Uitspraak
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, eerste civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van:
BADHOTEL VASTGOED B.V.,
gevestigd te ‘s-Gravenhage,
appellante in het principaal appel,
geïntimeerde in het incidenteel appel,
hierna te noemen: Badhotel,
procureur: mr. R.M. Köhne,
tegen
[Naam] en
[Naam],
wonende te ‘s-Gravenhage,
geïntimeerden in het principaal appel,
appellanten in het incidenteel appel,
hierna te noemen: [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en tezamen [naam geïntimeerden
gezamenlijk],
procureur: mr. H.J.W. Alt.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 14 januari 2004, hersteld op 4 februari 2004, is Badhotel in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank te ‘s-Gravenhage van 22 oktober 2003, gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft zij vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd. [naam geïntimeerden gezamenlijk] heeft de grieven bestreden bij memorie van antwoord tevens houdende incidenteel appel (met producties) en zijnerzijds in incidenteel appel twee grieven tegen het vonnis aangevoerd. Op 20 november 2006 hebben partijen hun zaak voor het hof doen bepleiten, beiden door hun procureurs aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities. Beide partijen hebben bij die gelegenheid nog producties in het geding gebracht. Bij de producties bevindt zich het proces-verbaal van het getuigenverhoor aan de zijde van [naam geïntimeerden gezamenlijk] dat is gehouden in het kader van een voorlopig getuigenverhoor in de zaak met nummer R05/1388. In die zaak is Badhotel nog niet in de gelegenheid geweest harerzijds getuigen te (doen) horen.
Na pleidooi is het geding geschorst teneinde partijen de gelegenheid te geven hun geschil door middel van mediation te beslechten. Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1.1 Het gaat in deze zaak kort gezegd om het volgende.
1.2 Badhotel is eigenares van perceel [adres] (kadastraal genummerd [nummer]) met het daarop gebouwde hotel en van het daarnaast gelegen parkeerterrein, [adres] (kadastraal genummerd [nummer], voorheen [nummer] en daarvoor [nummer]). Het parkeerterrein is in 1987 aangelegd. Daarvóór was er op dit terrein een drukkerij of boekbinderij met daarachter een erf. Dit terrein wordt hierna aangeduid met “parkeerterrein” (ook voor de periode waarin het nog erf was).
1.3 [Geïntimeerde 1] is eigenaar van het achter het hotel en naast het parkeerterrein gelegen perceel (hierna: perceel [nummer]). Hij is tevens eigenaar van de achter perceel [nummer] gelegen appartementsrechten op [adres]. [Adres] is een garage met achterhuis. Door deze garage en dit achterhuis kan men vanaf de [adres] op perceel [nummer] komen.
1.4 Perceel [nummer] hoorde vroeger bij panden gelegen aan de [adres]. Het perceel is voornamelijk ingericht als tuin. Naast de tuin staat tegen het hotel aan een gebouwtje, in de stukken en hierna “de garage” genoemd. Volgens [naam geïntimeerden gezamenlijk] is de garage ingericht als woonhuis en wordt zij bewoond door [geïntimeerde sub 2]. Voorheen had de garage deuren die uitkwamen op het parkeerterrein. Deze deuren werden van binnenuit afgesloten en geopend. [geïntimeerde 1] heeft ze dichtgemetseld. Men kwam en komt in de garage via een zijingang vanaf perceel [nummer].
1.5 Naast de garage bevindt zich in de muur tussen het parkeerterrein en perceel [nummer] een deur, hierna “poort B” genoemd. [naam geïntimeerden gezamenlijk] gebruiken deze deur om via het parkeerterrein naar en van de [adres] te komen.
1.6 Aan de andere zijde van het hotel dan het parkeerterrein bevindt zich nog een toegang met een deur door welke men op perceel [nummer] kan komen. Het hotel gebruikt deze toegang als leveranciersin- en uitgang. [Naam geïntimeerden gezamenlijk] gebruiken deze toegang om langs de keuken van het hotel naar en van de [adres] te komen. Deze toegang wordt hierna “poort A” genoemd. De deur van poort A kan vanaf perceel [nummer] zonder sleutel worden geopend en vanaf de straatkant alleen met sleutel.
