Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer: 105.004.950/01
Rolnummer (oud): 06/738
Zaak- en rolnummer rechtbank: 659671CV EXPL 05-27393, sector kanton, locatie Rotterdam
arrest van de negende civiele kamer d.d. 27 januari 2009
inzake
Maatschap Agora,
gevestigd te Barendrecht,
appellante,
hierna te noemen: Agora,
eerste advocaat: mr. J.L. van den Heuvel, te Bodegraven,
tegen
Zoutewelle Import B.V.,
gevestigd te Barendrecht,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Zoutewelle,
eerste advocaat: mr. E. Grabandt, te 's-Gravenhage.
Het geding
Bij exploot van 28 april 2006 heeft Agora hoger beroep ingesteld tegen een door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam op 31 januari 2006 tussen partijen gewezen vonnis. Bij memorie van grieven heeft Agora vijf grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft Zoutewelle de grieven bestreden.
Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de rechtbank in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.3 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan.
2. Het gaat in dit geschil om het volgende:
Zoutewelle exploiteert een groothandelsbedrijf in groente- en fruitproducten. Agora is een beleggingsmaatschappij in en professioneel verhuurder van onroerend goed.
Vanaf 1976 tot 1 mei 2005 heeft Zoutewelle van Agora, althans haar rechtsvoorgangsters, de bedrijfsruimte plaatselijk bekend Handelscentrum ZHZ 24-26 te Barendrecht (hierna: het gehuurde), gehuurd. Het gehuurde bestaat uit loodsen met ingebouwde kantoren en koelcellen, met een aangebouwde laadkuil met dockboards en met verdere aanhorigheden.
In de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, ingaande 1 januari 1989 (hierna: de huurovereenkomst), is in artikel 9 een voorziening getroffen betreffende de ontruiming van het gehuurde bij einde van de huurovereenkomst, die luidt zoals door de rechtbank onder 2.2 van het bestreden vonnis geciteerd. De huurovereenkomst had een looptijd van 10 jaar (tot 1 januari 1999) met vijf optiejaren (tot 1 januari 2004).
Op 13 april 2000 is Agora eigenares geworden van het complex waarvan het gehuurde deel uit maakt. Bij brief van 5 maart 2002 heeft Agora de huurovereenkomst opgezegd en ontruiming aangezegd tegen 31 december 2003. Zoutewelle heeft een verzoek ex art. 7:230a BW ingediend. Dit verzoek is door de rechtbank gehonoreerd en de ontruimingstermijn is verlengd tot 1 januari 2005. Vervolgens hebben partijen overeenstemming bereikt over een ontruiming per 1 mei 2005.
3. In dit geding vordert Zoutewelle (zakelijk weergegeven) betaling door Agora van € 269.691,--, met rente en kosten. Zoutewelle baseert haar vordering primair op de vergoedingsregeling in de huurovereenkomst en subsidiair op ongerechtvaardigde verrijking. Agora heeft de vordering gemotiveerd betwist. In het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vordering op de primaire grondslag toegewezen.
4. Grief I richt zich tegen de verwerping door de rechtbank van het verweer van Agora dat (i) artikel 9 van de huurovereenkomst niet van toepassing is omdat partijen tot een nieuwe huurovereenkomst zijn gekomen en (ii) Zoutewelle afstand van recht heeft gedaan ter zake.
