit de verklaringen van [Getuige B] en [Getuige A] en [Huurder] bezien in onderling verband met de foto’s van de kelder waarop de ramen waarneembaar zijn, volgt dat het gat zich onder het maaiveld bevond. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien hoe de bewegende delen van een steiger een gat onder het maaiveld kunnen veroorzaken. Daar komt bij dat het hof uit het bij de inleidende dagvaarding overgelegde expertiserapport (blz 2) afleidt dat niet alleen in de berging van [Huurder], maar ook in andere bergingen wateroverlast is geweest. Dit is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet verenigbaar met de stelling van [Huurder] dat alleen haar kelder getroffen is door wateroverlast. De bij de inleidende dagvaarding (productie 13) overgelegde verklaring van buren is onvoldoende specifiek om anders te oordelen.
Naar het oordeel van het hof kan derhalve niet bewezen worden geacht op grond van het voorhanden bewijs dat de waterschade in november 2000 is ontstaan door een gat in de dilatatievoeg.
10. Vraag is of het vorenstaande anders zou zijn, indien [Huurder] een foto van dat gat had kunnen overleggen. Het hof heeft acht geslagen op de omstandigheid dat de verklaring van [Huurder], partij-getuige, alleen kan strekken ter aanvulling van onvolledig bewijs. Er is reden de verklaring van [Getuige B], neef van [Huurder], met omzichtigheid te waarderen. Deze familierelatie staat overigens op zichzelf niet in de weg aan het gebruik van zijn verklaring. [Getuige B] en [Getuige A] en [Huurder] verklaren ieder voor zich dat [de opzichter] hen heeft weggestuurd toen zij een foto wilden maken van het gat. Hun verklaringen zijn op dit punt weliswaar eensluidend, maar zonder concrete feitelijke details. Niet verklaard wordt bovendien waarom zij niet van enige afstand een foto hebben genomen. Hierdoor ontberen hun verklaringen op dit punt overtuigingskracht. [de opzichter] ontkent gemotiveerd dat dit gebeurd is. In deze omstandigheden kan niet aannemelijk worden geacht dat [Huurder] is belet een foto te maken van het gat.
11. Slotsom is dat niet kan worden aangenomen dat sprake is van een gat in een muur of een voeg waardoor (grond)water van buiten in de kelder kon dringen. Er bestaat geen grond aan te nemen dat sprake is geweest van een gebrek als door [Huurder] gesteld. De grieven 4 tot en met 8 falen.
Vast staat evenwel dat er in sprake is geweest in november 2000 van wateroverlast in de kelder van [Huurder]. Afgaande op het gestelde op blz 2 van het expertiserapport d.d. 15 juli 2002, overgelegd bij inleidende dagvaarding, kwam een laag van enige centimeters in de bergingen te staan. Het hof leidt hieruit af dat de wateroverlast niet alleen in de berging van Verhaging, maar ook in andere bergingen heeft plaats gevonden. Dit wijst er naar het oordeel van het hof op dat de oorzaak van de wateroverlast is gelegen in gestegen grondwater. Dit wordt door Vestia ook erkend onder 5 in de conclusie van antwoord. Het hof zal hiervan uitgaan en tot uitgangspunt nemen dat waar [Huurder] vergoeding vordert wegens schade geleden als gevolg van wateroverlast in november 2000, hieronder mede begrepen dient te worden wateroverlast als gevolg van gestegen grondwater.
Schade als gevolg van gestegen grondwater
12. [Huurder] stelt dat zij bij het aangaan van de overeenkomst (in 1968) mocht verwachten dat de berging in de kelder ook bij hevige regenval droog zou blijven. Vestia betwist dit. Naar het oordeel van het hof is het onder meer afhankelijk van de wijze waarop het appartementencomplex gebouwd is en de locatie van dat gebouw of verwacht mag worden dat een kelderberging droog blijft, ook bij hevige regenval. In dit kader is van belang dat het complex in de jaren zestig gebouwd is en dat de kelderberging een betonnen bak is, waarvan de buitenwanden 21 cm dik zijn. Voorts is van belang dat het complex op [Getuige A]grond, in een polder, gebouwd is.
