Uitspraak
Uitspraak: 9 maart 2007
Rolnummer: 05/852
Rolnummers rechtbank: 379689/03-21212 en 384613/04-375
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
WONINGSTICHTING HAAG WONEN,
gevestigd te 's-Gravenhage,
appellante,
hierna te noemen: Haag Wonen
procureur: mr. E. Kars,
tegen
1. [huurder 1],
2. [huurder 2],
beiden wonende te [X],
geïntimeerden,
hierna afzonderlijk te noemen: [huurder 1] en [huurder 2],
procureur: mr. J. de Vormer.
Het geding
Bij exploten van 24 december 2004 is Haag Wonen in hoger beroep gekomen van de tussenvonnissen van 8 juni 2004 en de eindvonnissen van 12 oktober 2004 in de zaken met bovengenoemde rolnummers door de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, gewezen tussen partijen. Haag Wonen heeft bij memorie van grieven (met producties) vier grieven opgeworpen tegen het tussenvonnis en drie grieven tegen het eindvonnis, die door [huurder 1] en [huurder 2] bij memorie van antwoord (eveneens met producties) zijn bestreden. Tot slot hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. In het bestreden tussenvonnis heeft de rechtbank onder Feiten een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daartegen is in hoger beroep niet opgekomen, zodat het hof ook van die feiten zal uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
2.1 (De rechtsvoorganger van) Haag Wonen heeft vanaf 1 maart 1981 de woning aan de [adres] te 's-Gravenhage (verder: de woning) verhuurd aan […], de vader van [huurder 1], en na diens overlijden aan [moeder van huurder 1], de moeder van [huurder 1] (verder: [moeder van huurder 1]). De huurprijs bedroeg laatstelijk € 549,01 per maand.
2.2 Sinds 31 mei 2002 hebben naast [moeder van huurder 1] ook [huurder 1] (geboren in 1961) en haar dochter [huurder 2] (geboren in 1984) hun hoofdverblijf in de woning. Beiden staan per 22 juli 2002 op voornoemd adres in de GBA ingeschreven.
2.3 [moeder van huurder 1] is op 4 juli 2003 overleden.
2.4 Bij brief van 11 augustus 2002 heeft Haag Wonen het volgende geschreven aan de erven [van moeder van huurder 1]:
"Geachte mevrouw [huurder 1],
Wij hebben vernomen dat uw moeder, […] (geboren […] 1918) op 4 juli 2003 is overleden.
Huurwet
Op het adres [adres] woont, volgens de gemeente Den Haag, u met uw dochter. Volgens de huurwet heeft u geen recht op de woning [adres].
Oplevering
U dient daarom uiterlijk 30 september 2003 de woning leeg en bezemschoon aan ons op te leveren.
Als de woning niet uiterlijk 30 september 2003 leeg en bezemschoon aan ons opgeleverd is, moeten wij een gerechtelijke procedure opstarten waarbij de kosten voor uw rekening zijn.
(…)"
2.5 De gemachtigde van [huurder 1] en [huurder 2] heeft hierop bij brief van 27 augustus 2003 als volgt geantwoord:
"(…) Cliënten kunnen zich niet verenigen met de inhoud van uw brief. Ingevolge de Wet zetten mevrouw [huurder 1] en mevrouw [huurder 2] de huurovereenkomst voort gedurende zes maanden vanaf het overlijden (op 4 juli 2003) van huurder, mevrouw […]. Dat de huurovereenkomst per 30 september 2003 eindigt, is mitsdien onjuist.
Namens cliënten merk ik voorts op dat zij ook na het verstrijken van deze periode in de woning wensen te blijven wonen. Mitsdien verzoek ik namens cliënten of Haag Wonen toestemt in voortzetting van de huurovereenkomst. na deze periode als hoofdhuurder(s).
Graag verneem ik van u binnen twee weken na dagtekening van deze brief. Bij gebreke van toestemming binnen genoemde termijn op bovengenoemd verzoek, zal ik namens cliënten een vordering tot voortzetten van de huurovereenkomst indienen bij de Kantonrechter. (…)"
2.6 Bij dagvaarding van 27 november 2003 heeft Haag Wonen [huurder 1] en [huurder 2] gedagvaard en – kort gezegd – gevorderd dat de rechtbank bepaalt dat de huurovereenkomst met betrekking tot de woning is geëindigd op (primair) 30 september 2003, dan wel (subsidiair) op 6 januari 2004, alsmede de veroordeling van [huurder 1] en [huurder 2] tot ontruiming van de woning, met machtiging van Haag Wonen de ontruiming zonodig – op kosten van [huurder 1] en [huurder 2] – zelf te doen bewerkstelligen, en de hoofdelijke veroordeling van [huurder 1] en [huurder 2] tot betaling van een bedrag van 549,01 per maand voor iedere maand gedurende welke gedaagden de woning vanaf 1 december 2003 nog in gebruik houden, met veroordeling van [huurder 1] en [huurder 2] in de kosten van de procedure. Deze procedure is bij de rechtbank bekend onder rolnummer 03-21212.