5. Ingevolge de beschikking van 27 mei 2004 van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam (productie 20 bij akte van 30 augustus 2005) is de termijn waarbinnen Zoutewelle het gehuurde moest ontruimen verlengd tot 1 januari 2005. Nadien hebben partijen deze termijn in onderling overleg bepaald op 1 mei 2005. Uit voornoemde beschikking volgt duidelijk dat de oorspronkelijke huurovereenkomst is blijven gelden. Dit zou voor de periode na 1 januari 2005 slechts anders zijn indien partijen voor de periode van 1 januari 2005 tot 1 mei 2005 een nieuwe huurovereenkomst zouden hebben gesloten. Dit is niet (voldoende) gesteld of gebleken. Dit laat geen andere slotsom toe dan dat de oorspronkelijke huurovereenkomst ingaande 1 januari 1989 tussen partijen nog steeds van kracht is. Dat Zoutewelle los van het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst afstand van haar rechten uit artikel 9 van de huurovereenkomst heeft gedaan is onvoldoende onderbouwd. Agora is een professionele belegger in en exploitant van onroerend goed. Als zij er al op heeft vertrouwd dat Zoutewelle van haar vergoedingsrechten afstand heeft willen doen door langer dan overeengekomen in het gehuurde te willen verblijven, zoals zij in de toelichting op grief I vermeldt, dan heeft zij hierop in redelijkheid niet af kunnen gaan. Grief I faalt.
6. De grieven II en III richten zich tegen de verwerping door de rechtbank van het verweer van Agora dat zij op grond van art. 7:226, lid 3, BW niet gebonden is aan artikel 9 van de huurovereenkomst. Voornoemde wetsbepaling stemt inhoudelijk overeen met het voordien op dit punt geldende recht, zodat zich geen vragen van overgangsrecht voordoen. Grief IV richt zich tegen de wijze waarop de rechtbank de vergoedingsregeling heeft uitgelegd. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.
8. In de toelichting op grief IV heeft Agora gewezen op een tegenstrijdigheid tussen de artikelen 5, lid 2 sub b, en 9 van de huurovereenkomst, onder verwijzing naar haar conclusie van antwoord onder 14. Het hof zal dit als eerste bespreken, omdat indien Zoutewelle op grond van de huurovereenkomst geen vergoeding toekomt, de overige grieven geen bespreking behoeven.
9. Art. 5, lid 2 sub b, van de huurovereenkomst komt hierop neer dat (i) de huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder de gedaante, inrichting of bestemming van het gehuurde niet mag veranderen en (ii) hetgeen de huurder met toestemming in het gehuurde zal hebben aangebracht, veranderd of weggebroken – behoudens tussen partijen te treffen afwijkende overeenkomst – bij het einde van de huur in stand moet worden gelaten, zonder dat daarvoor enige vergoeding kan worden gevorderd. In het vonnis van de rechtbank is onder 2.2 van de vaststaande feiten de volledige tekst van art. 9 van de huurovereenkomst geciteerd. Het hof verwijst hiernaar.
Art. 9, lid 1, bepaalt – kort gezegd – dat het huurder vrij staat, hetzij al het door hem met toestemming van de verhuurder in het gehuurde aangebrachte weg te nemen, mits het gehuurde voor rekening van de huurder wordt gebracht in de oorspronkelijke staat, hetzij dit aanwezig te laten, mits de opvolgende huurder dit overneemt. Lid 2 van dit artikel bepaalt dat de veiling eventueel bereid is bij het einde van de huur in eigendom over te nemen de door huurder zelf nagelvast aan het verhuurde verbonden goederen, leidingen en toiletgroepen of ander zodanig aan het gehuurde verbonden goederen die ten doel hadden gedeelten van het verhuurde te maken tot kantoor, koelcel met krachtbron, berging ed. een en ander volgens een aan de overeenkomst gehechte tekening. Lid 4 van dit artikel houdt een staffel in, volgens welke de overnamevergoeding wordt bepaald.
