Uitspraak
Uitspraak: 15 december 2006
Rolnummer: 05/207
Rolnr. rechtbank: 427376/04-13902
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[HUURDER],
wonende te X,
appellant in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
hierna te noemen: [huurder],
procureur: mr. C.J.M.van den Brûle,
tegen
[VERHUURDER],
wonende te X,
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellant in het incidenteel hoger beroep,
hierna te noemen: [verhuurder],
procureur: mr. W. Taekema.
Het geding
in principaal en incidenteel hoger beroep
Bij exploot van 26 januari 2005 is [huurder] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 25 november 2004, door de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage, gewezen tussen partijen.
Bij memorie van grieven heeft [huurder] onder overlegging van producties vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd.
Bij memorie van antwoord met incidenteel appel heeft [verhuurder] de grieven in het principaal hoger beroep bestreden en in incidenteel hoger beroep twee grieven tegen het vonnis van 25 november 2004 aangevoerd.
[huurder] heeft bij memorie van antwoord in incidenteel appel de grieven in het incidenteel hoger beroep bestreden.
Ten slotte hebben partijen de processtukken gefourneerd en arrest gevraagd.
De beoordeling van het hoger beroep
in principaal en incidenteel hoger beroep
1. Het hof gaat uit van de feiten zoals die door de rechtbank onder “Feiten”, eerste, derde, vierde en vijfde gedachtestreepje van het bestreden vonnis zijn vastgesteld, nu die als zodanig in hoger beroep niet worden bestreden.
2. Het gaat, kort samengevat, om het volgende.
2.1 [verhuurder] heeft met ingang 1 augustus 2000 bij schriftelijke overeenkomst aan [huurder] verhuurd het dubbelbovenhuis met achterbalkons en verder toebehoren aan de [adres] te Den Haag. Volgens art. 1.2 van de huurovereenkomst is het gehuurde uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. Volgens art. 7.2 van de huurovereenkomst verplicht huurder zich ingeval hij daadwerkelijk niet meer in het gehuurde woonachtig is, verhuurder daarvan terstond schriftelijk in kennis te stellen onder opgave van zijn nieuwe adres en woonplaats.
2.2 Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van toepassing. In art. 1.3 van deze algemene bepalingen staat, dat huurder zonder voorafgaande toestemming van verhuurder niet bevoegd is het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan. In art. 2.1 van deze algemene bepalingen staat, dat als bij aanvang van de huur om welke reden dan ook geen inspectierapport is opgemaakt, huurder alsnog geconstateerde gebreken van het gehuurde binnen acht dagen na aanvang van de huur schriftelijk aan verhuurder zal melden, bij gebreke waarvan huurder wordt geacht het gehuurde in goede staat en zonder zichtbare gebreken te hebben ontvangen. Bij aanvang van de huur is geen inspectierapport opgemaakt.
2.3 [huurder] heeft het gehuurde buiten medeweten van [verhuurder] onderverhuurd.
2.4 Op 18 november 2002 heeft Politie Haaglanden een inval gedaan in het gehuurde en daar een hennepkwekerij ontdekt die vervolgens is ontmanteld. De huurovereenkomst is op 21 november 2002 in onderling overleg met directe ingang beëindigd.
2.5 Kort daarop heeft [verhuurder] de woning doen ontruimen en heeft [verhuurder], zonder [huurder] daarover in te lichten en zonder hem in de gelegenheid te stellen zelf herstelwerkzaamheden te verrichten, de woning weer in goede staat laten brengen. De woning is één maand later aan een of meer andere(n) verhuurd.
2.6 [verhuurder] heeft in eerste aanleg een vordering ingesteld die voornamelijk bestaat in vergoeding van herstelkosten. De rechtbank heeft deze vordering grotendeels toegewezen. Hiertegen is [huurder] in principaal hoger beroep gekomen. Voor zover de vordering is afgewezen heeft [verhuurder] incidenteel hoger beroep ingesteld.
in principaal hoger beroep
3.1 Grief I in het principaal hoger beroep luidt:
“Ten onrechte heeft de kantonrechter het verzoek van [huurder] om alsnog een tweede schriftelijke ronde te gelasten afgewezen.”
