Uitspraak
Uitspraak: 16 februari 2007
Rolnummer: 05/770
Rolnummer rechtbank: 446126/04-19776
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
1. [HUURDER 1],
2. [HUURDER 2],
3. [HUURDER 3],
allen wonende te [X],
appellanten,
hierna afzonderlijk te noemen: [huurder 1], [huurder 2] en [huurder 3] en gezamenlijk: huurders,
procureur: mr. M.A.R. Schuckink Kool,
tegen
[VERHUURSTER],
wonende te [X],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [verhuurster],
procureur: mr. C.L. Koets-Bolhuis.
Het geding
Bij exploot van 25 mei 2005 zijn huurders in hoger beroep gekomen van het vonnis van 10 maart 2005 door de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, gewezen tussen partijen. Huurders hebben bij memorie van grieven vier grieven opgeworpen, die door [verhuurster] bij memorie van antwoord zijn bestreden. Tot slot hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd. In het dossier van [verhuurster] ontbreekt productie 18 bij de inleidende dagvaarding en de productie bij de conclusie van antwoord. In dat dossier heeft het hof een vonnis in verzet ex artikel 254 Rv van 17 juni 2004 aangetroffen, dat niet tot het procesdossier behoort. Op dit vonnis heeft het hof dan ook geen acht geslagen.
Beoordeling van het hoger beroep
1. In het bestreden vonnis heeft de rechtbank onder 2. een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daartegen is in hoger beroep niet opgekomen, zodat het hof ook van die feiten zal uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
2.1 [huurder 1], [huurder 2] en [huurder 3], huurden ieder van [verhuurster] vanaf februari/maart 2003 een kamer met medegebruik van entree, toilet, keuken, douche en kookgelegenheid in het pand [adres] te Den Haag (verder: het pand) voor de prijs van € 250,-- per maand, inclusief gas, water, elektra en kabel TV. Zij waren door diverse hulpinstanties naar [verhuurster] verwezen. De verschuldigde huur werd rechtstreeks door de sociale dienst aan [verhuurster] overgemaakt.
2.2 Op 9 maart 2004 is het pand door inspecteurs van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling (DSO), samen met politie Haaglanden, ENECO, de sociale dienst en de Brandweer Den Haag gecontroleerd. In de brief van 19 maart 2004 van DSO aan [verhuurster], wordt hierover onder meer het volgende gemeld:
"(…) de inspecteurs (kwamen) tot de conclusie dat hier sprake was van onzelfstandige bewoning en dat bedrijfsmatig onderdak werd verschaft aan meer dan 4 personen zonder de vereiste vergunning en daarmee samenhangende brandveiligheidsvoorzieningen.
Vervolgens werden door de inspecteurs in de woning de volgende gebreken geconstateerd:
Ten aanzien van de begane grond
twee ruimten die ontoegankelijk waren door de opslag van (brandbare) goederen
een open elektrische installatie
Ten aanzien van de eerste verdieping
een zwaar vervuilde keuken/badkamer
een zwaar vervuilde ruimte die in gebruik is als hondenkamer
een gat (50 bij 50 cm) in de vloer van de keuken/badkamer
het ontbreken van een afsluitbare gaskraan op het kooktoestel in de keuken/badkamer
twee ruimten die ontoegankelijk waren door de opslag van (brandbare) goederen
? het ontbreken van de vereiste brandscheidingen aan alle deuren
? een open elektrische installatie
Ten aanzien van de tweede verdieping
? een wand in de ruimte naast de trap die bestaat uit brandbaar materiaal (kunststof isolatie platen)
? het ontbreken van de vereiste brandscheidingen aan alle deuren
? een open elektrische installatie
? in 2 ruimten elektrische kookplaten
De brandweer heeft tevens geconstateerd dat de vereiste blusmiddelen ontbraken en dat er onvoldoende vluchtwegen aanwezig waren.
(…)
SPOEDEISEND OPTREDEN
Gezien de combinatie van de aanwezigheid van brandbaar materiaal en de opslag van brandbare goeden, de zwaar vervuilde woning, het ontbreken van de vereiste brandscheidingen en blusmiddelen en de afwezigheid van voldoende vluchtwegen, kwamen de inspecteurs van DSO, de medewerker van ENECO en de brandweer tot de conclusie dat hier sprake was van een levensbedreigende situatie die onmiddellijk moest worden beëindigd. De brandweer adviseerde ter plekke het gebruik van het hele pand te staken.(…)
GEMEENTELIJK BELEID
"(…) Omdat het beleid is gericht op het behoud van de zelfstandige woonvoorraad en mede gelet op de overige genoemde argumenten, zullen wij in deze aangelegenheid niet meewerken aan het verlenen van een omzettingsvergunning ex. artikel 30 lid 3 van de Huisvestingswet jo. artikel 33 Huisvestingsverordening indien u een daartoe strekkend verzoek zou indienen.
