Uitspraak
Uitspraak: 2 maart 2007
Rolnummer: 05/1688
Zaak/rolnummer rechtbank: 119864 /05-196
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[VERHUURDER],
wonende te [X],
appellant,
hierna te noemen: [verhuurder]
procureur: mr. mr. R.Th.R.F. Carli,
tegen
[HUURDER],
wonende te [X],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [huurder],
in hoger beroep niet verschenen
Het geding
Bij exploot van 8 november 2005 is [verhuurder] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 19 augustus 2005 door de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Tholen, gewezen tussen partijen. [verhuurder] heeft bij memorie van grieven (met producties) twee grieven opgeworpen. Aan [huurder], die in hoger beroep niet is verschenen, is verstek verleend. Tot slot heeft [verhuurder] de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. In het bestreden vonnis heeft de rechtbank onder 1.1 en 1.2 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daartegen is in hoger beroep niet opgekomen, zodat het hof ook van die feiten zal uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
2.1 [vorige verhuurder] (verder: [vorige verhuurder]) heeft op 25 januari 1995 aan [huurder] bedrijfsruimte verhuurd aan de Zuiddijk 20 te Sint Philipsland, bestaande uit een loods met erf, groot 460 m2 (verder: de bedrijfsruimte). Artikel 1 van Pro de huurovereenkomst luidt als volgt:
"Artikel 1
1. Met ingang van 1 februari 1995 verhuurt verhuurster aan huurder de in de considerans omschreven bedrijfsruimte voor de tijd van één jaar tegen een huurprijs van f 8.000,-- per jaar. Bij vooruitbetaling te voldoen in maandelijkse termijnen ad f 667,--.
2. De huurprijs wordt ieder jaar per 1 januari verhoogd, in overeenstemming met de stijging die in het jaartotaal prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie zal blijken te hebben ondergaan, voor het eerst per 1 januari 1996.
3. Het in lid 2 bedoelde indexcijfer is het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie der reeks voor werknemersgezinnen, op basis 1980 = 100, exclusief de invloed van de loonbelasting en van de premies voor verplichte sociale verzekeringen, met uitzondering van de proemie voor de verplichte ziekenfondsverzekering, en wel de daarin voorkomende jaartotaalcijfers, zoals deze cijfers worden vastgesteld door het Centraal Bureau voor de Statistiek te 's-Gravenhage.
Artikel 2
1. Na het verstrijken van de artikel 1, lid 1 genoemde periode van één jaar wordt de huurovereenkomst verlengd voor een periode van wederom één jaar tenzij huurder uiterlijk een half jaar voor het verstrijken van eerstgenoemde periode aan verhuurster de huurovereenkomst bij aangetekende brief heeft opgezegd.
2. Na het verstrijken van de tweede éénjarige periode als bedoeld in lid 1 wordt de huurovereenkomst opnieuw verlengd voor een periode van één jaar, tenzij de huurder uiterlijk een halfjaar voor het verstrijken van deze tweede éénjarige periode aan verhuurster de huurovereenkomst bij aangetekende brief heeft opgezegd.
3. Op de huurprijs tijdens beide in de voorgaande leden genoemde perioden van telkens één jaar is het bepaalde in artikel 1, lid 2 van toepassing."
2.2 [huurder] heeft in de bedrijfsruimte een onderneming opgezet, welke voornamelijk bestaat uit de in- en verkoop van gebruikte auto's.
2.3 Op 21 juni 2001 is de eigendom van de bedrijfsruimte overgegaan op [verhuurder]. Bij brief van dezelfde datum, mede ondertekend door de gemachtigde van [vorige verhuurder], heeft [verhuurder] [huurder] op de hoogte gesteld van deze overdracht en [huurder] verzocht de huurpenningen ten bedrage van NLG 725,-- (€ 328,99) bij maandelijkse vooruitbetaling aan hem te voldoen.