Daarnaast is van belang dat [Huurder] sedert 1969 haar naaibenodigdheden veilig en droog in de kelderberging heeft kunnen opslaan. Toen in 1994 tamelijk omvangrijke schade aan naaibenodigdheden ontstond als gevolg van wateroverlast, is deze door de verzekering van de toenmalige eigenaar/verhuurder vergoed. Gesteld noch gebleken is dat [Huurder] nadien er op is gewezen dat zij haar naaibenodigdheden niet veilig en droog in de kelderberging kon opslaan, ondanks dat de aard, omvang en waarde van de in die kelderberging opgeslagen goederen toen voor een ieder duidelijk moet zijn geweest. Evenmin is gesteld of gebleken dat de verhuurder huurders gewaarschuwd heeft dat een droge kelder niet gegarandeerd kon worden.
Gelet op de periode waarin geen waterschade is opgetreden, de bouwwijze en de wijze waarop de schade in 1994 is afgewikkeld, alsmede de omstandigheid dat [Huurder] er in 1994 niet op is gewezen geen naaibenodigdheden meer in de kelder op te slaan, is het hof van oordeel dat [Huurder] inderdaad heeft mogen verwachten dat de kelder ook bij hevige regenval droog zou blijven. Dat de kelderberging in 2000 en 2001 niet droog is gebleven betekent dat sprake is geweest van een gebrek aan de kelder in de zin van art. 7:204 BW Pro.
13. Vervolgens komt aan de orde de vraag of de waterdoorlatendheid van de kelder in 2000 en 2001 aan Vestia kan worden toegerekend (art. 7:208 BW Pro).
In dit kader is naast de in rechtsoverweging 3 vermelde omstandigheden tevens van belang dat de wanden en de vloeren van de kelder in 2002 zijn geïnjecteerd. Het injecteren was pas mogelijk toen het grondwaterpeil weer het juiste niveau had bereikt (onbestreden randnummer 7 conclusie van antwoord).
Het hof leidt uit de omstandigheid dat na de wateroverlast in 1994 de hiervoor onder 3b weergegeven maatregelen zijn genomen en uit de toen plaats gevonden hebbende schadeafwikkeling af dat de verhuurder het tot zijn taak rekende zorg te dragen voor een waterdichte berging. Dit volgt ook uit het feit dat de wanden en de vloeren van de kelder in 2002 (wederom) zijn geïnjecteerd.
Het gegeven dat de in 1994 uitgevoerde werkzaamheden in 1998 wel afdoende bleken te zijn, maar in 2000 en 2001 niet meer, toont aan dat de duurzaamheid van de in 1994 uitgevoerde werkzaamheden kennelijk beperkt was.
In dit kader en met name ter beoordeling van de vraag of de in 2000/2001 opgetreden wateroverlast aan Vestia kan worden toegerekend heeft het hof behoefte aan voorlichting door een deskundige. Het hof zal een comparitie van partijen gelasten teneinde met partijen overleg te plegen over de persoon van de te benoemen deskundige, de hoogte van het voorschot en de te stellen vragen.
Het hof geeft partijen in overweging dat in ieder geval de navolgende vragen aan bod zouden kunnen komen:
a. wat hielden de in 1994 getroffen maatregelen precies in?
b. welk nuttig effect mocht daarvan indertijd verwacht worden?
c. zijn deze maatregelen overeenkomstig de daarvoor indertijd te stellen eisen uitgevoerd?
d. was, ter beperking van schade als gevolg van wateroverlast, tussentijdse controle en/of onderhoud noodzakelijk? Zo ja, waaruit diende dit te bestaan?
e. hoe beoordeelt u de omstandigheid dat de kelders in 1998 droog bleven, maar er in 2000 en 2001 weer sprake was van wateroverlast?
f. had van Vestia in redelijkheid gevergd kunnen worden dat de maatregelen die na de schade in 2000/2001 zijn genomen reeds waren uitgevoerd na de schade in 1994? Zo ja, is aannemelijk dat die maatregelen de in 2000/2001 opgetreden schade hadden kunnen voorkomen?
g. heeft u overigens opmerkingen en suggesties welke voor de beoordeling van deze zaak van belang kunnen zijn?
14. Op de overige geschilpunten zal in een later stadium van het geschil worden ingegaan.
Beslissing
Het hof:
alvorens nader te beslissen:
gelast een comparitie van partijen voor de raadsheer-commissaris mr. Schmitz in het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te ’s-Gravenhage op donderdag 26 maart 2009 te 11.00 uur voor het voeren van overleg als onder 13 aangegeven;
Dit arrest is gewezen door mrs. Th.W.H.E.Schmitz, M.A.F. Tan-de Sonnaville en A.G. Beets en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 januari 2009 in aanwezigheid van de griffier.