Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
derde meervoudige belastingkamer
22 februari 2007
nummer BK-07/00071
UITSPRAAK
op het beroep van de stichting Stichting Vestia Groep, statutair gevestigd te Rotterdam, tegen de uitspraken van de Inspecteur, het Hoofd Belastingen van de gemeente Delft, betreffende na te noemen beschikkingen.
1. Tussenuitspraak en splitsing
1.1 Het Hof verwijst naar hetgeen is vastgesteld, overwogen en beslist in zijn tussenuitspraak van 9 januari 2007 in de zaak met het kenmerk 03/01566 (hierna: de tussenuitspraak).
1.2 Voor het procesverloop verwijst het Hof in de eerste plaats naar hetgeen daaromtrent is vermeld onder 1 tot en met 3.2 van de tussenuitspraak.
1.3 Na de tussenuitspraak is die zaak gesplitst in 42 zaken, waaronder deze, in welke zaken heden uitspraak wordt gedaan. Ook wordt heden in de zaak met het kenmerk 03/01566 de (eind)uitspraak gedaan.
1.4 Het onderhavige beroep is gericht tegen de uitspraken van de Inspecteur op het bezwaar tegen 24 beschikkingen, waarbij de Inspecteur het bezwaar ongegrond heeft verklaard. Die beschikkingen en uitspraken hebben betrekking op de volgende 24 onroerende zaken:
Object Waarde bij beschikking
[...] [...]
2. Geschil en standpunten van partijen
2.1 Voor het geschil en de standpunten van partijen verwijst het Hof in de eerste plaats naar hetgeen in de tussenuitspraak onder 4 is vermeld. Wat het subsidiaire standpunt van belanghebbende en de bestrijding daarvan door de Inspecteur betreft, is voorts het volgende van belang.
2.2 Partijen hebben ieder voor zich de woningen, die in Delft bij belanghebbende in eigendom zijn, gegroepeerd, zoveel mogelijk voor elk van die groepen een - al dan niet tot die groep behorende - representatieve woning aangewezen (referentiewoning) en de waarde hiervan getaxeerd. Vervolgens hebben partijen - wederom ieder voor zich - de waarde van de woningen in elk van de groepen afgeleid van de getaxeerde waarde van de desbetreffende referentiewoning. Ter schraging van de waarde van die referentiewoning zijn objecten genoemd die werkelijk zijn verkocht, met vermelding van enkele kenmerkende gegevens van zowel de referentiewoning als de verkochte objecten, zoals verkoopprijs- en datum, bouwvolume, perceel- of tuinoppervlakte, woningtype, bouwjaar en wijknummer, terwijl ook een of meer foto's zijn bijgevoegd.
2.3 Partijen hebben de (referentie-)woningen volgens verschillende methoden getaxeerd. De Inspecteur heeft gebruik gemaakt van een taxatiemodel van Kafi, volgens welk de waarde is samengesteld uit een aantal elementen en waarbij bedragen zijn toegekend aan het bouwvolume, de perceel- of tuinoppervlakte, aanhorigheden en dakkapellen. In beroep heeft de Inspecteur dezelfde methode gehanteerd om de waarde van door hem of belanghebbende gekozen referentiewoningen te schatten. Belanghebbende heeft in beroep voor de door haar gekozen referentiewoningen vergelijkbare objecten genoemd en de verkoopprijzen daarvan gedeeld door het bouwvolume om met het gemiddelde daarvan en ook rekening houdend met belangrijke verschillen, de waarde van de referentiewoning te schatten.
2.4 Een en ander heeft ertoe geleid dat belanghebbende de woningen anders heeft gegroepeerd dan de Inspecteur, dat voor de te waarderen woningen in de meeste gevallen door partijen is gerefereerd aan verschillende referentiewoningen en dat zij voor specifieke woningen op verschillende resultaten zijn uitgekomen.
2.5 Het Hof heeft partijen gevraagd of zij het eens kunnen worden over de groepsindeling en de daarbij behorende referentiewoningen, doch partijen hebben hierover geen overeenstemming bereikt.