(…) Indien u voor de woning [adres] een dergelijke ontheffing (hof: ontheffing krachtens Leefmilieuverordening recreatie-inrichtingen c.a.) zou aanvragen, zal deze gezien het hiervoor uitgezette beleid, het reeds aanwezige grote aantal kamerverhuurbedrijven in de nabije omgeving van de betreffende woning, en de reeds hierboven genoemde argumenten niet worden verleend.
(…) Het doen van een aanvraag voor een dergelijke vergunning (hof: vergunning als bedoeld in artikel 6.1.1 lid 1 sub c van de Bouwverordening van de Gemeente Den Haag) heeft voor het betreffende perceel geen zin. In eerste instantie zal namelijk worden getoetst aan de van toepassing zijnde wettelijke bepalingen die gesteld worden in de Huisvestingsverordening Stadsgewest Haaglanden en de Leefmilieuverordening recreatie-inrichtingen c.a. Hierboven is u reeds uiteengezet dat u op grond van deze verordening geen vergunning c.q. ontheffing wordt verleend."
2.3 De woning [adres] is vervolgens door DSO op grond van artikel 125 van de Gemeentewet en artikel 5:28 van de Algemene wet bestuursrecht met toepassing van bestuursdwang op 9 maart 2004 in haar geheel gesloten en verzegeld.
2.4 Huurders raakten hierdoor hun woonruimte kwijt en zijn enige tijd dakloos geweest. Zij hebben wisselend onderdak gevonden bij vrienden, familie en daklozeninstellingen.
2.5 Bij inleidende dagvaarding van 23 september 2004 vorderden huurders in conventie de veroordeling van [verhuurster] tot een aan hen te betalen schadevergoeding van € 11.572,70 aan [huurder 1], van € 2.637,34 aan [huurder 2] en van € 1.165,-- aan [huurder 3] wegens de niet-nakoming van de huurovereenkomsten. [verhuurster] vorderde op haar beurt in reconventie de ontbinding van de huurovereenkomsten.
2.6 Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vorderingen in conventie afgewezen, overwegende dat huurders kennelijk bij het aangaan van de huur hebben ingestemd met de illegale situatie en dus zelf het risico van ontruiming en de daaraan verbonden gevolgen hebben genomen. In reconventie heeft de rechtbank de huurovereenkomsten ontbonden, met veroordeling van huurders in de kosten van zowel de conventie als de reconventie.
3.1 De grieven leggen het geschil tussen huurders en [verhuurster] in volle omvang aan het oordeel van het hof voor en lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.2 Het hof overweegt als volgt.
Vanaf 1 juli 2003 (en derhalve op deze zaak) is het nieuwe huurrecht van toepassing.
3.3 Ingevolge artikel 30 van de Huisvestingswet is het – voor zover hier van belang - verboden een woonruimte die behoort tot een door de gemeente in de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten. In de Huisvestingsverordening stadsgewest Haaglanden zijn alle woonruimten in de gemeente Den Haag, met uitzondering van een aantal in deze zaak niet aan de orde zijnde uitzonderingen, als zodanig aangewezen. Dit betekent dat [verhuurster] alleen als zij in bezit was van een omzettingsvergunning als bedoeld in artikel 30 Huisvestingswet, bevoegd was het gehuurde als onzelfstandige woonruimte aan huurders te verhuren. Uit de in rechtsoverweging 2.2 genoemde brief van 19 maart 2004, waarvan de inhoud door [verhuurster] niet is bestreden, blijkt dat [verhuurster] niet beschikte over een omzettingsvergunning als bedoeld. Het ontbreken van een dergelijke vergunning is aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204, lid 2 BW. Een gebrek is, zo bepaalt artikel 7:204, lid 2 BW, een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
3.4 Ingevolge artikel 7:203 BW is de verhuurder verplicht de zaak ter beschikking te stellen en te houden van de huurder zodat deze daarvan het overeengekomen gebruik kan hebben. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:206 BW is de verhuurder verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Van deze bepalingen mag bij huur van woonruimte niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (artikel 7:242 BW). Huurders mochten dus in beginsel van [verhuurster] verlangen dat zij het hiervoor onder 3.3 genoemde gebrek verhielp, ware het niet dat het gemeentelijk beleid dit onmogelijk maakt. De gemeente heeft immers meegedeeld niet te zullen meewerken aan het verlenen van noodzakelijke vergunningen, indien [verhuurster] een daartoe stekkend verzoek zou indienen. Uit artikel 7:210 BW volgt dat onder deze omstandigheden en gegeven het feit dat de gebreken het genot geheel onmogelijk maken, de verhuurder bevoegd is de huur op de voet van artikel 6:267 BW (dus eventueel ook buitengerechtelijk) te ontbinden. Dit betekent dat de rechtbank de vordering tot ontbinding terecht heeft toegewezen.