2.7 Bij dagvaarding van 19 december 2003 hebben [huurder 1] en [huurder 2] Haag Wonen gedagvaard en gevorderd te bepalen dat zij op grond van het bepaalde in artikel 7:268, lid 2 BW gerechtigd zijn tot voortzetting van de huurovereenkomst van de woning, met veroordeling van Haag Wonen in de kosten van het geding. Deze procedure is bij de rechtbank ingeschreven onder nummer 04-375.
2.8 Beide zaken zijn door de rechtbank gevoegd behandeld.
2.9 Op 17 december 2003 heeft [huurder 1] een huisvestingsvergunning voor de woning aangevraagd. Bij besluit van 29 januari 2004 hebben burgemeester en wethouders van 's-Gravenhage de gevraagde vergunning geweigerd. [huurder 1] heeft tegen deze weigering bezwaar aangetekend, welk bezwaar burgemeester en wethouders op 25 juni 2004 – conform het advies van de adviescommissie bezwaarschriften – ongegrond hebben verklaard. [huurder 1] heeft tegen laatstgenoemd besluit beroep ingesteld bij de rechtbank 's-Gravenhage, sector bestuursrecht.
2.10 Bij het bestreden eindvonnis heeft de rechtbank in de zaak met rolnummer 03-21212 de vorderingen van Haag Wonen afgewezen, met veroordeling van Haag Wonen in de proceskosten en in de zaak met rolnummer 04-375 de vordering van [huurder 1] en [huurder 2] tot voorzetting van de huurovereenkomst van de woning na het overlijden van de huurster toegewezen met veroordeling van Haag Wonen in de proceskosten. De rechtbank heeft daarbij onder meer overwogen dat het beroep op het ontbreken van een huisvestingsvergunning of een daarmee gelijk te stellen gedoogverklaring van de gemeente (artikel 7:268, lid 3 sub c BW) in de bijzondere omstandigheden van dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat Haag Wonen de woning wenst te verkopen. Als gevolg hiervan speelt het belang van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse sociale huurwoningen, de ratio achter het vereiste van artikel 7: 268, lid 3 sub c BW, in deze zaak niet, aldus de rechtbank.
2.11 Nadien heeft de rechtbank 's-Gravenhage, sector bestuursrecht, bij uitspraak van 31 mei 2005, het beroep tegen de onder 2.9 bedoelde beslissing op bezwaar ongegrond verklaard.
3.1 De grieven leggen het geschil in volle omvang aan het oordeel van het hof voor en lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.2 Het hof overweegt als volgt.
Ingevolge artikel 7:268, lid 3 BW dient de rechter een vordering tot voortgezette huur als bedoeld in het tweede lid van genoemd artikel in ieder geval af te wijzen indien niet aan een drietal vereisten is voldaan, waaronder de voorwaarde dat de eiser een huisvestingsvergunning overlegt indien het woonruimte betreft waarop hoofdstuk II van de Huisvestingswet van toepassing is. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning woonruimte betreft waarop hoofdstuk II van de Huisvestingswet van toepassing is. Ook is niet (langer) in geschil dat [huurder 1] en [huurder 2] niet in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning. Nu [huurder 1] heeft afgezien van hoger beroep tegen de in rechtsoverweging 2.11 genoemde uitspraak, is de afwijzing immers onherroepelijk geworden. Dit betekent dat – wat er ook zij van de andere voorwaarden – de rechter de vordering van [huurder 1] en [huurder 2] ingevolge het bepaalde in artikel 7:268, lid 3 BW dient af te wijzen.
