Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 105.004.607
Rolnummer (oud) : 06/395
Rolnummer Rechtbank : 160932 CV EXPL 05-3398
arrest van de derde civiele kamer d.d. 10 juli 2008
inzake
MAKELAARDIJ [X] B.V.,
gevestigd te Sliedrecht,
appellante in principaal appel,
verweerster in incidenteel appel,
hierna te noemen: [X],
procureur: mr. R.Th.F.R, Carli,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon DE GEMEENTE PAPENDRECHT,
gevestigd te Papendrecht,
geïntimeerde in principaal appel,
appellante in incidenteel appel,
hierna te noemen: de Gemeente,
procureur: mr. E. Tamas.
1. Het geding
Bij exploot van 30 januari 2006, hersteld bij exploot van 13 maart 2006, is [X] in hoger beroep gekomen van het op 17 november 2005 door de rechtbank Dordrecht, sector kanton, locatie Dordrecht, tussen partijen gewezen vonnis. Bij memorie van grieven met producties heeft [X] zeven grieven tegen genoemd vonnis aangevoerd. De Gemeente heeft de grieven bestreden bij memorie van antwoord, eveneens onder overlegging van producties, en in incidenteel appel één grief tegen het vonnis aangevoerd. [X] heeft deze grief bestreden bij memorie van antwoord in incidenteel appel. De Gemeente heeft bij akte in incidenteel appel producties overgelegd, waarop [X] gereageerd heeft bij antwoordakte in incidenteel appel. Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
2. Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de kantonrechter onder 1.1 tot en met 1.11 vastgestelde feiten zijn in hoger beroep niet bestreden, zodat daarvan zal worden uitgegaan.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende.
Bouwbedrijf en exploitatiemaatschappij [Y] B.V. (hierna: [Y]) heeft met ingang van 9 juni 1992 aan Makelaardij [Z] B.V. (hierna: [Z]) verhuurd de kantoorvilla plaatselijk bekend [Straatnaam en nummer] te [Plaatsnaam] overeenkomstig hetgeen bepaald is in de tussen partijen gesloten schriftelijke huurovereenkomst van 12 juni 1992.
De bij deze huurovereenkomst behorende aanvullende bepalingen houden onder meer in:
“…
2. Het is huurder bekend dat verhuurder te zijner tijd op het gehuurde een nieuw pand wil stichten. Huurder verklaart nu voor alsdan mee te zullen werken aan ontruiming c.q. het leeg opleveren van het gehuurde. De huurperiode is daarom uitdrukkelijk vastgesteld voor “5” jaar, daarna volgt een automatische verlenging met steeds een jaar, waarbij wederzijds een opzegtermijn van 3 maanden geldt.”
[Z] heeft per 1 oktober 1995 al haar rechten en verplichtingen uit hoofde van deze huurovereenkomst overgedragen aan [X], die deze rechten en verplichtingen heeft aanvaard. [Y] heeft met de indeplaatsstelling ingestemd.
In het betreffende die indeplaatsstelling opgemaakte aanhangsel bij de huurovereenkomst d.d. 28 september 1995 is onder meer vermeld:
“…
Art. 7 Partij [X] is ermee bekend dat momenteel plannen zijn ontwikkeld op het perceel waarop het gehuurde zich bevindt.”
Op 1 februari 2002 heeft de Gemeente het gehuurde in eigendom verkregen en zij is ingevolge het huidige art. 7:226 BW (art. 7a:1612 BW oud) verhuurster geworden.
De Gemeente heeft per aangetekende brief van 23 december 2002 de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 april 2003 op grond van haar voornemen het gehuurde te amoveren in het kader van de centrumontwikkelingsplannen.
Bij beschikking van 4 augustus 2003, gewezen tussen [X] en de Gemeente, heeft de kantonrechter het verzoek van [X] de ontruimingstermijn te verlengen afgewezen.
3. [X] vordert op grond van art. 7:309 BW betaling van € 161.000,-- als schadevergoeding plus bijkomende kosten van deskundigen en juridische bijstand. De Gemeente betwist de vorderingen gemotiveerd. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de kans dat de huurverhouding zonder de eigendomsoverdracht zou hebben voortgeduurd nihil is, zodat [X] geen aanspraak kan maken op schadeloosstelling. Hiertegen richten zich de grieven in principaal appel.
