Uitspraak
Uitspraak: 22 december 2006
Rolnummer: 05/255
Zaaknummer rechtbank: 550574 CV EXPL 04-16433
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
STICHTING WONINGBEDRIJF ROTTERDAM,
gevestigd te Rotterdam,
appellante,
hierna te noemen: WBR
procureur: mr. E.J.P. Nolet,
tegen
[HUURDER],
wonende te X,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [huurder],
procureur: mr. E. Grabandt.
Het geding
Bij exploot van 10 februari 2005 is WBR in hoger beroep gekomen van het vonnis van 12 november 2004 door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, gewezen tussen partijen. WBR heeft bij memorie van grieven negen grieven opgeworpen, die door [huurder] bij memorie van antwoord zijn bestreden. Tot slot hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. In het bestreden vonnis heeft de rechtbank onder "De vaststaande feiten" een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daartegen is in hoger beroep niet opgekomen, zodat het hof ook van die feiten zal uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
2.1 Partijen hebben op 21 december 1981 een huurovereenkomst getekend op grond waarvan [huurder] met ingang van 1 februari 1982 van WBR huurt de woning gelegen aan de […]laan […] te Rotterdam (verder: de woning). De woning bestaat uit een begane grond en een souterrain.
2.2 Bij brief van 19 augustus 2003 heeft WBR onder meer het volgende aan [huurder] meegedeeld:
"Wij hebben geconstateerd dat u uw woning zwaar verwaarloost. Dit veroorzaakt overlast voor de omwonenden in de vorm van stank en ongedierte. (…)
Hiernaast gebruikt u uw woning niet als hoofdverblijf. (…)
Aangezien wij bovenstaande niet accepteren, verzoeken wij u dringend de woning […]laan […] met in acht name van een maand opzegtermijn op te zeggen (…) Indien wij het opzeggingsformu[huurder]r niet binnen tien dagen ondertekend van u terug ontvangen (…), stellen wij u in gebreke en zullen wij juridische stappen ondernemen."
[huurder] heeft op deze brief niet gereageerd.
2.3 Op 27 augustus 2003 verschafte WBR zich met behulp van de politie de toegang tot de woning, omdat men vreesde dat [huurder] dood in de woning lag. Deze vrees bleek ongegrond. Van de toestand waarin men de woning aantrof zijn foto's gemaakt.
2.4 Bij brief van 1 september 2003 heeft WBR [huurder] nogmaals dringend verzocht de huur van de woning op te zeggen. [huurder] heeft aan dit verzoek geen gehoor gegeven.
2.5 Bij brief van 11 september 2003 heeft de inspecteur Woningtoezicht van de dienst Stedenbouw en Verkeer WBR naar aanleiding van een klacht van [huurder] gesommeerd binnen vijf dagen drie voorzieningen te treffen, (te weten herstel brandwerende plafonnering in de rechter achterkamer op de begane grond; vernieuwen bitumineuze bedekking c.q. mastiek bedekking van het balkon, herstel van de houten vloer van het balkon aan de achtergevel) bij gebreke waarvan een aanschrijving op basis van de Woningwet zou volgen.
2.6 Op 2 december 2003 heeft de gemachtigde van WBR onder meer het volgende aan [huurder] geschreven:
"Als gevolg van de u te verwijten verwaarlozing hebben inmiddels ontstane gebreken in de woning aanzienlijke schade veroorzaakt. Nadat u hiervan door uw verhuurder op de hoogte bent gesteld, heeft u op uw beurt dS+V van de gebreken op de hoogte gesteld. dS+V heeft cliënte inmiddels aangeschreven. Cliënte heeft de schade inmiddels hersteld.
De kosten van de herstelwerkzaamheden zijn echter voor uw rekening. Immers, ze zijn het gevolg van het niet bewonen van de woning. (…)
Afgezien van de schade constateert cliënte dat u de woning nog steeds niet bewoont.
Hierbij sommeer ik u de woning weer zelf te gaan bewonen bij gebreke waarvan ik u reeds nu voor alsdan in gebreke stel en een gerechtelijke procedure zal entameren teneinde de huurovereenkomst te laten ontbinden en te ontruimen. Indien u niet voor 5 december a.s. mij schriftelijk heeft bericht dat u de woning weer zult bewonen zal ik de dagvaarding na die datum laten uitbrengen."
[huurder] heeft op deze brief niet gereageerd.