3.3 Anders dan de rechtbank, is het hof van oordeel dat een beroep op deze afwijzingsgrond naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. Het hof overweegt daartoe dat het voorschrift van artikel 7:268, lid 3 sub c van praktische aard is: het heeft immers weinig zin dat de civiele rechter de vordering tot huuropvolging toewijst als de nieuwe huurder door de gemeente op grond van artikel 125 Gemeentewet Pro ontruimd kan worden wegens het ontbreken van een huisvestingsvergunning. Dat Haag Wonen voornemens is de woning te verkopen, maakt dit niet anders. Het vereiste van een huisvestingsvergunning geldt immers niet alleen voor in gebruikneming van gehuurde woonruimte waarop hoofdstuk II van de Huisvestingswet van toepassing is, maar ook van gekochte woonruimte waarop hoofdstuk II van de Huisvestingswet van toepassing is (artikel 7 Huisvestingswet Pro). [huurder 1] en [huurder 2] hebben niet gesteld dat de koopprijs van de woning de in artikel 6 Huisvestingswet Pro gestelde grenzen te boven gaat. [huurder 1] en [huurder 2] hebben ook niet gesteld dat zij de woning wensen te kopen en dat zij voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komen indien artikel 25, lid 5 van de Huisvestingswet van toepassing is. Dit betekent dat de vordering tot voorzetting dient te worden afgewezen.
3.4 De afwijzing van de vordering tot voortzetting, brengt met zich dat het hof op een daartoe strekkend verzoek van de verhuurder het tijdstip van de ontruiming dient vast te stellen. Het hof zal deze datum stellen op 1 juli 2007. De ontruimingsvordering van Haag Wonen in de zaak met rolnummer 03-21212 zal per die datum worden toegewezen. Haag Wonen heeft niet gesteld welk belang zij heeft bij de bepaling van de datum waarop de huurovereenkomst is geëindigd. Nu [huurder 1] en [huurder 2] in ieder geval in het genot van de woning kunnen blijven totdat onherroepelijk is komen vast te staan dat zij ten onrechte een beroep op voortzetting hebben gedaan en zij – zolang zij het genot van de woning hebben – hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de nakoming van het bedrag aan huur dat voor hen zou gelden als zij huurders waren geweest, gaat het hof ervan uit dat een dergelijk belang ontbreekt. Het hof zal daarom slechts voor recht verklaren dat de huur is geëindigd en de op betaling gerichte vordering toewijzen.
3.5 De vorderingen van [huurder 1] en [huurder 2] in de zaak met rolnummer 04-375 zullen alsnog worden afgewezen
3.6 Een en ander leidt tot het oordeel dat de bestreden eindvonnissen niet in stand kunnen blijven. Daar in het dictum van de bestreden tussenvonnissen geen te executeren beslissingen zijn opgenomen, zal het hof in het dictum van dit arrest terzake geen beslissing opnemen. [huurder 1] en [huurder 2] zullen als de in beide zaken in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten van zowel de eerste aanleg als van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt de eindvonnissen van 12 oktober 2004 in de zaken met de rolnummer 03-21212 en 04-375 door de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, gewezen tussen partijen;
en opnieuw rechtdoende:
in de zaak met rechtbank rolnummer 03-21212
- verklaart voor recht dat de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te 's-Gravenhage is geëindigd;
- veroordeelt [huurder 1] en [huurder 2] om vóór 1 juli 2007 de woning met al de hunnen en het hunne te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Haag Wonen te stellen;
- machtigt Haag Wonen om – indien [huurder 1] en [huurder 2] met die ontruiming in gebreke mochten blijven, deze zelf op kosten van [huurder 1] en [huurder 2] te doen bewerkstelligen door een deurwaarder, zonodig met behulp van de politie of de gewapende macht;
- veroordeelt [huurder 1] en [huurder 2] hoofdelijk om aan Haag Wonen tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 549,01 per maand voor iedere maand gerekend vanaf 1 december 2003, dat zij de woning in gebruik hebben, een ingegane maand voor een gehele gerekend;
- veroordeelt [huurder 1] en [huurder 2] in de kosten van de eerste aanleg, tot op deze uitspraak aan de zijde van Haag Wonen begroot op € 232,-- aan griffierecht, € 81,16 aan explootkosten en € 337,50 aan salaris gemachtigde;
in de zaak met rechtbank rolnummer 04-375
- wijst de vorderingen van [huurder 1] en [huurder 2] af;
- veroordeelt [huurder 1] en [huurder 2] in de kosten van de eerste aanleg, tot op deze uitspraak aan de zijde van Haag Wonen begroot op € 337,50 aan salaris gemachtigde;
- veroordeelt [huurder 1] en [huurder 2] in de kosten van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van Haag Wonen begroot op € 244,- voor griffierecht, € 175,56 voor explootkosten en € 894,- voor salaris procureur;
- verklaart bovenstaande kostenveroordeling en veroordeling tot betaling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.G. Beyer-Lazonder, M.H. van Coeverden en M.J. van der Ven en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 maart 2007 in bijzijn van de griffier.