1.7 Tussen partijen is geschil ontstaan over het gebruik door [naam geïntimeerden gezamenlijk] van poort B en vervolgens ook van poort A en over de eigendom van de garage en een strookje grond voor de garage.
1.8 Badhotel heeft in dit geding gevorderd, kort gezegd:
(1) [naam geïntimeerden gezamenlijk] te veroordelen om de deur (poort B) te verwijderen en de muur dicht te metselen of om poort B permanent af te sluiten, met machtiging van Badhotel om dit zo nodig zelf te doen op kosten van [naam geïntimeerden gezamenlijk], en [naam geïntimeerden gezamenlijk] te verbieden om van poort B gebruik te maken,
(2) Badhotel te machtigen om de muur in de juiste kleur te laten schilderen op kosten van [naam geïntimeerden gezamenlijk],
(3) [naam geïntimeerden gezamenlijk] te verbieden, primair om gebruik te maken van poort A, subsidiair om gebruik te maken van poort A anders dan als nooduitgang,
(4) [naam geïntimeerden gezamenlijk] te veroordelen om de garage te ontruimen en leeg aan Badhotel op te leveren en de toegang tot de garage door middel van een dubbele deur in de oorspronkelijke toestand te herstellen en
(5) [naam geïntimeerden gezamenlijk] te verbieden de strook grond gelegen langs de garage te gebruiken;
(1), (3), (4) en (5) telkens op straffe van een dwangsom.
1.9 [Naam geïntimeerden gezamenlijk] heeft deze vorderingen bestreden en zijnerzijds gevorderd, kort gezegd, Badhotel te veroordelen om te erkennen en te respecteren dat [naam geïntimeerden gezamenlijk] en de zijnen onbelemmerd en volledig gebruik mogen maken van poorten A en B, voor wat betreft poort A door afgifte aan [naam geïntimeerden gezamenlijk] van een bruikbare sleutel, op straffe van een dwangsom en met de verplichting om deze verplichtingen over te dragen aan haar rechtsopvolgers. Tevens heeft [naam geïntimeerden gezamenlijk] gevorderd voor recht te verklaren dat de garage behoort bij perceel [nummer] en eigendom is van [geïntimeerde 1] alsmede dat dit arrest kan worden ingeschreven in de openbare registers.
1.10 De rechtbank heeft de hiervoor onder 1.8 sub (2) genoemde vordering afgewezen omdat Badhotel onvoldoende heeft gemotiveerd op welke grondslag zij deze vordering handhaaft nu de muur inmiddels op kosten van [naam geïntimeerden gezamenlijk] opnieuw is geschilderd. Alle overige vorderingen heeft de rechtbank afgewezen, omdat niet [naam geïntimeerden gezamenlijk], maar Jungle International Ltd, eigenaar is van perceel [nummer].
2. In hoger beroep is tussen partijen komen vast te staan dat niet Jungle International Ltd, maar [geïntimeerde 1] eigenaar is van perceel [nummer]. Het vonnis van de rechtbank zal daarom worden vernietigd. Het geschil komt in volle omvang aan de orde.
3. Badhotel heeft in hoger beroep de grondslag van haar vordering sub (2) niet nader gemotiveerd en ter gelegenheid van het pleidooi uitdrukkelijk aangegeven dat zij in hoger beroep geen uitspraak over dit deel van haar vordering behoeft. Het schilderen van de muur laat het hof daarom verder buiten beschouwing.
Poort A en poort B
4.1 [naam geïntimeerden gezamenlijk] heeft aangevoerd dat hij op grond van een erfdienstbaarheid, omvattende een recht op overpad, door de poorten A en B over het terrein van het Badhotel naar de [adres] mag komen en gaan.
4.2 Voor het vestigen van een erfdienstbaarheid is vereist dat een tussen partijen opgemaakte notariële akte is ingeschreven in de daartoe bestemde openbare registers.
