Uitspraak
Uitspraak: 16 maart 2007
Rolnummer: 05/1011
Rolnummer rechtbank 442525/04-18608
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[HUURSTER],
wonende te [X],
appellante,
hierna te noemen: [huurster],
procureur: mr. R.Th.R. F. Carli,
tegen
de GEMEENTE DEN HAAG,
zetelend te 's-Gravenhage,
geïntimeerde,
hierna te noemen: de Gemeente,
procureur: mr. A.R. de Jonge.
Het verloop van het geding
Bij exploot van 8 juli 2005 is [huurster] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 26 april 2005 van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, gewezen tussen partijen.
Bij memorie van grieven (met producties) heeft [huurster] vier grieven tegen het vonnis aan-ge-voerd, die door de Gemeente bij memorie van antwoord (met pro-ducties) zijn bestreden.
Tot slot hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
De beoordeling in hoger beroep
1. Het hof gaat uit van de feiten zoals die door de rechtbank onder "Feiten" van het bestreden vonnis zijn vastgesteld, nu die als zodanig in hoger beroep niet worden bestreden.
2. Het gaat, kort gezegd, om het volgende.
2.1. De Gemeente en [huurster] hebben een huurovereenkomst gesloten met be-trekking tot de woonwagenstandplaats gelegen aan de [adres] te 's-Gravenhage. De huurovereenkomst werd aangegaan voor onbepaal-de tijd en ving aan op 1 september 2001.
De huurprijs bedroeg bij aanvang € 192,40 per maand en moest bij vooruitbeta-ling in zijn geheel en voor de 15e van de betreffende maand worden voldaan. De huur-overeenkomst bepaalt voorts dat huurder zich bij de betaling niet op enige schuld--vergelijking zal beroepen.
De huurprijs werd voor het laatst op 1 juli 2004 verhoogd tot € 209,63.
2.2. [huurster] heeft in het verleden een betalingsachterstand laten ont-staan. Op 28 april 2004 werd [huurster] gesommeerd om de opgelopen huur-achterstand van op dat moment € 1.438,30 uiterlijk 20 mei 2004 te voldoen. Daarbij werd aan-ge-kondigd dat bij gebreke van betaling de invordering uit handen zou worden gege-ven en dat ontbinding van de huur--overeenkomst en ontruiming zal worden ge-vor-derd, met de toevoeging dat alle daar-uit voortvloeiende kosten voor haar reke-ning zouden komen.
2.3. Aan voormelde sommatie werd niet voldaan, waarop de Gemeente per brief van 27 juli 2004 aan [huurster] heeft laten weten dat het dossier aan de ge-meen--teadvocaat is overgedragen.
2.4. De advocaat van de Gemeente heeft [huurster] per brief van 16 augustus 2004 gesommeerd de huurachterstand van (op dat moment) in totaal € 1.566,82 binnen veertien dagen na dagtekening van die brief te voldoen. Deze brief bevat onder meer de volgende passage:
“In verband hiermee verzoek - en voor zoveel nodig sommeer - ik u thans voor de laatste maal de achterstallige huurpenningen ten belope van een bedrag van € 1.566,82 binnen veertien dagen na dagtekening van deze brief te voldoen op rekeningnummer (…). Blijft betaling binnen deze termijn uit, dan heb ik instructies van de gemeente om u in rechte te betrekken. De daartoe strekkende dagvaarding treft u hierbij reeds in kopie aan. Zoals u uit de dagvaarding zult kunnen opmaken, zal ik in de alsdan op te starten procedure, naast ontbinding van de huurovereenkomst, tevens ontruiming van uw woonwagenstand-plaats vorderen, welke ontruimingsverplichting ook betrekking heeft op het verwijderen van uw woonwagen. De kosten voor deze ontruiming zullen uiteraard voor uw rekening komen, gevoegd met de achterstallige huurpenningen en de daarover verschuldigde wettelijke rente.”
