Uitspraak
Uitspraak: 8 december 2006
Rolnummer: 06/903 KG
Kort geding nummer rechtbank: 98/2006
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
Paul-Jan [HUURDER],
handelend onder de naam Café ‘t Schuttershof,
wonende te Middelburg,
appellant,
hierna te noemen: [huurder],
procureur: mr. J.P. van Ginkel,
tegen
1. [MEDEGEBRUIKER],
gevestigd te X,
en haar vennoten:
2. […],
wonende te X,
en
3. […],
wonende te X,
hierna gezamenlijk te noemen: [medegebruiker],
procureur: mr. H.J.A. Knijff,
4. […],
wonende te X,
5. […],
wonende te X,
6. […],
wonende te X,
hierna gezamenlijk te noemen: [verhuurders],
procureur: mr. L.Ph.J. baron van Utenhove,
geïntimeerden.
Het geding
1. Bij exploot van 10 juli 2006 is [huurder] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 23 juni 2006 de voorzieningenrechter in de rechtbank Middelburg, sector civiel recht, gewezen tussen partijen. [huurder] heeft bij genoemd exploot (met producties) 2 grieven opgeworpen, die door [medegebruiker] en [verhuurders] ieder bij memorie van antwoord (die van [verhuurders] voorzien van producties) zijn bestreden. Daarnaast heeft [verhuurders] bij akte nog een productie overgelegd.
Ter zitting van 10 november 2006 hebben de raadslieden van partijen hun zaak bepleit, waartoe door mr. J.M.E. Schieman, raadsman van [huurder], bij brief van 1 november 2005 een aantal foto’s met toelichting aan het hof zijn overgelegd en ter zitting een pleitnota. Tot slot hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
2. In het bestreden vonnis heeft de rechtbank onder 2. een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Voor zover daartegen is in hoger beroep niet opgekomen zal ook het hof ook van die feiten uitgaan.
2.1 Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
2.2. [huurder] huurt sinds 1 juni 1993 de bedrijfsruimte aan de Schuttershofstraat 1 te Middelburg in welke bedrijfsruimte hij het café “Café ’t Schuttershof” - verder ‘t Schuttershof - exploiteert. De door [huurder] aanvan-kelijk van Estrade B.V. gehuurde bedrijfsruimte is sinds 8 augustus 2005 in eigendom bij [verhuurders] (Gezamenlijke exploitanten verhuur Schuttershof Middelburg).
2.3 [medegebruiker] exploiteert het café "Café Rooie Oortjes" gevestigd in de bedrijfsruimte aan de Kromme Weele 5 te Middelburg. [medegebruiker] huurt het pand aan de aan de Kromme Weele 5 te Middelburg van [verhuurders]. [medegebruiker] heeft tevens de bedrijfsruimte aan de Kromme Weele 1-3 te Middelburg gehuurd. De achterzijde van de door [medegebruiker] gebruikte bedrijfsruimten grenst aan de zijmuur van de bedrijfsruimte van [huurder].
2.4 [medegebruiker] heeft een doorbraak gemaakt in de scheidin[verhuurders]uur tussen de panden Schuttershofstraat 1 en Kromme Weele 1-3 te Middelburg welke doorbraak uitkomt in de hal waarop de toiletten van ‘t Schuttershof uitkomen, evenals de toegang tot het café-gedeelte van ‘t Schuttershof. Deze doorbraak wil zij gaan gebruiken als nooduitgang voor de in het pand aan de Kromme Weele 1-3 te vestigen horecaonderneming.
2.5 In hoger beroep zijn partijen het er voorts over eens dat, anders dan de rechtbank heeft vastgesteld, [medegebruiker] de bedrijfsruimte aan de Kromme Weele 1-3 te Middelburg niet huurt van [verhuurders], maar van de heren Babijn. Voorts in tussen partijen niet in geschil dat de huurovereenkomst tussen (de rechtsvoorgangers van) [huurder] en [verhuurders] niet op schrift staat.
3.1 [huurder] heeft in eerste aanleg gevorderd, kort samengevat, om [medegebruiker] en [verhuurders] hoofdelijk te veroordelen om na betekening van dit vonnis de oude toestand binnen twee dagen te herstellen door de doorbraak ongedaan te maken en indien en voor zover [medegebruiker] en [verhuurders] daarmee in gebreke blijven [huurder] te machtigen om op kosten van [medegebruiker] en [verhuurders] de oude toestand door een te goeder naam en faam bekend staande aannemer te doen herstellen. Voorts verzocht [huurder] te bepalen dat [medegebruiker] en [verhuurders] op het enkele vertoon van facturen tot betaling van de aan het herstel verbonden kosten gehouden zijn, met veroordeling van [medegebruiker] en [verhuurders], hoofdelijk, in de kosten.