4.3 Een recht om via poort B en het parkeerterrein van en naar perceel [nummer] te gaan staat niet in een akte die is ingeschreven in de openbare registers. Ten behoeve van [naam geïntimeerden gezamenlijk] is dus geen zakelijk recht op enig gebruik van poort B en het parkeerterrein gevestigd. Er bestaat ook geen schriftelijk stuk waaruit de bedoeling tot vestiging van zo’n zakelijk recht zou kunnen worden afgeleid. [Geïntimeerde 1] heeft een brief van 16 juni 1983 overgelegd die door hem is geschreven aan de heer [naam], de rechtsvoorganger van Badhotel, (hierna: [rechtsvoorganger Badhotel]), maar deze brief noemt slechts het feit dat het perceel aan een uitgang grenst en dat [geïntimeerde 1] daar met de boekbinderij geen problemen heeft. Enige afspraak over het vestigen van een erfdienstbaarheid of ander zakelijk recht behelst deze brief niet. Van een buurweg is geen sprake, reeds omdat ter plaatse geen pad, dreef of weg is.
4.3 Het door [naam geïntimeerden gezamenlijk] gestelde recht om via poort A van en naar zijn perceel [nummer] te gaan, heeft [naam geïntimeerden gezamenlijk] onderbouwd met een akte van ruiling van 28 augustus 1961 en ook met voornoemde brief van 16 juni 1983 aan [rechtsvoorganger Badhotel]. In de akte staat dat [rechtsvoorganger Badhotel] zichzelf en zijn rechtsopvolgers heeft verbonden om poort A op de grens met het perceel grond van de heer [naam] te hebben en te onderhouden, zulks opdat de bewoners van het perceel [adres] (toen eigendom van [naam]) in geval van nood uitgang naar de [adres] zouden hebben over de terreinen van [rechtsvoorganger Badhotel]. In latere akten wordt naar deze akte verwezen. Dit betekent dat er een zakelijk recht is gevestigd dat er een deur is en dat er het recht is om deze deur te gebruiken als uitgang in gevallen van nood (dus als nooduitgang). Een meer omvattend zakelijk recht, zoals het door [naam geïntimeerden gezamenlijk] gestelde recht om de deur als gewone in- en uitgang te gebruiken, is niet gevestigd.
4.4 Badhotel heeft betoogd dat het recht van nooduitgang uitsluitend is gevestigd als persoonlijk recht voor [naam]. Dit betoog faalt. [Rechtsvoorganger Badhotel] heeft zichzelf en zijn rechtsopvolgers verbonden om poort A te hebben als nooduitgang voor “de bewoners van perceel [adres]”. Dit zijn alle bewoners van perceel [adres], ook de toekomstige. Dat in de akte is opgenomen dat dat perceel “thans eigendom van de Heer [naam] en consorten” is, brengt niet met zich dat de bewoners geen recht van nooduitgang meer hebben nadat [naam] de eigendom heeft overgedragen.
4.5 Het recht van nooduitgang komt echter niet aan [naam geïntimeerden gezamenlijk] toe, nu [naam geïntimeerden gezamenlijk] niet tot de bewoners van [adres] behoort en de akte (alleen) recht van nooduitgang geeft aan die bewoners. Voor de bewoners van de [adres] en de [adres] is geen erfdienstbaarheid van nooduitgang gevestigd. Met de enkele overdracht van het bij de poort gelegen stuk tuin door [naam] aan [geïntimeerde 1] heeft [rechtsvoorganger Badhotel] of zijn rechtsopvolgers geen erfdienstbaarheid aan [geïntimeerde 1] verleend. Ook in de omstandigheid dat [geïntimeerde 1] in juni 1983 zonder tegenspraak aan [rechtsvoorganger Badhotel] kenbaar heeft gemaakt dat hij eigenaar is geworden van de grond “met recht van overpad” door poort A, vestigt voor [geïntimeerde 1] geen erfdienstbaarheid. De brief is immers geen notariële akte en voorts hoeft de mededeling dat het om grond met recht van overpad gaat, er niet op te duiden dat [geïntimeerde 1] nu zelf een nooduitgang heeft. De brief kan kan er ook op duiden dat er voor is zorggedragen dat de bewoners van [adres] recht van overpad over het perceel van [geïntimeerde 1] hebben om bij de poort A te komen.
Dat de poort door [naam geïntimeerden gezamenlijk] met medeweten van [rechtsvoorganger Badhotel] en zijn rechtsopvolgers werd gebruikt, vestigt evenmin een zakelijk recht van erfdienstbaarheid.
