Uitspraak
Uitspraak: 27 april 2007
Rolnummer: 05/1459
Rolnummer rechtbank: 481389/05-5329
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[HUURSTER],
wonende te [woonplaats],
appellante,
hierna te noemen: [huurster],
procureur: mr. C.J.M. van den Brûle,
tegen
STICHTING VESTIA GROEP, h.o.d.n. VESTIA DEN HAAG ZUID-WEST,
gevestigd te ’s-Gravenhage,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Vestia,
procureur: mr. R. de Mooij.
Het geding
Bij exploot van 3 oktober 2005 is [huurster] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 7 september 2005 door de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage, gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [huurster] vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd, die door Vestia bij memorie van antwoord zijn bestreden. Partijen hebben vervolgens de stukken overgelegd. Vestia heeft in het procesdossier met de stukken van de eerste aanleg kopieën van twee brieven overgelegd die niet door [huurster] zijn overgelegd. Dit betreft de brief d.d. 23 september 2005 van HMS aan [huurster] en de brief d.d. 31 augustus 2005 van Vestia aan [huurster]. Deze brieven behoren niet tot de processtukken in eerste aanleg en zijn ook niet in hoger beroep als productie overgelegd. Het hof zal deze stukken derhalve buiten beschouwing laten. Tenslotte hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het hof gaat uit van de feiten zoals die door de rechtbank onder ‘Feiten’ van het bestreden vonnis zijn vastgesteld, nu die als zodanig in hoger beroep niet worden bestreden.
2. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
2.1. Vestia verhuurt vanaf 30 juni 2004 aan [huurster] de portiekwoning aan de [adres] te ’s-Gravenhage (hierna te noemen: de woning). De maandelijkse huurprijs bedroeg in 2004 € 255,95 per maand. De huur is bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.2. Bij dagvaarding van 9 maart 2005 heeft Vestia onder meer het volgende gesteld. [huurster] bewoont de woning niet zelf, maar verhuurt onder c.q. geeft de woning in gebruik aan derden. De personen die in de woning verblijven maken zich schuldig aan druggebruik en drughandel. Zij veroorzaken voorts ernstige (geluids)overlast, bedreigen buren en omwonenden en richten vernielingen aan. Vestia heeft in de dagvaarding onder meer gevorderd: ontbinding van de huur¬overeenkomst en ontruiming van het gehuurde.
2.3. De rechtbank heeft de vorderingen toegewezen.
3. [huurster] stelt allereerst dat zij in eerste aanleg het volgende heeft aangevoerd:
- zij verhuurt de woning niet onder en geeft de woning ook niet in gebruik aan derden, maar heeft de woning steeds zelf bewoond;
- er is geen sprake van een drugpand dan wel van drughandel of -gebruik;
- haar broer kwam regelmatig bij haar tot 22 maart 2005 en zij heeft hem de wacht aangezegd omdat zij vaak zelf niet thuis was en zij verder geen problemen met Vestia, buren of omwonenden wenste. Als er van haar broer al overlast werd ondervonden, dan kon daarvan vanaf 22 maart 2005 geen sprake meer zijn. Voorts heeft zij de gestelde ernstige geluidsoverlast, de gestelde bedreigingen en vernielingen gemotiveerd weersproken.
4.1. Grief I luidt:
“Ten onrechte heeft de kantonrechter in het vonnis van 7 september 2005 onder het kopje “Verweer” (r.o. 3.1 en r.o. 3.2) slechts vermeld dat mevrouw [huurster] het gevorderde heeft bestreden en ondermeer heeft aangevoerd dat de verstandhouding met de buren inmiddels lijkt te zijn genormaliseerd en dat zij er verder op heeft gewezen dat zij zeer gedupeerd zou zijn dat [het hof leest: zij] de woning zou moeten verlaten”
4.2. [huurster] brengt in de toelichting naar voren dat zij de vorderingen van Vestia afzonderlijk en gemotiveerd uitdrukkelijk heeft betwist zowel in de conclusie van antwoord als in de conclusie van dupliek in eerste aanleg.
5.1. Grief II luidt:
“Ten onrechte heeft de kantonrechter in r.o. 4.1 van het vonnis van 7 september 2005 geoordeeld dat mevrouw [huurster] de in december 2004 opgestelde schriftelijke verklaringen van een aantal omwonenden onvoldoende heeft bestreden.”
5.2. [huurster] licht toe dat zij in haar conclusie van antwoord van 4 mei 2005 onder punt 16 tot en met 19 de door Vestia overgelegde klachtenformulieren uitdrukkelijk en gemotiveerd heeft betwist en dat de kantonrechter ten onrechte op de stellingen van [huurster] in het geheel niet is ingegaan.
6.1 Grief III luidt:
“Ten onrechte heeft de kantonrechter in het vonnis van 7 september 2005 in r.o. 4.2. overwogen dat mevrouw [huurster] onvoldoende heeft bestreden dat een ruzie/vechtpartij heeft plaatsgevonden op 2 februari 2005 tussen iemand uit de door haar gehuurde woning en de bovenbuurman [A].”