3.2 Het hof overweegt dat volgens art. 132 lid 2 Rv. na de comparitie na antwoord aan partijen slechts gelegenheid wordt geboden voor repliek en dupliek indien zulks met het oog op een goede instructie van de zaak noodzakelijk is. Naar het oordeel van het hof heeft [huurder] bij de klacht dat de rechter in eerste aanleg dit artikel onjuist heeft toegepast, geen belang, nu [huurder] alles wat hij in de tweede schriftelijke ronde naar voren had willen brengen, in de procedure in hoger beroep naar voren kan brengen. Grief I in het principaal hoger beroep faalt.
4.1 Grief II in het principaal hoger beroep luidt:
“Ten onrechte heeft de kantonrechter in het vonnis van 25 november 2004 als feit vastgesteld dat [huurder] bij aanvang van de huur geen melding heeft gemaakt van enig gebrek en dat op grond van de algemene voorwaarden die te dezen tussen partijen gelden ervan uit moet worden gegaan dat de woning aldus in goede staat verkeerde.”
4.2 In de toelichting op de grief heeft [huurder] gesteld dat hij in eerste aanleg de stelling dat het pand in goede staat verkeerde, uitdrukkelijk heeft betwist. Hij stelt dat hij bij aanvang van de huur aan [verhuurder] heeft gemeld dat in elk geval de keuken en de badkamer wel erg oud waren en in matige tot slechte staat van onderhoud verkeerden. Verder heeft hij gesteld dat hij bij aanvang van de huur eveneens aan [verhuurder] heeft gemeld dat de vloerbedekking en lambrisering ook oud waren en dat [verhuurder] destijds zei dat [huurder] het gehuurde dan maar naar zijn zin moest opknappen.
4.3 Het hof overweegt dat zonder nadere toelichting van [huurder], die ontbreekt, niet valt in te zien waarom deze stellingen, indien juist ([verhuurder] betwist de stellingen), van invloed zouden kunnen zijn op de beoordeling van de vordering in deze procedure. In dit verband is van belang dat de rechtbank onbetwist heeft overwogen dat bij gelegenheid van de comparitie van partijen is gebleken dat er uitsluitend functioneel herstel heeft plaats gevonden, noodzakelijk om de woning in goede staat te verhuren, zonder dat er sprake is van (belangrijke) verbeteringen van de woning. [huurder] heeft dan ook geen belang bij grief II. Grief II faalt.
5.1 Grief III luidt:
“Ten onrechte heeft de kantonrechter in het vonnis van 25 november 2004 in rechtsoverweging 1 overwogen dat [huurder] met ingang van 21 november 2002 in verzuim was met betrekking tot zijn verplichting de woning in goede staat op te leveren.”
5.2 Grief IV luidt:
“Ten onrechte heeft de kantonrechter in rechtsoverweging 4 overwogen dat van [verhuurder] niet meer kon worden verwacht dat hij [huurder] in de gelegenheid had gesteld zelf nog herstelwerkzaamheden uit te voeren. Ten onrechte heeft de kantonrechter voorts overwogen dat de specifieke omstandigheden van dit geval er tevens toe leiden dat er voor het bijstellen van de toewijsbare vordering volgens een schatting van de kosten die [huurder] zelf zou hebben gemaakt bij het eigenhandig herstellen van de gebreken, geen rechtvaardiging meer is, te minder daar [huurder] onvoldoende heeft gedaan om eigener beweging tot herstel te komen en dat [verhuurder] op een concreet aanbod van [huurder] niet in hoefde te gaan.”