2.4 Bij brief van 3 december 2001 heeft [verhuurder] [huurder] op de hoogte gesteld van een verhoging van de huurprijs tot € 500,-- met ingang van 1 februari 2002. [huurder] heeft deze huurverhoging niet geaccepteerd.
2.5 Bij brief van 13 december 2002 heeft [verhuurder] een verhoging van de huurprijs tot € 530,-- aangekondigd per 1 februari 2003. Ook deze huurverhoging is niet door [huurder] geaccepteerd.
2.6 [huurder] heeft steeds per maand een bedrag van € 328,99 aan huur voldaan.
2.7 Bij brief van 21 juni 2004 heeft de gemachtigde van [verhuurder] de huur opgezegd en deze opzegging als volgt gemotiveerd:
"Zoals bekend heeft cliënt op 21 juni 2001 de huurovereenkomst overgenomen van uw voormalige verhuurder.
De wet schrijft voor dat een mogelijke huuropzegging bij zo een overname voor drie jaar wordt opgeschort.
Deze termijn is inmiddels verstreken.
Gelet daarop gaat cliënt bij deze over tot daadwerkelijke opzegging van de met u bestaande huurovereenkomst en wel tegen 1 februari 2005, zijnde de ook door u zelf genoemde einddatum van het huurcontract.
Daarvoor zijn twee redenen, te weten:
1. Cliënt heeft het onroerend goed dringend zelf nodig voor zijn bedrijfsactiviteiten binnen de onderneming [verhuurder].
2. Er is al sedert geruimte tijd sprake van een huurbetalingsachterstand. Deze huurachterstand bedraagt, berekend tot 1 april 2004, € 1.131,80 en nadien PM."
2.8 [huurder] heeft de opzegging niet geaccepteerd.
2.9 Op 24 februari 2005 heeft [verhuurder] [huurder] gedagvaard en gevorderd: ontbinding van de huurovereenkomst; ontruiming van de bedrijfsruimte, zonodig met behulp van de sterke arm op kosten van [huurder], alsmede betaling van de achterstallige huurtermijnen ad € 1.727,70, vermeerderd met de na 1 februari 2005 nog vervallen termijnen voor zover deze niet door [huurder] worden voldaan en wettelijke rente.
2.10 De rechtbank heeft bij het bestreden vonnis [verhuurder] niet ontvankelijk verklaard in zijn vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst voor zover deze is gebaseerd op dringend eigen gebruik van het gehuurde door [verhuurder] en de vorderingen voor het overige afgewezen, met veroordeling van [verhuurder] in de kosten van het geding. De rechtbank heeft met betrekking tot de ontbinding wegens dringend eigen gebruik het volgende overwogen:
"3.1 De wet voorziet niet in een ontbinding van een huurovereenkomst door de rechter wegens dringend eigen gebruik, zoals door [verhuurder] gevorderd. De rechter kan slechts wegens wanprestatie ontbinden ex art. 6:265 BW Pro en art. 7:231 BW Pro. Wel kan de rechter ex art. 7:295 BW Pro op vordering van de verhuurder wegens dringend eigen gebruik het tijdstip vaststellen waarop een reeds opgezegde huurovereenkomst van bedrijfsruimte zal eindigen, wanneer die overeenkomst wegens huurbescherming van rechtswege wordt voortgezet. In dat kader wordt dan tevens het tijdstip van ontruiming vastgesteld. Op deze wijze heeft [verhuurder] echter zijn vordering niet geformuleerd. De kantonrechter heeft zijn vordering zo ook niet opgevat, temeer nu hij tevens wanprestatie in de vorm van huurachterstand aan zijn vordering tot ontbinding ten grondslag heeft gelegd."
3.1 In hoger beroep vordert [verhuurder] dat het hof een datum bepaalt waarop de huurovereenkomst zal eindigen, de veroordeling van [huurder] tot betaling van de huurachterstand welke becijferd tot 1 november 2005 € 2.319,01 bedraagt en nadien PM, en de veroordeling van [huurder] in kosten van beide instanties.