5.1 [Naam geïntimeerden gezamenlijk] heeft aangevoerd dat erfdienstbaarheden van overpad door poorten A en B, voorzover niet blijkend uit akten, door verjaring of bestemming zijn ontstaan.
5.2 Het hof volgt [naam geïntimeerden gezamenlijk] niet in zijn stelling dat een erfdienstbaarheid door bestemming is ontstaan. De enkele aanwezigheid van een deur brengt niet een erfdienstbaarheid van doorgang door bestemming met zich. Dit is te meer niet het geval, nu de deur van poort A aanwezig is om nooduitgang aan de bewoners van [adres] te bieden en nu de deur van poort B al in de muur aanwezig was toen de percelen aan beide zijden van de muur nog van dezelfde eigenaar waren en er dus geen sprake van erfdienstbaarheid was.
5.3 Evenmin is erfdienstbaarheid door verjaring ontstaan. Hieraan staat namelijk in de weg dat het gebruik van de poorten niet voortdurend en onafgebroken is geweest. Tussen de momenten waarop [naam geïntimeerden gezamenlijk] de poorten gebruikt, liggen vele momenten waarop de poorten niet worden gebruikt en de deuren dicht zijn. Bovendien kan uit de stellingen en de stukken niet blijken dat [naam geïntimeerden gezamenlijk] de poorten gebruikte op grond van bezit van zakelijk recht van erfdienstbaarheid. Uit hetgeen hij naar voren heeft gebracht volgt veeleer dat hem het gebruik persoonlijk werd gegund omdat hij een goede buur was en hij (en zijn rechtsvoorganger) op goede voet met de directie en medewerkers van de drukkerij/boekbinderij en het hotel stond. In dat geval is het gebruik gebaseerd op een persoonlijk recht. Een dergelijk persoonlijk recht kan in beginsel worden beëindigd, zoals inmiddels door het Badhotel gedaan is.
6. Het voorgaande betekent dat [naam geïntimeerden gezamenlijk] geen recht heeft op gebruik van poorten A en B. Er zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht die maken dat niet van [naam geïntimeerden gezamenlijk] kan worden gevergd dat hij het gebruik van die poorten beëindigt. Daarbij neemt het hof mede in aanmerking dat [geïntimeerde 1] perceel [nummer] heeft gekocht toen hij (volgens de transportakte) op de [adres] woonde en eigenaar van nummer] was, via welk pand perceel [nummer] normaal te bereiken is.
7. Conclusie is dat de vorderingen van [naam geïntimeerden gezamenlijk] betreffende het onbelemmerd en volledig gebruik van poorten A en B en het krijgen van een bruikbare sleutel voor poort A moeten worden afgewezen en dat de vorderingen van Badhotel betreffende een verbod voor [naam geïntimeerden gezamenlijk] om poorten A en B te gebruiken moeten worden toegewezen.
8. Badhotel heeft gevorderd dat een dwangsom van € 5.000,- wordt opgelegd per overtreding van elk van de op te leggen gebruiksverboden. In beginsel is een dwangsom toewijsbaar. In de aard van de verboden en in het feit dat de poorten in het verleden met medeweten van het Badhotel en zonder problemen als doorgang konden worden gebruikt, ziet het hof aanleiding geen hogere dwangsom op te leggen dan € 50,- per overtreding, met een maximum van € 40.000,-.
9. Voor toewijzing van de vordering van het Badhotel tot verwijdering van de deur (poort B) of dichtmetseling van de muur of permanente afsluiting van poort B ziet het hof geen grond. Het Badhotel heeft niet gesteld dat [naam geïntimeerden gezamenlijk] de deur heeft gemaakt of opengemaakt. De deur was reeds aanwezig toen het Badhotel eigenaar van het parkeerterrein werd en (lang) voordat [geïntimeerde 1] eigenaar van het perceel [nummer] werd. Een verplichting tot verwijdering of afsluiting kan daarom niet worden opgelegd. Dit laat onverlet dat partijen de deur vrijwillig kunnen verwijderen of afsluiten.