9. Uit de brief bij productie 1 bij de akte van 30 augustus 2005 kan worden afgeleid dat de tekst van art. 9 kennelijk in 1989 is opgesteld. Voorts kan uit overweging c van de huurovereenkomst worden afgeleid dat Zoutewelle aan reeds bestaande loodsen dockboards en een laadkuil heeft willen laten aanbrengen. Blijkens productie 27 is de nieuwe huurovereenkomst ter ondertekening aan Zoutewelle toegezonden op 25 april 1991, waarbij de tekst van de huurovereenkomst is veranderd in die zin dat in art. 1.1 de omschrijving van het inmiddels gerealiseerde bouwproject is aangepast. Dit artikel vermeldt dat in de loodsen kantoren en koelcellen zijn ingebouwd, alsmede een laadkuil inclusief 6 dockboards. Dit betreft dezelfde verbouwingen als de in art. 9 van de huurovereenkomst genoemde “nagelvast aan het verhuurde verbonden goederen … die ten doel hadden gedeelten van het verhuurde te maken tot kantoor, koelcel met krachtbron, berging e.d.”. In beide artikelen wordt verwezen naar een aan de huurovereenkomst gehechte tekening. Onvoldoende betwist is dat de door Zoutewelle overgelegde productie 30 de betreffende tekening is. Dat de genoemde voorzieningen in 1982 (het kantoor) en 1989 zijn uitgevoerd houdt Agora ingevolge conclusie van dupliek onder 3 voor mogelijk, zodat een en ander als onvoldoende betwist voldoende vast staat.
10. Uit deze omstandigheden leidt het hof wat betreft de verhouding tussen de artikelen 5 en 9 van de huurovereenkomst het volgende af.
Art. 5, lid 2, sub b, is een bepaling die in huurovereenkomsten algemeen gangbaar is. Deze bepaling laat in dit geval ruimte open voor afwijkende afspraken. Art. 9 is kennelijk later in de overeenkomst opgenomen en bevat een van art. 5, lid 2, sub b, afwijkende regeling. Dit laat geen andere slotsom toe dan dat huurder en verhuurder bij de aanpassing van de huurovereenkomst in 1989 (laatste versie blijkens productie 1 bij de akte van 30 augustus 2005 van april 1991) hebben beoogd een van art. 5, lid 2, sub b, afwijkende afspraak te maken. Van tegenstrijdigheid is geen sprake. Evenals de rechtbank is het hof van oordeel dat de essentie van de regeling wel duidelijk is (en die is gelet op hetgeen Agora aanvoert in de laatste alinea van haar toelichting op grief II ook Agora niet ontgaan). Zoals de rechtbank al heeft overwogen is een contractuele regeling getroffen over de aspecten bij ontruiming van het gehuurde. In redelijkheid kan de vergoedingsregeling niet anders worden verstaan dan dat voor voornoemde zaken een vergoeding is bedongen door Zoutewelle van de verhuurder, met een staffel in de tijd. Deze staffel houdt in dat Zoutewelle thans nog gerechtigd is tot vergoeding van 30% van de door haar destijds gedane investeringen. De hoogte van die investeringen is ook in hoger beroep niet (voldoende) gemotiveerd betwist, zodat van de juistheid daarvan moet worden uitgegaan.
11. Agora heeft voorts aangevoerd dat het beding niet op haar is overgegaan omdat dit geen beding betreft als bedoeld in art. 7:226, lid 3 BW. Ingevolge deze bepaling wordt de verkrijger (in dit geval Agora) van verhuurde zaken slechts verbonden door die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Zoutewelle beroept zich op 7:226, lid 1, BW, “koop breekt geen huur”.
Vaste jurisprudentie is dat de regel van 7A: 1612 (oud) BW, die overeenkomt met 7:226 BW, een afwijking inhoudt van de algemene regel dat overeenkomsten slechts van kracht zijn tussen de handelende partijen en dat die afwijking alleen betrekking heeft op huur, zodat de bepaling uitsluitend een opvolging regelt in die rechten en verplichtingen die het doen hebben van het genot van een zaak gedurende een bepaalde tijd tegen een bepaalde prijs betreffen. Het uitgangspunt van art. 7:226, lid 3, BW is daarbij dat deze bepaling alleen toepasselijk is op rechten en verplichtingen die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van het goed tegen een door de huurder te betalen prijs. Het kan daarbij ook gaan om rechten en verplichtingen die in nadere overeenkomsten, al dan niet schriftelijk vastgelegd, naast de eigenlijke huurovereenkomst zijn bedongen; het doet daarbij niet terzake of de opvolgende verhuurder kennis droeg van de betreffende rechten of verplichtingen. Bij de beoordeling van de vraag of sprake is van een onmiddellijk verband als hiervoor bedoeld, dienen de inhoud van het beding (in dit geval art. 9 van de huurovereenkomst) en de omstandigheden van het geval in aanmerking te worden genomen.
