Uitspraak
Uitspraak: 30 maart 2007
Rolnummer: 05/1046
Zaaknummer rechtbank: 424563/04-13076
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
WONINGSTICHTING HAAG WONEN
gevestigd te 's-Gravenhage,
appellante,
hierna te noemen: Haag Wonen,
procureur: mr. E. Kars,
tegen
[HUURDER],
wonende te [X],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [huurder],
procureur: mr. J. de Vormer.
Het verloop van het geding
Bij exploot van 13 juni 2005 is Haag Wonen in hoger beroep gekomen van het vonnis van 29 maart 2005 van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, loca-tie 's-Gravenhage, gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven (met pro-duc-tie) heeft Haag Wonen drie grieven tegen het vonnis aangevoerd, die door [huurder] bij memorie van antwoord (met producties) zijn bestreden. Tot slot hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd. In het procesdossier van [huurder] ontbreekt het tussenvonnis van 30 november 2004.
De beoordeling
1. Het gaat, kort gezegd, om het volgende.
1.1. [huurder] huurt sedert 8 november 1993 van (de rechtsvoorgangster van) Haag Wonen de woning aan het [adres] te 's-Gravenhage. In de huur-over-eenkomst is bepaald dat de woning uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte. De bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs bedroeg ten tijde van de dagvaarding in eerste aanleg (8 juni 2004) € 187,08 per maand.
1.2. In het krachtens de huurovereenkomst tussen partijen van kracht zijnde huurreglement is onder meer als volgt bepaald:
- in artikel 5 (Verplichtingen van de huurder):
"1. De huurder is gehouden het gehuurde goed en overeenkomstig de daaraan bij de overeenkomst gegeven bestemming te gebruiken (…)";
- in artikel 10 (Verbodsbepalingen):
"Het is de huurder verboden:
1. Wijzigingen en veranderingen in de woning en de daarbij behorende ruimten, zowel buitens- als binnenshuis, aan te brengen, in welke vorm dan ook, tenzij voor de wijzigingen en veranderingen vooraf een schriftelijke toestemming van de verhuurder is verkregen. Het geven van toestemming door de verhuurder voor wijzigingen en veranderingen hangt af van:
- de technisch verantwoorde uitvoering;
- de overeenstemming met voorschriften uit de bouwverordening en het bestemmingsplan;
- de belangen van buren, zittende en toekomstige huurders.
(…)
2. Een nering, bedrijf of beroep in het gehuurde uit te oefenen.
(…)
6. Zonder voorafgaande toestemming van verhuurder het gehuurde onder te verhuren, kamers te verhuren, pension te houden of in gebruik te geven aan derden."
1.3. Op 28 april 2004 heeft de politie een inval in de wo-ning gedaan. Daarbij bleek dat een gedeelte van de woning was ingericht als hennepkwekerij, die ver-volgens door de politie is ontmanteld.
In de woning werden in één van de twee slaapkamers 99 hennepplanten in volle bloei aangetroffen, alsmede een grote kweekbak, vier assimilatie-lam-pen, een wa--ter-pomp, een stekkerdoospa-neel met zes dozen met twee contacten, een ver-warmingselement, een ventila-tor, twee afzuigsystemen en drie tijdschake-laars. In de naastgelegen keuken bevonden zich vier transformators die door de muur met de vier voor-melde lampen waren ver-bonden.
1.4. Eneco heeft de woning op 28 april 2004 gecontroleerd en stelt zich blijkens haar "aangifte energiediefstal" van 11 mei 2004 op het standpunt dat sprake is van vervalsing van ijkzegels en verbruik buiten de meter om d.m.v. manipulatie van het telwerk. Eneco-medewerkers hebben de meter vervolgens door een nieuwe vervangen.
1.5. Eneco heeft een gespecificeerde berekening gemaakt van het volgens haar niet geregistreerde elektriciteitsverbruik van de hennepkwekerij in de woning. Bij die berekening is uitgegaan van a) het vermogen van de vier assimilatielampen inclusief VSA (680 Watt elk) en gebruik daarvan volgens de instelling van de tijd-schakelaars (12 uur), b) het vermogen van de twee afzuigmotors (550 Watt elk) en gebruik daarvan volgens de instelling van de tijdschakelaars (24 uur), c) het vermogen van de ventilator (125 Watt) en gebruik daarvan volgens de instelling van de tijd-schake-laars (24 uur), alsmede d) het vermogen van de waterpomp (dom-pe-laar) (320 watt) en het gebruik daarvan volgens de instelling van de tijd-scha-ke-laars. Per dag levert dat een verbruik van 60,28 kWh op. Op basis van het in de berekening vermelde tarief bij gebruik van 10.000 kWh of minder komt dit neer op € 11,74 inclusief BTW per dag.
