Uitspraak
Uitspraak: 27 juli 2007
Rolnummer: 05/1340
Rolnummer rechtbank: 442662/04-18716
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[appellante],
wonende te ‘s-Gravenhage,
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
procureur: mr. H. Koning,
tegen
de GEMEENTE DEN HAAG,
gevestigd te ’s-Gravenhage,
geïntimeerde,
hierna te noemen: de Gemeente,
procureur: mr. A.R. de Jonge.
Het verloop van het geding
Bij exploot van 26 juli 2005 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 28 juni 2005 van de rechtbank ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie ‘s-Gravenhage, gewezen tussen partijen.
Bij memorie van grieven (met productie) heeft [appellante] één grief tegen het vonnis aan¬ge¬voerd, die door de Gemeente bij memorie van antwoord (met producties) is bestreden.
Tot slot hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
De beoordeling in hoger beroep
1. Het hof gaat uit van de feiten zoals die door de rechtbank onder "Feiten" van het bestreden vonnis zijn vastgesteld, nu die als zodanig in hoger beroep niet worden bestreden.
2. Het gaat, kort gezegd, om het volgende.
2.1 [appellante] heeft als huurder met de Gemeente als verhuurder een schriftelijke overeenkomst gesloten met betrekking tot de huur van een woonwagen¬stand¬plaats, gelegen aan de Jan Hanlostraat 37 te 's Gravenhage (verder: de huurovereenkomst). De huurovereen¬komst ging in op 1 januari 2003 en is aangegaan voor onbepaalde tijd. De huurprijs dient in zijn geheel voor de 1e van de betreffende maand te zijn voldaan zonder dat beroep op schuld¬vergelijking mogelijk is. De huurprijs bedroeg per 1 juli 2004 € 209,63 per maand en moest worden voldaan aan Administratie¬kantoor Woonwagen- en Standplaatsenverhuur B.V. (verder: AWS).
2.2 [appellante] heeft in het verleden een forse betalingsachterstand laten ontstaan. AWS heeft [appellante] diverse malen tevergeefs gemaand de ontstane achterstand in de huurbetaling te voldoen, of een betalingsregeling aan te gaan.
2.3 Op 28 april 2004 heeft AWS het volgende aan [appellante] geschreven:
"Sinds de ingangsdatum van het huurcontract hebben wij u aan het eind van de maand een acceptgiro gezonden ter voldoening van de huur over de komende maand voor de door u gehuurde standplaats aan de Jan Hanlostraat. Huur is bij vooruitbetaling verschuldigd.
Voorts hebben wij u maandelijks herinnerd / aangemaand de niet betaalde huur te voldoen. U heeft de u in de afgelopen periode geboden mogelijkheid een betalingsregeling te treffen niet benut. De gemeente Den Haag heeft thans laten weten niet meer met een regeling in te stemmen.
Wij sommeren u thans voor de laatste keer ervoor zorg te dragen dat het bedrag van de gehele huurachterstand ad € 3.220,90, zie bijgaand overzicht met de achterstand tot en met april 2004, uiterlijk 20 mei 2004 op Postbankrekeningnummer (…) is bijgeschreven.
(…)
Indien u geen gehoor geeft aan het bovenstaande, zal de invordering in handen van een deurwaarder worden gegeven. Tevens zal ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden gevorderd. Alle daaruit voortvloeiende kosten komen voor uw rekening. (…)"
2.4 [appellante] heeft niet aan deze sommatie voldaan. Bij brief van 27 juli 2004 heeft AWS aan [appellante] laten weten dat een incassoprocedure zou worden opgestart en dat het dossier aan de Gemeente advocaat is overgedragen.
2.5 Bij brief van 16 augustus 2004 heeft de advocaat van de Gemeente het volgende aan [appellante] geschreven:
"(…) Vanaf de aanvang van de huurovereenkomst diende u de huurpenningen te betalen aan het Administratiekantoor Woonwagen- en Standplaatsen Verhuur B.V. (AWS). Daartoe ontving u van AWS aan het eind van elke maand een acceptgirokaart om de huur voor de komende maand te betalen. Dit heeft echter niet geleid tot een structurele betaling van de huurpenningen. In dit kader bent u dan ook meerdere malen verzocht dan wel gesommeerd om de huurpenningen alsnog te voldoen. Dit heeft er echter niet toe geleid dat u de huurachterstand volledig heeft betaald; op dit moment bedraagt de totale huurachterstand € 4.027,24.
