Uitspraak
Uitspraak: 24 november 2006
Rolnummer: 05/61
Zaaknummer rechtbank: 551679 CV EXPL 04-16846
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[VERHUURDER],
wonende te X,
appellant,
hierna te noemen: [verhuurder],
procureur: mr. W. Taekema,
tegen
[HUURDER],
wonende te Y,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [huurder],
procureur: mr. A. Vijftigschild.
Het geding
Bij exploot van 15 december 2004 is [verhuurder] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 14 oktober 2004 door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [verhuurder] vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd, die door [huurder] bij memorie van antwoord zijn bestreden.
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
In het dossier van [huurder] ontbreken de stukken van de eerste aanleg, met uitzondering van het vonnis.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Tegen de feiten, zoals deze door de rechtbank in het bestreden vonnis onder het kopje: “ De vaststaande feiten” zijn weergegeven is in hoger beroep niet opgekomen, zodat het hof ook zal uitgaan van deze feiten. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat de in het vonnis opgenomen datum van het echtscheidingsconvenant van 8 maart 2003 kennelijk een verschrijving is: dat moet zijn 8 maart 2004.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.1. [huurder] huurt sinds 16 november 1998 van [verhuurder] de woning aan de [straatnaam] te Rotterdam. De huurovereenkomst bepaalt dat de huurprijs ad f 700,= per maand ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bij vooruitbetaling vóór of op de eerste dag van iedere maand moet worden voldaan.
Krachtens de van toepassing zijnde algemene bepalingen huurovereenkomst is korting, aftrek of compensatie ten aanzien van de huur niet toegestaan.
2.2. [verhuurder] heeft in 2000 een procedure aanhangig gemaakt tegen [huurder], strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst. Bij vonnis van 5 december 2000 heeft de kantonrechter de vorderingen van [verhuurder] afgewezen met uitzondering van de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten, die zijn toegewezen.
2.3. Bij beschikking van de rechtbank Rotterdam van 23 februari 2004 is de echtscheiding tussen [verhuurder] en zijn echtgenote Liu uitgesproken. Bij aanvullend echtscheidingsconvenant van 8 maart 2004 is het huurrecht voor de echtelijke woning aan de Mathenesserweg te Rotterdam toegescheiden aan Liu.
2.4. [verhuurder] heeft bij aangetekende brief van 24 februari 2004 de huurovereenkomst met [huurder] opgezegd tegen 1 september 2004. Als grond voor de opzegging vermeldt de brief het onregelmatig en stelselmatig te laat betalen van de huurpenningen door [huurder]. De achterstand zou volgens de brief op dat moment twee maanden bedragen. Als tweede grond voor de opzegging noemt de brief dat [verhuurder] de woning dringend nodig heeft voor zijn eigen gebruik omdat hij zelf de woning wil gaan bewonen.
2.5. [huurder] heeft niet ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst.
2.6. [verhuurder] vordert primair ontbinding van de huurovereenkomst met veroordeling van [huurder] tot betaling van de door [verhuurder] geleden schade ad € 1.384,51 (in hoger beroep beperkt tot € 992,=) en subsidiair beëindiging van de huurovereenkomst en veroordeling van [huurder] tot ontruiming van de woning.
2.7. De rechtbank heeft in het bestreden vonnis de vorderingen van [verhuurder] afgewezen.
2.8. De huur bedroeg ten tijde van het aanhangig maken van de procedure in eerste aanleg € 337,64 per maand. Vanaf 1 juli 2004 is de huurprijs verhoogd naar € 353,17 per maand.
3.1. De eerste grief richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [huurder], bestaande uit het herhaaldelijk niet bij vooruitbetaling voldoen van de huurtermijnen de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.
[verhuurder] legt bankafschriften over waaruit de betalingen van [huurder] in het jaar 2003, 2004 en 2005 tot aan het moment van de memorie van grieven (7 april 2005) voorkomen. [verhuurder] stelt dat, nu ook de huur over de maand december 2003 nog niet is betaald, thans een achterstand is van meer dan drie maanden.
3.2. [huurder] heeft daar tegen aangevoerd dat hij ten tijde van het vonnis in eerste aanleg (14 oktober 2004) geheel bij was met betalen en dat uit productie 2 bij de memorie van eis blijkt dat de huur over de maand december 2003 betaald is. Voorts wijst [huurder] er op dat betaling van enige huurtermijn niet is gevorderd in eerste aanleg. Voorts heeft [huurder] zijn arbeidsomstandigheden aan [verhuurder] vermeld, waardoor hij onregelmatig betaalt. [verhuurder] is daarmee akkoord gegaan.