De garage
10. Voor het eerst bij conclusie van repliek d.d. 13 augustus 2002 heeft het Badhotel jegens [naam geïntimeerden gezamenlijk] aanspraak gemaakt op de eigendom van de garage (het gebouwtje hiervoor genoemd onder 1.4). [naam geïntimeerden gezamenlijk] heeft aangevoerd dat [geïntimeerde 1] zelf hiervan de eigenaar is.
11.1 Uit de notariële akten en hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, blijkt dat de garage, het perceel [nummer] en het parkeerterrein tot 1 juni 1959 van dezelfde eigenaar waren en samen één terrein vormden dat werd doorgesneden door de muur. De eigenaar kon via zijn deur in zijn muur (poort B) naar zijn garage gaan en hij kon de garage verlaten via deze deur of via zijn dubbele deuren naar het parkeerterrein.
11.2 Op 1 juni 1959 heeft de eigenaar het gedeelte van zijn terrein dat thans perceel 3761 vormt, verkocht aan [naam]. Dit gedeelte is omschreven als: “een zuid-westelijk gedeelte (…) van de open grond, gelegen achter het gebouwde van het pand [adres] te [plaats] (…) hetwelk op de aan deze akte gehechte en gewaarmerkte kaart groen is gearceerd.”
Het verkochte gedeelte betreft dus open grond. Dit duidt er op dat de garage toen niet is verkocht. Voorts gaat het om de grond “gelegen achter het gebouwde van het pand [adres]”. De garage is (een deel van) het gebouwde behorende bij de [adres]. Nu alleen grond achter het gebouwde is verkocht, wijst ook dit er op dat de garage niet is verkocht. Ten slotte is bij de stukken een zwart-wit gekopieerde kaart gehecht, waarop het verkochte perceel [nummer] is gearceerd terwijl de garage niet is gearceerd. Ook dit duidt er op dat de garage niet is verkocht. Daarom moet uit de akte van 1959 worden afgeleid dat [naam] toen geen eigenaar is geworden van de garage. Een andersluidende akte is niet in het geding gebracht. [Naam geïntimeerden gezamenlijk] heeft de hiervoor al genoemde notariële akte van 28 augustus 1961 overgelegd, waaruit kan volgen dat [rechtsvoorganger Badhotel] een deel van zijn eigendom heeft afgestaan aan [naam], maar dit betreft een stuk grond, niet bebouwing, en bovendien een gedeelte afkomstig van het vervallen perceel nummer [nummer]. Uit de tekening van 8 mei 1961 blijkt dat nummer [nummer] het perceel met het hotel is, niet het perceel met het parkeerterrein of de garage. [Naam] is dus geen eigenaar van de garage geworden.
11.3 [Geïntimeerde 1] heeft perceel [nummer] van [naam] gekocht en op 24 juni 1983 in eigendom verkregen. In de daarvan opgemaakte notariële akte is opgenomen dat hij heeft gekocht “een perceel grond liggende te (…)”. Deze akte noemt alleen levering van grond en niet van de garage aan [geïntimeerde 1].
11.4 [Naam geïntimeerden gezamenlijk] heeft overgelegd een kadastrale tekening van 8 mei 1961. Hierop is het parkeerterrein aangegeven als “erf” met nummer [nummer] en de tuin van perceel [nummer] als “erf” met nummer [nummer]. De garage is ingetekend als rechthoek met arceringen. Tussen het hotel en de garage is de “nieuwe grens” getekend. Voorts is aangegeven dat de garage onderdeel is van perceel [nummer]. Hoe de eigendomsgrenzen lopen tussen de garage en perceel [nummer] en het parkeerterrein is niet expliciet aangeduid. Badhotel heeft een recent uittreksel uit de kadastrale kaart overgelegd waarop te zien is dat de garage en een strookje grond tussen de garage en de tuin van [geïntimeerde 1] behoren bij perceel [nummer] (het parkeerterrein) en dus niet bij perceel [nummer]. Deze tekening toont niet de muur tussen beide percelen.
Daargelaten dat aan slechts kadastrale tekeningen geen eigendomsrechten kunnen worden ontleend, zoals [naam geïntimeerden gezamenlijk] terecht hebben aangevoerd, geven de tekeningen ook niet duidelijk weer dat, anders dan in voormelde aktes is bepaald, de eigendom van de garage wel op [geïntimeerde 1] is overgegaan.
