Uitspraak
Uitspraak: 20 december 2007
Rolnummer: 06/802
Rolnr. rechtbank: 508/05
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, eerste civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van:
SAGITTAE VASTGOED B.V.,
gevestigd te Goes,
appellante,
hierna te noemen: Sagittae,
procureur: mr. W. Heemskerk,
tegen
EUROTEC BEHEER B.V.,
gevestigd te Roosendaal,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Eurotec,
procureur: mr. J. Streefkerk.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 23 mei 2006 is Sagittae in hoger beroep gekomen van het vonnis van 26 april 2006, door de rechtbank te Middelburg gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven tevens akte houdende wijziging eis (met productie) heeft Sagittae vier grieven tegen het vonnis aangevoerd, welke door Eurotec bij memorie van antwoord (met productie) zijn bestreden. Sagittae heeft vervolgens een akte uitlating productie genomen. Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1 Op 15 november 2000 heeft DTZ Zadelhoff v.o.f. (verder: Zadelhoff) namens haar opdrachtgever een koopovereenkomst gesloten, waarbij [naam] (verder: [verkoper]) een perceel met bedrijfspand, gelegen Schotsbossenstraat 8 te Roosendaal (verder: het perceel), aan Eurotec heeft verkocht. In de koopovereenkomst is onder meer bepaald:
“In opdracht van verkoper is in januari 2000 een verkennend bodemonderzoek verricht. De resultaten van dit onderzoek staan verwoord in het onderzoeksrapport van WEMATECH B.V. met het rapportnummer: VBE-990837. Partijen verklaren hierbij kennis te hebben genomen van de inhoud hiervan.
Uit dit onderzoeksrapport blijkt dat er in de ondergrond van het gekochte sprake is van bodemverontreiniging. Koper en verkoper komen hierbij overeen dat de verkoper volledig aansprakelijk blijft voor eventuele kosten die voortvloeien uit de in het rapport omschreven verontreiniging(en), een en ander zoals omschreven op bladzijde 15 van het rapport, in het bijzonder de ter hoogte van peilbuis B10, B11, B14, B15 en B16 aangetroffen nikkelverontreinigingen.
Onder de kosten die voortvloeien uit de omschreven verontreiniging(en) vallen niet alleen de saneringskosten maar ook alle bijdragen en andere financiële verplichtingen die direct of indirect door de overheid in verband met de verontreiniging(en) en/of sanering hiervan – vooraf of achteraf – verlangd worden c.q. opgelegd worden aan koper (of verkoper) in diens hoedanigheid van eigenaar van het gekochte.
Ter zekerheidstelling verplicht verkoper zich om op de datum van transport aan koper een bankgarantie af te geven ter grootte van NLG 75.000,-. De zekerheidstelling zal worden afgegeven tot 1 januari 2004 of tot het moment dat sanering en de verdere afwikkeling hiervan heeft plaatsgevonden danwel tot het moment dat door de overheid is aangegeven dat er geen sprake meer is van een eventuele saneringsplicht.
Verder dient dit rapport als nuloptie, eventueel in de toekomst aan te treffen verontreinigingen die als zodanig niet in onderhavig rapport worden genoemd komen geheel voor rekening en risico van koper. Ten aanzien van deze verontreiniging(en) komen koper geen aanspraken toe jegens verkoper dan die waarop verkoper zich op grond van de wet niet kan exonereren.”
1.2 Op 1 december 2000 is het perceel bij notariële akte door [naam] en [naam] als eigenaar en [naam] B.V. (verder: [X]) als verkoper aan Eurotec als koper geleverd. De akte bevat een bepaling van gelijke inhoud als die welke in rechtsoverweging 1.1 is weergegeven.
1.3 Op 30 november 2000 is door Fortis Bank (Nederland) B.V. een bankgarantie afgegeven tot zekerheid als in rechtoverweging 1.1 bedoeld, met als debiteur [verkoper] en als begunstigde Eurotec.
1.4 Per 31 december 2002 is de handelsnaam van [verkoper] gewijzigd in Sagittae Vastgoed B.V.
1.5 In 2004 en 2005 heeft Eurotec de bedrijfsruimte op het perceel vergroot. In het kader van die vergroting heeft op last van de Provincie Noord-Brabant een gedeeltelijke bodemsanering plaatsgevonden. Daarvoor heeft Eurotec kosten gemaakt.
