Uitspraak
Uitspraak: 26 januari 2007
Rolnummer: 05/811
Zaaknummer rechtbank: 615785 CV EXPL 05-987
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
STIENSTRA VASTGOED B.V.,
gevestigd te Heerlen,
appellante,
hierna te noemen: Stienstra,
procureur: mr. L. van Dijk,
tegen
[HUURSTER],
wonende te [Y],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [huurster],
procureur: mr. R.J. Stoop.
Het geding
Bij exploot van 17 mei 2005 is Stienstra in hoger beroep gekomen van het vonnis van 26 april 2005 door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Brielle gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven zijn twee grieven opgeworpen, die door [huurster] bij memorie van antwoord zijn bestreden. Vervolgens heeft Stienstra een akte houdende huurbetalingsverloop na memorie van grieven genomen en [huurster] een akte houdende reactie op akte na memorie van grieven.Tot slot hebben partijen onder overlegging van de stukken arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. In het bestreden vonnis heeft de rechtbank onder 2 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daartegen is in hoger beroep niet opgekomen, zodat het hof ook van die feiten zal uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
- Stienstra verhuurt aan [huurster] de woonruimte te Spijkenisse, gelegen aan [adres], tegen een maandelijkse huurprijs telkens bij vooruitbetaling te voldoen.
- Gedurende de periode maart 1998 tot en met november 2004 heeft Stienstra [huurster] een aantal malen gedagvaard ter zake van onbetaald gelaten huurpenningen, vermeerderd met rente en kosten. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zijn telkens afgewezen.
- Ter zake van het tussen partijen gewezen veroordelende vonnis van 21 fe-bruari 2002 (hof: bedoeld zal zijn 2003) van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Brielle, heeft [huurster] een bedrag van € 506,12 onbe-taald gelaten.(stand van zaken ten tijde van het wijzen van het bestreden vonnis)
- Ter zake van het tussen partijen gewezen veroordelende vonnis van 27 april 2004 van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Brielle, heeft [huurster] een bedrag van € 144,15 onbetaald gelaten. (stand van zaken ten tijde van het wijzen van het bestreden vonnis)
- Stienstra heeft in eerste aanleg gevorderd de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [huurster] te veroordelen tot ontruiming van de woning en betaling van een gebruiksvergoeding.
- De rechtbank heeft bij het bestreden vonnis Stienstra niet ontvankelijk verklaard in haar vordering met als dragende overweging dat Stienstra dezelfde en bij het laatste vonnis tussen partijen gewezen afgewezen gronden aan de opnieuw gevorderde ontbinding en ontruiming ten grondslag legt. In dat laatste vonnis is overwogen dat de gestelde wanprestatie de gevorderde ontbinding en ontruiming niet kon dragen en is [huurster] uitsluitend veroordeeld tot betaling van de huurachterstand.
3. Met de grieven legt Steinstra het geschil in volle omvang voor. Het hof zal het geschil in volle omvang behandelen, nu zich het er voor leent.
4.1 Stienstra heeft aangevoerd, dat tussen partijen reeds acht procedures hebben plaats gevonden ten gevolge van huurachterstand. De eerste dateert van 1998. De laatste betreft onderhavige procedure. In het vonnis van 21 februari 2003 is [huurster] er nadrukkelijk op gewezen dat zij in de toekomst niet meer in verzuim moet raken door het laten ontstaan van een huurachterstand. Zij voldoet huurachterstanden steeds hangende de procedure, zodat bij de laatste, onder-havige, procedure enkel nog twee kostenveroordelingen openstaan en een bedrag van € 194,70 aan huur, waarvoor reeds een executoriale titel bestaat. Doordat [huurster] steeds hangende de procedure betaalt, rechtvaardigt de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde niet. De kostenveroordelingen zijn echter het gevolg van het steeds laten ontstaan van huurachterstand en derhalve meent Stienstra dat zij in haar vordering tot ontbinding en ontruiming wel ontvankelijk is. Dit te meer nu [huurster] niet meer betaalt en er geen verhaalsmogelijkheden zijn.
4.2 Voorts voert Stienstra aan dat [huurster] momenteel (hof: 23 juni 2005) wederom in verzuim is. Tot en met mei 2005 bedraagt de huurachterstand (zonder het genoemde bedrag van € 194,70) € 1.154,78. De maandelijkse huur bedraagt tot 1 juli 2005 € 758,26 en vanaf 1 juli 2005 € 778,66. Naar de mening van Stienstra is sprake van een herhaalde wanprestatie, die moet leiden tot toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming.
