Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-06/00280
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 22 april 2008
op het hoger beroep van mevrouw X te Z tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 25 augustus 2006, nummer AWB 05/8746, betreffende na te noemen beschikking.
Beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-laan 1 te Voorburg (hierna: de woning), voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 en naar de waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) de waarde (hierna: de waarde) vastgesteld op € 325.000.
1.2. Na door belanghebbende daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar van de gemeente Leidschendam-Voorburg (hierna: de Inspecteur) bij zijn uitspraak op het bezwaar de waarde gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 37. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, bepaald dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven en gelast dat de gemeente Leidschendam-Voorburg het griffierecht van € 37 aan belanghebbende moet vergoeden.
Loop van het geding
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 105. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 11 maart 2008. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is gebruikster en eigenaresse van de woning, een in of omstreeks 1909 gebouwde tussenwoning. Het woonoppervlak van de woning bedraagt ongeveer 162 m2, en de oppervlakte van het perceel waarop de woning staat, bedraagt ongeveer 106 m2.
3.2. Volgens een door de Inspecteur in het geding gebracht taxatierapport is de woning vergeleken met objecten gelegen aan de A-laan 2, A-laan 3 en A-laan 4 te Voorburg (hierna: de vergelijkingsobjecten).
3.3. Uit het taxatierapport blijkt het volgende. Het object A-laan 2 is een eindwoning, gebouwd in 1907, heeft een vloeroppervlakte van 167 m2 en een perceelgrootte van 124 m2. Het object is verkocht voor een bedrag van € 472.500 en op 2 september 2003 geleverd. De Inspecteur heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 Wet WOZ de waarde van het object bepaald op € 332.000.
Het object A-laan 3 is een tussenwoning, gebouwd in 1907, heeft een vloeroppervlakte van 176 m2 en een perceelgrootte van 124 m2. Het object is verkocht voor een bedrag van € 419.747 en op 31 juli 2001 geleverd. De Inspecteur heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 Wet WOZ de waarde van het object bepaald op € 372.000.
Het object A-laan 4 is een hoekwoning, gebouwd in 1912, heeft een vloeroppervlakte van 165 m2, en een perceelgrootte van 207 m2. Het object is op 21 december 2004 verkocht voor een bedrag van € 510.000 en is op 28 mei 2005 geleverd. De Inspecteur heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 Wet WOZ de waarde van het object bepaald op € 370.000.
3.4. Ter zitting heeft de Inspecteur verklaard dat de voormelde, bij beschikkingen als bedoeld in artikel 22 Wet WOZ vastgestelde waarden stelselmatig te laag zijn vastgesteld. Gelet op de verkoopprijzen hadden de waarden van de A-laan 2, 14 en 18 moeten worden vastgesteld op respectievelijk € 450.000, € 435.000, en € 495.000.
Geschil en standpunten van partijen
4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. De Inspecteur verdedigt de door hem bij de beschikking vastgestelde waarde, terwijl belanghebbende een waarde van € 284.600 bepleit.
4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
5.2 Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de Inspecteur in eerste aanleg een taxatierapport in het geding gebracht, blijkens welk stuk taxateur P de waarde van de woning op de waardepeildatum heeft geschat op € 325.000. In het taxatierapport zijn gegevens omtrent de vergelijkingsobjecten vermeld.
5.3. Belanghebbende herhaalt in hoger beroep haar eerder gevoerde betoog dat de door de Inspecteur vastgestelde waarde, gelet op de verschillen met de vergelijkingsobjecten, te hoog is. De woning verschilt met de vergelijkingsobjecten omdat de woning aanzienlijk minder grond heeft en omdat de woning geen schuur heeft. In haar bezwaarschrift heeft belanghebbende voorts onder meer aangevoerd: "De waarde van A-laan 1 dient lager te zijn dan de waarde van de "vergelijkbare" objecten".
5.4. Belanghebbende stelt dat, nu de met haar woning vergelijkbare vergelijkingsobjecten stelselmatig te laag zijn gewaardeerd, deze lagere waardering ook voor haar woning zou moeten gelden. De Inspecteur heeft daartegenover gesteld dat de referentieobjecten abusievelijk een te lage waarde hebben gekregen, almede, naar het Hof begrijpt, dat aan deze - te lage - waardering geen oogmerk van begunstiging ten grondslag ligt.
5.5. Vaststaat dat de referentieobjecten goed vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. Evenzeer staat vast dat de waarden van de referentieobjecten lager zijn vastgesteld dan op grond van de voorschriften in de Wet WOZ had moeten gebeuren. Ter zitting heeft de Inspecteur verklaard dat de woningen in de A-laan, waaronder de referentieobjecten, stelselmatig te laag zijn gewaardeerd ten gevolge van een gemaakte fout. Uit het voorgaande volgt dat in de met de situatie van belanghebbende vergelijkbare gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven, zodat het gelijkheidsbeginsel meebrengt dat ook voor de woning van belanghebbende een lagere waardering moet worden gehanteerd. Daaraan doet niet af dat, naar de Inspecteur heeft gesteld, bij de te lage waardering van referentieobjecten een oogmerk van begunstiging ontbreekt.
5.6. De door belanghebbende voorgestane waarde is niet geschraagd met een taxatierapport of een vergelijking met verkoopcijfers van vergelijkbare panden of door enig ander bewijsmiddel. Belanghebbende heeft de door haar voorgestane - en door de Inspecteur bestreden - waarde beargumenteerd door de waarde van het object A-laan 2 te verlagen naar rato van de verhouding in grondoppervlakte van de woning en dat referentieobject, zijnde 6:7. Door deze benaderingswijze acht het Hof het onwaarschijnlijk dat de door belanghebbende voorgestane waarde overeenstemt met de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
5.7. Aangezien de door de Inspecteur, noch de door belanghebbende voorgestane waarde als juist kan worden aanvaard, bepaalt het Hof die waarde, in goede justitie op € 310.000. Daarbij houdt het Hof rekening met hetgeen bekend is omtrent de vergelijkingsobjecten en de verschillen met de woning, alsmede met de door de Inspecteur bij beschikkingen voor de vergelijkingsobjecten vastgestelde waarden, waarmee de waarde van de woning overeenkomstig het in 5.5 overwogene in een juiste verhouding moet staan.
5.8. Op grond van het vorenoverwogene is het hoger beroep gegrond.
Proceskosten en griffierecht
6.1 Het Hof ziet geen reden de Inspecteur te veroordelen in de proceskosten omdat belanghebbende daar niet om heeft gevraagd.
6.2 Wel dient het voor de behandeling bij de rechtbank gestorte griffierecht van € 37, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 105 aan belanghebbende te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus, dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 310.000;
- gelast de gemeente Leidschendam-Voorburg de betaalde griffierechten, in totaal € 142, aan belanghebbende te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, J.W. baron van Knobelsdorff en P.H.G. Albert, in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.W. Otto. De beslissing is op 22 april 2008 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.