4. De eerste twee grieven in principaal appel lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Tussen partijen is niet in geschil dat art. 7:309 BW op het onderhavige geschil van toepassing is. Voor vergoeding komt slechts in aanmerking de schade wegens het verlies van de kans dat de huurverhouding zou hebben voortgeduurd als [Y] in plaats van de Gemeente nog verhuurder was, vergelijk Kamerstukken II, nr. 8875, zitting 1966-1967, bijlage bij de memorie van toelichting, blz. 32, paragraaf 4. In tegenstelling tot eigendom, is huur naar haar aard een tijdelijk recht. In deze zaak doet zich dit des te sterker gelden, aangezien van een huurovereenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd geen sprake was. De huurovereenkomst is immers in 1992 voor de duur van 5 jaar aangegaan, waarna, behoudens opzegging, een automatische verlenging volgde met telkens één jaar vanwege het aan de huurder bekende feit dat [Y] op het gehuurde een nieuw pand wilde stichten. Vanaf 1997 tot het einde van de huurovereenkomst in 2003 is de huurovereenkomst derhalve aan het einde van de looptijd telkens met één jaar verlengd. Blijkens artikel 2 van de aanvullende bepalingen heeft de huurder verklaard mee te zullen werken aan de ontruiming dan wel het leeg opleveren van het gehuurde. Bij de indeplaatsstelling d.d. 28 september 1995 heeft [X] zich er uitdrukkelijk mee bekend verklaard dat er op dat moment plannen waren ontwikkeld ten aanzien van het perceel waarop het gehuurde zich bevond. Hieruit volgt dat vanaf het begin voor [X] duidelijk was, althans behoorde te zijn, dat er een zeer reële mogelijkheid was dat de huurovereenkomst binnen afzienbare termijn beëindigd zou worden. De keuze van [X] in deze omstandigheden circa € 75.000,-- te investeren in het kantoor komt voor rekening en risico van [X] als ondernemer en leidt niet tot een ander oordeel.
Het tijdsverloop sedert 1992 en de verandering van de inhoud van die plannen maakten dit niet anders. Het is juist ook aan een makelaar ‘onroerend goed’ bekend dat geruime tijd gemoeid is met het definitief worden van herontwikkelingsplannen en dat de inzichten over de wenselijke inhoud van die plannen met het verstrijken van de tijd aan verandering onderhevig zijn. De stelling van de Gemeente dat de discussie over de meest wenselijke inrichting van het betrokken gebied al die jaren is voortgegaan, is niet gemotiveerd betwist door [X].
Ook de aanvankelijke plannen om ter plaatse onder andere nieuwe kantoorruimte te bouwen leiden niet tot een ander oordeel. Vast staat dat de kantoorvilla ter realisering van die plannen gesloopt zou moeten worden, zie memorie van grieven randnummer 45. Dit zou het genot van het gehuurde geheel onmogelijk maken en grond opleveren voor het beëindigen van de huurovereenkomst. De stelling dat [X] mocht verwachten nadien een nieuwe huurovereenkomst met [Y] te kunnen sluiten doet niet af aan de beëindiging van de huur van de kantoorvilla.
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de kantonrechter met recht heeft geoordeeld dat [X] wist of behoorde te weten dat op elk moment de huurovereenkomst tegen de eerste april van het eerstvolgend kalenderjaar beëindigd zou kunnen worden en dat zij zou moeten wijken.
5. De stelling dat een clausule als artikel 2 van de aanvullende bepalingen bij de huurovereenkomst niet meebrengt dat aan de huurder bij voorbaat een beroep op huurbescherming op grond van de Huurwet ontnomen wordt, wordt verworpen. Anders dan in de procedure geëindigd met de beschikking van 4 augustus 2003 gaat het thans niet om afweging van belangen van de huurder tegen die van de eigenaar bij uitstel van ontruiming, maar om vergoeding van eventueel geleden schade door het einde van de huurverhouding. Dit einde is een gegeven. Het belang van de huurder bij voortgezet gebruik van het gehuurde staat hier los van.
