Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
derde meervoudige belastingkamer
15 maart 2007
nummer BK-07/00173
UITSPRAAK
op het beroep van de stichting Stichting Duwo, statutair gevestigd te Delft, tegen de uitspraken van de Inspecteur, het Hoofd Belastingen van de gemeente Delft, betreffende na te noemen beschikkingen.
1. Tussenuitspraak en splitsing
1.1 Het Hof verwijst naar hetgeen is vastgesteld, overwogen en beslist in zijn tussenuitspraak van 29 december 2006 in de zaak met het kenmerk BK-03/01867 (hierna: de tussenuitspraak).
1.2 Voor het procesverloop verwijst het Hof in de eerste plaats naar hetgeen daaromtrent is vermeld onder 1 tot en met 3.2 van de tussenuitspraak.
1.3 Na de tussenuitspraak is die zaak gesplitst in 44 zaken, waaronder deze, in welke zaken heden uitspraak wordt gedaan. Ook wordt heden in de zaak met het kenmerk BK-03/01867 de (eind)uitspraak gedaan.
1.4 Het onderhavige beroep is gericht tegen de uitspraken van de Inspecteur op het bezwaar tegen 33 beschikkingen, waarbij de Inspecteur het bezwaar gegrond heeft verklaard en de waarde van elk van de onroerende zaken heeft verminderd. Die beschikkingen en uitspraken hebben betrekking op de volgende 17 onroerende zaken:
Object Waarde bij beschikking Waarde bij uitspraak op bezwaar
[...] [...] [...]
1.5 De in 1.6 van de tussenuitspraak vermelde 'ambtshalve vermindering', die het Hof als een uitspraak op het bezwaar aanmerkt, betreft de woning aan de Korvezeestraat 247.
2. Geschil en standpunten van partijen
2.1 Voor het geschil en de standpunten van partijen verwijst het Hof in de eerste plaats naar hetgeen in de tussenuitspraak onder 4 is vermeld. Wat het subsidiaire standpunt van belanghebbende en de bestrijding daarvan door de Inspecteur betreft, is voorts het volgende van belang.
2.2 Partijen hebben ieder voor zich de woningen, die in Delft bij belanghebbende in eigendom zijn, gegroepeerd, zoveel mogelijk voor elk van die groepen een - al dan niet tot die groep behorende - representatieve woning aangewezen (referentiewoning) en de waarde hiervan getaxeerd. Vervolgens hebben partijen - wederom ieder voor zich - de waarde van de woningen in elk van de groepen afgeleid van de getaxeerde waarde van de desbetreffende referentiewoning. Ter schraging van de waarde van die referentiewoning zijn objecten genoemd die werkelijk zijn verkocht, met vermelding van enkele kenmerkende gegevens van zowel de referentiewoning als de verkochte objecten, zoals verkoopprijs- en datum, bouwvolume, perceel- of tuinoppervlakte, woningtype, bouwjaar en wijknummer, terwijl ook een of meer foto's zijn bijgevoegd.
2.3 Partijen hebben de (referentie-)woningen volgens verschillende methoden getaxeerd. De Inspecteur heeft gebruik gemaakt van een taxatiemodel van Kafi, volgens welk de waarde is samengesteld uit een aantal elementen en waarbij bedragen zijn toegekend aan het bouwvolume, de perceel- of tuinoppervlakte, aanhorigheden en dakkapellen. In beroep heeft de Inspecteur dezelfde methode gehanteerd om de waarde van door hem of belanghebbende gekozen referentiewoningen te schatten. Belanghebbende heeft in beroep voor de door haar gekozen referentiewoningen vergelijkbare objecten genoemd en de verkoopprijzen daarvan gedeeld door het bouwvolume om met het gemiddelde daarvan en ook rekening houdend met belangrijke verschillen, de waarde van de referentiewoning te schatten.
2.4 Een en ander heeft ertoe geleid dat belanghebbende de woningen anders heeft gegroepeerd dan de Inspecteur, dat voor de te waarderen woningen in de meeste gevallen door partijen is gerefereerd aan verschillende referentiewoningen en dat zij voor specifieke woningen op verschillende resultaten zijn uitgekomen.
2.5 Het Hof heeft partijen gevraagd of zij het eens kunnen worden over de groepsindeling en de daarbij behorende referentiewoningen.
2.6 Hierop heeft de Inspecteur het volgende te kennen gegeven.
2.6.1 Voor de waardering van de woningen kan worden uitgegaan van de representativiteit van de referentiewoningen die belanghebbende onderscheidenlijk voor haar groepen 1, 8, 9, 18, 25, 27, 39, 51, 53, 65, 66, 78, 86, 96, 103 en 128 heeft gebruikt, met de aantekening dat deze referentiewoningen door de taxateur van belanghebbende te laag zijn gewaardeerd en dat zou moeten worden uitgegaan van de bij de desbetreffende WOZ-beschikkingen voor die referentiewoningen vastgestelde waarden.