Door deze omvangrijke en structurele achterstand in de huurbetalingen schiet u ernstig tekort in uw uit hoofde van de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Deze tekortkoming is zelfs zodanig ernstig dat een ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot uw woonwagenstandplaats is gerechtvaardigd.
In verband hiermee verzoek – en voorzover nodig sommeer – ik u thans voor de laatste maal de achterstallige huurpenningen ten belope van een bedrag van € 4.027,24 binnen veertien dagen na dagtekening van deze brief te voldoen (…) Blijft betaling binnen deze termijn uit, dan heb ik instructies van de gemeente om u in rechte te betrekken. De daartoe strekkende dagvaarding treft u hierbij reeds in kopie aan. (…)".
2.6 Op 2 september 2004 (kort na afloop van voormelde termijn) heeft [appellante] een bedrag van € 4.027,24 betaald, welk bedrag op 3 september 2004 op de derdenrekening van de gemachtigde van de Gemeente is bijgeschreven.
2.7 In eerste aanleg vorderde de Gemeente – kort gezegd en na wijziging van eis – de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van het gehuurde op straffe van verbeurte van een dwangsom en met machtiging van de Gemeente de ontruiming zelf uit te voeren, de veroordeling van [appellante] tot betaling van € 136,51 terzake van wettelijke rente over de achterstallige huurpenningen tot 1 september 2004, vermeerderd met de verschuldigde wettelijke rente daarover m.i.v. die datum, de huurtermijnen/¬gebruikers¬vergoeding vanaf 1 september 2004 van € 209,63 per maand tot aan de ontruiming, de kosten die noodzakelijk zijn voor de uitvoering van de machtiging, € 648,55 ter zake buitengerechtelijke kosten en ten slotte de schade als gevolg van de ontbinding nader op te maken bij staat, een en ander met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.
2.8 Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de huurovereenkomst ontbonden per 1 juli 2005, de ontruiming gelast binnen een maand na betekening van het vonnis en de overige vorderingen toegewezen, met uitzondering van de schadevergoeding nader op te maken bij staat.
3.1 [appellante] heeft de navolgende grief aangevoerd:
Grief :
"Ten onrechte heeft de Rechtbank te ’s-Gravenhage bij eindvonnis van 28 juni 2005 het navolgende overwogen:
"Voor de vraag of er nog grond is voor de gevorderde ontruiming en ontbinding is van belang de ernst van de wanprestatie die door [appellante] is begaan. De hoogte van de huurachterstand was zo groot, dat daarmee in beginsel voldoende aanleiding bestaat om deze onderdelen van de vordering toe te wijzen. De omstandigheid, dat uiteindelijk, zij het te laat, maar wel voor de dag der dagvaarding is betaald en dat een andere standplaats moeilijk is te vinden, zijn niet erg relevant, nu deze niet afdoen aan ernst van de wanprestatie die voordien heeft plaatsgevonden”.
In de toelichting stelt [appellante] dat zij aanvankelijk de mening was toegedaan dat zij de door haar verschuldigde huurpenningen kon verrekenen met een vordering op de Gemeente vanwege schade aan haar woonwagen ontstaan bij de door de Gemeente uitgevoerde verhuizing van haar vorige standplaats. Nadat haar na het ontvangen van een sommatiebrief was gebleken dat zij niet tot verrekening gerechtigd was, heeft zij ervoor zorg gedragen dat de huurachterstand zo snel mogelijk, in ieder geval vóór de dag van dagvaarding, werd afgelost. [appellante] heeft groot belang bij handhaving van de huurovereenkomst, nu zij voor haar maatschappelijk functioneren afhankelijk is van de steun van naast haar wonende familieleden. Te meer omdat zij een negentienjarige zoon heeft met een verstandelijke beperking zie zij verzorgt. [appellante] functioneert op zwakbegaafd niveau en is met name administratief zwak. Zij kon de gevolgen van haar beslissing tot verrekening niet overzien. Om die reden kunnen die gevolgen haar ook niet worden toegerekend, althans behoren die niet geheel voor haar rekening te komen. Aldus nog steeds [appellante].