4.3 In hoger beroep vordert Stienstra naast de gevorderde ontbinding van de huurover-een-komst en ontruiming van het gehuurde betaling van het bedrag van € 1.154,78 aan achterstallige huur (met uitzondering van € 194,70 waarvoor al een executoriale titel bestaat) alsmede betaling van € 758,26 (huur over de maand juni) en van € 778,66 (huurprijs vanaf 1 juli 2005) voor iedere maand dat [huurster] nog van het gehuurde gebruik zal blijven maken althans als niet ontruimd ter algehele vrije beschikking van Stienstra na 1 juli 2005 zal hebben gesteld. Voorts vordert Stienstra rente en proceskosten.
4.4 [huurster] heeft als verweer betoogd, dat de vordering tot ontbinding en ontruiming keer op keer is afgewezen. Door maar liefst acht keer ontbinding en ontruiming te vorderen vindt Stienstra het recht niet aan haar zijde, maar moet worden vastgesteld dat zij misbruik van procesrecht maakt. Stienstra gaat er ten onrechte van uit, dat zij de vorderingen, die zij heeft ingesteld, bij elkaar kan optellen. Dat is niet het geval nu [huurster] het verzuim telkenmale heeft gezuiverd door te voldoen aan haar betalingsverplich-tingen. De enige vordering die nog open stond was het bedrag waartoe zij in het bestreden vonnis is veroordeeld. Hieraan heeft zij inmiddels voldaan. Ook is er geen nieuwe betalingachterstand ontstaan, zodat partijen niets van elkaar te vorderen hebben. Er is geen reden om Stienstra alsnog ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen tot ontbinding en ontruiming, nu aan deze vorderingen dezelfde gronden ten grondslag liggen die reeds zeven keer eerder tot afwijzing hebben geleid, aldus [huurster].
4.5 Bij akte houdende huurbetalingsverloop heeft Stienstra een overzicht gegeven van het betalingsverloop na mei 2005. Volgens dit overzicht heeft [huurster] eind oktober 2005 een huurachterstand van € 1.569,42. Daarnaast heeft [huurster] uit eerdere vonnissen nog totaal een bedrag van € 666,25 bij de deurwaarder openstaan.
4.7 Bij akte houdende reactie op voormelde akte betwist [huurster] het overzicht. Zij stelt niet op de hoogte te zijn van deze vermeende achterstanden. Met betrekking tot de huidige huurachterstand voert ze aan dat zij de huur maan-delijks in twee termijnen van € 380,-- betaalt, hetgeen kennelijk tot onduidelijk-heid heeft geleid. In het overzicht missen twee betalingen uit april 2005, te weten een betaling van € 380,00 op 12 april 2005 en een betaling van € 380,00 op
26 a-pril 2005. Voorts heeft [huurster] na de akte van Stienstra, te weten op
1 november 2005, weer een bedrag, van € 390,00, betaald. Deze betaling is vanzelfsprekend ook niet opgenomen in het overzicht. Naar haar mening staat er op dat moment (hof: 24 november 2005) een achterstand van € 419,42 open. Dit betreft een deel van de huur over oktober 2005. Zij verwacht (een deel van) dit bedrag nog die maand te kunnen voldoen, tegelijkertijd met de huur over de lopende maand november 2005. Het ligt volgens [huurster] op de weg van Stienstra om haar met betrek-king tot de achterstand uit eerdere procedures inzicht te verschaffen in de hoogte van eventueel openstaande vorderingen. Als Stienstra kan aantonen dat zij nog altijd bedragen dient te voldoen zal zij daartoe vanzelfsprekend over gaan. Volgens [huurster] beloopt de achterstand inclusief rente en kosten maximaal een bedrag van € 1.085,67. Bovendien voldoet zij maandelijks bedragen, waaruit blijkt dat zij van goede wil is en alles in het werk stelt om tijdig te voldoen aan haar betalingsverplichtingen die zij heeft richting verhuurder. Dat dit niet altijd helemaal en op tijd lukt, is vanzelfsprekend vervelend voor beide partijen. Het is evenwel een omstandigheid die voor een deel voor rekening en risico van Stienstra, die immers professioneel verhuurder is. Als professioneel verhuurder dient Stienstra binnen haar bedrijfsvoering rekening te houden met huurders die niet altijd geheel op tijd betalen, aldus [huurster].
