Uitspraak
Uitspraak: 30 maart 2007
Rolnummer: 05/1058
Rolnummer rechtbank: 442534/04
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[HUURDER],
wonende te [X],
appellant,
hierna te noemen: [huurder]
procureur: mr. R.Th.R.F. Carli,
tegen
DE GEMEENTE DEN HAAG,
zetelende te 's-Gravenhage,
geïntimeerde,
hierna te noemen: de Gemeente,
procureur: mr. R.A. de Jonge.
Het geding
Bij exploot van 19 juli 2005 is [huurder] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 26 april 2005 door de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, gewezen tussen partijen. [huurder] heeft bij memorie van grieven (met producties) drie grieven opgeworpen, die door de Gemeente bij memorie van antwoord (eveneens met producties) zijn bestreden. Tot slot hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. In het bestreden vonnis heeft de rechtbank onder Feiten een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daartegen is in hoger beroep niet opgekomen, zodat het hof ook van die feiten zal uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
2.1 [huurder] heeft als huurder met de Gemeente als verhuurder een schriftelijke overeenkomst gesloten met betrekking tot de huur van een woonwagen-stand-plaats, gelegen aan de [adres] te 's-Gravenhage (verder: de huurovereenkomst). De huurovereen-komst ging in op 1 september 2001 en is aangegaan voor onbepaalde tijd. De huurprijs dient in zijn geheel voor de 15e van de betreffende maand te zijn voldaan zonder dat beroep op schuldvergelijking mogelijk is. De huurprijs bedroeg per 1 juli 2004 € 209,63 per maand en moest worden voldaan aan Administratie-kantoor Woonwagen – en Standplaatsenverhuur B.V. (verder: AWS).
2.2 AWS heeft [huurder] diverse malen tevergeefs gemaand de ontstane achterstand in de huurbetaling te voldoen, of een betalingregeling aan te gaan.
2.3 Op 28 april 2004 heeft AWS het volgende aan Kames geschreven:
"Sinds de ingangsdatum van het huurcontract hebben wij aan het eind van de maand een acceptgiro gezonden ter voldoening van de huur over de komende maand voor de door u gehuurde standplaats aan de [adres]. Huur is bij vooruitbetaling verschuldigd.
Voorts hebben wij u maandelijks herinnerd / aangemaand de niet betaalde huur te voldoen. U heeft de u in de afgelopen periode geboden mogelijkheid een betalingsregeling te treffen niet benut. De gemeente Den Haag heeft thans laten weten niet meer met een regeling in te stemmen.
Wij sommeren u thans voor de laatste keer ervoor zorg te dragen dat het bedrag van de gehele huurachterstand ad € 6.137,89, zie bijgaand overzicht met de achterstand tot en met april 2004, uiterlijk 20 mei 2004 op Postbankrekeningnummer (…) is bijgeschreven.
(…)
Indien u geen gehoor geeft aan het bovenstaande, zal de invordering in handen van een deurwaarder worden gegeven. Tevens zal ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden gevorderd. Alle daaruit voortvloeiende kosten komen voor uw rekening. (…)"
2.4 [huurder] heeft niet aan deze sommatie voldaan. Bij brief van 27 juli 2004 heeft AWS aan [huurder] laten weten dat een incassoprocedure zou worden opgestart en dat het dossier aan de Gemeente advocaat is overgedragen.
2.5 Bij brief van 16 augustus 2004 heeft de advocaat van de Gemeente het volgende aan [huurder] geschreven:
"(…) Vanaf de aanvang van de huurovereenkomst diende u de huurpenningen te betalen aan het Administratiekantoor Woonwagen – en Standplaatsen Verhuur B.V. (AWS). Daartoe ontving u van AWS aan het eind van elke maand een acceptgirokaart om de huur voor de komende maand te betalen. Dit heeft echter niet geleid tot een structurele betaling van de huurpenningen. In dit kader bent u dan ook meerdere malen verzocht dan wel gesommeerd om de huurpenningen alsnog te voldoen. Dit heeft er echter niet toe geleid dat u de huurachterstand volledig heeft betaald; op dit moment bedraagt de totale huurachterstand € 6.347,52.