2.7 Op 10 mei 2004 heeft WBR [huurder] gedagvaard en – kort gezegd – gevorderd dat de huurovereenkomst met ingang van een in het vonnis te bepalen datum zal eindigen, dan wel zal zijn ontbonden, de veroordeling van [huurder] de woning op een in goede justitie te bepalen termijn te ontruimen en te verlaten, alsmede de veroordeling van [huurder] tot betaling van een schadevergoeding van € 391,23, met veroordeling van [huurder] in de proceskosten.
2.8 Op 31 augustus 2004 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, deels – onaangekondigd – ter plaatse van het gehuurde.
2.9 Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vorderingen van WBR afgewezen en WBR in de proceskosten veroordeeld.
3.1 De grieven leggen het geschil in volle omvang aan het oordeel van het hof voor en lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.2 Het hof stelt allereerst vast, dat gelet op de datum van de inleidende dagvaarding in deze het nieuwe huurrecht van toepassing is.
3.3 Het WBR stelt in de dagvaarding dat [huurder] zich niet als een goed huurder heeft gedragen, omdat hij de woning niet bewoont / bewoond heeft en ook overigens zijn huurdersverplichtingen niet is nagekomen. [huurder] heeft de woning niet verwarmd, waardoor deze vochtig is met als gevolg schimmelvorming, aantasting van het houtwerk en loslating van het stucwerk van het plafond in het souterrain. In omliggende woningen is geen sprake van vochtproblemen. Voorts heeft [huurder] zich niet gehouden aan de verplichting ex artikel 7:222 BW Pro om geconstateerde gebreken (lekkages afkomstig van de bovenburen) aan de woning te melden aan de verhuurder, als gevolg waarvan hij aansprakelijk is voor de door deze nalatigheid ontstane schade (onder meer: geheel verrotte wc vloer, loslating stucwerk van het plafond). Tot slot heeft WBR gesteld dat [huurder] niet heeft voldaan aan zijn uit artikel 7:217 BW Pro volgende verplichting tot het verrichten van kleine herstellingen, waaronder blijkens de bijlage bij artikel 1 van Pro het Besluit kleine herstellingen onder meer is te verstaan: het schoonhouden van het woonruimtegedeelte van het gehuurde; het wassen en schoonhouden van de binnen- en buitenzijde van de ruiten, kozijnen en deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen, voor zover deze voor de huurder bereikbaar zijn en het onderhoud aan tuinen, zodanig dat deze een verzorgde indruk maken. Op de vloeren op de begane grond was geen vloerbedekking aanwezig, de muren en het houtwerk in de woning waren sinds vele jaren niet geverfd, de muren en het plafond zijn kennelijk in het verleden op ondeskundige wijze door [huurder] aangeheeld en de achtertuin was een grote bende (CvR onder 6). WBR heeft ter illustratie van een en anders foto's overgelegd van de woning zoals zij deze in augustus 2003 heeft aangetroffen. Dit vormt voldoende voor een vordering tot beëindiging van de overeenkomst op grond van ernstige wanprestatie, aldus WBR
3.4 [huurder] heeft gesteld dat hij als gevolg van een hem in 2000 overkomen ongeval het huis niet meer goed kon bijhouden, als gevolg waarvan zijn planten verwaarloosd raakten (en zo constateert het hof aan de hand van de overgelegde foto's: niet alleen de planten). Verder heeft hij gesteld dat hem in mei 2003 wederom een ernstig ongeval is overkomen, als gevolg waarvan hij enige tijd (volgens een brief van 18 september 2003 van zijn raadsman: 6 weken) opgenomen is geweest in het Erasmus MC te Rotterdam. In die tijd is een lekkage ontstaan, welke door een overbuurvrouw, mevrouw [A], is gemeld bij WBR. Bij WBR was voorts bekend dat mevrouw [A] beschikte over de sleutel van de woning, aldus [huurder].
3.5 Het hof overweegt als volgt.
Nu [huurder] niet (voldoende) heeft weersproken dat hij de woning niet naar behoren heeft schoongehouden en onderhouden en dat planten van buiten de woning in de keuken naar binnen groeiden (hetgeen ook blijkt uit de door WBR als productie III bij de inleidende dagvaarding overgelegde foto's), staat vast dat in zoverre sprake was van toerekenbare tekortkomingen aan de zijde van [huurder].