2. Eurotec heeft bij de rechtbank gevorderd dat deze Sagittae zal veroordelen aan haar € 38.477,20 te betalen, vermeerderd met rente en kosten. De rechtbank heeft de vordering grotendeels toegewezen.
3. Met haar eerste grief klaagt Sagittae over het oordeel van de rechtbank dat zij als rechtsopvolgster van [verkoper] terecht door Eurotec is aangesproken. Zij zegt dat niet zij als verkoper heeft te gelden maar dat Eurotec heeft beoogd te contracteren met [X]. Zij verwijst daarbij naar een brief d.d. 1 december 2000 van Eurotec aan Zadelhoff, waaruit de afspraak zou blijken dat op verzoek van Eurotec een andere partij dan Sagittae als verkoper zou optreden.
4. De grief faalt. In de koopovereenkomst is [verkoper] als verkoper aangeduid; zij heeft daarbij de verplichting met betrekking tot de bodemsanering op zich genomen. De leveringsakte doet daaraan niet af, daar [verkoper] daarbij geen partij is en deze ook niet inhoudt dat Eurotec afziet van de door [verkoper] aanvaarde garantie. Ook de door Sagittae aangehaalde brief houdt niet in dat Eurotec, [verkoper] en [X] zijn overeengekomen dat [X] de verplichting van [verkoper] ter zake van de kosten van de bodemsanering overneemt. Die brief betreft de inhoud van die garantie en de brief verwijst niet naar een driepartijenovereenkomst als hier bedoeld; het enkele noemen van de naam van [X] als verantwoordelijke kan daartoe niet dienen. Uit de brief blijkt ook niet dat Eurotec heeft verzocht dat [X] in plaats van [verkoper] als verkoper zou optreden. Dat de drie partijen een zodanige overeenkomst hebben gesloten heeft Sagittae overigens niet onderbouwd; bij gebrek aan zodanige verdere onderbouwing passeert het hof het (in algemene termen vervatte) bewijsaanbod van Sagittae, voor zover het hierop betrekking zou hebben. Terecht heeft de rechtbank geoordeeld dat de garantie van [verkoper] uit hoofde van de koopovereenkomst is blijven bestaan en dat Eurotec derhalve Sagittae als rechtsopvolgster van [verkoper] kon aanspreken voor de kosten van de bodemsanering.
5. De tweede grief valt de overwegingen van de rechtbank aan met betrekking tot de uitleg van de in rechtsoverweging 1.1 weergegeven contractuele bepaling. Sagittae voert aan dat de rechtbank ten onrechte van de door Eurotec voorgestane ruime uitleg is uitgegaan. Zij stelt dat uit de leveringsakte blijkt dat partijen andere afspraken hebben gemaakt, die de tekst van de koopovereenkomst opzij hebben gezet. Voorts brengt zij naar voren dat ter comparitie door de vertegenwoordiger van Eurotec is verklaard, dat de clausule niet is opgenomen in verband met een verbouwing of uitbreiding; zij meent dat de clausule niet van toepassing is nu de saneringsplicht het gevolg is van die verbouwing of uitbreiding. Verder acht zij een beroep van Eurotec op de clausule, gelet op de omstandigheden, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Ten slotte betwist Sagittae de hoogte van de saneringskosten. Zij meent dat alleen de meerkosten die verband houden met de afvoer van de verontreinigde grond voor zover die meer verontreinigd is dan normaal, voor vergoeding in aanmerking komen, en dat de onderzoekskosten ook niet voor vergoeding in aanmerking komen, omdat bodemonderzoek ten behoeve van de bouwaanvraag toch moest plaats vinden.
6. Voor de stelling dat partijen na de koopovereenkomst op het punt van de bodemverontreiniging andere afspraken hebben gemaakt, bevat de leveringsakte geen enkele aanwijzing. Integendeel, de leveringakte bevat een gelijkluidende clausule, met als enige verschil dat op verzoek van Eurotec en met instemming van de vertegenwoordiger van de verkoper een zinsdeel is geschrapt dat als beperkend kon worden opgevat. Overigens onderbouwt Sagittae haar stelling dat iets anders zou zijn overeengekomen niet, zodat het hof met voorbijgaan aan haar bewijsaanbod, voor zover dat op dit punt betrekking heeft, ervan uitgaat dat de in de koopovereenkomst opgenomen clausule nog steeds tussen partijen geldt.
