Uitspraak
Uitspraak: 13 december 2007
Rolnummer: 07/603 KG
Zaak-/rolnummer rechtbank: 276972/KG ZA 07-69
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, eerste civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[Naam] VASTGOED ROTTERDAM B.V,
gevestigd te Rotterdam,
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
procureur: mr. A. Ramsoedh,
tegen
1. I[Naam],
2. [Naam],
beiden wonende te Almere,
geïntimeerden,
hierna te noemen: [geïntimeerden],
in hoger beroep niet verschenen.
Het geding
Bij exploot van 27 april 2007 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 16 april 2007, door voorzieningenrechter van de rechtbank te Rotterdam in kort geding gewezen tussen partijen. Tegen [geïntimeerden] is verstek verleend. [Appellante] heeft bij memorie van grieven (met producties) drie grieven opgeworpen. Tot slot heeft [appellante] haar procesdossier overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Geen grief is gericht tegen de vaststelling van de feiten door de voorzieningenrechter in de rechtsoverwegingen 2.1, 2.2 en 2.4 tot en met 2.6 in het vonnis waarvan beroep, zodat ook het hof de aldaar vermelde feiten tot uitgangspunt neemt. Gelet hierop en gezien hetgeen in hoger beroep is gebleken, gaat het in deze zaak om het volgende.
1.1 Op 6 maart 2000 hebben [geïntimeerden] van [appellante] veertien in Rotterdam gelegen panden gekocht. Voor het betalen van de koopprijs is door [appellante] een lening aan [geïntimeerden] verstrekt, waartegenover door [geïntimeerden] aan [appellante] het recht van eerste hypotheek op deze panden is gegeven.
1.2 In 2002 hebben [geïntimeerden] een aantal van bovenbedoelde panden verkocht. Thans zijn zij nog eigenaars van acht panden, te weten de in de notariële akte van levering van 6 maart 2000 vermelde panden 2, 3, 8, 9, 11, 12, 13 en 14.
1.3 [Geïntimeerden] wilden deze acht panden verkopen. [Appellante] weigerde evenwel medewerking te verlenen aan royement van de hypothecaire inschrijvingen. Hierop is door [geïntimeerden] een kort geding geëntameerd, dat op 4 juli 2006 is behandeld. In dat kort geding is geen vonnis gewezen omdat partijen ter beëindiging van hun geschil een overeenkomst hebben gesloten. Blijkens het van het ter terechtzitting van 4 juli 2006 verhandelde opgemaakte proces-verbaal houdt deze overeenkomst het volgende in:
“1. [Geïntimeerden] zijn vrij om voor een reële prijs te verkopen aan iedere koper die hen goeddunkt de onroerende zaken zoals aangeduid onder de nummers, 2, 3, 8, 9, 11, 12, 13 en 14 onder “Levering, registergoed, gebruik” in de notariële akte, opgemaakt tussen partijen op 6 maart 2000 door notaris mr. Jan Bernard van Nieuwland te Rotterdam;
2. [Appellante] zal meewerken aan royement van de hypothecaire inschrij¬vingen op de in sub 1 bedoelde onroerende zaken;
3. De opbrengst van de verkoop van de in sub 1 bedoelde onroerende zaken zal in depot blijven staan bij de notaris totdat over de uitkering daarvan tussen partijen een akkoord is bereikt dan wel een onherroepelijke uitspraak is verkregen in rechte, na arbitrage of na mediation.
4. Voormelde afspraken gelden voor onbepaalde tijd.
5. Partijen royeren per heden de procedure.”
1.4 Bij overeenkomst van 21 december 2006 hebben [geïntimeerden] de hiervoor bedoelde acht panden verkocht aan [naam: hierna X] te Rotterdam. De in de overeenkomst vermelde koopprijs beloopt in totaal € 250.000,00 In verband met op de panden rustende aanschrijvingen op grond van de Woningwet is [X] bereid het volgens de gemeente Rotter¬ met die aanschrijvingen gemoeide bedrag van € 207.318,36 aan de Gemeente te betalen.
1.5 De acht panden zijn op 3 januari 2007 door [makelaar A] te Rotterdam getaxeerd op € 430.000,00 in onverhuurde staat. Bij deze taxatie is geen rekening gehouden met de op de panden rustende aanschrijvingen.
1.6 De acht panden zijn op 16 januari 2007 door [makelaar B] te Rotterdam getaxeerd op € 257.000,00 in verhuurde staat.
1.7 De acht panden zijn op 14 maart 2007 door de door de voorzieningenrechter aangewezen makelaar, [makelaar C] te Rotterdam, getaxeerd op een bedrag van € 195.000,00 in verhuurde staat en op € 300.000,00 in verhuurde staat vrij van aanschrijvingen. Volgens deze makelaar moeten de kosten van de werkzaamheden die op grond van de aanschrijvingen verricht moeten worden, in re¬de¬lijkheid gesteld worden op een bedrag van € 105.000,00.