3.5 De ontbinding ontslaat partijen echter niet van een eventuele schadevergoedingsverplichting. Uit eerdergenoemde brief van 19 maart 2004 volgt dat de sluiting van de woning in overwegende mate is toe te rekenen aan [verhuurster], nu zij verantwoordelijk is voor het verkrijgen van de benodigde vergunningen (waaronder de in rechtsoverweging 3.3 bedoelde omzettingsvergunning), de vereiste brandscheidingen, blusmiddelen en vluchtwegen. De omstandigheid dat blijkens genoemde brief tevens sprake was van ernstige vervuiling van de woning doet daaraan niet af. Nu sprake is van aan [verhuurster] toe te rekenen tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomsten, is zij gehouden de schade van huurders die hiervan het gevolg is te vergoeden. De omstandigheid dat huurders de gebreken bij aanvang van de overeenkomst kenden, doet hieraan niet af. Doorslaggevend is dat [verhuurster] de gebreken bij het aangaan van de overeenkomst kende, of had behoren te kennen (artikel 7:208 BW).
3.6 Met betrekking tot de omvang van de schade volgt uit artikel 7:210, lid 2 BW dat een verplichting tot schadevergoeding ter zake van een gebrek mede de door het eindigen van de huur ingevolge het eerste lid veroorzaakte schade omvat.
3.7 [verhuurster] stelt dat zij aan huurders vervangende woonruimte heeft aangeboden in een (niet nader door haar omschreven) pand aan de [adres] te Den Haag, welk aanbod alleen door [huurder 3] is geaccepteerd. [huurder 1] en [huurder 2] erkennen dat [verhuurster] hen (enkele weken, respectievelijk twee weken na de ontruiming) andere woonruimte heeft aangeboden (inleidende dagvaarding onder 7), maar stellen dat dit geen reëel aanbod was, omdat het pand aan de [adres] mogelijk ook op grond van bestuursdwang zou worden ontruimd (conclusie van repliek in conventie, conclusie van antwoord in reconventie onder 6). Nu het ontbreken van de voor kamerverhuur vereiste vergunningen zoals hiervoor reeds overwogen moet worden gezien als een gebrek aan het gehuurde, kan de geboden vervangende woonruimte alleen als passend worden aangemerkt indien [verhuurster] ten aanzien van de aangeboden woonruimte over de betreffende vergunningen beschikte. [verhuurster] zal in de gelegenheid worden gesteld bij akte nader aan te geven welke woonruimte zij wanneer en aan wie heeft aangeboden en – door middel van overlegging van afschriften van de betreffende vergunningen – aan te tonen dat zij ten tijde van het aanbod ten aanzien van de betreffende woonruimte over voor kamerverhuur benodigde vergunningen beschikte. Als [verhuurster] kan bewijzen dat zij [huurder 1] en [huurder 2] passende woonruimte heeft aangeboden als hier bedoeld, dient de door [huurder 1] en [huurder 2] gevorderde schadevergoeding wegens extra woonkosten en extra voedingskosten in ieder geval vanaf dat moment te worden afgewezen.
