Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
derde meervoudige belastingkamer
22 februari 2007
nummer BK-07/00067
UITSPRAAK
op het beroep van de stichting Stichting Vestia Groep, statutair gevestigd te Rotterdam, tegen de uitspraken van de Inspecteur, het Hoofd Belastingen van de gemeente Delft, betreffende na te noemen beschikkingen.
1. Tussenuitspraak en splitsing
1.1 Het Hof verwijst naar hetgeen is vastgesteld, overwogen en beslist in zijn tussenuitspraak van 9 januari 2007 in de zaak met het kenmerk 03/01566 (hierna: de tussenuitspraak).
1.2 Voor het procesverloop verwijst het Hof in de eerste plaats naar hetgeen daaromtrent is vermeld onder 1 tot en met 3.2 van de tussenuitspraak.
1.3 Na de tussenuitspraak is die zaak gesplitst in 42 zaken, waaronder deze, in welke zaken heden uitspraak wordt gedaan. Ook wordt heden in de zaak met het kenmerk 03/01566 de (eind)uitspraak gedaan.
1.4 Het onderhavige beroep is gericht tegen de uitspraken van de Inspecteur op het bezwaar tegen negen beschikkingen, waarbij de Inspecteur het bezwaar in acht gevallen gegrond heeft verklaard en de waarde van elk van die onroerende zaken heeft verminderd, en in een geval ongegrond heeft verklaard. Die beschikkingen en uitspraken hebben betrekking op de volgende negen onroerende zaken:
Object
Waarde bij beschikking [...] Waarde bij uitspraak op bezwaar
[...] [...] [...]
2. Geschil en standpunten van partijen
2.1 Voor het geschil en de standpunten van partijen verwijst het Hof in de eerste plaats naar hetgeen in de tussenuitspraak onder 4 is vermeld. Wat het subsidiaire standpunt van belanghebbende en de bestrijding daarvan door de Inspecteur betreft, is voorts het volgende van belang.
2.2 Partijen hebben ieder voor zich de woningen, die in Delft bij belanghebbende in eigendom zijn, gegroepeerd, zoveel mogelijk voor elk van die groepen een - al dan niet tot die groep behorende - representatieve woning aangewezen (referentiewoning) en de waarde hiervan getaxeerd. Vervolgens hebben partijen - wederom ieder voor zich - de waarde van de woningen in elk van de groepen afgeleid van de getaxeerde waarde van de desbetreffende referentiewoning. Ter schraging van de waarde van die referentiewoning zijn objecten genoemd die werkelijk zijn verkocht, met vermelding van enkele kenmerkende gegevens van zowel de referentiewoning als de verkochte objecten, zoals verkoopprijs- en datum, bouwvolume, perceel- of tuinoppervlakte, woningtype, bouwjaar en wijknummer, terwijl ook een of meer foto's zijn bijgevoegd.
2.3 Partijen hebben de (referentie-)woningen volgens verschillende methoden getaxeerd. De Inspecteur heeft gebruik gemaakt van een taxatiemodel van Kafi, volgens welk de waarde is samengesteld uit een aantal elementen en waarbij bedragen zijn toegekend aan het bouwvolume, de perceel- of tuinoppervlakte, aanhorigheden en dakkapellen. In beroep heeft de Inspecteur dezelfde methode gehanteerd om de waarde van door hem of belanghebbende gekozen referentiewoningen te schatten. Belanghebbende heeft in beroep voor de door haar gekozen referentiewoningen vergelijkbare objecten genoemd en de verkoopprijzen daarvan gedeeld door het bouwvolume om met het gemiddelde daarvan en ook rekening houdend met belangrijke verschillen, de waarde van de referentiewoning te schatten.
2.4 Een en ander heeft ertoe geleid dat belanghebbende de woningen anders heeft gegroepeerd dan de Inspecteur, dat voor de te waarderen woningen in de meeste gevallen door partijen is gerefereerd aan verschillende referentiewoningen en dat zij voor specifieke woningen op verschillende resultaten zijn uitgekomen.
2.5 Het Hof heeft partijen gevraagd of zij het eens kunnen worden over de groepsindeling en de daarbij behorende referentiewoningen, doch partijen hebben hierover geen overeenstemming bereikt.
2.6 De Inspecteur heeft onder meer gesteld dat met betrekking tot een aantal verkochte woningen, die in de taxatierapportages van belanghebbende zijn vermeld, de taxateur is uitgegaan van een onjuist bouwvolume. Belanghebbende heeft hieromtrent ter zitting te kennen gegeven dat de door de Inspecteur genoemde bouwvolumes voor juist moeten worden gehouden.
2.7 Partijen bestrijden elkaars taxatiemethoden en stellen dat bij een taxatie met de eigen methode de waarde van de woningen beter kan worden benaderd. Voor de argumenten die partijen daarbij bezigen, verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.
3. Vaststaande feiten
Het Hof merkt het in de tussenuitspraak onder 1 en 3 vermelde als vaststaand aan. Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is verder, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1 De onderhavige woningen zijn hoekwoningen, gelegen in wijk 12. De woningen hebben een bouwvolume van 247, 260 of 300 m3 en een perceeloppervlakte variërend van 176 tot 234 m3. De Inspecteur heeft een van die woningen ingedeeld in groep 01256 met als referentiewoning de rijenwoning aan de Groenlandselaan 5, en de acht andere woning in groep 01295 met als referentiewoning de hoekwoning aan de Goudenregenlaan 23. Belanghebbende heeft zeven van de woningen ingedeeld in groep 12 met als referentiewoning de hoekwoning aan de Goudenregenlaan 23 en heeft de andere twee woningen niet ingedeeld in een groep.