5.3 Deze beide grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. [verhuurder] heeft de huurovereenkomst per 21 november 2002 beëindigd. [huurder] heeft de beëindiging van de huurovereenkomst per 21 november 2002 geaccepteerd. Dit betekent dat [huurder] per 21 november 2002 verplicht was het gehuurde in de oorspronkelijke staat op te leveren. Vast staat dat [huurder] dat niet heeft gedaan. Daarmee staat vast dat [huurder] met ingang van 21 november 2002 in verzuim was.
5.4 In de artikelen 2.2 tot en met 2.6 van de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte staat een regeling betreffende het in de oude staat terugbrengen van het gehuurde bij het einde van de huur. Die regeling komt erop neer dat huurder en verhuurder gezamenlijk een inspectie uitvoeren en de huurder in de gelegenheid wordt gesteld de onderhouds- en herstelwerkzaamheden zelf uit te voeren. Er kunnen zich echter omstandigheden voordoen waaronder een beroep op deze bepalingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof interpreteert ro. 4 van het bestreden vonnis van de rechtbank aldus, dat de rechtbank dergelijke omstandigheden aanwezig achtte.
5.5 In dit geval spelen de volgende feiten. [huurder] heeft het gehuurde buiten medeweten van de verhuurder in strijd met de bepalingen van het huurcontract onderverhuurd aan een derde. Het gehuurde werd in strijd met de bepalingen van het huurcontract gebruikt als grootschalige hennepkwekerij. Daarbij is ernstige schade veroorzaakt: er zijn gaten gemaakt in verschillende deuren en muren, er is geknoeid met de elektrische bedrading en de waterleiding van de woning en er is waterschade ontstaan aan vloeren en plafonds. [huurder] woonde niet zelf meer in het gehuurde. Aangenomen moet worden dat [huurder] niet zelf de wijzigingen in het gehuurde heeft aangebracht. Onder die omstandigheden kon van [verhuurder] niet worden gevergd dat hij met [huurder] een gezamenlijke inspectie zou uitvoeren en [huurder] in de gelegenheid zou stellen de gebreken zelf te herstellen. Een beroep op de artikelen 2.2 tot en met 2.6 van de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte acht het hof onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Hieraan doet niet af de stelling van [huurder] dat hij ten tijde van de huurbeëindiging meerdere malen aan Centraal Makelaars Beheer B.V., die in opdracht van [verhuurder] handelde, gevraagd heeft of hij de schade aan de woning zelf kon herstellen, en dit beheerskantoor aan [huurder] destijds geantwoord heeft dat men dit aan [verhuurder] zou vragen en nog voordat [huurder] antwoord kreeg, de werkzaamheden al bleken te zijn verricht. Ook het feit dat [huurder] zelf loodgieter was en behoorlijk bedreven in onder meer timmerwerkzaamheden en het werk zelf veel goedkoper had kunnen uitvoeren, leidt niet tot een ander oordeel.
5.6 Uit het bovenstaande volgt, dat de grieven III en IV in het principaal hoger beroep falen.
6.1 Grief V in het principaal hoger beroep luidt:
“Ten onrechte heeft de kantonrechter overwogen dat moet worden uitgegaan van de verklaring van de hoofdaannemer dat de verschillende nota’s door [verhuurder] ook daadwerkelijk zijn voldaan (r.o. 2), dat de door [verhuurder] gemaakte kosten dienen te worden vergoed voor zover deze redelijk zijn en in redelijkheid zijn gemaakt (r.o. 4) en dat deze kosten tot een bedrag van € 30.118,90 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 november 2002, moet worden toegewezen (r.o. 5).”
6.2 Omtrent deze grief overweegt het hof het volgende. Naar het oordeel van het hof moet [huurder] de door [verhuurder] op grond van de toerekenbare tekortkoming van [huurder] geleden schade vergoeden. Daarom is niet van belang welke kosten [huurder] zou hebben gemaakt indien hij de werkzaamheden zelf zou hebben uitgevoerd.
