Uitspraak
Uitspraak: 17 november 2006
Rolnummer: 04/1187
Zaaknummer rechtbank: 490029 CV EXPL 03-3640
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
STICHTING WOONTREFPUNT MAASDELTA SPIJKENISSE,
gevestigd te Spijkenisse,
appellante in het principaal beroep
geïntimeerde in het incidenteel beroep,
hierna te noemen: Woontrefpunt,
procureur: mr. R.Th.R.F. Carli,
tegen
1. [HUURDER A],
2. [HUURDER B]
beiden wonende te X,
geïntimeerden in het principaal beroep,
appellanten in het incidenteel beroep,
hierna afzonderlijk te noemen: [huurder A] en [huurder B], en gezamenlijk: huurders,
procureur: mr. H.J.A. Knijff.
Het geding
Bij exploot van 20 augustus 2004 is Woontrefpunt in hoger beroep gekomen van de vonnissen van 18 november 2003 en 29 juni 2004 door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Brielle, gewezen tussen partijen. Woontrefpunt heeft bij memorie van grieven (met producties) zes grieven – drie tegen voormeld tussenvonnis en drie tegen het eindvonnis – opgeworpen, die door huurders bij memorie van antwoord tevens incidenteel appèl zijn bestreden, waarbij huurders ook één grief naar voren hebben gebracht tegen het vonnis van 18 november 2003. Hierna heeft Woontrefpunt een conclusie van antwoord in incidenteel appèl genomen. Tot slot hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
In het principaal en incidenteel hoger beroep
1. In het bestreden tussenvonnis heeft de rechtbank op pagina 1 onder "De beoordeling van het geschil" een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daartegen is in hoger beroep niet opgekomen, zodat het hof ook van die feiten zal uitgaan.
2 Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
2.1 Huurders huren met ingang van 29 oktober 1997 van Woontrefpunt een woning inclusief de bijbehorende tuin en schuur staande en gelegen aan [straat x] te Spijkenisse (verder: de woning).
2.2 Op 10 juni 2003 is de woning bezocht door de politie in verband met een onderzoek naar een hennepkwekerij. Blijkens het hiervan opgemaakte "verslag binnentreden woning" is in de woning een kwekerij aangetroffen, is [huurder A] aangehouden en is de kwekerij ontmanteld en ontruimd.
2.3 In de woning waren circa 30 bloembakken aanwezig die ongeveer 120 hennepplanten konden bevatten. Een drietal van die bloembakken bevatten – blijkens door Woontrefpunt overgelegde foto's – (restanten van) tien hennepplanten. Voorts was een afzuiginstallatie aanwezig alsmede de restanten van een bevloeiingsinstallatie en een aantal plastic vuilniszakken bevattende de inhoud van de andere bloembakken. Het zegel van de elektrische installatie in de woning was verbroken.
2.4 Op 11 augustus 2003 heeft Woontrefpunt de huurders gedagvaard en de ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede de ontruiming van de woning op straffe van een dwangsom gevorderd in verband met toerekenbare tekortkomingen van huurders in de nakoming van hun verplichtingen als goed huurders.
2.5 Bij het vonnis van 18 november 2003 heeft de rechtbank geoordeeld dat de door Woontrefpunt aangevoerde feiten voldoende zwaarwegend zijn om tot de conclusie te komen dat huurders zodanig toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, dat de door Woontrefpunt gevorderde ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd was. Dit zou naar het oordeel van de rechtbank slechts anders zijn indien – zoals door huurders betoogd, maar door Woontrefpunt ontkend – Woontrefpunt in soortgelijke gevallen met twee maten meet. De rechtbank heeft huurders daarom toegelaten tot het bewijs van hun stelling dat Woontrefpunt geen stappen heeft ondernomen om te komen tot beëindiging van de huurovereenkomst van de woning waarin door een huurder van Woontrefpunt een hennepkwekerij met meer dan 200 planten werd geëxploiteerd.
2.6 Bij vonnis van 29 juni 2004 heeft de rechtbank geoordeeld dat huurders in het hen opgedragen bewijs zijn geslaagd en heeft zij de vorderingen van Woontrefpunt afgewezen.