3.2 Het hof overweegt met betrekking tot te hanteren toetsingskader als volgt.
Nu [huurder] niet in het geding in hoger beroep is verschenen, is aan hem verstek verleend. Dit betekent dat het hof ambtshalve moet beoordelen of de door [verhuurder] aangevoerde grieven meebrengen dat de bestreden uitspraak moet worden vernietigd. Daarbij dient het hof recht doen aan de devolutieve werking van het hoger beroep. Dit betekent concreet dat het hof acht moet slaan op hetgeen [huurder] in eerste aanleg tot zijn verweer heeft aangevoerd.
3.4 [verhuurder] heeft naar aanleiding van het bestreden vonnis zijn vordering aangepast. Hiertegen bestaat geen bezwaar voor zover de gewijzigde vordering in het aan [huurder] betekende appelexploot is opgenomen, omdat [huurder] in zoverre geacht mag worden op de hoogte te zijn van deze wijziging. Nu de in het appelexploot opgenomen eis niet de (wel in de memorie van grieven opgenomen) PM-post bevat, is deze laatste wijziging niet toegestaan. Het hof zal hieraan dan ook voorbij gaan. De voor het eerst in appel gevorderde bepaling van de datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen, alsmede de verhoging van het gevorderde bedrag aan huurachterstand voldoen wel aan die eis.
3.5 Grief I luidt:
"Ten onrechte heeft de kantonrechter de vordering niet opgevat als een vordering van verhuurder om wegens dringend eigen gebruik het tijdstip vast te stellen waarop de reeds opgezegde huurovereenkomst (van bedrijfsruimte) zal eindigen."
3.6 Het hof overweegt dat nu [verhuurder] deze grief gepaard heeft doen gaan met een eiswijziging, het hof – zoals hiervoor reeds overwogen – op deze gewijzigde eis zal beslissen. Nu partijen er in hun discussie in eerste aanleg (gelet op het belang dat zij hechten aan de vraag of sprake is van "dringend eigen gebruik") het er kennelijk over eens zijn dat sprake is van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro, zal ook het hof hiervan uitgaan.
3.7 [verhuurder] heeft gesteld dat hij het bedrijfspand nodig heeft ten behoeve van zijn onderneming [verhuurder], van welke onderneming hij een ondernemingsplan heeft overgelegd. Het doel van de onderneming is volgens dit plan: "het ontwikkelen, fabriceren en leveren van innovatieve pleziervaartuigen". Hij heeft tevens gesteld dat de activiteiten van de onderneming thans plaatsvinden in een gehuurde agrarische loods die niet voldoet aan de voor het realiseren van de diverse activiteiten noodzakelijke accommodatie. In deze loods bouwt, assembleert en verkoopt hij boten tot circa 7,5 meter. Hij heeft enkele foto's overgelegd van de bedrijfsvoering waarop een tweetal – kennelijk in aanbouw zijnde - vaartuigen zijn te zien. Teneinde [verhuurder] enige uitstraling te geven heeft hij de beschikking nodig over een showroom, waarvoor de bedrijfsruimte bij uitstek geschikt is. Grotere jachten worden gebouwd en afgebouwd door [verhuurder] in Estland en kunnen buiten worden gestald. Omdat het gaat om assemblageactiviteiten heeft hij nog geen vergunningen aangevraagd. Met het verkrijgen van vergunningen verwacht hij geen problemen.
[huurder] heeft weersproken dat van dringend eigen gebruik sprake is. Bij gebrek aan wetenschap ontkent hij dat sprake is van reële activiteiten in de gehuurde loods. [huurder] veronderstelt daarnaast dat voor het fabriceren van polyesterboten een milieuvergunning noodzakelijk is, welke niet is aangevraagd. Bovendien stelt [huurder] dat het bedrijfspand niet geschikt is voor de productie van plezierjachten. Het bedrijfspand heeft volgens [huurder] een oppervlakte van 17,5 bij 9 meter en een werkbare hoogte van vier meter. Daarin past geen 33-voetsjacht op een bok. Aan de voorkant van de loods bevinden zich een drietal garage-roldeuren van ongeveer 3,5 meter breed. Een groot jacht past niet door deze deuren.