2.6.2 De referentiewoningen die belanghebbende onderscheidenlijk voor haar groepen 6, 17, 20, 21, 68, 73, 81 en 118 heeft gebruikt, zijn niet representatief en dus niet bruikbaar voor de waardering van de woningen in die groepen. De Inspecteur heeft voor vijf van de referentiewoningen van belanghebbende alternatieven genoemd die hij wel representatief acht.
2.7 Belanghebbende heeft te kennen gegeven te volharden in haar standpunt dat de onder 2.6.2 bedoelde referentiewoningen van belanghebbende representatief zijn en dat de Inspecteur het tegendeel niet met feiten en dragende argumenten heeft gestaafd. Voorts blijft belanghebbende bij haar standpunt dat haar taxateur de waarde van al haar referentiewoningen niet te laag heeft geschat.
2.8 Hetgeen hiervoor onder 2.6 en 2.7 is vermeld, is in de onderstaande tabel concreter weergegeven.
Groep
Referentiewoning belanghebbende
Waarde volgens belanghebbende
Waarde volgens Inspecteur
Alternatieve referentiewoning Inspecteur
Waarde volgens Inspecteur
Waarde volgens belanghebbende
1
Van Hasseltlaan 80
€ 160.000
€ 230.324
6
Van der Heimstraat 18
€ 114.500
€ 150.201
8
Watersnipstraat 36
€ 98.000
€ 110.269
9
Oranjestraat 46
€ 90.500
€ 108.185
17
Valkenlaan 49
€ 92.000
€ 101.647
18
Derde Werelddreef 203
€ 73.500
€ 79.412
20
Balthasar v.d. Polweg 32
€ 74.500
€ 87.580
Balthasar v.d. Polweg 4
€ 83.949
€ 71.200
21
Spiekmanstraat 16
€ 89.000
€ 114.393
Van Stolbergstraat 14
€ 114.643
€ 89.250
25
Chirurgijnstraat 77
€ 52.500
€ 72.605
27
Brasserskade 197
€ 93.000
€ 105.277
39
Israëllaan 18
€ 134.500
€ 147.033
51
Multatuliweg 11
€ 100.000
€ 124.336
53
Roland Holstlaan 43
€ 25.000
€ 35.395
65
Prof. Henketstraat 13
€ 91.500
€ 115.260
66
Korvezeestraat 63
€ 34.500
€ 52.185
68
Verlengde Singelstraat 38
€ 101.000
€ 118.890
Van der Spiegelstraat 45
€ 123.428
€ 105.000
73
Uilensingel 17
€ 114.000
€ 123.428
Arendlaan 4
€ 124.789
€ 115.500
78
Oudraadtweg 3
€ 190.000
€ 311.958
81
Aan 't Verlaat 18
€ 124.500
€ 140.672
86
Jacoba v. Beiderenlaan 17
€ 220.000
€ 302.760
96
Roland Holstlaan 597
€ 43.500
€ 63.075
103
Korvezeestraat 71 - 79
€ 220.000
€ 291.911
118
Mouterpad 6
€ 68.500
€ 88.941
Tingieterpad 9
€ 72.604
€ 54.700
128
Prof. Evertslaan 138
€ 215.000
€ 300.563
2.10 Partijen bestrijden elkaars taxatiemethoden en stellen dat bij een taxatie met de eigen methode de waarde van de woningen beter kan worden benaderd. Voor de argumenten die partijen daarbij bezigen, verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.
3. Vaststaande feiten
Het Hof merkt het in de tussenuitspraak onder 1 en 3 vermelde als vaststaand aan. Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is verder, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1 De onderhavige woningen zijn studentenetageportiekwoningen, gelegen in wijk 28. Vijftien van de woningen hebben een bouwvolume van 1108 m3 en twee woningen hebben een bouwvolume van onderscheidenlijk 798 en 1130 m3. Naar moet worden aangenomen heeft elke woning een aantal studentenkamers met gezamenlijk gebruik van een woonkamer met open keuken en van een badkamer met douches, toiletten en vaste wastafels. De Inspecteur heeft de woningen (volgens bijlage 3 bij het verweerschrift en in afwijking van het Excel-bestand) ingedeeld in groep 02839 met als referentiewoning de studentenetageflatwoning aan de Prof. Evertslaan 132, terwijl belanghebbende de woningen heeft ingedeeld in groep 103 met als referentiewoning de studentenetageportiekwoning aan de Korvezeestraat 71-79. De eerstgenoemde referentiewoning heeft een bouwvolume van 1071 m3. De laatstgenoemde referentiewoning heeft een bouwvolume van 1108 m3 en een woonoppervlakte van 385 m2.
3.2 De Inspecteur heeft zich, blijkens hetgeen hiervoor onder 2.6 tot en met 2.8 is vermeld, in beroep aangesloten bij de indeling die belanghebbende voor de te waarderen woningen hanteert. Hij schat echter de waarde van de referentiewoning van belanghebbende op € 291.911, terwijl de taxateur van belanghebbende de waarde daarvan heeft geschat op € 220.000.