2.5. In de brief van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling, Bureau Woonwagenzaken, van de Gemeente van 9 september 2004 reageert de Gemeente op een brief van [huurster] van 16 februari 2004 als volgt:
"Geachte mevrouw [huurster],
U heeft in uw brief van 16 februari 2004 gemeld dat uw woonwagen aan het verzakken is. U heeft daarbij aangegeven dat u graag zou willen dat de gemeente de beschadigingen aan de woonwagen zal herstelen.
Naar aanleiding van eerdere verzoeken is aan u meegedeeld dat uw klachten ongegrond zijn. Aansluitend is hierbij verteld dat u uw woonwagen regelmatig waterpas dient te stel-len, omdat de verantwoordelijkheid voor het regelmatig stellen van de woonwagen bij de eigenaar van de woonwagen ligt.
Vervolgens zijn op 3 mei jl. foto's gemaakt tijdens de schouw. Naar aanleiding van deze foto's kan worden geconcludeerd dat er geen sprake kan zijn van verzakkingen. Daarnaast is tijdens het bezoek d.d. 28 juni 2004 gebleken dat er nauwelijks of geen ver-schil was te constateren met de foto's van 22 oktober 2004. [hof: bedoeld zal zijn 2003]
Gezien bovenstaande constateringen dient uw klacht ongegrond te worden verklaard. Concreet houdt dit voor u in dat de gemeente geen maatregelen zal nemen om schade aan uw woonwagen, als gevolg van de door u gestelde verzakkingen, te herstellen."
2.6. De Gemeente heeft [huurster] bij inleidende dagvaarding van 15 septem-ber 2004 in rechte betrokken en na wijziging en vermeerdering van eis gevor-derd, zakelijk weergegeven, als volgt:
a) ontbinding van de huurovereenkomst per 1 september 2004, althans een in goede justitie te bepalen andere datum;
b) bevel tot ontruiming op straffe van een dwangsom, met nevenvorderin-gen, waaronder veroordeling van [huurster] in de noodzakelijke kosten van verwijdering en opslag van de woonwagen;
c) betaling van € 1.441,99 inclusief de wettelijke rente tot 1 september 2004, de hoofdsom te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 september 2004,
d) betaling van huur/gebruiksvergoeding van € 209,63 over de periode tussen 1 september 2004 en de feitelijke ontrui-ming van de standplaats,
e) betaling van € 323,68 aan buitengerechtelijke kosten,
f) schadevergoeding nader op te maken bij staat,
g) proceskosten.
2.7. Op 22 december 2004 was de huur-ach-terstand teruggebracht tot € 1.232,19.
2.8. In het bestreden vonnis heeft de rechtbank de hierbo-ven sub 2.5. onder f) be-doelde vordering afgewezen en voorts - bij voorraad uit-voerbaar - de overige vorderingen toegewezen, met dien ver-stande dat de datum van ontbin-ding is be-paald op 1 mei 2005 en de ontruimingstermijn op één maand na be-tekening van het vonnis.
2.9. Inmiddels heeft [huurster] aan voormeld vonnis voldaan, met dien verstande dat de standplaats niet is ontruimd.
3. [huurster] heeft de navolgende grieven aangevoerd:
grief 1.
Ten onrechte heeft de Kantonrechter geen gebruik gemaakt van de wettelijke mogelijk-heid om, gelet op alle feiten en omstandigheden (zoals de collectieve actie, het verzak-ken van de standplaats en de als gevolg daarvan geleden schade, de dwaling van appel-lante en het lang tolereren van de Gemeente van het beroep op opschorting, het mis-ver-stand met de G.S.D. en de relatief lage achterstand), de terme de grâce toe te passen. Aan Uw Hof wordt gevraagd te beslissen, dat ontbinding van de huur met ontruiming niet is geïndiceerd en opnieuw rechtdoende de vordering tot ontbinding met ontruiming af te wijzen, mede omdat het belang van de Gemeente bij een ontruiming niet opweegt tegen het belang van appellante bij behoud van woonruimte.
grief 2 (tevens nieuwe weer)
Ten onrechte heeft de Kantonrechter aan de hoogte van de achterstand een grond ont-leend om het beroep op toepassing van de terme de grâce af te wijzen, omdat de tekort-koming te ernstig zou zijn en omdat er geen reden zou zijn om aan te nemen dat de ach-ter-stand in korte tijd zou kunnen worden ingelopen.