7. De litigieuze clausule is in de koopovereenkomst ruim geformuleerd. Naar luid van de tweede alinea ervan houdt hij in, dat de verkoper volledig aansprakelijk blijft voor de kosten die voortvloeien uit de in het aangehaalde rapport omschreven verontreinigingen. In de daarop volgende alinea wordt een niet-limitatieve omschrijving gegeven van kosten die voor rekening van de verkoper komen. Blijkens de stukken en het verhandelde ter comparitie beoogde Eurotec met deze clausule (die door een advocaat voor haar is opgesteld) te voorkomen dat zij de kosten van een sanering zou moeten dragen indien deze ooit aan haar in verband met de in het aangehaalde rapport omschreven bodemverontreinigingen zou worden opgelegd door een overheidsinstelling. [verkoper] heeft deze clausule zonder onderhandelingen geaccepteerd; Sagittae heeft niet gesteld dat haar rechtsvoorgangster deze clausule niet aldus heeft begrepen of dat deze aan Eurotec heeft kenbaar gemaakt dat volgens haar de clausule een beperktere strekking had. De onderhavige saneringsverplichting is door een overheidsinstelling aan Eurotec is opgelegd in verband met een in het bedoelde rapport omschreven verontreiniging. Dat die verplichting is opgelegd naar aanleiding van een voorgenomen uitbreiding van het pand maakt dat niet anders. De rechtsvoorgangster van Sagittae heeft het perceel verkocht met inbegrip van de binnen de publiekrechtelijke begrenzingen toegelaten verbouwings- en uitbreidingsmogelijkheden; zij had ermee rekening moeten houden dat Eurotec daarvan te eniger tijd gebruik zou maken. Indien ze had willen overeenkomen dat bij uitbreiding haar aansprakelijkheid voor de in het rapport weergegeven verontreinigingen niet meer zou gelden, dan had zij dat moeten bedingen. Nu dat niet is gebeurd, vallen de door Eurotec voor die sanering gemaakte (directe en indirecte) kosten onder de clausule.
8. Anders dan Sagittae aanvoert, is een beroep van Eurotec op de clausule onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar, reeds omdat niet is gesteld of gebleken dat Eurotec bij de uitbreiding van het pand verder is gegaan dan de publiekrechtelijke voorschriften ten tijde van de verkoop toelieten en Sagittae evenmin voldoende heeft onderbouwd dat Eurotec het pand is gaan gebruiken voor een ander doel dan waarvoor zij het had gekocht (bedrijfsruimte met showroom en kantoor; zie leveringsakte onder Levering, Registergoed, Gebruik).
9. Met betrekking tot de hoogte van de vordering overweegt het hof als volgt. Eurotec vordert vergoeding van de kosten van het opstellen van het saneringsplan, van het vervoeren van de verontreinigde grond naar de verwerkingsinstelling en van het verwerken van de verontreinigde grond. Bij bodemsanering is het maken van een saneringsplan vereist voordat tot sanering kan worden overgegaan; deze vloeien dus voort uit de in het eerder bedoelde rapport omschreven verontreinigingen. Dat dat rapport mogelijk ook een rol zou kunnen spelen bij het aanvragen van een bouwvergunning (zo dat al het geval is; een saneringsplan heeft niet noodzakelijkerwijs dezelfde inhoud als een onderzoeksrapport) doet daaraan niet af. De afvoerkosten en de verwerkingskosten had Eurotec evenmin hoeven te maken als haar geen saneringsverplichting was opgelegd in verband met de in de in het eerder bedoelde rapport omschreven verontreinigingen. Deze kosten vloeien derhalve ook uit die verontreinigingen voort. De rechtbank heeft de gevorderde bedragen dus terecht in aanmerking genomen.
10. De slotsom is dat ook de tweede grief faalt. De derde en vierde grief richten zich tegen de overweging van de rechtbank inzake de proceskosten en tegen de beslissing van de rechtbank. Zij bouwen op de eerdere grieven voort en moeten daarom het lot daarvan delen. Het hof zal het vonnis van de rechtbank bekrachtigen. Daarbij past een kostenveroordeling van Sagittae.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
- veroordeelt Sagittae in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Eurotec tot op deze uitspraak vastgesteld op € 1.310,- aan griffierecht en € 1.158,- aan salaris voor de procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.V. van den Berg, A.H. de Wild en A.E.A.M. van Waesberghe en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 december 2007 in aanwezigheid van de griffier.