3.8 Met betrekking tot de overige door huurders gevorderde schadevergoeding overweegt het hof alvast het volgende.
3.9 [huurder 1] stelt dat hij van 1 mei tot 1 september (het hof neemt aan: beide 2004) een opslagruimte heeft gehuurd voor de opslag van zijn goederen. De kosten hiervan bedragen (inclusief verzekeringspremie) € 73,70 per maand. Voor het transport stelt hij een busje te hebben gehuurd voor € 64,--, welke kosten hij nogmaals zal moeten maken om de spullen uit de opslag te halen. Nu [huurder 1] niet heeft gesteld wat er met zijn inboedel is gebeurd in de periode van 9 maart 2004 tot 1 mei 2004, hij wel heeft gesteld dat hij na 9 maart 2004 tot 1 juni 2004 dakloos is geweest (inleidende dagvaarding onder 4), valt gelet op de uiteenlopende data zonder toelichting, die ontbreekt, niet in te zien dat hij opslagruimte nodig heeft gehad van 1 mei 2004 tot 1 september 2004 in verband met de sluiting van het pand. Om dezelfde reden is niet aangetoond dat sprake is van een oorzakelijk verband tussen het transport van die opslag en het gebrek aan het gehuurde. Nu van enig causaal verband tussen de gebreken aan het gehuurde en de gestelde transport- en opslagkosten niet is gebleken, zal het hof deze kosten afwijzen.
3.10 [huurder 1] stelt voorts dat hij als direct gevolg van de ontstane situatie een door hem gevolgde cursus heeft moeten staken, ten gevolge waarvan hij een studievertraging heeft van een jaar. Hij staaft deze stelling echter op geen enkele wijze en heeft ook niet aangetoond dat sprake is van enig causaal verband tussen het staken van de studie en de wanprestatie van [verhuurster]. De hiermee samenhangende gestelde inkomensschade zal dan ook worden afgewezen.
3.11 Ten aanzien van de door [huurder 1] gevorderde schade in verband met extra vervoerskosten, telefoonkosten, vergane planten en bedorven voedingsmiddelen, geldt dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien, hoe deze schade kan voortkomen uit wanprestatie van [verhuurster]. Ook deze schade zal worden afgewezen.
3.12 [huurder 3] stelt dat hij door de omstandigheden diverse persoonlijke goederen, sommige met emotionele waarde, is kwijtgeraakt. Hij vordert in verband hiermee de waarde van die goederen ad € 850,-- en een smartengeld van € 200,--. Ter onderbouwing heeft hij als productie 18 bij inleidende dagvaarding een lijst overgelegd met als kop "inventarisatielijst in beslag genomen spullen van J. Hasun 15 september '04". Zonder nadere uitleg, die ontbreekt, valt niet in te zien wat deze lijst te doen heeft met verloren goederen van [huurder 3], zodat ook een schade dient te worden afgewezen.
3.13 [huurder 1] en [huurder 2] vorderen verder een vergoeding die hen in staat stelt zelfstandige woonruimte te verwerven op de particuliere markt. Gezien de krapte op de woningmarkt achten zij het redelijk dat [verhuurster] hun de kosten van een woning tot € 600,-- per maand vergoedt. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat [verhuurster] gehouden zou zijn [huurder 1] en [huurder 2] in staat te stellen zelfstandige woonruimte te verwerven. Reeds niet omdat het van [verhuurster] gehuurde onzelfstandige woonruimte betrof.
3.14 Huurders vorderen voorts nog smartengeld. Zij hebben echter nagelaten aan te geven op grond van welke in artikel 6:106, lid 1 onder a t/m c BW genoemde omstandigheid zij menen in aanmerking te komen voor vergoeding van andere dan vermogensschade. Nu voorts van geen van de in dat artikel genoemde omstandigheden is gebleken, dient ook deze schade te worden afgewezen.
3.15 Tenslotte vorderen [huurder 1] en [huurder 2] terugbetaling van de door hen te veel betaalde huur, borg en sleutelgeld tot een bedrag van in totaal € 657,66 voor [huurder 1] en een bedrag van € 262,50 door [huurder 2]. [verhuurster] heeft bij conclusie van antwoord gesteld het restant huur voor de maand maart 2004 en de borg te hebben terugbetaald. Zij heeft van deze terugbetaling echter, na betwisting in conclusie van repliek in conventie, geen betalingsbewijs overgelegd of bewijs aangeboden, zodat het hof dit verweer als onvoldoende onderbouwd zal verwerpen. De hiervoor genoemde gevorderde bedragen liggen daarom voor toewijzing gereed.
3.16 Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.
Beslissing
Het hof:
- verwijst de zaak naar de rol van donderdag 26 april 2007 voor het nemen van een akte door [verhuurster] met het doel als omschreven in rechtsoverweging 3.7;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. Schuering, M.J. van der Ven en J.W. van Rijkom en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 februari 2007 in bijzijn van de griffier.