grief 3 (tevens nieuwe weer)
Gelet op het door de Gemeente in het algemeen gevoerde beleid om huisuitzettingen zo-veel mogelijk te voorkomen, had de Kantonrechter wegens strijd met het gelijkheidsbe-gin--sel, waaraan de Gemeente zich als overheidslichaam heeft te houden, de vordering tot ontbinding en ontruiming moeten afwijzen, na appellante in de gelegenheid te hebben ge-steld haar verzuim te herstellen en uiteraard na daadwerkelijk tijdig herstel van het ver-zuim.
grief 3 (tevens herstel fout eerste instantie) [hof: deze grief zal hierna als grief 4. worden aangeduid]
Ten onrechte heeft de Kantonrechter, gevoed door de woorden van de toenmalige gemachtigde van appellante aangenomen, dat het gevoerde verweer tegenstrijdig was, om reden dat appellante een forse huurachterstand had en deze tegelijkertijd niet wenste te hebben.
4. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Het hof overweegt als volgt.
4.1. Voorop gesteld wordt dat in beginsel iedere wanprestatie van een huurder vol-doende is voor de ont-bin-ding van de huurovereenkomst, tenzij deze zo weinig ernstig is dat deze de ont-binding niet rechtvaardigt. In het onderhavige geval is sprake van het niet betalen van de volledige huur gedurende zeven maanden.
4.2. Van een recht op opschorting is geen sprake. De Gemeente heeft de door [huurster] gestelde verzak-kingen gemotiveerd (zie ook de hierboven sub 2.5. geci-teerde brief) weer-sproken. Nu [huurster] haar stelling op dat punt niet nader heeft onde-rbouwd, hoewel dat wel op haar weg had gelegen, gaat het hof daaraan voorbij.
4.3. Ook wan-neer er van wordt uitgegaan dat de achterstand mede is ontstaan doordat de G.S.D. in weerwil van een instructie van [huurster] gedurende vier maan-den de huur niet rechtstreeks aan de Gemeente heeft voldaan, disculpeert dat [huurster] in dit geval niet. Immers, zij had dit direct kunnen en moeten opmer-ken en vervol-gens zelf de betreffende huur aan de Gemeente moeten betalen. Los daarvan blijkt uit de brief van de G.S.D. van 24 mei 2005 - die door [huurster] is overgelegd, waar-op zij zich heeft beroepen en waarvan zij de inhoud niet heeft weersproken - dat zij eind februari 2004 bij de G.S.D. aan de bel heeft getrokken en om herstel van de doorbetaling heeft verzocht. Nu [huurster] niet stelt dat zij in de periode van niet-rechtstreekse betaling het betreffende bedrag niet zelf heeft ontvangen, gaat het hof ervan uit dat dit het geval is geweest. Herstel van de recht-streekse beta-ling door de G..S.D. kon derhalve slechts op toekomstige ter-mijnen betrekking hebben. [huurster] geeft geen aanvaardbare verklaring voor het feit dat zij - on-danks hervatting van de rechtreekse betalingen door de G.S.D., hetgeen blijkens voormelde brief op 31 maart 2004 plaatsvond - blijkens de hier-boven sub 2.4. bedoelde brief van 16 augustus 2004 op dat moment nog steeds een achterstand had als daarin vermeld, te weten omgerekend ruim zeven maan-den.
4.4. Dat is een zo ern-sti-ge wanprestatie dat ontbinding gerecht-vaardigd is.
4.5. De Gemeente heeft geruime tijd de huur-penningen voor het ge-huurde moe-ten ontberen. Met de hierboven onder 2.2., 2.3, en 2.4 bedoelde brieven heeft de Gemeente op adequate wijze duidelijk ge-maakt dat actie zou worden onderno-men en heeft de Gemeente aan [huurster] de gelegenheid geboden dit door alsnog aanzuiveren van de achterstand te voorkomen.