12. Het hof constateert dat de door Zoutewelle aan het gehuurde aangebrachte voorzieningen direct verband houden met het gebruik door haar van het gehuurde in het kader van haar onderneming. Aan de vergoedingsregeling van art. 9 kan geen afzonderlijke titel ten grondslag worden gelegd (zoals bij een koopoptie de titel koop). De bepaling van art. 9 is hiermee ook niet vergelijkbaar. Onvoldoende (gemotiveerd) betwist is de stelling van Zoutewelle (reeds bij dagvaarding in eerste aanleg onder 18) dat voor zover de voorzieningen laadkuil en laaddocks door de verhuurder zijn aangebracht en gefinancierd Zoutewelle daarvoor heeft betaald in de vorm van een hogere huur en dat het vragen van een huurprijs voor kantoor- en kantineruimte niet aan de orde was omdat Zoutewelle de desbetreffende voorzieningen heeft aangebracht en betaald. Voorts is onvoldoende betwist dat Zoutewelle bij aanvang van de huur alleen een kale loods heeft gehuurd. Tussen partijen staat vast dat Zoutewelle een relatief lage huur betaalde tot het jaar 2003 (waarin Agora een huurverhoging heeft voorgesteld). Daarmee is de juistheid van de stelling van Zoutewelle dat de verschuldigde huurprijs was afgestemd op de bedrijfsruimte – conclusie van repliek onder 5 – voldoende aannemelijk (en deze stelling is ook onvoldoende gemotiveerd betwist).
Een en ander laat geen andere slotsom toe dan dat een directe relatie bestaat tussen de hoogte van de huur, de door Zoutewelle zelf aangebrachte voorzieningen en art. 9 van de huurovereenkomst, welke bepaling voorziet in een vergoeding bij het einde van de huur. Daarmee houdt die bepaling voldoende onmiddellijk verband met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie, om krachtens de wet op Agora als de opvolgende verhuurder over te gaan.
13. Voor zover in de grieven moet worden gelezen dat Agora in redelijkheid niet aan het beding in artikel 9 kan worden gehouden faalt dit verweer. Agora is een professionele belegger in en exploitant van onroerend goed. Van haar had verwacht mogen worden dat zij zich bij de aankoop van het gehuurde op de hoogte had gesteld van alle bijzonderheden het gehuurde betreffende. Voor zover zij dit heeft gedaan, was zij op de hoogte van de vergoedingsregeling en heeft zij deze willens en wetens overgenomen. Zij moet immers bekend worden verondersteld met de onderhavige regelgeving. Voor zover zij dit niet heeft gedaan, moeten de gevolgen hiervan (althans in relatie tot de huurder) voor haar rekening en risico blijven. De grieven II tot en met IV falen hiermee. Grief V heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft derhalve in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen geen afzonderlijke bespreking. Aan de subsidiaire grondslag van de vordering van Zoutewelle komt het hof niet toe.
14. De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Agora zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden verwezen. Het bewijsaanbod van Agora wordt gepasseerd omdat het niet voldoet aan de in hoger beroep daaraan te stellen eisen.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het bestreden vonnis;
- veroordeelt Agora in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Zoutewelle tot op heden begroot op € 248,-- aan verschotten en € 3.263,-- aan salaris voor de advocaat;
- verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Th.W.H.E. Schmitz, M.C.M. van Dijk en M.J. van der Ven en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 januari 2009 in aanwezigheid van de griffier.