Uitspraak
Uitspraak: 15 juni 2007
Rekestnummer: R 06/1858
Rep.nummer rechtbank: 603735\EJ VERZ 06-83529
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft de volgende beschikking gegeven in de zaak van
[14 Verzoekers]
allen wonende te [woonplaats],
verzoekers in hoger beroep,
hierna te noemen: [Verzoekers],
procureur: mr. J.G. Hinnen,
tegen
PROTESTANTS INTERKERKELIJKE STICHTING WOONCENTRUM “[...]”,
gevestigd te Noordwijk,
verweerster in hoger beroep,
hierna te noemen: De Stichting,
procureur: mr. S.C. Beele.
Het geding
Bij beroepschrift (met producties), bij het hof ingekomen op 27 december 2006, zijn [Verzoekers] in hoger beroep gekomen van de beschikking van 29 november 2006, door de rechtbank ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, gegeven tussen partijen. In dit beroepschrift hebben [Verzoekers] vier grie¬ven tegen de bestreden beschikking opgeworpen. De Stichting heeft bij ver¬weerschrift (met producties) de grieven bestreden. Ter zitting van dit hof van
4 mei 2007 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben hun standpunt doen toelichten, [Verzoekers] door mr. J.G. Hinnen, advocaat te Leiden, en De Stichting door mr. S.C. Beele, advocaat te Alphen aan den Rijn. Mr. Beele heeft zich van een pleitnotitie bediend en deze overgelegd.
De beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat samengevat om het volgende.
1.1 Het appartementengebouw (verder: [...]), bestaat uit 30 appartementsrechten. De Stichting is gerech¬tigd tot 15 appartementsrechten, appellanten zijn elk gerechtigd tot één ap¬partementsrecht. Mevrouw [A] is thans de dertigste gerechtigde. De Stichting heeft de tot haar appartements¬rechten behorende zogenoemde privé-gedeelten (verder: de flats) verhuurd.
1.2 De Stichting is eigenaar van het complex [...] bestaande uit een terrein met daarop diverse gebouwen, waaronder onder meer een Zorg¬centrum met wooneenheden, (sociale) huurwoningen voor senioren, woningen voor beschermd wonen en een receptie. Voorts zijn er vier gebouwen, die gesplitst zijn in (koop)appartementen. [...] is één van die vier gebouwen.
1.3 Om [...] per auto te bereiken moet gebruik worden gemaakt van de centrale toegang van het complex [...], die is afgesloten met een verzinkbare paal. Het openen van de toegang geschiedt door middel van een toegangspas of via de receptie. Ook [Verzoekers] maken met de auto gebruik van deze toegang.
1.4 Alle huurders die van De Stichting een woning op het complex [...] huren, betalen een bijdrage voor het tuin- en terreinonderhoud en voor de kosten van de receptie. Ook de huurders van de flats in [...] betalen deze bijdrage. Appartementseigenaren van de andere appartements¬gebouwen betalen genoemde bijdrage eveneens.
1.5 Er is een Coöperatie [...] U.A. opgericht om te voorzien in de kosten van tuin- en terreinonderhoud, tuinverlichting en receptie van het complex [...]. De Coöperatie is bedoeld om de verdeling van de financiële bijdragen in het kader van de gemeenschappelijke voorzieningen beter te regelen.
1.6 Bij brief van 31 januari 2006 heeft De Stichting aan de Vereniging van Eigenaars (verder de VvE) van [...] het verzoek gedaan de openstaande vordering per 31 december 2005 terzake de kosten van de gemeenschappelijke voorzieningen ad € 15.387,-- te betalen. Er is niet betaald.
1.7 Tijdens de (buitengewone) vergadering van eigenaars van 20 juli 2006 is punt 2, “Lidmaatschap coöperatieve Vereniging [...]” van de agenda verwijderd. Punt 3 “Besluitvorming bijdragen aan gemeenschappelijke voorzie¬ningen” is in stemming gebracht en verworpen (verder: het besluit).
1.8 De Stichting heeft een verzoekschrift, gericht tegen de VvE, bij de recht¬bank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, ingediend met het verzoek het besluit, genomen op de vergadering van eigenaars van 20 juli 2006, primair nietig te verklaren en subsidiair te vernietigen.