11.5 [naam geïntimeerden gezamenlijk] heeft aangeboden door getuigen te bewijzen dat de garage tot zijn eigendom behoorde, maar nu eigendom van onroerend goed alleen overgaat door inschrijving van notariële akten, en er geen akten zijn die erop kunnen wijzen dat [naam geïntimeerden gezamenlijk] de eigendom van de garage heeft verkregen, gaat het hof aan dit bewijsaanbod voorbij.
11.6 Conclusie uit het voorgaande is dat de eigendom van de garage niet aan [geïntimeerde 1] is overgedragen. Dit betekent dat [naam geïntimeerden gezamenlijk] zich niet op basis van een wettige titel eigenaar van de garage kan noemen. Gelet op de aktes behoorde hij te weten dat hij slechts grond en niet de garage had gekocht. Mede op basis van de toen aanwezige deuren in de garage aan de zijde van het parkeerterrein mocht hij er niet van uitgaan dat ook de garage aan hem was overgedragen. [Naam geïntimeerden gezamenlijk] was geen bezitter te goeder trouw in de zin van de wet.
12.1 [Naam geïntimeerden gezamenlijk] heeft aangevoerd dat de garage gedurende meer dan dertig jaren in het bezit van de eigenaar van perceel [nummer] is geweest, zodat [geïntimeerde 1] door verkrijgende verjaring eigenaar van de garage is geworden. Hij heeft daartoe gesteld dat (de rechtsvoorganger van) Badhotel per 1 juni 1959 (toen perceel [nummer] in andere handen kwam) in feite afstand van de garage heeft gedaan. Hij kon daarna immers geen gebruik meer maken van de garage, omdat de deuren alleen van binnenuit opengingen zodat het niet mogelijk was de garage te betreden zonder over perceel [nummer] te gaan.
12.2 Het hof overweegt dat het niet (kunnen) gebruiken van eigendom niet het verlies daarvan meebrengt. Van belang is niet of de eigenaar toegang tot zijn eigendom heeft en deze gebruikt, maar of een ander dan de eigenaar die eigendom gaat gebruiken alsof hij zelf eigenaar is. Van dit laatste is naar het oordeel van het hof pas sprake toen perceel [nummer] aan [geïntimeerde 1] werd overgedragen, dus per 24 juni 1983. Daartoe overweegt het hof als volgt.
12.3 [Naam geïntimeerden gezamenlijk] heeft onvoldoende gesteld op basis waarvan zou kunnen worden vastgesteld dat anderen dan de eigenaar van het parkeerterrein en garage de garage als hun eigendom beschouwden toen het parkeerterrein nog drukkerij/boekbinderij en erf was. [naam geïntimeerden gezamenlijk] heeft bewijs aangeboden van het gebruik van de garage. Enkel gebruik is echter onvoldoende om bezit (met eigendomspretenties) aan te nemen.
De getuigen die [naam geïntimeerden gezamenlijk] in het voorlopig getuigenverhoor heeft doen horen, hebben geen bezitsdaden van anderen dan [geïntimeerde 1] over de garage naar voren gebracht. Enkele getuigen hebben verklaard dat zij niets over de garage weten. Getuigen [naam] en [naam] hebben expliciet verklaard dat zij de garage gebruikten om spullen in te zetten en dat ze er wel eens hebben zitten eten. Uit hun verklaringen wordt duidelijk dat zij dit niet deden als bezitters (met een eigendomspretentie). Zij waren aan het werk aan panden aan [adres] en de garage bood hen gelegenheid voor opslag en beschutting. Zij hebben verklaard dat de garage niet door anderen werd gebruikt.
Getuige [naam] heeft verklaard dat hij van de eigendom van de garage niets weet, maar aannam dat die bij de tuin hoorde. Dit is onvoldoende om vast te stellen dat iemand het bezit van de garage had overgenomen. [Naam] heeft wel gezien dat de bewoners van de pandjes van [geïntimeerde 1] in de tuin kwamen en dan ook de garage gebruikten, maar dit is niet voldoende om bezit van de garage aan te nemen.