3.3. Het hof overweegt als volgt.
Uit de door [verhuurder] overgelegde bankafschriften blijkt dat door [huurder] in 2004 de volgende betalingen zijn gedaan:
20 januari € 337,64 met vermelding ”huur januari”
12 februari € 337,64 met vermelding ”huur februari”
27 februari € 337,64 met vermelding ”huur maart”
6 april € 337,64 met vermelding ”huur”
4 mei € 337,64
3 juni € 337,64 met vermelding”huur”
6 juli € 355,= met vermelding: “huur maand juli”
2 augustus € 355,= met vermelding: “huur”
1 september € 355,= met vermelding: “huur”
14 oktober € 355,= met vermelding: “huur”
20 december € 355,=.
En in 2005:
14 januari € 355,= met vermelding: “huur januari”
3 maart € 355,= met vermelding: “huur”
3.4. [huurder] heeft de juistheid en volledigheid van de overgelegde bankafschriften niet gemotiveerd weersproken. Evenmin heeft [huurder] de overzichten met betalingen zoals deze in eerste aanleg bij dagvaarding zijn overgelegd gemotiveerd weersproken. Aangezien van [huurder] mocht worden verwacht dat hij zou aangeven in welk opzicht deze bankafschrfiten en overzichten niet juist of volledig zijn en hij dit heeft nagelaten, zal het hof uitgaan van de juistheid daarvan.
3.5. Daaruit blijkt dat [verhuurder] de betalingen steeds afboekt op de oudste openstaande huurtermijnen. Voor de vraag of per saldo sprake is van een huurachterstand maakt het op zich niet uit of een huurbetaling wordt afgeboekt op de maand die bij de betreffende betaling is vermeld dan wel op een (oudere) onbetaald gebleven maand. Uit praktische overwegingen zal het hof daarom hierna steeds “toerekenen” aan de oudste openstaande maand. Dat brengt dan mee dat ten tijde van de memorie van grieven de huur over de maand december 2003 nog niet was voldaan en dat de huur die in het overzicht van [verhuurder] wordt toegerekend aan november 2003 werd ontvangen op 17 december 2003.
Voorts blijkt dan dat per 7 april 2005 sprake was van een huurachterstand van vier maanden. Door [huurder] is niet gesteld dat hij nadien nog enige betaling aan [verhuurder] heeft gedaan, zodat de achterstand in ieder geval vier maanden is. Een dergelijke achterstand in de betaling van de huur is een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3.6. [verhuurder] heeft betwist dat hij, in afwijking van hetgeen in de huurovereenkomst staat vermeld, ermee accoord was dat [huurder] steeds per de vijftiende van elke maand zijn huur zou betalen. [huurder] heeft van deze stelling geen bewijs aangeboden en deze stelling ook niet nader feitelijk onderbouwd. Daar komt nog bij dat uit de hiervoor vermelde betalingsdata blijkt dat [huurder] zich niet alleen niet hield aan de door hem gestelde afspraak en regelmatig enkele weken later betaalde, maar bovendien ook de maand november 2004 geheel heeft “overgeslagen”
De vermelding bij betaling van 14 januari 2005 “huur januari” kan hem niet baten, immers, dat zou tot gevolg hebben dat de maand december 2004 onbetaald is gebleven.
3.7. Het hof acht het jarenlange onregelmatige betalingsgedrag van [huurder], (uit het overzicht van 2003 en de hiervoor sub 3.3 genoemde betalingen blijkt dat geen enkele huurbetaling plaats vond vóór de eerste van de maand, voorts is onweersproken dat er in 2000 ook een procedure is geweest tussen partijen wegens een huurachterstand, waarin onder meer de ontbinding werd gevorderd, welke vordering is ingetrokken nadat de gehele achterstand tijdens die procedure was aangezuiverd) gevoegd bij de achterstand van vier maanden per 7 april 2005 een zodanige tekortkoming van [huurder] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3.8. [huurder] heeft in eerste aanleg (punt 5 conclusie van dupliek) nog vermeld dat de woning gebreken heeft: de kozijnen zijn zeer slecht. Voor zover hij daarmee bedoeld heeft te stellen dat deze gebreken vermindering van de huur zouden rechtvaardigen, dient dit standpunt te worden verworpen reeds omdat [huurder] niet heeft gesteld dat en wanneer hij [verhuurder] hiervan op de hoogte heeft gesteld. De eerste grief slaagt derhalve.