Door deze omvangrijke en structurele achterstand in de huurbetalingen schiet u ernstig tekort in uw uit hoofde van de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Deze tekortkoming is zodanig ernstig dat een ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot uw woonwagenstandplaats is gerechtvaardigd.
In verband hiermee verzoek – en voorzover nodig sommeer – ik u thans voor de laatste maal de achterstallige huurpenningen ten belope van een bedrag van € 6.347,52 binnen veertien dagen na dagtekening van deze brief te voldoen (…) Blijft betaling binnen deze termijn uit, dan heb ik instructies van de gemeente om u in rechte te betrekken. De daartoe strekkende dagvaarding treft u hierbij reeds in kopie aan. (…)"
2.6 In eerste aanleg vorderde de Gemeente – kort gezegd en na wijziging van eis – de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van het gehuurde op straffe van verbeurte van een dwangsom en met machtiging van de Gemeente de ontruiming zelf uit te voeren, de veroordeling van [huurder] tot betaling van € 6.687,90 terzake van achterstallige huurpenningen inclusief de daarover tot 1 september 2004 verschuldigde wettelijke rente, de huurtermijnen / gebruikersvergoeding vanaf 1 september 2004 van € 209,63 per maand tot aan de ontruiming, de kosten die noodzakelijk zijn voor de uitvoering van de machtiging, € 788,97 ter zake buitengerechtelijke kosten en ten slotte de schade als gevolg van de ontbinding nader op te maken bij staat.
2.6 Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de huurovereenkomst ontbonden per 1 mei 2005, de ontruiming gelast binnen een maand na betekening van het vonnis en de overige vorderingen toegewezen, met uitzondering van de schadevergoeding nader op te maken bij staat.
2.7 De standplaats is inmiddels ontruimd.
31 [huurder] heeft de navolgende grieven aangevoerd:
3.1 Grief 1 luidt:
"Ten onrechte heeft de Kantonrechter geen gebruik gemaakt van de wettelijke mogelijkheid om, gelet op alle feiten en omstandigheden (zoals de collectieve actie, de dwaling van appellante en het lang tolereren van de Gemeente van het beroep op opschorting), de terme de grâce toe te passen. Aan Uw Hof wordt gevraagd te beslissen, dat ontbinding van de huur met ontruiming vanwege het vele malen zwaarder wegende belang van appellant bij behoud van woonruimte dan het belang van de Gemeente bij ontbinding en onruiming niet is geïndiceerd en opnieuw rechtdoende de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming af te wijzen. "
Grief 2 luidt:
"Gelet op het door de Gemeente in het algemeen gevoerde beleid om huisuitzettingen zoveel mogelijk te voorkomen, had de Kantonrechter wegens strijd met het gelijkheidsbeginsel, waaraan de Gemeente zich als overheidslichaam heeft te houden, de vordering tot ontbinding en ontruiming moeten afwijzen, na appellante in de gelegenheid te hebben gesteld haar verzuim te herstellen en uiteraard na daadwerkelijk tijdig herstel van het verzuim".
Grief 3 luidt:
"Ten onrechte heeft de Kantonrechter, gevoed door de woorden van de toenmalige gemachtigde van appellant aangenomen, dat het gevoerde verweer tegenstrijdig was, om reden dat appellant een forse huurachterstand had en deze tegelijkertijd niet wenste te hebben."
In de toelichting op deze grieven stelt [huurder] dat hij inmiddels het verzuim heeft hersteld en dat geen sprake is van een nieuwe achterstand. Het verzuim is ontstaan doordat hij zich – uit onwetendheid – had aangesloten bij een groep medebewoners van wie hij dacht dat zij volgens de wet handelden. Hij is echter inmiddels door schade en schande wijzer geworden en hij verdient daarom een tweede kans om aan te tonen dat hij een goed huurder is. Daarbij komt dat de (bejaarde) echtgenote van [huurder] manisch depressief is en niet zelfredzaam. Zij is ook analfabeet. Al hetgeen is gebeurd is voor een groot deel langs haar heen gegaan. Nu zij zonder vaste woon- en verblijfplaats is, kampt zij met een ernstige toename van haar klachten. Aldus nog steeds [huurder].
