Uitspraak
Uitspraak: 24 november 2006
Rolnummer: 05/581
Zaaknummer rechtbank: 561445.04
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[HUURSTER],
wonende te [X],
appellante,
hierna te noemen: [huurster],
procureur: mr. M.P. de Witte,
tegen
Stichting Volkshuisvestingsgroep WOONBRON-MAASOEVERS,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Woonbron,
niet verschenen in hoger beroep.
Het geding
Bij exploot van 3 maart 2005 is [huurster] in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, tussen partijen gewezen vonnis, uitgesproken op 16 december 2004. [huurster] heeft bij memorie van grieven twee grieven tegen dit vonnis opgeworpen. Tegen Woonbron, die in hoger beroep niet is verschenen, is verstek verleend. [huurster] heeft de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. In het bestreden vonnis heeft de rechtbank onder 2. een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daartegen is in hoger beroep niet opgekomen, zodat het hof ook van die feiten zal uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
2.1 Geruime tijd heeft Woonbron aan [huurster] de woning aan [straat] te [X] verhuurd.
2.2 Op 16 oktober 2002 heeft [huurster] schriftelijk aan Woonbron gemeld dat zij in de woning last had van wateroverlast.
2.3 [huurster] heeft bij verzoekschrift, ingekomen op 15 oktober 2003, aan de Huurcommissie verzocht een uitspraak te doen over een tijdelijke vermindering van de huurprijs in verband met gebreken aan de woning.
2.4 De door de Huurcommissie ingeschakelde onderzoeker heeft naar aanleiding van op 17 december 2003 en op 24 februari 2004 in de woning ingestelde onderzoeken onder meer gerapporteerd:
“(…) Tijdens het onderzoek in de woning is het volgende geconstateerd:
1. Op meerdere plaatsen in de woonruimte vallen, in meer of mindere mate, sporen van schimmelvorming te constateren. (…)
2. Ten aanzien van huursters klacht over de stankoverlast in de badkamer wordt opgemerkt dat zowel het waterslot van het schrobputje in de vloer als ook de zwanenhals van de wasmachineaansluiting droog stonden. Stankoverlast was verdwenen nadat de beide stankafsluiters door mij werden gevuld met water.”
2.5 Op het verzoek van [huurster] is beslist bij uitspraak van de Huurcommissie van 13 april 2004, die is verzonden op 4 augustus 2004. Daarin heeft de Huurcommissie de door de onderzoeker geconstateerde schimmel-vorming aangemerkt als “een gebrek uit categorie C (nummer 8)”, welk gebrek met ingang van 1 september 2003 een huurprijsverlaging rechtvaardigt tot een bedrag van € 162,79 per maand. Zolang dit gebrek aanwezig is, mag de huurprijs niet worden verhoogd. Voor zover geconstateerd, acht de commissie de stankoverlast niet zodanig ernstig dat die moet worden aangemerkt als ‘ernstig onderhoudsgebrek’. De uitspraak vermeldt voorts:
“Huurder en verhuurder worden wettelijk geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter (Rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam … ) heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met de uitspraak? Dan kunt u het volgende doen:
1. Een dagvaarding opstellen (…).
2. Een gerechtsdeurwaarder inschakelen om de dagvaarding bij de wederpartij te bezorgen. De dagvaarding moet binnen 8 weken na verzending van de huurcommissie-uitspraak bij de wederpartij bezorgd zijn. (…)”
2.6 Woonbron heeft de schimmelsporen op 19 april 2004 geheel verwijderd.
2.7 Rekeninghoudend met de huurverlaging over de periode lopend van 1 september 2003 tot en met 19 april 2004, bedraagt de huurachterstand over de periode lopend tot en met september 2004 een bedrag van € 3.625,29.
2.8 Bij dagvaarding van 3 juni 2004 heeft Woonbron ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en veroordeling van [huurster] tot ontruiming van de woning omdat zij in gebreke is gebleven de verschuldigde huur te betalen. Tevens heeft Woonbron gevorderd dat [huurster] wordt veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten ad € 788,97.
2.9 Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank [huurster] veroordeeld om aan Woonbron te betalen € 4.273,84 (achterstallige huur berekend tot en met september 2004 en buitengerechtelijke kosten) met rente en proceskosten en [huurster] in de gelegenheid gesteld om deze bedragen vóór 17 januari 2005 aan Woonbron te voldoen, bij gebreke waarvan de rechtbank (tevens) de huurovereenkomst ontbindt en [huurster] veroordeelt tot ontruiming van de woning en tot betaling van € 435,20 per maand, met ingang van oktober 2004 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt.
3. [huurster] beoogt met haar grieven het geschil in volle omvang aan het oordeel van het hof voor te leggen. Zij vordert de vernietiging van het bestreden vonnis, de afwijzing van de inleidende vorderingen en de terugbetaling van al hetgeen zij aan Woonbron op grond van het bestreden vonnis mocht hebben betaald. [huurster] voert daartoe het volgende aan.