1.6. Haag Wonen vorderde in eerste aanleg (zakelijk weergegeven)
a. ontbonden verklaring van de huurovereenkomst;
b. veroordeling van [huurder] om de woning binnen acht dagen na betekening van het vonnis te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels aan Haag Wonen ter vrije beschikking te stellen;
c. machtiging van Haag Wonen om - indien [huurder] met ontruiming in gebreke mocht blijven - de ontruiming zelf op kosten van [huurder] te doen bewerkstelli-gen door een deurwaarder, zonodig met behulp van de politie of de gewa-pende macht;
d. veroordeling van [huurder] tot betaling van € 187,08 (onder voorbehoud van huur-ver-hoging zoals bij de huurovereenkomst overeengekomen) voor iedere maand gedurende welke [huurder], gerekend vanaf 1 juni 2004 zal heb-ben na-gelaten het gehuurde ter beschiking te stellen, een ingegane maand voor een hele gerekend;
e. [huurder] in de proceskosten te veroordelen;
f. het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
1.7. De rechtbank heeft, na te hebben geconstateerd dat de woning door [huurder] eige--ner beweging weer in de oude toestand is hersteld, de schuld aan het ener-giebedrijf is voldaan en de woning weer over werkende aansluitingen be-schikt, de vorderingen afgewezen en de proceskosten gecompenseerd. Daarbij is, kort gezegd, overwogen dat gezien het door [huurder] getoonde berouw de kans op herhaling niet erg waarschijnlijk is, dat [huurder] zich gedurende de voorafgaande elf jaren steeds - het hof neemt aan dat hier is bedoeld: overigens - als een goed huurder heeft gedragen en dat de dakloosheid na ontruiming in het licht van een en ander bezien een te zware maatregel is.
2. Haag Wonen legt met de grieven en de toelichting daarop het geschil in volle omvang aan het hof voor. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Het hof overweegt daaromtrent als volgt.
3. Het aantal hennepplanten en de aard van de apparatuur zoals op 28 april 2004 in de woning is aangetroffen (zie hierboven sub 1.3.), gaat de kweek voor eigen gebruik duidelijk te boven en een en ander moet dan ook als een be-drijfs-mati-ge hennep-kwe-kerij worden aange-merkt. Daarmee heeft [huurder], die in de on-derha-vige procedure heeft aangevoerd dat hij voor een en ander zelf de (enig) verant-woor-delijke persoon is, het verbod als ver-vat in artikel 10 onder Pro 2. van het huur-regle-ment (zie hierboven sub 1.2.) overtre-den. Daaraan doet niet af dat hij (tegelijkertijd) zelf ook in de woning heeft gewoond.
4. [huurder] heeft het door Eneco berekende noodzakelijke elektriciteitsverbruik voor de hennepkwekerij in de woning (zie hierboven sub 1.4.) als zodanig niet (gemo-ti-veerd) weersproken, zodat het hof van de juistheid daarvan uitgaat.
[huurder] heeft blijkens het overgelegde - op dat punt niet weersproken - proces-ver-baal bij de politie verklaard dat hij per oogst van zijn "kennissen" € 400,= ont-ving, het-geen - uitgaande van de door hem zelf gestelde periode tussen aanplant en oogst van circa 70 dagen - bij lange na niet voldoende is om de kosten van het elektrici-teits-verbruik te dekken. Hij heeft niet gesteld dat de hij naast voor-meld bedrag ook een vergoeding voor het elektriciteitsverbruik zou ontvangen, zodat het hof het ervoor houdt dat dit niet het geval is.
[huurder] betwist weliswaar dat spra-ke was van "elektriciteitsverbruik buiten de meter om d.m.v. manipulatie van het telwerk", doch het hof gaat daaraan als zijnde on-voldoende gemotiveerd voorbij. Immers, dit moet naar het oordeel van het hof worden begrepen als "niet uit de meterstanden blijkend verbruik" en [huurder] heeft op geen enkele wijze aange-voerd, laat staan onderbouwd, dat de meterstanden een gebruik als voor-meld heb-ben geregistreerd, hetgeen in dit geval en gelet op voormelde omstan-dig-he-den wel op zijn weg had gelegen. Daarbij is in aanmer-king genomen dat uit het door [huurder] onder-te--kende proces-verbaal van zijn ver-hoor bij de politie op 6 mei 2004, dat op dit punt door hem niet is weersproken, blijkt dat zijn vaste las-ten per maand onder meer be-stonden uit € 75,= aan gas en elektra, derhalve een bedrag dat minder dan een kwart is van het voormelde berekende bedrag voor het maand--verbruik voor de hennep-kwe-ke-rij, zijnde een significant verschil. Voorts heeft hij de juist-heid van de op 28 april 2004 gefoto-gra-feerde meterstand niet weersproken. Dat hij niet (meer) be-schikt over de laat-ste-lijk door Eneco aan hem toegezonden jaar-afrekening met alle verbruiksgege-vens en meterstanden daar-op, dan wel dat Eneco hem desgevraagd niet een duplikaat heeft willen verstrekken, is door [huurder] niet gesteld, zodat het hof het ervoor houdt dat hij daarover wel beschikt of zou kunnen beschikken.