Uit hetgeen in rechtsoverweging 4 is overwogen volgt dat de positie van [X] op essentiële punten anders was dan die van de huurder in het door de Hoge Raad op 11 oktober 2000, NJ 2000, 697 gewezen arrest, ten aanzien van wie is aangenomen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst geen enkele aanwijzing had, noch reëel vooruitzicht had dat deze eerder dan daarin voorzien zou eindigen.
De eerste twee grieven falen.
6. Ook de derde grief faalt. Dat [Y] aan [X] had toegezegd dat zij op de locatie van de kantoorvilla haar bedrijf zou kunnen voortzetten is zonder belang. Vast staat immers dat de kantoorvilla ook bij uitvoering van die plannen gesloopt zou moeten worden, zodat dientengevolge de huurovereenkomst in ieder geval beëindigd zou moeten worden, zie rechtsoverweging 4. Dit brengt mee dat het hof aan het bewijsaanbod van [X] voorbijgaat, aangezien hetgeen zij te bewijzen aanbiedt niet relevant is voor de te nemen beslissing.
Dat op de locatie van de kantoorvilla uiteindelijk een verkeersweg en een verkeersduiker zijn aangelegd is in dit kader evenmin relevant. Waar het om gaat is dat er vanaf het begin van het ontstaan van de huurverhouding plannen waren voor de betreffende locatie die meebrachten dat de huurovereenkomst tot een einde zou komen en de kantoorvilla gesloopt zou worden.
7. De vierde, vijfde en zesde grief lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Naar de kern genomen komen deze grieven op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de kans, dat de huurverhouding zonder de eigendomsoverdracht zou hebben voortgeduurd, nihil is en dat [X] geen aanspraak kan maken op schadeloosstelling.
Wat betreft de stelling dat indien er geen eigendomsoverdracht door [Y] aan de Gemeente had plaatsgevonden, de huurovereenkomst in stand gebleven zou zijn tijdens de sloop van de kantoorvilla en de bouw van een nieuw pand, overweegt het hof als volgt. Een concrete en met feiten en omstandigheden onderbouwde toelichting waarom zulks in dit geval zou kunnen worden aangenomen, ontbreekt. Gezien de tijd gemoeid met de sloop van een kantoorvilla en de bouw van een kantoorpand, alsmede de noodzaak alsdan op een andere contractuele basis dan voorheen vorm te geven aan de onderlinge verhouding, ligt deze stelling zozeer buiten de normale gang van zaken dat dit hieraan kan worden voorbijgegaan bij gebreke van een nadere concrete en met feiten en omstandigheden onderbouwde toelichting.
De huurovereenkomst voor het nieuw te bouwen pand zou derhalve per definitie een andere huurovereenkomst betreffen. Tussen die andere huurovereenkomst en de destijds vigerende huurovereenkomst bestaat niet een zodanige band dat deze bij de toepassing van art. 7:309 BW als dezelfde voordurende overeenkomst kan worden aangemerkt.
Het hof gaat voorbij aan de stelling van [X] dat slechts sprake zou zijn van renovatie van de kantoorvilla, aangezien dit onverenigbaar is met haar erkenning dat de kantoorvilla gesloopt zou worden. Voorzover in de toelichting op deze grieven uitgegaan wordt van de gedachte dat de kantoorvilla niet gesloopt, maar gerenoveerd zou worden, gaat het hof daaraan bij gebreke van feitelijke grondslag voorbij.
8. [X] stelt wel dat de kans dat de huurverhouding met [Y] langer zou hebben voortgeduurd indien [Y] zou hebben opgezegd op grond van, kort gezegd, zijn plannen ter plaatse een nieuw pand te realiseren, maar [X] laat na deze stelling met concrete feiten en omstandigheden te onderbouwen. Waar de huurovereenkomst de mogelijkheid kent deze ieder jaar te beëindigen en op [X] de verplichting legt het gehuurde alsdan te ontruimen en leeg op te leveren, kan [X] niet volstaan met de stellingen zoals in eerste aanleg en in hoger beroep aangevoerd. Ook uit de akte van indeplaatsstelling blijkt immers de bekendheid van [X] met sloop- en herbouwplannen. De enkele, niet nader geconcretiseerde stelling dat [X] zich voldoende heeft ingespannen om elders in Papendrecht vervangende kantoorruimte te vinden, is zonder meer onvoldoende om aan te kunnen nemen dat de huurverhouding met [Y] langer zou hebben voortgeduurd. Bij gebreke van een zodanige motivering gaat het hof aan de stelling dat de kans dat de huurverhouding met [Y] langer zou hebben voortgeduurd, als onvoldoende onderbouwd voorbij.