3.1 Reeds in het jaar 2002, en wel per 16 oktober 2002 heeft zij Woonbron aangezegd dat er gebreken aan de woning kleefden, in het bijzonder schimmelvorming. Aangenomen mag worden dat reeds toen sprake was van de gebreken die de Huurcommissie eerst in 2003 en 2004 heeft geconstateerd. Redelijkerwijs moet er dan ook van worden uitgegaan dat de huurprijs per 1 juli 2002 niet juist was. Dientengevolge dient de verlaging reeds vanaf die datum in te gaan.
3.2 De stankoverlast is weliswaar door de Huurcommissie niet aangemerkt als een ernstig onderhoudsgebrek maar het is onprettig om in stank te wonen. Gelet daarop is het onredelijk om per 1 juli 2004 een huurverhoging door te voeren, zoals Woonbron heeft gedaan.
3.3 Nu [huurster] reeds in het jaar 2002 over de gebreken heeft geprotesteerd, dient zij in het geheel geen buitengerechtelijke kosten te voldoen.
3.4 [huurster] heeft rente gederfd over de te veel betaalde huur.
3.5 De omstandigheden van de huurachterstand rechtvaardigen niet de ontruimingseis.
4. Het hof overweegt als volgt.
4.1 Op verzoek van [huurster] heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan over een tijdelijke vermindering van de huurprijs in verband met gebreken aan de woning (artikel 7:257 BW). Ingevolge artikel 7:262 lid 1 BW worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. In de uitspraak van de Huurcommissie van 13 april 2004 (vermeld onder 2.5) zijn [huurster] en Woonbron uitdrukkelijk gewezen op deze vervolgprocedure bij de kantonrechter, alsmede op de wijze waarop die aanhangig wordt gemaakt.
4.2 De uitspraak is aan partijen verzonden op 4 augustus 2004, en [huurster] had, indien zij zich niet met die uitspraak kon verenigen, binnen acht weken daarna een vordering in de zin van artikel 7:262 lid 1 BW moeten instellen door een dagvaarding op te stellen en die door een gerechtsdeurwaarder te laten uitbrengen aan Woonbron, zoals in de uitspraak is beschreven.
4.3 Naar het hof begrijpt stelt [huurster] zich op het standpunt dat de door haar ter zitting van 18 november 2004 genomen conclusie van dupliek als een dergelijke vordering moet worden beschouwd. Zij stelt dat eerst na het nemen van de conclusie van antwoord uitspraak is gedaan door de Huurcommissie, zodat het voor haar niet mogelijk was een reconventionele vordering bij antwoord in te stellen. Waar zij bij conclusie van dupliek om had verzocht ten aanzien van de aanvangsdatum van de huurvermindering en de stankoverlast, had door de rechtbank moeten worden “vertaald” in een vordering in de zin van artikel 7:262 lid 1 BW, aldus [huurster].
4.4 Het hof is van oordeel dat de conclusie van dupliek niet voldoet aan de vereisten van een zelfstandige vordering in de zin van artikel 7:262 lid 1 BW, nog daargelaten dat de conclusie van dupliek na verstrijken van de acht weken termijn, derhalve niet tijdig, is genomen.
4.5 Nu niet is gebleken dat [huurster] (tijdig) een vordering in de zin van 7:262 lid 1 BW heeft ingesteld, is de uitspraak van de Huurcommissie deel gaan uitmaken van de inhoud van de huurovereenkomst. Tussen partijen heeft dan ook te gelden dat de tijdelijke vermindering van de huurprijs aanvangt op 1 september 2003 en dat de stankoverlast niet als een ‘ernstig onderhouds-gebrek’ moet worden beschouwd. Zoals de door de Huurcommissie ingeschakelde onderzoeker heeft geconstateerd, is de stankoverlast eenvoudig te verhelpen door het waterslot van het schrobputje in de vloer en de zwanenhals van de wasmachineaansluiting te vullen met water. Het verhogen van de huur per 1 juli 2004 is dan ook niet onredelijk.
4.6 Uit de bij dagvaarding en repliek overgelegde huurspecificaties blijkt dat [huurster] op 1 september 2003 een huurachterstand had van € 4.546,58. Rekening houdend met het bedrag van € 1.936,96 dat ingevolge de uitspraak van de Huurcommissie in totaal op het oorspronkelijk door Woonbron gevorderde bedrag wegens huurachterstand in mindering moet worden gebracht, had [huurster] op 1 september 2003 een huurachterstand van € 2.609,62. Zij had derhalve niet teveel huur betaald, noch dientengevolge rente gederfd.
4.7 De omvang van de huurschuld (tot en met de maand september 2004 een bedrag van € 3.625,29) rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Ook rechtvaardigt de hoogte van de huurschuld toewijzing van de gevorderde buitengerechtelijke kosten tot een bedrag van € 648,55.
5. De slotsom is dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd.
[huurster] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, tussen partijen gewezen vonnis uitgesproken op 16 december 2004;
- veroordeelt [huurster] in de kosten van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van Woonbron bepaald op nihil.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.E. In ’t Velt-Meijer, T.L. Tan en J.W. van Rijkom en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 november 2006 in bijzijn van de griffier.