3.3 De taxateur van belanghebbende heeft - naar valt op te maken uit het taxatierapport - de waarde van de referentiewoning woning globaal als volgt becijferd:
- 1108 m3 x € 375/m3 = € 415.500
- 'staffel' bouwvolume 20% van € 415.500 = € 83.100 -/-
€ 332.400
- 50% vaste kosten fictieve verbouwing € 21.450 -/-
- variabele kosten fictieve verbouwing
1108 x € 40/m3 € 46.400 -/-
€ 264.550,
althans op een waarde van ongeveer € 220.000, overeenkomend met een kubiekemeterprijs van € 200.
De vorengenoemde fictieve verbouwing strekt enerzijds tot verbetering van de staat van de keuken en badkamer en overigens tot wijziging van de onroerende zaak van een conglomeraat onzelfstandige studentenkamers met gedeeltelijk gemeenschappelijke voorzieningen in een zelfstandige woning, een en ander met het doel om, uitgaande van de verkoopcijfers tot een zo realistisch mogelijke waardebepaling te komen.
Voor verdere details omtrent de grondslagen van belanghebbendes taxatie verwijst het Hof naar het desbetreffende rapport.
3.4 In het taxatierapport van belanghebbende betreffende haar referentiewoning zijn gegevens omtrent de verkoop van zeven objecten vermeld waarop de taxatie berust. Van twee van die objecten is de inhoud onjuist vermeld. Het betreft de woning aan de Buitenstede 9, waarvan het bouwvolume 160 m3 bedraagt in plaats van 166 m3, en de woning aan de Jacoba van Beierenlaan 105, waarvan het bouwvolume 157 m3 bedraagt in plaats van 218 m3.
3.5 Met betrekking tot de referentiewoning van de Inspecteur zijn gegevens omtrent de verkoop van twee objecten vermeld waarop zijn standpunt berust, dat de waarde van de woningen € 261 per kubieke meter bouwvolume bedraagt.
4. Beoordeling van het beroep
Vorm en wijze van bekendmaking van de beschikkingen
4.1 Wat betreft de vorm en wijze van bekendmaking van de onderwerpelijke beschikkingen verwijst het Hof naar hetgeen in de tussenuitspraak onder 5.4 en 5.5 is overwogen en geoordeeld.
De waarde van de onroerende zaken
4.2 De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever 'de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding' (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
4.3 De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de inspecteur.
4.4 Het Hof is na afweging van de door partijen over en weer aangedragen feiten en argumenten en op grond van zijn waardering van de door partijen in het geding gebrachte bewijsmiddelen tot het oordeel gekomen dat de Inspecteur de door hem verdedigde waarden van de onderscheidene woningen als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende, aannemelijk heeft gemaakt.
4.5 Hierbij houdt het Hof rekening met de hiervoor onder 3.1 tot en met 3.5 vermelde gegevens en gaat het, hoofdzakelijk de benadering van het taxatierapport van belanghebbende volgend, met uitzondering van de fictieve verbouwing, uit van een waarde per kubieke meter bouwvolume van ongeveer € 394 (in plaats van € 375) en rekening houdend met een - in vergelijking met andere dan onzelfstandige studentenwoningen - in mindere staat verkerende gezamenlijke keuken en badkamer, hetgeen neerkomt op het volgende:
- 1108 m3 x € 394/m3 = € 436.550
- 'staffel' bouwvolume 20% van € 436.550 = € 87.300 -/-
€ 349.250
- compensatie mindere staat gezamenlijke
keuken en badkamer € 20.000 -/-
- kosten fictieve verbouwing € nihil
€ 329.250.
4.6 Op gelijke wijze becijfert het Hof de waarde van de woning met een bouwvolume van 1130 m3 op € 336.000.
4.7 Met betrekking tot de waarde van de woning aan de Korvezeestraat 247, waarvan het bouwvolume 199 m3 bedraagt, gaat het kennelijk om een sterk afwijkend en kleiner type in vergelijking met de andere woningen. De bij de desbetreffende uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 75.327 komt het Hof op zichzelf aannemelijk voor. Hetgeen belanghebbende hieromtrent heeft aanvevoerd is onvoldoende om aan de door de Inspecteur voorgestane waarde te twijfelen.
4.8 De onder 4.5 en 4.6 becijferde waarden zijn hoger dan de bij de bestreden uitspraken vastgestelde bedragen. Dit en het onder 4.7 overwogene betekent dat het beroep ongegrond is.
5. Proceskosten
Het Hof acht voor een veroordeling van de gemeente Delft tot vergoeding aan belanghebbende van proceskosten of schade als bedoeld in artikel 8:75, onderscheidenlijk artikel 8:73, van de Awb, geen termen aanwezig.
6. Beslissing
Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. Schuurman, Vierhout en Visser. De beslissing is op 15 maart 2007 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de griffier.
(Otto) (Vierhout)
Deze uitspraak is ondertekend door mr. Vierhout omdat de voorzitter daartoe verhinderd was.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.