[Geïntimeerde 1] heeft zelf als getuige verklaard dat hij [naam] niet in de garage heeft gezien. Hij heeft dus ook niet gezien dat [naam] bezitshandelingen aangaande de garage verrichtte. Hij heeft verklaard dat [naam] daar volgens hem al niet meer was toen hij daar kwam.
Uit de stukken en de getuigenverklaringen komt verder naar voren dat de garage werd verwaarloosd totdat [naam geïntimeerden gezamenlijk] perceel [nummer] in handen kreeg. Het verwaarlozen van de garage kan betekenen dat niemand de verantwoordelijkheid voor de garage op zich nam; er kan niet uit worden afgeleid dat de garage in bezit van een ander dan de eigenaar is gekomen.
12.4 Tussen partijen staat vast dat [geïntimeerde 1] de deuren van de garage naar het parkeerterrein heeft dichtgemetseld. Badhotel heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat [geïntimeerde 1] verbouwings- en/of renovatiewerkzaamheden aan de garage heeft verricht. Daarom oordeelt het hof dat [geïntimeerde 1], nadat hij in juni 1983 eigenaar van perceel [nummer] was geworden, de garage wel in bezit heeft gehad als ware het zijn eigendom.
12.5 Het Badhotel kon vanaf het moment van toe-eigening door [geïntimeerde 1] vorderen dat hij het bezit beëindigde. Deze rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit verjaart door verloop van twintig jaren. Na verjaring van deze vordering tot beëindiging van het bezit, verkrijgt de bezitter ([geïntimeerde 1]) het goed. Badhotel heeft op 13 augustus 2002 de beëindiging van het bezit van de garage gevorderd met de vordering tot ontruiming van de garage en oplevering leeg en ontruimd aan Badhotel, afgifte van de sleutels en herstel van de dubbele deur in de oorspronkelijke toestand. Deze vordering is ingesteld binnen de verjaringstermijn van twintig jaren. Zij is dus niet verjaard. [geïntimeerde 1] is daarom niet door verjaring eigenaar van de garage geworden.
13. Het voorgaande betekent dat het hof niet voor recht zal verklaren dat de garage behoort bij perceel [nummer] en eigendom is van [geïntimeerde 1]. De daarop ziende vorderingen van [naam geïntimeerden gezamenlijk] zullen worden afgewezen.
14.1 [Naam geïntimeerden gezamenlijk] heeft zich tegen de vordering tot ontruiming van de garage verweerd met een beroep op de redelijkheid en billijkheid. Hij heeft daartoe aangevoerd dat het onaanvaardbaar is dat [geïntimeerde 1], die bijna twintig jaren in de veronderstelling is geweest dat de garage zijn eigendom was, deze moet teruggeven aan het Badhotel die daar feitelijk niets mee kan omdat er geen mogelijkheid is om de garage vanaf het parkeerterrein te bereiken. Bovendien was de garage een bouwval en heeft [geïntimeerde 1] haar gerenoveerd.
14.2 Het enkele gegeven dat [geïntimeerde 1] de garage bijna twintig jaar in bezit heeft gehad als ware het zijn eigendom, maakt het niet onaanvaardbaar dat hij de garage teruggeeft aan het Badhotel. Voor de situatie dat een ander het bezit over het goed heeft staat een verjaringstermijn van twintig jaren in de wet. De wetgever heeft geen kortere termijn dan twintig jaar bepaald.
De opmerking van [naam geïntimeerden gezamenlijk] dat het Badhotel de garage niet vanaf het parkeerterrein kan bereiken, legt geen gewicht in de schaal, omdat het Badhotel herstel van de deuren in de oude toestand vordert. Zodra dit is gebeurd en als daarna de deuren alleen van binnenuit open kunnen, kan de openingsmogelijkheid van de deuren aangepast worden zodat de garage vanaf het parkeerterrein toegankelijk is.
14.3 Echter, bij het gegeven dat [geïntimeerde 1] de garage bijna twintig jaar in bezit heeft gehad, komt dat volgens [naam geïntimeerden gezamenlijk] de garage destijds een bouwval was, [geïntimeerde 1] haar gerenoveerd heeft, hij daarbij de deuren heeft laten dichtmetselen en [geïntimeerde 2] de garage huurt en als woning bewoont in de maanden waarin zij niet in Portugal is.