4.6. De in de loop van de procedure in eerste aanleg gedane betaling be-treft slechts een relatief klein bedrag en is allesbehalve een aanwijzing dat [huurster] haar verplichtingen als huurster serieus nam.
4.7. Artikel 7:280 BW geeft de rechter de mogelijkheid aan de huurder een terme de grâce te geven van ten hoogste een maand. Het gaat hier om een discretio-nai-re bevoegdheid die de rechter mag maar niet hoeft uit te oefenen. Het hof ziet geen aanleiding om te oordelen dat in dit geval een term de grâce op zijn plaats is. De ernst van de wanprestatie is naar het oordeel van het hof te groot. Ook als de stelling van [huurster] juist zou zijn, dat de wanprestatie deels is ontstaan door-dat zij zich geheel te goeder trouw heeft aangesloten bij een collectieve actie in de veronderstelling dat zij bevoegd was tot het opschorten van huurpenningen, wordt dat niet anders. In de relatie tussen [huurster] en de Gemeente is een ver-keerd advies van de door (onder meer) [huurster] ingeschakelde adviseurs iets wat voor rekening en risico van [huurster] moet blijven. Ook de gestelde fout van de G.S.D. kan [huurster] niet baten, aangezien niet is gesteld of gebleken dat zij het betreffende bedrag niet zelf heeft ontvangen en de achterstand nog maanden na ondekking daarvan is blijven bestaan. Voorafgaand aan de sub 2.2. bedoelde brief zijn er onweersproken diverse schriftelijke betalings-her-in-ne-ringen aan [huurster] gezonden en met de brief van 28 april 2004 is het standpunt van de Ge-meen-te op ondubbelzinnige wijze duidelijk gemaakt en voor zover er al enige re-den was om te veronderstellen dat de Gemeente tot dat mo-ment begrip had voor de opschortingsactie, is de basis daarvoor op dat moment in ieder geval komen te vervallen. Er is door [huurster] niet binnen de laatstelijk door de gemeen-te-advo-caat gegunde termijn betaald, en ook op het moment van de dagvaarding was dat niet anders.
4.8. Anders dan [huurster] heeft gesteld is er (nog) geen sprake van een gemeen-telijk beleid om uitzettingen zoveel mogelijk te voorkomen, zodat het beroep op het - niet nader onderbouwde - gelijkheidsbeginsel niet opgaat.
4.9. [huurster] heeft voor het eerst in hoger beroep aangevoerd dat haar echtge-noot - naar het hof uit haar stellingen begrijpt: van rechtswege - medehuurder van de standplaats zou zijn (geworden). Zij heeft echter niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat hij ten tijde van het einde van de huurovereenkomst - blijkens het vonnis van de rechtbank is dat 1 mei 2005 - in de op de onderhavige stand-plaats geplaatste woonwagen woont, en evenmin dat hij aldaar toen zijn hoofd-ver-blijf had. Het hof gaat aan dit verweer als zijnde niet onderbouwd voorbij.
4.10. Het voorgaande brengt mee dat de grieven 1 t/m 3 falen en dat de recht-bank terecht heeft beslist als in het dictum van haar vonis is vermeld. Grief 4 be-hoeft gelet daarop geen bespreking.
5. Gelet op het bovenstaande komt het hof niet aan bewijslevering toe.
6. Een en ander leidt tot het oordeel dat het vonnis van de rechtbank - met inachtneming van het bovenstaande - zal worden bekrachtigd. Bij deze uitkomst past het om [huurster] te veroordelen in de kosten van het geding in hoger beroep als hierna vermeld.
De beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, van 26 april 2005, gewezen tussen partijen;
- veroordeelt [huurster] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op dit arrest aan de zijde van de Gemeente begroot op € 244,= aan ver-schot-ten en € 894,= aan salaris procureur, te betalen binnen veertien dagen na de datum van dit arrest en te vermeerderen met de wettelijke rente daar-over vanaf het moment dat [huurster] ter zake daarvan in verzuim zal zijn;
- verkaart voormelde veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. Schuering, M.H. van Coeverden en
M.J. van der Ven en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 maart 2007 in aanwezigheid van de griffier.