3.2 De rechtbank heeft, overwegend dat voorshands aannemelijk is geworden dat de hal waarin de doorbraak uitkomt voor gemeenschappelijk gebruik door de zich in het Schuttershof-complex bevindende bedrijfsruimten bestemd is, de vorderingen van [huurder] afgewezen.
4.1 [huurder] heeft geklaagd over de door de rechtbank vastgestelde feiten, voor zover de rechtbank heeft vastgesteld, dat [medegebruiker] de bedrijfsruimte aan de Kromme Weele 1-3 te Middelburg huurt van [verhuurders]. Deze grief behoeft geen verdere bespreking. De grief is gegrond, tussen partijen is in hoger beroep niet in geschil dat [medegebruiker] die bedrijfsruimte niet huurt van [verhuurders] maar van de heren Babijn (rov. 2.5). De gegrondheid van deze grief leidt er evenwel niet toe, naar volgt uit hetgeen hierna wordt overwogen, dat het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd.
4.2 [huurder] heeft voorts de volgende twee grieven geformuleerd:
Grief I luidt:
“Ten onrechte overweegt de voorzieningenrechter in haar vonnis;
4.1. Van belang voor de beoordeling van de vordering van [huurder] is de beantwoording van de vraag of de hal/entree waarop de doorgang van het pand Kromme Weele 1-3 uitkomt al dan niet voor gemeenschappelijk gebruik door de verschillende zich in het Schuttershof-complex bevindende bedrijfsruimten bestemd is. De door [medegebruiker] ter onderbouwing van haar standpunt dat de hal/entree voor gemeenschappelijk gebruik bestemd is gestelde feiten en/of omstandigheden zijn door [huurder] niet bestreden. Gelet op die feiten en/of omstandigheden is voorshands aannemelijk geworden dat de hal voor gemeenschappelijk gebruik door de zich in het Schuttershofcomplex bevindende bedrijfsruimten bestemd is. De omstandigheid dat de door [medegebruiker] geëploiteerde ruimte bij aanvang van de huurovereenkomst leeg stond doet daar niet aan af en ook niet de omstandigheid dat door [huurder] de schoonmaak geregeld en betaald wordt. Het gebruik dat en behoeve van het door [huurder] geëxploiteerde cafébedrijf van de hal wordt gemaakt is immers vele malen hoger dan het gebruik dat voor de door [medegebruiker] geëxploiteerde ruimte wordt gemaakt en welk gebruik zich, zo is onweersproken, beperkt tot het heen en weer lopen tussen het café en de opslagruimte in de hal.
4.2. Een verhuurder is verplicht om een zaak ter beschikking van de huurder te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. Gelet op hetgeen vorenstaand is overwogen is onvoldoende aannemelijk geworden dat [huurder] op grond van de huurovereenkomst het exclusieve gebruiksrecht van de hal heeft. Gelet op hetgeen partijen over en weer naar voren hebben gebracht moet er vooralsnog van uit worden gegaan dat [verhuurders] op grond van de huurovereenkomst gehouden is de hal/entree aan [huurder] ter beschikking te stellen als entree voor het door hem uitgeoefende cafébedrijf en de zich in de hal/entree bevindende toiletten ter beschikking te stellen voor toiletbezoek van de bezoekers van het cafébedrijf van [huurder].”
Grief II luidt:
“Ten onrechte overweegt de voorzieningenrechter in haar vonnis;
4.3. Niet valt in te zien, en zulks is door [huurder] ook niet aangegeven, op welke wijze hij door het maken van een nooduitgang in zijn huurgenot wordt geschaad nu het gebruik dat hij van de hal/entree vanaf de aanvang van de huurovereenkomst maakt in stand blijft en daardoor ook niet wordt belemmerd. Voorts is niet aannemelijk geworden, mede gelet op de toelichting ter plekke van de aanwezige brandweerfunctionaris, dat de veiligheid van de bezoekers van het cafébedrijf van [huurder] in gevaar komt door het aanbrengen van de nooddeur. Gelet op het vorenstaande zal de vordering op [verhuurders] worden afgewezen.
4.4. Door [huurder] zijn geen, althans onvoldoende feiten en/of omstandigheden gesteld op grond waarvan [medegebruiker] geacht moeten worden onrechtmatig jegens hem te handelen. De voorzieningenrechter verwijst daartoe naar hetgeen vorenstaand onder punt 4.3. is overwogen. Nog afgezien daarvan is door [huurder] niet aannemelijk gemaakt dat hij door het plaatsen van de nooddeur schade lijdt en in de toekomst zal lijden. Ook de vordering op [medegebruiker] zal dus worden afgewezen.”