1.8 In dit kort geding vorderen [geïntimeerden], kort gezegd, dat [appellante] wordt geboden medewerking te verlenen aan het royement van de hypothecaire inschrijvingen en zulks op de wijze zoals partijen ter terechtzitting van 4 juli 2006 zijn overeengekomen. Aan hun vordering leggen zij, naast de hiervoor vermelde vaststaande feiten, ten grondslag dat de prijs die [X] voor de acht panden bereid is te betalen, rekening houdend met de aanschrijvingen, een reële prijs is, dat [appellante] reeds op die grond gehouden is medewerking aan royement te verlenen, alsmede dat de panden niet geleverd kunnen worden zolang [appellante] haar medewerking aan doorhaling van de hypothecaire inschrijvingen onthoudt.
1.9 De voorzieningenrechter wees de vorderingen van [geïntimeerden] toe en overwoog daartoe, kort gezegd, dat een verkoopprijs van € 250.000,00, waarin de kosten van de aanschrijving niet zijn betrokken, een redelijke prijs is.
2. Met grief 1 wil [appellante] ingang doen vinden dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft vastgesteld dat [geïntimeerden] de panden voor een prijs van in totaal € 250.000,00 verkocht hebben. Weliswaar wordt in de koopovereenkomst een prijs van € 250.000,00 genoemd, maar omdat [X] ook de met de aanschrijvingen verband houdende financiële verplichtingen aan de gemeente Rotterdam ad € 207.318,36 als eigen schuld overneemt, bedraagt de tegenprestatie niet € 250.000,00 doch € 457.318,36, welk bedrag, conform de overeenkomst van 4 juli 2006, bij de notaris in depot dient te blijven. Door de vordering van de gemeente Rotterdam op voorhand in mindering te brengen op de koopprijs, wordt aan de Gemeente een feitelijk voorrecht verschaft boven het recht van de eerste hypotheekhoudster, aldus nog steeds [appellante]. Het hof overweegt hieromtrent als volgt.
3. Bij de bepaling van een reële, respectievelijk redelijke, koopprijs van een wo¬ning waarop een aanschrijving rust dient, wanneer op het moment van de koop de met de aanschrijving gemoeide kosten nog niet aan de Gemeente zijn voldaan, rekening te worden gehouden met (de hoogte van) die kosten. Wanneer de koper - opdat vrij van aanschrijving geleverd kan worden - bereid is die kosten vóór de juridische levering aan de Gemeente te betalen, heeft zulks een koopprijsdrukkend effect ter hoogte van de met de aanschrijving gemoeide kosten. Dit laatste geldt eveneens ingeval de verkoper niet vrij van aanschrijving levert. Nu in het onderhavige geval [X] bereid is de met de aanschrijvingen gemoeide kosten als eigen schuld aan de Gemeente te voldoen, zijn deze kosten niet als onderdeel van de aan de verkopers, [geïntimeerden], te betalen koopprijs te kwalificeren. Dit betekent dat de rechtbank terecht er vanuit is gegaan dat [geïntimeerden] de litigieuze acht panden voor € 250.000,00 aan [X] verkocht heeft. De tegenprestatie ter verwerving van de eigendom van de onderhavige acht panden van [X] jegens [geïntimeerden] bedraagt derhalve niet, zoals [appellante] stelt, € 457.316,36, doch de in de koopakte vermelde koopprijs van € 250.000,00. Van schending van het voorrecht van [appellante] als eerste hypotheekhoudster is dan ook geen sprake. De eerste grief faalt.
4. Met grief 2 komt [appellante], kort gezegd, op tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat een verkoopprijs van € 250.000,00, waarin de kosten van de aanschrijvingen niet zijn betrokken, een redelijke prijs is. Het hof overweegt dienaangaande als volgt.
5. De voorzieningenrechter heeft, nu zeven van de acht panden ten tijde van de verkoop verhuurd waren en voorts gesteld noch gebleken is dat de huur door een of meer der huurders was opgezegd, met juistheid geoordeeld dat bij de bepaling van de waarde van de panden uitgegaan dient te worden van verhuurde staat. Het hof verenigt zich voorts met de verwerping door de voorzieningenrechter van de overige door [appellante] ingebrachte bezwaren tegen de taxatie van de panden door [makelaar C]. Nu voorts niet gegriefd is tegen de overweging van de voorzieningenrechter dat partijen hebben afgesproken dat de door de voorzieningenrechter aan te wijzen makelaar ([makelaar C]) de acht panden opnieuw zou taxeren en dat het resultaat van die taxatie als uitgangspunt heeft te gelden, komt ook het hof tot het oordeel dat de waarde van de acht panden circa € 200.000,00 is. Een verkoopprijs van € 250.000,00, waarin de kosten van de aanschrijvingen niet zijn betrokken, is derhalve redelijk. De door [appellante] in hoger beroep in het geding gebrachte taxatie van [naam] Vastgoed doet aan het vorenoverwogene niet af. Ook deze grief is vergeefs voorgedragen.
6. Grief 3 heeft ten opzichte van de grieven 1 en 2 geen zelfstandige betekenis en deelt derhalve het laat daarvan.
7. De slotsom is dat [appellante] vergeefs geappelleerd heeft. Het vonnis waarvan beroep zal dan ook worden bekrachtigd. Bij deze uitslag past een kostenveroordeling ten laste van [appellante].
Beslissing
Het hof:
-bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam van 16 april 2007, gewezen tussen partijen;
-veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] bepaald op nihil.
Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, A.H. de Wild en A.V. van den Berg en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 december 2007 in aanwezigheid van de griffier.