3.2 Het hof overweegt als volgt.
In beginsel is iedere wanprestatie van een huurder voldoende voor de ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij deze zo weinig ernstig is dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt. In het onderhavige geval is sprake van het niet betalen van de volledige huur gedurende een zeer lange periode (omgerekend circa twee en een half jaar). Van een recht op opschorting is onweersproken geen sprake. Dit niet betaald hebben van de huur is een zo ernstige wanprestatie dat ontbinding ruimschoots gerechtvaardigd is. Het hervatten van de huurbetalingen (onweersproken niet eerder dan tijdens de procedure in eerste aanleg) en het betalen van de achterstand ruim na de door de Gemeente gestelde termijn (te weten: na het vonnis in eerste aanleg), maakt het verzuim over het verleden geenszins ongedaan. De Gemeente heeft immers geruime tijd de huurpenningen voor het gehuurde moeten ontberen. Met de hierboven onder 2.3 en 2.5 bedoelde brieven heeft de Gemeente op adequate wijze duidelijk gemaakt dat actie zou worden ondernomen en heeft de Gemeente aan [huurder] de gelegenheid geboden dit door alsnog geheel aanzuiveren van de achterstand te voorkomen. Dat sprake is van een gemeentelijk beleid om huisuitzettingen in zaken als hier aan de orde te voorkomen, is door de Gemeente gemotiveerd weersproken en door [huurder] niet nader onderbouwd. Dat sprake is van strijd met het gelijkheidsbeginsel is daarom niet gebleken. Dit betekent dat de ontbinding gerechtvaardigd is en de grief 2 faalt.
3.3 Artikel 7:280 BW geeft de rechter de mogelijkheid aan de huurder een terme de grâce te geven van ten hoogste een maand. Het gaat hier om een discretionaire bevoegdheid die de rechter mag maar niet hoeft uit te oefenen. De kantonrechter heeft gelet op de ernst van de wanprestatie naar het oordeel van het hof terecht overwogen dat er geen grond bestond om van die bevoegdheid gebruik te maken. Ook als de stelling van [huurder] juist zou zijn, dat de wanprestatie is ontstaan doordat hij zich geheel te goeder trouw heeft aangesloten bij een collectieve actie in de veronderstelling dat hij bevoegd was tot het opschorten van huurpenningen, wordt dat niet anders. Ook grief 1 faalt.
3.4 Nu geen omstandigheden zijn gesteld die leiden tot het oordeel dat het onterecht opschorten van de huurbetalingen gedurende circa twee en een half jaar [huurder] niet kan worden toegerekend, doet niet ter zake of hij wel of niet de verleiding heeft kunnen weerstaan om de door het niet betalen van de huur uitgespaarde gelden anders te besteden. Zoals hiervoor onder 3.2 al is overwogen is immers doorslaggevend dat [huurder] de huurpenningen ondanks aanmaningen als sub 2.3 en 2.4 bedoeld niet tijdig aan de Gemeente heeft betaald. Grief 3 faalt.
3.5 De slotsom is dat het hoger beroep faalt. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en [huurder] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskostenveroordeling zal, zoals door de Gemeente gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen als hierna bepaald. Het hof gaat ervan uit dat met wettelijke rente wordt bedoeld de in artikel 6:119 BW genoemde rente.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van 26 april 2005 door de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, gewezen tussen partijen;
- veroordeelt [huurder] in de kosten van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente op € 244, - voor griffierecht en € 894,- voor salaris procureur, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
- verklaart bovenstaande kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.G. Beyer-Lazonder, M.H. van Coeverden en M.J. van der Ven en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 maart 2007 in bijzijn van de griffier.