6.3 [verhuurder] heeft een gespecificeerde offerte van Smit Onderhoudsbedrijf van 27 november 2002 overgelegd die uitkomt op een bedrag van € 18.850,- exclusief BTW, alsmede een gespecificeerde offerte van Loodgietersbedrijf Ch. Smit & Zoon van 26 november 2002 die uitkomt op € 4.960,- exclusief BTW. [huurder], die slechts ingaat op materiaalkosten en niets stelt over het aantal uren dat met de werkzaamheden is gemoeid, heeft de omvang van de aldus begrote schade niet gemotiveerd betwist. [huurder] heeft van geen van de op deze beide offertes voorkomende posten gemotiveerd gesteld dat deze niet noodzakelijk zou zijn om de woning opnieuw in een met de oorspronkelijke staat vergelijkbare staat te verhuren en dat er sprake zou zijn van een (belangrijke) verbetering van de woning. [verhuurder] heeft deze beide offertes aanvaard. [huurder] heeft tijdens de comparitie van partijen erkend dat alle werkzaamheden zijn uitgevoerd conform de offertes. Dit betekent dat [verhuurder] de bedragen van de offertes verschuldigd is geworden. Nu de hoofdaannemer heeft verklaard dat de facturen zijn voldaan, heeft [verhuurder] tot die bedragen vermogensnadeel geleden. Nu de werkzaamheden conform de offertes zijn uitgevoerd, moet [huurder] deze aan [verhuurder] vergoeden.
6.4 [huurder] heeft verzocht om een overzicht van Smit Onderhoudsbedrijf van materiaalkosten, urenspecificatie en uurtarief. Het hof acht een dergelijk overzicht niet van belang, nu de offerte van Smit Onderhoudsbedrijf niet gemotiveerd is betwist en de werkzaamheden conform de offerte zijn uitgevoerd.
6.5 De rechtbank heeft ten aanzien van de werkzaamheden van Geen van Leen een bedrag van € 1.500,- exclusief BTW toegewezen. [huurder] heeft niet gemotiveerd gesteld dat een lager bedrag zou moeten worden toegewezen.
6.6 Grief V faalt.
7. Het hof gaat aan het door [huurder] gedane bewijsaanbod voorbij, nu hij geen relevante feiten heeft gesteld die bewijs behoeven.
8. Nu de grieven in het principaal hoger beroep falen, zal het hof [huurder] in de proceskosten in hoger beroep veroordelen.
in incidenteel hoger beroep
9.1 Grief I in het incidenteel hoger beroep luidt:
“Ten onrechte heeft de Rechtbank Den Haag, sector kanton locatie Den haag in het vonnis van 25 november 2004 (rolnummer 427376/04-13902) geoordeeld dat de door de elektricien opgegeven 58 uren bovenmatig lijken en deze kosten gematigd tot een bedrag van € 1.500,= exclusief BTW.”
9.2 Ter toelichting op de grief betwist [verhuurder] dat de werkzaamheden in minder dan de in rekening gebrachte 58 uur verricht had kunnen worden. [verhuurder] stelt het volgende. De werkzaamheden bestonden in het aanleggen van een geheel nieuw elektriciteitssysteem in de woning, waarbij eerst het oude systeem, dat op grove wijze was gemanipuleerd, verwijderd moest worden. Er was elektriciteit afgetapt via een zelf gefabriceerde omleiding. De lampen die boven de planten hingen, trokken zo veel stroom, dat het elektriciteitsnet ernstig was overbelast. Door de overbelasting hebben versmeltingen plaats gevonden. Bovendien waren in het hele huis vertakkingen aangebracht, zodat de honderden lampen die in de woning waren aangebracht, alle van stroom konden worden voorzien. Vrijwel alle elektriciteitsbedrading in de woning, zowel de originele als de toegevoegde, moest verwijderd worden en grotendeels vervangen. In een belangrijk deel van het elektriciteitsnet waren zelfs de PVC pijpen waar de draden doorheen liepen, gesmolten, zodat ook deze vervangen moesten worden.