6.2. [huurster] licht toe dat zij bij gebrek aan wetenschap de stelling van Vestia heeft betwist dat op 2 februari 2005 een ruzie heeft plaatsgevonden tussen iemand uit haar woning en de bovenbuurman [A]. Zij stelt dat de kantonrechter Vestia hiervoor bewijs had moeten opdragen.
7.1. Grief IV luidt:
“Ten onrechte heeft de kantonrechter in r.o. 4.3 overwogen dat mevrouw [huurster] de verklaring van [buurvrouw B] van 3 februari 2005 onvoldoende heeft bestreden.”
7.2. [huurster] stelt dat zij in eerste aanleg alle aantijgingen van klagers heeft betwist. Bovendien, zo stelt [huurster], is de kantonrechter ten onrechte in het geheel niet ingegaan op haar stelling dat de overlast waarschijnlijk door haar bovenbuurman werd veroorzaakt.
8.1. Grief V luidt:
“Ten onrechte heeft de kantonrechter in r.o. 4.5 en r.o. 4.6 overwogen dat op grond van “die” onvoldoende bestreden verklaringen vaststaat dat bewoners/bezoekers van de door mevrouw [huurster] van Vestia gehuurde woning de buren overlast hebben bezorgd gedurende geruime tijd en dat sprake is van een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigende tekortkoming. Ten onrechte heeft de kantonrechter in r.o. 4.6 overwogen dat mevrouw [huurster] zelf niet veel in de woning verblijft zodat zij niet voldoende toezicht kon houden op derden die zij mogelijk weer in de woning toelaat. Tevens heeft de kantonrechter ten onrechte overwogen dat het onder 3.2. vermelde verweer van appellante gelet op “het feit” dat zij niet vaak thuis is, onvoldoende is toegelicht.”
8.2. [huurster] stelt dat de kantonrechter erg snel conclusies heeft getrokken in
r.o. 4.5 en 4.6. Verder stelt [huurster] dat Vestia niet heeft betwist dat als er al sprake was van overlast deze dan in elk geval vanaf 22 maart 2005 was beëindigd. Verder heeft [huurster] uitdrukkelijk en gemotiveerd betwist slechts drie keer kort in haar woning aanwezig te zijn geweest.
9. Vestia heeft het volgende ontvankelijkheidsverweer opgeworpen:
“[huurster] voert in deze appèlprocedure vernietiging van voornoemd vonnis van de kantonrechter, maar laat na ongedaanmaking op de voet van artikel 6:203 BW te vorderen. Kennelijk wenst [huurster] niet naar de door haar ontruimde woning terug te keren (hetgeen overigens feitelijk onmogelijk is nu de woning aan een ander is verhuurd). Om die reden is [huurster] niet-ontvankelijk is naar vordering. Zij heeft geen belang c.q. heeft nagelaten dit belang kenbaar te maken.”
10. Het hof overweegt ten aanzien van de ontvankelijkheid als volgt. Ongedaanmaking is niet de enige vordering die [huurster] zou kunnen instellen indien zou blijken dat Vestia ten onrechte is overgegaan tot – kort gezegd – ontbinding en ontruiming. Buitendien heeft [huurster] in ieder geval het belang van een proceskostenveroordeling. [huurster] is derhalve ontvankelijk in haar vordering.
11. Het hof overweegt als volgt. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. [huurster] heeft de vorderingen gemotiveerd betwist. Vestia heeft niet aangetoond dat sprake zou zijn van onderhuur of gebruik door derden van de woning en/of gebruik of handel in drugs door [huurster]. Voor de (geluids)overlast heeft Vestia gezien de in hoger beroep overgelegde verklaringen van buren dat zij geen geluidsoverlast van [huurster] hebben gehad, niet voldoende bewijs aangedragen. Nu Vestia bewijs van haar stellingen heeft aangeboden, zal het hof Vestia toelaten tot het leveren van het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat [huurster] de woning niet zelf bewoont, maar onderverhuurt c.q. de woning in gebruik geeft aan derden. Alsmede dat de personen die in de woning verblijven zich schuldig maken aan druggebruik en drughandel. Tenslotte dat zij ernstige (geluids)overlast veroorzaken, buren en omwonenden bedreigen en vernielingen aanrichten.
12. De verdere behandeling van de grieven zal worden aangehouden.
De beslissing
Het hof:
- laat Vestia toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden zoals hierboven onder rechtsoverweging 11 staat geformuleerd;
- bepaalt dat de getuigenverhoren zullen worden gehouden in een der zittings¬zalen van het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te 's-Gra¬venhage ten overstaan van mr. C.G. Beyer-Lazonder, raadsheer-commissaris, op maandag 18 juni 2007 om 13.30 uur, dan wel voor het geval een der partijen binnen veertien dagen na heden, onder gelijktijdige opgave van de verhinderdata van beide partijen voor de maanden mei en juni van 2007, opgeeft dan verhinderd te zijn, op een door de raadsheer-commissaris nader te bepalen datum en tijdstip;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.E. In 't Velt-Meijer, C.G. Beyer-Lazonder en
J.W. van Rijkom en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 april 2007 in bijzijn van de griffier.