Het hof houdt het er daar-om voor dat sprake is van manipulatie van het elektrici-teits-metertelwerk. Dat dit reeds het geval was op het moment dat [huurder] de woning betrok is, zonder na-dere toelichting hoe dan wel het "gewone" gebruik door de meter wordt geregis-treerd, welke toelichting ontbreekt, onvoldoende onderbouwd en daarmee onge-loof--waar-dig.
Gelet op het bepaalde in artikel 7:219 BW Pro is [huurder] jegens Haag Wo-nen aanspra-ke-lijk voor hetgeen de door hem voor de inrichting van de kwekerij inge-schakelde personen in de woning hebben gedaan.
5. Het hierboven sub 3. en 4. overwogene brengt mee dat er in de relatie tussen Haag Wonen en [huurder] van moet worden uitgegaan dat [huurder] de woning in strijd met de overeengekomen bestemming heeft ge-bruikt voor het plegen van strafba-re bedrijfsmatige activiteiten met gebruikmaking van irregulier verkregen elektri-cit-eit, en zich aldus ook niet als goed huurder heeft gedragen.
6. Haag Wonen behoefde een handelwijze van [huurder], en de personen waarvoor hij verantwoordelijk is, als hierboven omschreven niet te dulden en een en ander levert - nu ongedaanmaking (over het verleden) niet mogelijk is - een tekortko-ming aan de zijde van [huurder] op. Iedere tekortkoming rechtvaardigt ontbinding. Anders dan [huurder] heeft aangevoerd, is er naar het oordeel van het hof geen spra-ke van een tekortkoming die, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het woongenot van [huurder] en het feit dat het gaat om een kwekerij met een oppervlakte van circa 9 m², dat [huurder] - na ont-dekking en ontmante-ling door de politie - de woning weer in de oor-spron--ke-lij-ke staat heeft terugge-bracht en ook de huur steeds op tijd heeft betaald, legt naar het oordeel van het hof on-vol-doen-de gewicht in de schaal. Dat de kwekerij slechts was opgezet voor een eenmalige oogst is in het licht van de aangebrachte apparatuur en de overige stellingen van [huurder] en hetgeen hij in dat verband - onweersproken - bij de politie heeft verklaard ongeloofwaardig, zodat het hof daaraan voorbij gaat.
7. Het bovenstaande leidt er toe dat de vorderingen van Haag Wonen alsnog toe-wijsbaar zijn als hierna vermeld, waarbij het hof bij gebreke van een anders-lui-dende stelling in de memorie van grieven aanneemt dat de op dat moment reeds ver-val-len huurter-mijnen zijn voldaan. De grieven slagen derhalve en het vonnis van de rechtbank kan dus niet in stand blijven. Bij deze uitkomst past het om [huurder] te ver-oordelen in de kosten van het geding in beide instanties.
De beslissing
Het hof:
- vernietigt het vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, van 29 maart 2005, gewezen tussen partijen;
en opnieuw rechtdoende:
- ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen;
- veroordeelt [huurder] de woning binnen drie maanden na betekening van dit arrest met al de zijnen en het zijne te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan Haag Wonen te stellen;
- machtigt Haag Wonen om, indien [huurder] met voormelde ontruiming in ge-breke mocht blijven, deze zelf op kosten van [huurder] te doen bewerkstelli-gen door een deurwaarder, zonodig met behulp van de politie of gewa-pende macht;
- veroordeelt [huurder] tot betaling van € 187,08 (onder voorbehoud van huur-ver-hoging zoals bij de huurovereenkomst overeengekomen) voor iedere maand gedurende welke [huurder], gerekend vanaf 1 december 2005 en voor zover hij dit niet reeds heeft voldaan, zal hebben na-gelaten het gehuurde ter beschikking te stellen, een ingegane maand voor een hele gerekend;
- veroordeelt [huurder] in de kosten van het geding in eerste aanleg, tot 29 maart 2005 aan de zijde van Haag Wonen begroot op € 356,78 aan verschotten en € 750,= aan salaris gemachtigde;
- veroordeelt [huurder] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op dit arrest aan de zijde van Haag Wonen begroot op € 329,60 aan verschotten en € 894,= aan salaris procureur;
- verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.H. van Coeverden, T.L. Tan en J.W. van Rij-kom en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 maart 2007 in aan-we-zig-heid van de griffier.