5.1 Het hof overweegt als volgt.
Het betoog van [huurster], dat het feit, dat het haar niet altijd helemaal en niet op tijd lukt om de huur te betalen, een omstandigheid is die voor rekening en risico van Stienstra komt, is naar het oordeel van het hof volstrekt onjuist. Elke keer dat [huurster] te laat is met betalen, schiet zij tekort tegenover Stienstra. Zij erkent met betrekking tot de acht procedures uit het verleden, dat zij telkens in verzuim was. In hoger beroep doet zich voorts de situatie voor dat wederom een relevante huurachterstand bestaat. Volgens [huurster] is de achter-stand la-ger dan Stienstra opgeeft, maar zij erkent per 24 november 2005 een achter-stand te hebben bestaande uit ruim de helft van de huur over oktober 2005 en de hele huur over de maand novem-ber 2005. Bovendien betaalt zij de maandelijkse huur-ter-mijnen in twee termijnen zonder dat gesteld of gebleken is, dat zij daar-voor van Stienstra toestemming heeft gekregen, zodat zij elke maand in haar betalingen aan Stienstra tekort schiet.
5.2 Bij huurovereenkomsten geldt net als bij andere overeenkomsten, dat in beginsel iedere tekortkoming in de nako-ming ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt behoudens indien door de huur-der wordt gesteld en zo nodig bewezen, dat de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt. [huurster] schaart zich achter de overweging ten overvloede van de rechtbank inhoudende dat de tekortkomingen te weinig ernstig aard dan wel van te geringe betekenis zijn en dat nu verder niet is gebleken dat [huurster] nadien verschenen huurtermijnen onbetaald heeft gelaten, van herhaalde wanprestatie niet kan worden gesproken. Gezien hetgeen hiervoor is overwogen is het hof van oordeel, dat wel sprake is van herhaaldelijk wanpresteren door [huurster] en in een dusdanige mate en van een zodanige betekenis, dat van Stienstra niet gevergd kan worden de huurovereenkomst te laten voortbestaan. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde komen voor toewijzing in aanmerking. Het hof zal de ontbinding op heden bepalen en de ontruiming gelasten op twee maanden na betekening van dit arrest in plaats van de gevorderde drie dagen, teneinde [huurster] een redelijke ter-mijn te geven andere woonruimte te zoeken, een en ander zoals hierna in het dictum verwoord. [huurster] zal worden veroor-deeld tot betaling van de tot heden ver-sche-nen, niet betaalde huurtermijnen, vermeerderd met de wettelijke rente en tot betaling van een gebruiks-vergoeding gelijk aan de tussen partijen geldende maandelijkse huurprijs.
6. De slotsom is dat het hoger beroep slaagt. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. Bij deze uitkomst past een veroordeling van [huurster] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het vonnis van 26 april 2005 van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Brielle, gewezen tussen partijen,
en opnieuw rechtdoende:
- ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woonruimte aan [adres] te Spijkenisse;
- veroordeelt [huurster] het gehuurde twee maanden na betekening van dit arrest te ontruimen en te verlaten met al het hare en de haren en met afgifte van de sleutels en het gehuurde ter vrije beschikking van Stienstra te stellen met machtiging van Stienstra om die ontruiming op kosten van Stienstra zelf te laten uitvoeren, indien [huurster] met voormelde ontruiming in gebreke mocht blijven, zonodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
- veroordeelt [huurster] tot betaling van de tot heden verschenen, onbetaald gebleven, tussen partijen geldende, huurtermijnen (per juli 2005 bedroeg de huur € 778,66 per maand) vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid van de respectievelijke huurtermijnen tot aan de dag der voldoening;
- veroordeelt [huurster] tot betaling aan Stienstra van een gebruiks-vergoeding voor de woonruimte aan [adres] te Spijkenisse gelijk aan het bedrag van de tussen partijen geldende huurprijs voor elke maand of gedeelte daarvan na de dag van de ontbinding dat [huurster] gebruik maakt van genoemde woonruimte althans niet heeft ontruimd;
- veroordeelt [huurster] in de kosten van de proceskosten van de eer-ste aanleg aan de zijde van Stienstra bepaald op € 551,60 (waarvan € 361,60) aan verschotten en € 190,-- aan salaris voor de gemachtigde) en in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van Stienstra bepaald op € 1.223,60 (waarvan € 329,-- aan verschotten en € 894,-- aan salaris voor de procureur);
- verklaart dit arrest tot hiertoe uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.G. Beyer-Lazonder, M.H. van Coeverden en M.J. van der Ven en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 januari 2007 in bijzijn van de griffier.