3.2 De Inspecteur heeft de waarde van zijn referentiewoningen geschat op € 123.885 respectievelijk € 131.823. Belanghebbende heeft de waarde van haar referentiewoning geschat op € 107.000. Voor de grondslagen van die taxaties verwijst het Hof naar de desbetreffende rapporten.
3.3 In de taxatierapporten van de Inspecteur betreffende de referentiewoningen zijn gegevens omtrent de verkoop van telkens drie objecten vermeld waarop de onderscheidenen taxaties berusten. In het taxatierapport van belanghebbende betreffende haar referentiewoning zijn gegevens omtrent de verkoop van vijf objecten vermeld waarop de taxatie berust. Van twee van die objecten is de inhoud onjuist vermeld. Het betreft de woning aan de Floresstraat 14, waarvan het bouwvolume 289 m3 bedraagt in plaats van 308 m3 en de woning aan de Van Oldenbarneveltstraat 38, waarvan het bouwvolume 224 m3 bedraagt in plaats van 246 m3. Ook is in dit taxatierapport de perceeloppervlakte van de referentiewoning niet juist vermeld. Deze oppervlakte bedraagt 203 m3 in plaats van 186 m3.
3.4 De eerstgenoemde referentiewoning van de Inspecteur heeft een kaveloppervlakte van 131 m2 en een bouwvolume van 247 m3. De andere referentiewoning van de Inspecteur, die ook de referentiewoning van belanghebbende is, heeft een kaveloppervlakte van 203 m2, een bouwvolume van 260 m3 en een woonoppervlakte van 95 m2.
3.5 Met betrekking tot de twee niet door belanghebbende in een groep ingedeelde woningen heeft de Inspecteur gegevens omtrent de verkoop van zes objecten vermeld waarop de door hem voorgestane waarden van die woningen berusten. Hiervoor verwijst het Hof verder naar de stukken.
4. Beoordeling van het beroep
Vorm en wijze van bekendmaking van de beschikkingen
4.1 Wat betreft de vorm en wijze van bekendmaking van de onderwerpelijke beschikkingen verwijst het Hof naar hetgeen in de tussenuitspraak onder 5.3 en 5.4 is overwogen en geoordeeld.
De waarde van de onroerende zaken
4.2 De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever 'de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding' (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
4.3 De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de inspecteur. Indien de inspecteur niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter - desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.4 De Inspecteur heeft de door hem verdedigde waarde van de onderscheidene woningen als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, hoewel op zichzelf geloofwaardig geschraagd, tegenover de evenzeer geloofwaardig geschraagde betwisting daarvan door belanghebbende, onvoldoende aannemelijk gemaakt. Hetzelfde geldt op overeenkomstige gronden voor de door belanghebbende verdedigde waarde van de onderscheidene woningen.
4.5 Ter beslechting van het geschil schat het Hof zelf, zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, de waarde van elk van de woningen in goede justitie. Het Hof heeft in dit verband geen aanleiding gevonden een deskundigenbericht in te winnen. Partijen hebben daar ook niet om verzocht. Bij zijn schatting houdt het Hof rekening met de hiervoor onder 3.3 en 3.4 en 3.5 vermelde gegevens en gaat het uit van een door het Hof geschatte waarde van de door beide partijen als referentiewoning gebruikte hoekwoning aan de Goudenregenlaan 23 van € 119.000. Hierbij is het Hof uitgegaan van het taxatierapport van belanghebbende, rekening houdend met de hiervoor onder 3.4 genoemde afwijkende gegevens en een waarde van de grond van € 150 in plaats van € 120 per vierkante meter. De door de Inspecteur voorgestane waarde per vierkante meter van de grond van ongeveer € 250 komt het Hof te hoog voor.
4.6 Het vorenoverwogene betekent dat de bestreden uitspraken niet in stand kunnen blijven en dat de waarden van de woningen moeten worden vastgesteld op de hierna vermelde bedragen.
5. Proceskosten
5.1 Nu het beroep gegrond is, heeft te gelden wat het Hof in de tussenuitspraak onder 6 heeft overwogen.
5.2 Mitsdien komt aan belanghebbende een proceskostenvergoeding van (9 x € 15,90 is) € 143,10 en een schadevergoeding van (9 x € 11,60 is) € 104,40 toe.
6. Beslissing
Het Gerechtshof
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de negen bestreden uitspraken van de Inspecteur,
- wijzigt de beschikkingen aldus, dat de waarde van de onroerende zaken nader wordt vastgesteld op de hieronder vermelde bedragen:
Object Waarde
[...] [...]
- veroordeelt de Inspecteur in de kosten van het beroep aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 143,10, en wijst de gemeente Delft aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden, en
- veroordeelt de gemeente Delft tot vergoeding van de door belanghebbende geleden schade, vastgesteld op € 104,40.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. Schuurman, Vierhout en Visser. De beslissing is op 22 februari 2007 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de griffier.
(Otto) (Vierhout)
Deze uitspraak is ondertekend door mr. Vierhout omdat de voorzitter daartoe verhinderd was.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.