Gelet hierop heeft het hof behoefte aan nadere informatie over de belangen van [naam geïntimeerden gezamenlijk] en over de belangen van Badhotel bij ontruiming van de garage en bij herstel van de garagedeuren in de oorspronkelijke toestand. Het hof zal daarom een comparitie van partijen gelasten teneinde hierover van partijen te vernemen.
Het strookje grond
15.1 Badhotel heeft gevorderd dat [naam geïntimeerden gezamenlijk] wordt verboden een strook grond gelegen langs de garage te gebruiken. Dit betreft een strookje grond dat ligt tussen de garage en perceel [nummer] en dat op een uittrekstel uit de kadastrale kaart (overgelegd als productie 9 bij conclusie van repliek en akte wijziging van eis in conventie) is getekend zodanig dat het behoort bij perceel [nummer] (het parkeerterrein) en niet bij perceel [nummer]. Het hof overweegt dienaangaande het volgende.
15.2 Met de hiervoor onder 11.2 genoemde akte van 1 juni 1959 is de grond gelegen achter het gebouwde aan [naam] overgedragen. Dit betekent in beginsel dat de eigendom van de grond direct achter het gebouwde, dus tot aan de garage, aan [naam] is overgegaan. Een uitzondering voor een strookje grond naast het gebouwde is niet gemaakt. Evenmin blijkt uit de bij de akte gevoegde tekening dat er naast de garage een strook grond was die niet werd overgedragen. Er is niets aangevoerd op grond waarvan kan worden aangenomen dat uit een destijds bestaande, zichtbare feitelijke situatie of anderszins duidelijk was dat een strookje grond niet werd meegeleverd. Conclusie is dat de grond tot aan de garage aan [naam] is overgedragen.
15.3 Op 24 juni 1983 is de in 1959 aan [naam] overgedragen grond eigendom van [naam geïntimeerden gezamenlijk] geworden. Er is geen akte waaruit volgt dat er toen een strookje grond bij de garage van deze eigendomsoverdracht werd afgezonderd.
Mitsdien moet worden vastgesteld dat [naam geïntimeerden gezamenlijk], niet het Badhotel, eigenaar van de grond tot aan de garage is. Het Badhotel kan [naam geïntimeerden gezamenlijk] dus niet verbieden dit te gebruiken.
15.4 De door het Badhotel overgelegde kadastrale tekening waarop de garage met een strookje grond als behorend bij het perceel van het parkeerterrein is getekend, maakt dat niet anders. Aan enkel een kadastrale tekening kunnen tegenover de duidelijke akten geen rechten worden ontleend. Bovendien geldt dat [naam geïntimeerden gezamenlijk] vanaf 1983 op basis van het in de akte neergelegde eigendomsrecht (dus te goeder trouw) meer dan tien jaren het bezit over de grond naast de garage heeft uitgeoefend zonder dat het Badhotel in die periode aanspraak op de door haar gepretendeerde eigendomsrechten maakte. Zij kan dat dan thans niet alsnog met succes doen.
Slot
16. In afwachting van de uitkomst van de comparitie van partijen zal iedere verdere beslissing worden aangehouden. De comparitie van partijen kan tevens worden benut voor het beproeven van een (gehele of gedeeltelijke) minnelijke regeling.
Beslissing
Het hof:
- beveelt partijen, [naam geïntimeerden gezamenlijk] in persoon, Badhotel deugdelijk vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte is, vergezeld van hun raadslieden, met het doel als hiervoor onder 14.3 en 16 omschreven, te verschijnen voor de hierbij benoemde raadsheer-commissaris mr. G. Dulek-Schermers in een der zalen van het Paleis van Justitie, Prins Clauslaan 60 te ‘s-Gravenhage op woensdag 29 augustus 2007 om 10.00 uur, danwel, voor het geval één der partijen vóór 11 augustus 2007 opgeeft dan verhinderd te zijn, onder gelijktijdige opgave van de verhinderdata van beide partijen voor de maanden augustus, september en oktober 2007, op een door de raadsheer-commissaris nader te bepalen datum en tijdstip;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.V. van den Berg, G. Dulek-Schermers en J.P. Heering en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 juni 2007 in aanwezigheid van de griffier.