De grieven leggen het geschil in volle omvang aan het oordeel van het hof voor en lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
5.1 Het hof stelt vast dat aan de vorderingen van [huurder] zowel jegens [medegebruiker] als tegen [verhuurders] de stelling ten grondslag ligt dat [huurder] als huurder van de door hem gehuurde bedrijfsruimte (rov. 2.2) een exclusief recht heeft op het gebruik van de hal (rov. 2.4), door [huurder] aangeduid als “de hal van zijn café.” De vordering jegens [medegebruiker] uit onrechtmatige daad is gebaseerd op de stelling dat het maken van een doorbraak ten behoeve van een nooduitgang een inbreuk op het huurrecht van [huurder] inhoudt en de vordering jegens [verhuurders] is gegrond op een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, daarin bestaande dat [verhuurders] als verhuurster het huurgenot van [huurder] niet garandeert door de door aan [medegebruiker] verleende toestemming tot het maken van de doorbraak.
5.2 [medegebruiker] en [verhuurders] hebben zowel in eerste aanleg als in hoger beroep ieder voor zich dit uitgangspunt van [huurder] betwist. Zij hebben ontkend dat de hal (door partijen ook wel als “entree” of “centrale hal” aangeduid) tot de door [huurder] gehuurde bedrijfsruimte behoort in welk verband zij onder meer een beroep hebben gedaan op de notitie van mr. J.M.E. Schieman van 30 oktober 2003, waarin onder “conclusies” staat: “(…) Als huurder van de bedrijfsruimte waarin het café Schuttershof is gevestigd met medegebruik (curs. hof) van de entree heeft [huurder] en belang bij dat het medegebruik van de gemeenschappelijke ruimten niet wordt bezwaard.“
5.3 Naar [verhuurders] met juistheid hebben betoogd ligt op [huurder] de bewijslast van de stelling dat de hal behoort tot de door [huurder] gehuurde bedrijfsruimte. Dit geldt zowel voor zijn vordering jegens [verhuurders] als voor zijn vordering jegens [medegebruiker]. In dit kort geding is niet voldoende aannemelijk geworden dat de hal behoort tot de door [huurder] gehuurde bedrijfsruimte. Dat betekent dat de vorderingen behoren te worden afgewezen nu in dit kort geding geen gelegenheid bestaat tot nadere bewijslevering.
5.4 Het voorgaande wordt niet anders door de door [huurder] opgezette redenering met betrekking tot het begrip zelfstandige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Het is niet de kwalificatie die de inhoud van de huurover-eenkomst bepaalt, maar het is de inhoud van de huurovereenkomst en de feitelijke uitvoering daarvan die leidt tot de kwalificatie. Anders gezegd, de vraag of [huurder] een exclusief recht heeft op het gebruik van de hal wordt niet bepaald door het antwoord op de vraag of de bedrijfsruimte zelfstandige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW is.
5.5 Ook de stelling van [huurder] dat zowel Café Rooie Oortjes als het filmtheater beschikken over een eigen (zelfstandige) toegang voor het publiek en eigen sanitaire voorzieningen maken het voorgaande niet anders. Uit deze feiten volgt niet dat [medegebruiker] onderscheidenlijk de exploitant van het filmtheater uit hoofde van de door hen gesloten huurovereenkomsten geen gebruik van de hal zouden mogen maken.
5.6 [huurder] heeft zich er voorts op beroepen dat op de door hem gehuurde bedrijfsruimte de bestemming zware horeca rust en dat de bedrijfs-ruimte dienovereenkomstig wordt gebruikt. Op [huurder] rust als exploitant de last ervoor te zorgen dat het gehuurde voldoet aan alle eisen voor het verkrijgen en behouden van de voor de exploitatie benodigde publiekrechtelijke vergun-ningen. De nooduitgang levert problemen op in de handhaving van het deurbeleid, het toezicht, de controle en de veiligheid.
Het hof is van oordeel dat [huurder] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de veiligheidssituatie in het geding is. [huurder] heeft niet gemotiveerd betwist dat er van de zijde van de brandweer (de heer M. Geluk die gehoord is bij het bezichtigen van de hal door de voorzieningenrechter in eerste aanleg) geen bezwaren zijn geuit. Bovendien heeft [huurder] niet betwist dat het vanwege het magneetslot op de aangebrachte nooddeur niet mogelijk is om deze als gewone doorgang te gebruiken.
5.7 Het voorgaande leidt ertoe dat het vonnis van de rechtbank wordt bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij wordt [huurder] veroordeeld in de kosten aan de zijde van [medegebruiker] en [verhuurders].
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van 23 juni 2006 door de voorzieningenrechter in de rechtbank Middelburg, sector civiel recht, gewezen tussen partijen;
- veroordeelt [huurder] in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van [medegebruiker], tot op deze uitspraak begroot op € 2.978,- (waarvan € 296,- voor griffierecht en € 2.682,- voor salaris procureur);
- verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
- veroordeelt [huurder] in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van [verhuurders], tot op deze uitspraak begroot op € 2.978,- (waarvan € 296,- voor griffierecht en € 2.682,- voor salaris procureur).
Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. Schuering, M.J. van der Ven en J.W. van Rijkom en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 december 2006 in bijzijn van de griffier.