2.6 De Inspecteur heeft onder meer gesteld dat met betrekking tot een aantal verkochte woningen, die in de taxatierapportages van belanghebbende zijn vermeld, de taxateur is uitgegaan van een onjuist bouwvolume. Belanghebbende heeft hieromtrent ter zitting te kennen gegeven dat de door de Inspecteur genoemde bouwvolumes voor juist moeten worden gehouden.
2.7 Partijen bestrijden elkaars taxatiemethoden en stellen dat bij een taxatie met de eigen methode de waarde van de woningen beter kan worden benaderd. Voor de argumenten die partijen daarbij bezigen, verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.
3. Vaststaande feiten
Het Hof merkt het in de tussenuitspraak onder 1 en 3 vermelde als vaststaand aan. Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is verder, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1 De onderhavige woningen zijn benedenwoningen, gelegen in wijk 12. De woningen hebben een bouwvolume van 127 m3. Twintig woningen hebben een tuin van 65 m2 en vier woningen hebben een tuin van 77 m2. De Inspecteur heeft de woningen ingedeeld in groep 01297 met als referentiewoning de benedenwoning aan de Esdoornlaan 23, terwijl belanghebbende die woningen heeft ingedeeld in groep 14 met als referentiewoning de benedenwoning aan de Esdoornlaan 25.
3.2 De Inspecteur heeft de waarde van zijn referentiewoning geschat op € 61.260. Belanghebbende heeft de waarde van haar referentiewoning geschat op € 50.000. Voor de grondslagen van die taxaties verwijst het Hof naar de desbetreffende rapporten.
3.3 In het taxatierapport van de Inspecteur betreffende de referentiewoning Esdoornlaan 23 zijn gegevens omtrent de verkoop van drie objecten vermeld waarop de taxatie berust. In het taxatierapport van belanghebbende betreffende de referentiewoning Esdoornlaan 25 zijn gegevens omtrent de verkoop van zes objecten vermeld waarop de taxatie berust.
3.4 De referentiewoning van de Inspecteur heeft een bouwvolume van 127 m3 en een tuin van 65 m2. De referentiewoning van belanghebbende heeft een woonoppervlakte van 45 m2, een bouwvolume van 127 m3 en een tuin van 65 m2.
3.5 Beide partijen rekenen aan de bij de woningen behorende tuinen een waarde toe van ongeveer € 8.600 (65 m2) of van ongeveer € 10.400 (77 m2).
4. Beoordeling van het beroep
Vorm en wijze van bekendmaking van de beschikkingen
4.1 Wat betreft de vorm en wijze van bekendmaking van de onderwerpelijke beschikkingen verwijst het Hof naar hetgeen in de tussenuitspraak onder 5.3 en 5.4 is overwogen en geoordeeld.
De waarde van de onroerende zaken
4.2 De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever 'de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding' (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
4.3 De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de inspecteur.
4.4 Het Hof is na afweging van de door partijen over en weer aangedragen feiten en argumenten en op grond van zijn waardering van de door partijen in het geding gebrachte bewijsmiddelen tot het oordeel gekomen dat de Inspecteur de door hem verdedigde waarden van de onderscheidene woningen als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende, overtuigend aannemelijk heeft gemaakt. De waarde van de referentiewoning van de Inspecteur lijkt in een juiste verhouding te staan met de prijs van € 57.630 die is betaald voor de op 24 december 1998 verkochte benedenwoning aan de Nieuwe Schoolstraat 46 in wijk 13. Dit object heeft een bouwvolume van 135 m3 en een tuin van 25 m2. De door belanghebbende bepleite waarde van haar referentiewoning van € 50.000 acht het Hof onwaarschijnlijk laag.
4.5 Het vorenoverwogene betekent dat het beroep ongegrond is.
5. Proceskosten
Het Hof acht voor een veroordeling van de gemeente Delft tot vergoeding aan belanghebbende van proceskosten of schade als bedoeld in artikel 8:75, onderscheidenlijk artikel 8:73, van de Awb, geen termen aanwezig.
6. Beslissing
Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. Schuurman, Vierhout en Visser. De beslissing is op 22 februari 2007 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de griffier.
(Otto) (Vierhout)
Deze uitspraak is ondertekend door mr. Vierhout omdat de voorzitter daartoe verhinderd was.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.