9.3 [huurder] stelt dat uit de foto’s van de politie die destijds bij zijn verhoor aan hem werden getoond, blijkt dat niet het hele elektriciteitsnet werd gebruikt, zo ook niet de binnenleidingen. Hij betwist dat alle elektriciteitsbedrading in de woning, zowel de originele als de toegevoegde, moest worden verwijderd en grotendeels moest worden vervangen.
9.4 Het hof overweegt dat [verhuurder] geen specificatie heeft overgelegd van de 58 uren die door de elektricien zijn besteed. Daarmee heeft [verhuurder] onvoldoende onderbouwd dat de kosten tot een hoger bedrag dan € 1.500,- redelijk zijn. Grief I in het incidenteel hoger beroep faalt.
10.1 Grief II in het incidenteel hoger beroep luidt:
“Ten onrechte zijn in het vonnis van eerste aanleg de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.”
10.2 Ter toelichting op de grief voert [verhuurder] het volgende aan. Op 19 december 2002 heeft [verhuurder] mr. O.R. van Hardenbroek verzocht een dossier te openen met betrekking tot de schadevergoedingsvordering jegens [huurder] (en in eerste instantie ook jegens zijn moeder, mevrouw [A], die in het huurcontract als medehuurder is vermeld). Van Hardenbroek heeft de door [verhuurder] (althans Makelaarskantoor Stuyver) ter hand gestelde stukken bestudeerd, een en ander met hen besproken, onderzoek gedaan naar de verblijfplaats van [huurder] (en mevrouw [A]) en diverse telefoongesprekken gevoerd. Ook heeft overleg plaatsgevonden met mr. Van den Brûle met betrekking tot de zaak en hij heeft met haar schikkingsonderhandelingen gevoerd. Omdat partijen er niet uitkwamen, is het uiteindelijk tot de onderhavige procedure gekomen.
10.3 Naar het oordeel van het hof heeft [verhuurder] de gestelde buitengerechtelijke kosten onvoldoende onderbouwd en heeft [verhuurder] met name onvoldoende onderbouwd dat hij andere kosten heeft gemaakt dan ter voorbereiding van de gedingstukken en ter instructie van de zaak. Hieraan doet niet af dat niet is betwist dat schikkingsonderhandelingen zijn gevoerd, nu [verhuurder] niet heeft gesteld waarin die schikkingsonderhandelingen hebben bestaan en hoeveel tijd daarmee was gemoeid. De beslissing tot afwijzen van de buitengerechtelijke incassokosten is juist. Grief II in het incidenteel hoger beroep faalt.
11. Het hof passeert het door [verhuurder] gedane bewijsaanbod, nu [verhuurder] geen relevante feiten heeft gesteld die bewijs behoeven.
12. Nu de grieven in het incidenteel hoger beroep falen, zal het hof [verhuurder] in de proceskosten in hoger beroep veroordelen.
in principaal en in incidenteel hoger beroep
13. Nu de grieven in zowel het principaal als in het incidenteel hoger beroep falen, zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen.
De beslissing
Het hof:
in principaal en in incidenteel hoger beroep
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage, van 25 november 2004;
in principaal hoger beroep
veroordeelt [huurder] in de proceskosten in het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verhuurder] begroot op € 1.402,-, waarvan € 244,- aan griffierecht en € 1.158,- aan salaris van de procureur;
in incidenteel hoger beroep
veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten in het incidenteel hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [huurder] begroot op € 316,- aan salaris van de procureur, te betalen aan de griffier van het hof, waarmee de griffier zal handelen overeenkomstig het bepaalde in artikel 243 Rv.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. Schuering, M.J. van der Ven en J.W. van Rijkom en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 december 2006 in aanwezigheid van de griffier.