[X] stelt nog dat de Gemeente tot 20 januari 2003 geen enkel initiatief heeft ontplooid om [X] te herhuisvesten. Dit wijkt af van de gedragslijn die de Gemeente heeft gevolgd bij andere bedrijven in het centrum van Papendrecht, aldus [X].
De Gemeente heeft deze stelling gemotiveerd betwist en aangevoerd dat de aangeboden vervangende huurruimte door [X] is afgewezen, omdat deze niet passend werd geacht dan wel dat niet tijdig voldoende zekerheden konden worden geboden. Zij heeft in dit kader bij conclusie van dupliek, randnummer 11, nog gewezen op het zogeheten Riskepand, dat qua locatie, uitstraling en huurprijs vergelijkbaar zou zijn geweest met de kantoorvilla. Gelet op deze gemotiveerde betwisting kan zonder nadere toelichting in hoger beroep, die ontbreekt, niet worden aangenomen dat de Gemeente heeft gehandeld in strijd met haar verplichtingen als een goed verhuurder.
Slotsom is dat de grieven falen tegen het oordeel van de kantonrechter dat de kans dat de huurverhouding zonder de eigendomsoverdracht zou hebben voortgeduurd, nihil is en dat [X] geen aanspraak kan maken op schadeloosstelling.
9. Met recht heeft de kantonrechter [X] als de in eerste aanleg in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. Ook in principaal hoger beroep wordt [X] aangemerkt als de in het ongelijk gestelde partij.
10. De grief in incidenteel appel van de Gemeente richt zich tegen de vaststelling door de kantonrechter dat de gemachtigde van de Gemeente in dienst was van de Gemeente en dat de kosten aan de zijde van de Gemeente op nihil dienen te worden bepaald. De Gemeente stelt, met bescheiden onderbouwd, dat de gemachtigde zijn werkzaamheden als onafhankelijk juridisch adviseur verricht heeft en niet als ambtenaar was aangesteld bij de Gemeente. [X] heeft zich op dit punt uiteindelijk gerefereerd aan het oordeel van het hof.
11. Op grond van de in zoverre niet betwiste in hoger beroep overgelegde bescheiden is het hof van oordeel dat niet kan worden aangenomen dat de gemachtigde van de Gemeente in eerste aanleg indertijd bij de Gemeente als ambtenaar was aangesteld. Dit brengt mee dat er geen grond is de kosten voor de gemachtigde in eerste aanleg op nihil te stellen.
Gelet op het belang van de zaak begroot het hof deze kosten op € 1.200,--.
Aangezien deze beslissing niet is uitgelokt door [X] zal het hof de kosten in incidenteel appel aldus compenseren dat iedere partij de eigen kosten draagt.
3. Beslissing
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Dordrecht, sector kanton, locatie Dordrecht, van 17 november 2005, doch uitsluitend wat betreft de kostenveroordeling;
- bekrachtigt dit vonnis voor het overige;
- en voor wat het vernietigde deel van het vonnis betreft opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt [X] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van de Gemeente tot op 17 november 2005 begroot op € 1.200,-- aan salaris van de gemachtigde;
- veroordeelt [X] in de kosten van het geding in hoger beroep wat betreft het principaal appel, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 248,-- aan verschotten en op € 2.632,-- (1 punt tarief V) aan salaris procureur;
- compenseert de proceskosten in incidenteel appel aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad wat de veroordelingen betreft;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. Th.W.H.E. Schmitz, J.H.W. de Planque en J.A. van Kempen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 juli 2008 in aanwezigheid van de griffier.