3.2 Het hof overweegt als volgt. In beginsel is iedere tekortkoming van een huurder voldoende voor de ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij deze zo weinig ernstig is dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt. In het onderhavige geval is sprake van het niet betalen van de volledige huur gedurende een zeer lange periode (omgerekend circa anderhalf jaar). Van een recht op opschorting is onweersproken geen sprake. Dit niet betaald hebben van de huur is een zo ernstige tekortkoming dat ontbinding ruimschoots gerechtvaardigd is. Het hervatten van de huurbetalingen en het betalen van de achterstand, weliswaar voor de dag van dagvaarding maar na afloop van de door de Gemeente gestelde termijn, maakt het niet tijdig betalen in het verleden geenszins ongedaan. De Gemeente heeft immers geruime tijd de huurpenningen voor het gehuurde moeten ontberen. Met de hierboven onder 2.3 en 2.5 bedoelde brieven heeft de Gemeente op adequate wijze duidelijk gemaakt dat actie jegens [appellante] zou worden ondernomen en heeft de Gemeente haar de gelegenheid geboden dit door alsnog geheel aanzuiveren van de achterstand te voorkomen.
3.3 Dat [appellante] lange tijd ten onrechte in de veronderstelling verkeerde dat zij de door haar verschuldigde huurpenningen kon compenseren met een vordering op de Gemeente wegens schade aan haar woonwagen, is een omstandigheid die voor haar rekening moet blijven en die aan de ernst van de tekortkoming niet kan afdoen. De te verwachten nadelige gevolgen voor een huurder van het niet voldoen aan de verplichting op tijd de huur te betalen zijn zo ernstig dat met die betaling niet lichtvaardig mag worden omgegaan. Het had daarom op de weg van [appellante], cq van de familieleden die haar naar haar stelling ondersteunen, gelegen zich terdege te informeren, wat op eenvoudige wijze had gekund. De gestelde “administratieve zwakheid” van [appellante] had daaraan niet in de weg hoeven staan, zeker nu [appellante] blijkens haar eigen stellingen de sommatiebrief van de Gemeente wel direct goed heeft begrepen. Nu [appellante] dit heeft nagelaten kan zij zich niet op onwetendheid of het niet hebben kunnen overzien van de gevolgen van haar beslissing te verrekenen beroepen.
3.4 Ook het belang van [appellante] bij het in stand blijven van de huurovereenkomst, gezien haar afhankelijkheid van steun van haar familieleden bij haar maatschappelijk functioneren en bij de verzorging van haar verstandelijk gehandicapte zoon, leidt niet tot de conclusie dat ontbinding in het onderhavige geval niet gerechtvaardigd is. Ook indien zij elders zou wonen moet het naar het oordeel van het hof mogelijk zijn dat [appellante] op afstand nog steeds in belangrijke mate door haar familieleden wordt ondersteund. Dat dit niet mogelijk zou zijn is door [appellante] niet onderbouwd. Daarnaast is gesteld noch gebleken dat er geen andere vormen van maatschappelijke ondersteuning zouden zijn waarop [appellante] mogelijk een (aanvullend) beroep zou kunnen doen.
3.5 De slotsom is dat de ontbinding gerechtvaardigd is en de grief faalt. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en [appellante] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten¬veroordeling zal, zoals door de Gemeente gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen als hierna bepaald.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van 28 juni 2005 door de rechtbank 's Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, gewezen tussen partijen;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente op € 244, - voor griffierecht en € 894,- voor salaris procureur, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
- verklaart bovenstaande kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.G. Beyer-Lazonder, M.H. van Coeverden en M.J. van der Ven en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 juli 2007 in bijzijn van de griffier.