3.8 Het hof is van oordeel dat [verhuurder] aldus voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij het bedrijfspand duurzaam nodig heeft voor zijn onderneming [verhuurder]. Hoewel aan [huurder] moet worden toegegeven dat de bedrijfsruimte niet geschikt lijkt voor de productie van grotere jachten, valt niet in te zien dat deze ook niet geschikt zou zijn als showroom/assemblageruimte voor kleinere vaartuigen, dan wel daarvoor geschikt kan worden gemaakt. Dit betekent dat het beroep op de in artikel 7:296, lid 1 sub b BW gedane beëindigingsgrond slaagt en het hof de datum zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen en een datum voor de ontruiming moet vaststellen. Het hof zal deze stellen op 1 september 2007. Een en ander onverminderd het bepaalde in artikel 7:299 BW Pro.
3.9 Grief 2 luidt:
"Ten onrechte is door de rechtbank overwogen dat er van een huurachterstand geen sprake is zodat de daarop gebaseerde vorderingen moeten worden afgewezen."
In de toelichting op deze grief stelt [verhuurder] dat van een (stilzwijgende) afspraak met de vorige verhuurster inhoudende dat er geen enkele indexering zou worden toegepast, vanwege het feit dat er in het geheel geen onderhoud meer aan het pand zou worden gepleegd geen sprake was. De door [huurder] aangebrachte voorzieningen zijn nauwelijks van enige financiële omvang geweest.
De voormalige verhuurster heeft eenvoudigweg van de indexeringsbepaling geen gebruik gemaakt. Dit betekent echter geen afstand van recht. De vordering uit hoofde van de indexering gerezen huurachterstand dient dan ook te worden toegewezen, aldus [verhuurder].
3.10 Het hof overweegt als volgt.
Uit de enkele omstandigheid dat [huurder] verbeteringen heeft aangebracht en de vorige verhuurster nimmer een indexering heeft toegepast, heeft [huurder] niet mogen afleiden dat er in het geheel geen huurverhogingen meer zouden plaatsvinden. Dat partijen dit expliciet zijn overeengekomen is door [huurder] niet gesteld. [huurder] heeft voorts de toepasselijkheid van de indexeringsbepaling niet gemotiveerd weersproken. De thans gevorderde huurachterstand – waarvan de hoogte door [huurder] niet, laat staan gemotiveerd, is weersproken – ligt voor toewijzing gereed.
3.11 Een en ander betekent dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven. Nu [verhuurder] – onweersproken – de huurachterstand volgens de indexeringsbepaling eerst bij inleidende dagvaarding heeft gespecificeerd en de vordering tot ontbinding terecht is afgewezen, zal hij worden veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg. Nu in hoger beroep de vorderingen van [verhuurder] grotendeels worden toegewezen, zal [huurder] worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep, zij het met toepassing van het liquidatietarief van eerste aanleg.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het vonnis van 19 augustus 2005 door de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Tholen, gewezen tussen partijen;
en opnieuw rechtdoende:
- bepaalt dat de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte als bedoeld in rechtsoverweging 2.1 zal eindigen en dat de bedrijfsruimte uiterlijk moet zijn ontruimd op 1 september 2007;
- veroordeelt [huurder] tot betaling van een bedrag € 2.319,01, wegens huurachterstand tot 1 november 2005;
- veroordeelt [verhuurder] in de kosten van de eerste aanleg, tot op deze uitspraak aan de zijde van [huurder] begroot op € 400,- voor salaris gemachtigde;
- veroordeelt [huurder] in de kosten van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verhuurder] begroot op € 729,67 (zijnde € 329,67 aan verschotten en € 400,-- aan salaris procureur);
- wijst af het anders en meer gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.H. van Coeverden, M.J. van der Ven en T.L. Tan en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 maart 2007 in bijzijn van de griffier.