1.9 Alle (toenmalige) individuele appartementseigenaren hebben in die procedure naast de VvE als belanghebbenden verweer gevoerd.
1.10 De rechtbank heeft het besluit van 20 juli 2006 vernietigd.
2.1 Grief I luidt: “Ten onrechte heeft de kantonrechter overwogen dat (zie punt 21 uit de beschikking) de tuin, het terrein en de receptie naar het oordeel van de kantonrechter tot de gemeenschappelijk zaken behoren als bedoeld in artikel 1 sub e van Pro de Splitsingsakte dat als volgt luidt: “Alle zaken die bestemd zijn of worden om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars gebruik te worden voor zover niet vallend onder d”.”
2.2 Het hof overweegt als volgt.
Artikel 5:106 lid 3 BW Pro luidt voorzover van belang: “Onder appartements¬recht wordt verstaan een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, dat de bevoegd¬heid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. (…)”
Lid 4 luidt: “Onder appartementseigenaar wordt verstaan de gerechtigde tot een appartementsrecht.”
Hieruit volgt dat het gaat om in de splitsing betrokken goederen. De gerechtigden zijn elk gerechtigd tot het medegebruik van die goederen, te weten de gemeen¬schap¬¬pelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en tot het exclusieve gebruiksrecht van het hem of haar toekomende privé-gedeelte (verder te noemen de flat).
Blijkens de splitsingsakte en de daarbij behorende tekening is in de splitsing van [...] alléén het appartementengebouw met toebehoren en de daarbij behorende (open) grond betrokken. De grond en de gebouwen van het complex [...] maken hier, eveneens blijkens genoemde akte en tekening, geen deel van uit. Hieruit volgt, dat de appartements¬eigenaren van [...] - dit geldt ook voor De Stichting als (15 keer) appartementseigenaar - geen eigenaars zijn van de tuin, het terrein en de receptie van het complex [...].
Het bepaalde in artikel 1 sub e van Pro het splitsingsreglement spreekt over gemeenschap¬pelijke zaken die bestemd zijn om door alle eigenaars of door een bepaalde groep van eigenaars gebruikt te worden. Dat betekent, dat de gemeen¬schap¬pelijke zaken slechts betrekking kunnen hebben op zaken, die in de splitsing betrokken zijn en die daarmee deel uitmaken van het gebouw van [...] dan wel vallen onder het toebehoren van het gebouw en de grond van [...] en waarvan partijen allemaal appartementseigenaar zijn. Dit geldt ook voor artikel 9 van Pro het reglement en de daarin opgesomde gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Het feit dat deze opsomming door de woorden “onder meer” niet limitatief is, maakt niet dat gronden of het gebouw waarin de receptie is gevestigd en waarvan de appartementseigenaars van [...] (in die hoedanigheid) naar vast staat geen eigenaars zijn, onder artikel 9 kunnen Pro vallen. Het is dan ook onbe¬staan¬baar dat de tuin, het terrein en de receptie, behorende tot het complex [...], geschaard kunnen worden onder het begrip “gemeenschap¬pelijke zaken” van het splitsingsregle¬ment. Grief I slaagt.
3.1 Grief II luidt: “Ten onrechte heeft de kantonrechter vastgesteld (zie punt 22 laatste alinea van de beschikking) dat naar het oordeel van de kantonrechter de kosten van onderhoud van tuin en terrein, van tuinverlichting en receptie van het complex (mede) voor rekening komen van de gezamenlijke eigenaren.”
3.2 Ook deze grief slaagt. Artikel 3 onder Pro a van het splitsingsreglement bepaalt dat de kosten van het onderhoud of het gebruik van de gemeenschap¬pelijke zaken tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 BW Pro worden gerekend. Nu geen sprake is van gemeenschappelijke zaken kunnen de kosten van de tuin en het terrein, de tuinverlichting en de receptie van het complex [...] niet ten laste van de appartementseigenaren en daarmede van [Verzoekers] worden gebracht.
4.1 Grief III luidt: “Ten onrechte heeft de kantonrechter (overweging 22) gesteld: “Bovendien hebben de individuele eigenaren onweersproken gesteld, dat zulks nu juist in de Splitsingsakte aldus is geregeld om de complexgedachte tot zijn recht te laten komen en om te waarborgen, dat het aangezicht van de diverse gebouwen en het omliggende terrein een eenheid uitstraalt.””