4. Gezien het vorenstaande behoeft grief II geen behandeling meer.
5.1. Grief III heeft betrekking op de afwijzing door de rechtbank van de door [verhuurder] gevorderde schadevergoeding ad € 992,=. Dit bedrag heeft betrekking op € 504,= eigen bijdrage die [verhuurder] in deze procedure (in de eerste aanleg) moest betalen aan rechtsbijstand en op € 488,= aan deurwaarderskosten in de eerdere procedure. [verhuurder] stelt dat [huurder] is veroordeeld in de kosten van de procedure zelf, maar niet in de overige kosten die gemoeid waren bij het vorderen van de nakoming.
5.2. Het hof overweegt als volgt. [huurder] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties. Voor zover het toe te passen liquidatietarief niet de door [verhuurder] gemaakte kosten dekt, is er geen plaats voor een aanvullende kostenveroordeling, nu [verhuurder] in deze procedure geen buitengerechtelijke kosten heeft gevorderd. Ook het bedrag ad € 488,= zal worden afgewezen. Uit het door [verhuurder] overgelegde vonnis blijkt dat in dat vonnis de door [verhuurder] gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn gematigd en tot een bedrag van f 390,= zijn toegewezen. Deze kosten kunnen niet in deze procedure opnieuw worden gevorderd. De derde grief faalt derhalve.
6. De andere twee grieven behoeven na het vorenstaande geen behandeling meer.
Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en het hof zal de primaire vordering vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede de vordering en tot ontruiming van de woning toewijzen. Blijkens het vorenstaande kan ook de vordering tot betaling van de huurachterstand worden toegewezen. De vordering tot maandelijkse betaling van een bedrag gelijk aan de huur vanaf de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de datum van de ontruiming kan eveneens worden toegewezen. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat vanaf 1 juli 2004 de huurprijs niet € 355,= per maand bedraagt, van welk bedrag het petitum uitgaat, maar € 353,17 per maand, zoals door [verhuurder] ook in de memorie van grieven is gesteld.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, van 14 oktober 2004, gewezen tussen partijen
en opnieuw rechtdoende
- ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [straatnaam] te Rotterdam;
- veroordeelt [huurder] om de woning aan de [straatnaam] te Rotterdam te verlaten en, door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [verhuurder] te stellen, met machtiging van [verhuurder] om die ontruiming zonodig zelf te doen met behulp de sterke arm van justitie en politie;
- veroordeelt [huurder] tot het voldoen van € 337,64, zijnde de nog openstaande huurtermijn voor de maand december 2003 en € 706,34=, zijnde de huurtermijnen voor de maanden november 2004 en maart 2005, welke huurtermijnen vermeerderd worden met de wettelijke rente vanaf de datum van opeisbaarheid tot de dag der algehele voldoening;
- veroordeelt [huurder] om aan [verhuurder] te voldoen een bedrag van € 353,17 voor iedere maand te rekenen vanaf de datum van ontbinding zolang [huurder] in gebreke blijft met de ontruiming van het gehuurde, een gedeelte van een maand te rekenen als een hele, vermeerderd met de wettelijke rente over het ter zake verschuldigde bedrag vanaf de datum van opeisbaarheid tot de dag der algehele voldoening;
- veroordeelt [huurder] in de kosten van beide instanties aan de zijde van [verhuurder] tot aan deze uitspraak voor de eerste aanleg bepaald op € 710,40, (€ 260,40 aan verschotten en € 450,= aan salaris voor de gemachtigde) en voor het hoger beroep op € 1.335,55 waarvan te voldoen:
a. € 1.074,75 aan de griffier van het hof te weten € 180,75,= voor in debet gesteld griffierecht en € 894,= voor salaris voor de procureur, waarmee de griffier zal handelen overeenkomstig het bepaalde in artikel 243 Rv Pro, en
b € 130,65 aan [verhuurder] te weten, € 60,25 voor niet in debet gesteld griffierecht en € 70,40 aan dagvaardingskosten;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.E. In ’t Velt-Meijer, C.G. Beyer-Lazonder en M.H. van Coeverden en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 november 2006 in aanwezigheid van de griffier.