3.6 Met betrekking tot het melden van geconstateerde gebreken geldt dat gesteld noch gebleken is dat [huurder] heeft gemeld dat het plafond in de wc en in het souterrain naar beneden was gekomen en dat de kraan van de stortbak van de wc lekte (dit laatste heeft WBR eerst tijdens de comparitie ter plaatse geconstateerd). Dat de toiletvloer geheel verrot was en het bovenlicht boven de voordeur stuk was, heeft [huurder] eerst bij brief van 18 september 2003 van zijn raadsman (derhalve nadat WBR dit zelf had geconstateerd) aan WBR gemeld. [huurder] heeft zijn verweer dat mevrouw [A] de lekkage die van de bovenburen afkomstig was tijdig aan WBR heeft gemeld onvoldoende feitelijk onderbouwd. Van [huurder] had – gelet op de ontkenning door WBR van deze melding – mogen worden verwacht dat hij dit verweer nader feitelijk had onderbouwd door te stellen wanneer, op welke wijze en aan wie die melding is gedaan, te meer omdat uit de door [huurder] overgelegde verklaring van mevrouw [A] (productie 1 bij CvD) hierover niets blijkt. Op grond van het vorenstaande moet worden vastgesteld dat [huurder] meermaals (ook nog na de dagvaarding) de verplichting van artikel 7:222 BW Pro heeft geschonden.
3.7 Op grond van de in r.o. 3.5 en 3.6 genoemde tekortkomingen, moet reeds worden vastgesteld dat [huurder] zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Hij was terzake in verzuim. Het vorenstaande brengt met zich dat – wat er ook zij van de vraag of [huurder] de woning steeds heeft bewoond – de ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie kan worden toegewezen. [huurder] is zowel in eerste aanleg als in appel buitengewoon summier gebleven met betrekking tot zijn belang bij het behoud van het gehuurde. Feiten en omstandigheden die meebrengen dat de tekortkomingen de ontbinding niet rechtvaardigen zijn gesteld noch gebleken. Voor een terme de grace ziet het hof geen aanleiding. Het hof zal de huurovereenkomst ontbinden per 1 maart 2007.
3.8 Met betrekking tot de gevorderde schadevergoeding overweegt het hof het volgende.
Ingevolge het bepaalde in artikel 7:218 BW Pro is de huurder aansprakelijk voor schade ontstaan aan het verhuurde door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Ingevolge het tweede lid van genoemd artikel wordt alle schade vermoed te zijn ontstaan door een tekortschieten, behoudens (voor zover hier relevant) brandschade. Nu de schade aan de sloten volgens eigen zeggen van WBR is ontstaan doordat zij zich met behulp van de politie toegang heeft verschaft tot de woning, kan van deze schade niet worden geoordeeld dat deze het gevolg is van een toerekenbaar tekortschieten van [huurder]. Met de betrekking tot de door WBR gestelde schade van € 301,98 voor herstel van het plafond, overweegt het hof dat WBR dit bedrag onvoldoende heeft onderbouwd. Uit de overgelegde werkopdracht (productie VII bij de inleidende dagvaarding) blijkt immers dat deze tevens betrekking heeft op het vernieuwen van de bitumineuze bedekking c.q. de mastiekbedekking van het balkon, ten aanzien waarvan [huurder] heeft gesteld dat de bovenburen hierin gesneden hebben. Het bewijsvermoeden dat ook deze schade door een toerekenbaar tekortschieten van [huurder] is ontstaan, heeft hij aldus voldoende weerlegd. Dit betekent dat de vordering tot schadevergoeding dient te worden afgewezen.
3.9 De slotsom is dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven. [huurder] zal als de in overwegende mate in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten van beide instanties.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het vonnis van 12 november 2004 door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, gewezen tussen partijen;
en opnieuw rechtdoende:
- ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de […]laan […] tussen [huurder] en WBR met ingang van 1 maart 2007, met veroordeling van [huurder] om per 1 maart 2007 de woning te ontruimen en te verlaten met al het zijne en al de zijnen en de woning ter vrije en algehele beschikking te stellen van WBR met machtiging van WBR om, indien [huurder] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, zelf de ontruiming te bewerkstelligen op kosten van [huurder], desnoods met behulp van de sterkte arm;
- veroordeelt [huurder] in de kosten van beide instanties, tot op deze uitspraak aan de zijde van WBR begroot op € 1.802,38,- (waarvan € 90, - voor griffierecht eerste aanleg, € 244,-- voor griffierecht hoger beroep, € 169,38 voor explootkosten; € 405,- salaris gemachtigde en € 894,- voor salaris procureur);
- verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
- wijst af het meer en anders gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.G. Beyer-Lazonder, M.J. van der Ven en J.W. van Rijkom en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 december 2006 in bijzijn van de griffier.