4.2 Zowel in eerste aanleg als in hoger beroep is de door De Stichting gestelde “complexgedachte” gemotiveerd betwist door [Verzoekers], zodat wel degelijk sprake was en is van een weerspreken. Het hof overweegt voorts het volgende. In het split¬singsreglement is opgenomen (artikel 3 onder Pro l) dat tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 BW Pro worden gerekend de kosten van de mechani¬sche/ elektronische toegangsinstallatie(s), waaronder uitdrukkelijk begrepen een automatische slagboom toegang gevende tot het terrein van Woon- Zorgcentrum [...] en (artikel 11 onder Pro 2) dat iedere appartementseigenaar aangeduid met de indices 1 tot en met 30 gehouden is een overeenkomst aan te gaan met het Zorgcentrum, kortweg genoemd het basisdienstenpakket. Uit deze twee bepalingen, de enige in dit verband relevante bepalingen die verwijzen naar het complex [...], leidt het hof niet de door De Stichting in het inleidende verzoekschrift gestelde “complex¬gedachte” af, te weten dat het noodzakelijk is dat het aangezicht van de gebouwen, het terrein, de tuin en het onderhoud daarvan een eenheid uitstralen. Het moge zo zijn dat [...] niet in een gewone straat in Nederland staat, zoals De Stichting heeft betoogd, en naar het hof aanneemt visueel tot het complex [...] lijkt te behoren, dit neemt niet weg dat De Stichting door de splitsing van het haar in eigendom toebeho¬ren¬de registergoed [...] (ten tijde van de splitsing het in aanbouw zijnde gebouw met bijbehorende grond) [...] formeel heeft afgescheiden van het complex. De Stichting had in de splitsingsakte een regeling kunnen opnemen ter bevordering van de “complexgedachte” en met name een verplichting tot betaling van de kosten van de tuin, het onderhoud, de verlichting en de receptie, soortge¬lijk aan de regeling met betrekking tot de kosten van de toegangsinstal¬latie. Nu zij dit heeft nagelaten kan zij een en ander niet aan [Verzoekers] verwijten.
4.3 De Stichting heeft aangevoerd dat [Verzoekers] hebben geweten waaraan zij zijn begonnen met de koop van een appartement in [...]. Zo wijst De Stichting op de preambule van de splitsingsakte, waarin is opgenomen dat De Stichting heeft besloten het aan haar in eigendom toebehorende registergoed “(…) een perceel grond, deel uitmakende van het terrein van Woon-Zorgcentrum “[...]”, met het daarop (in aanbouw zijnd) appartementengebouw, plaatselijk aan te duiden als [...] 41 tot en met 70 (alle nummers) te […] (…) te splitsen in dertig (30) appartementsrechten.(…)” Volgens De Stichting betekent dit niet dat de grond en het appartementengebouw na splitsing niet langer deel uitmaken van het complex [...]. Terzake is immers verwezen naar het ontwikkelde “(…) (deel-) nieuwbouwplan (..) voor twee (2) appartementen¬gebou¬wen genaamd “Duinappartementen Zuid” en “Duinappartementen Noord” alles op het terrein van [...] te […] en welk geheel als zodanig hierna ook te noemen: het Woon-Zorgcentrum [...].”
4.4 Zoals De Stichting terecht vermeldt gaat het hier om de preambule, waarin wordt vermeld dat het perceel grond deel uitmaakt van het aan de Protestants Interkerkelijke Stichting Wooncentrum “[...]” (is gelijk De Stichting) toebehorende terrein met het daarop in aanbouw zijn appartemen¬ten¬¬gebouw, dat De Stichting in samenwerking met de Protestants Interkerkelijke Stichting Zorgcentrum “[...]” (verder: het Zorgcentrum) het nieuw¬bouw¬plan voor twee appartementengebouwen heeft ontwikkeld, alles op het terrein van Woon- Zorgcentrum [...] en welk geheel als zodanig verder genoemd wordt het Woon-Zorgcentrum [...]. Deze beschrijving geeft, geheel correct, weer dat De Stichting eigenares is van een perceel grond met een in aanbouw zijnd appartementengebouw en waar dat registergoed gelegen is. Vervolgens staat vermeld dat het Wooncentrum ( is gelijk De Stichting) heeft besloten het register¬goed te splitsen in dertig apparte¬ments¬rechten. Daarna verklaart het Wooncentrum (is gelijk De Stichting) de splitsing in dertig appartementsrechten, zoals in de akte omschreven, vast te stellen, welke splitsing zal plaatsvinden door de inschrijving van een afschrift van de akte ten kantore van de Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers te Zoeter¬meer in register hypotheken 4. Gevolg van deze splitsing is, dat [...] is verdeeld in dertig appartementsrechten, die elk als zelfstandig registergoed kunnen worden verkocht en in eigendom overgedragen. Zakenrechtelijk maken deze appartementsrechten niet langer deel uit van het terrein van het complex [...]. Het gebouw en de daarbij behorende (onder)grond zijn hiervan zoals eerder overwogen afgescheiden. Ook grief III slaagt.
5.1 Grief IV luidt: “Ten onrechte heeft de kantonrechter overwogen dat afwijzing van het verzoek in het licht van deze complexgedachte in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid.”
5.2 Het slagen van de eerste drie grieven brengt mee dat het hof van oordeel is dat het besluit niet in strijd met de splitsingakte is genomen, zodat de rechtbank terecht het besluit niet nietig heeft verklaard. De Stichting had daar in haar inleidende verzoekschrift primair om verzocht. Tegen de (impliciete) afwijzing van het primaire verzoek is De Stichting overigens niet in beroep gekomen, zodat in hoger beroep alleen het subsidiaire verzoek en de daarbij behorende grondslag aan de orde zijn, te weten dat het besluit vernietigbaar is wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die volgens artikel 2:8 lid 1 BW Pro worden geëist.
In dit artikel staat vermeld, dat een rechtspersoon en dege¬nen die krachtens wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkander moeten gedragen naar hetgeen door redelijkheid en de billijkheid wordt gevorderd. Het gaat hier om schending van de redelijkheid en de billijkheid in de interne verhoudingen binnen de rechtspersoon. Vertaald naar de onderhavige situatie betekent dit dat de appartementseigenaren zich bij het nemen van besluiten jegens elkaar redelijk en billijk moeten gedragen. De Stichting heeft met betrekking tot mogelijk onredelijk en onbillijk gedrag niets gesteld en hiervan is ook niets gebleken. De Stichting heeft wel gesteld dat het redelijk en billijk is dat [...] bijdraagt aan de kosten van de gemeenschappelijke voorzieningen, te weten de al eerder genoemde kosten van de tuin en dergelijke, omdat de eigenaren van [...] gebruik maken van het terrein om naar hun appartementengebouw te gaan, gebruik (kunnen) maken van de tuin(verlichting) en de receptie en dat het betalen van een vrijwillige bijdrage, zoals voorgesteld door enkele individuele appartements¬eigenaars onvoldoende zekerheid geeft voor de exploitatie. Zoals gezegd, de eis van het zich redelijk en billijk gedragen volgens artikel 2:8 BW Pro ziet niet op de verhouding van de appartementseigenaren van [...] jegens derden, waaronder de bewoners van [...] en De Stichting als eigenares van het complex [...]. Grief IV slaagt eveneens.
6. De slotsom is dat de bestreden beschikking zal worden vernietigd. De verzochte nietigverklaring dan wel vernietiging van het besluit van 20 juli 2006 zal worden afgewezen. De Stichting zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van zowel de procedure in eerste aanleg als die in hoger beroep.
De beslissing
Het hof:
- vernietigt de beschikking van 29 november 2006 door de rechtbank
‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, gegeven tussen partijen,
en opnieuw rechtdoende:
- wijst het verzoek van De Stichting tot nietigverklaring dan wel tot vernietiging van het besluit genomen op de vergadering van eigenaars van [...] van 20 juli 2006 af;
- veroordeelt De Stichting in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [Verzoekers] in eerste aanleg begroot op € 400,-- aan gemachtigden salaris en in hoger beroep begroot op € 2.036,- (waarvan € 248,- voor verschotten en € 1.788,-- voor salaris procureur).
Deze beschikking is gegeven door mrs. C.G. Beyer-Lazonder, T.L. Tan en
A.G. Beets en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 juni 2007 in aanwezigheid van de griffier.