3.1 De grieven I tot en met III van Woontrefpunt richten zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de door Woontrefpunt gestelde gebreken voldoende zwaarwegend zijn om de ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen, tenzij Woontrefpunt met twee maten zou meten. Naar het oordeel van Woontrefpunt had de rechtbank onder de gestelde omstandigheden de ontbinding moeten uitspreken en was voor een bewijsopdracht geen plaats. Grief IV tot en met VI richten zich tegen het oordeel van de rechtbank dat huurders in hun bewijsopdracht zijn geslaagd, Woontrefpunt op haar beurt niet kan bewijzen dat zij een consistent beleid voert, en dat derhalve de ontruiming en ontbinding niet voor toewijzing vatbaar zijn.
3.2 Het hof overweegt als volgt.
In het midden kan blijven of Woontrefpunt gehouden is gelijke gevallen gelijk te behandelen, omdat het hof - anders dan de rechtbank - van oordeel is dat huurders niet zijn geslaagd in het bewijs dat Woontrefpunt in gelijke gevallen ongelijk heeft gehandeld. Weliswaar is in hoger beroep als onweersproken komen vast te staan dat Woontrefpunt nadat in december 2001 in de huurwoning van mevrouw [Y] in de [straat y] te Spijkenisse een hennepkwekerij is aangetroffen, geen ontruimingsvordering heeft ingesteld, maar daarmee staat nog niet vast dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden. Woontrefpunt heeft immers onweersproken gesteld dat zij in dat geval voor de eerste maal met een hennepkwekerij in een van haar woningen werd geconfronteerd en dat zij toen nog geen beleid terzake had ontwikkeld. Daarmee heeft zij eerst begin 2002 een aanvang gemaakt. Het in begin 2002 ontwikkelde beleid houdt kort gezegd in dat als (door de politie meer dan vijf) hennepplanten (en een installatie) worden aangetroffen in een huurwoning, ontruiming en ontbinding wordt gevorderd. Niet gebleken is dat Woontrefpunt zich nadat zij dit beleid had ontwikkeld, niet consequent hieraan heeft gehouden. De enige uitzondering die is komen vast te staan, betreft de woning aan de Lisstraat 60a (te Spijkenisse?), waarbij op 9 oktober 2002 de aanwezigheid van een hennepplanten (maar niet van een installatie) was geconstateerd. Nadat de huurder een verklaring had overgelegd van een arts, waaruit bleek dat hennep op medisch voorschrift was geïndiceerd, heeft Woontrefpunt de uitzettingsprocedure gestopt. Gelet op de specifieke omstandigheden van dat geval, kan niet worden geoordeeld dat sprake was van een "gelijk geval". Dit betekent dat de grieven in zoverre slagen.
3.3 De devolutieve werking van het beroep brengt mee, dat het hof zich thans heeft uit te laten over het verweer van huurders dat er sprake was van maximaal 40 planten en slechts sprake was van kweek voor eigen gebruik van [huurder A]. Van kweek op industriële schaal is naar de mening van huurders nimmer sprake geweest.
3.4 Het hof overweegt als volgt.
Blijkens het bepaalde in artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Een huurder is niet alleen gehouden zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen, hij zal het gehuurde ook overeenkomstig de bestemming moeten gebruiken. Het gebruik van (een deel van) een woning voor beroeps- of bedrijfsmatige hennepkweek, kan niet als zodanig gebruik worden aangemerkt. De rechtbank heeft kennelijk geoordeeld dat gelet op de aanpassingen aan de elektrische installatie en de attributen die in de woning zijn aangetroffen (zie rechtsoverweging 2.3) sprake was van bedrijfsmatige teelt. Het hof deelt dit oordeel. De aanwezigheid van een bevloeiingsinstallatie en plantenbakken die ruimte kunnen bieden aan 120 planten, alsmede de aanwezigheid van circa 40 planten duidt niet op teelt voor uitsluitend privé-gebruik. Het excuus dat [huurder A] op deze wijze in één week tijd kon voorzien in zijn behoefte voor een heel jaar overtuigt niet. Dit geldt ook voor de verklaring die huurders hebben gegeven voor de aanwezigheid van veel plantenbakken (de afname van een hoeveelheid plantenbakken die overeenkwam met een productie van 40 planten was niet mogelijk). De omstandigheid dat de planten slechts werden gehouden in één beperkte ruimte, doet hieraan niet af. Het is immers algemeen bekend dat de exploitatie van een hennepkwekerij ernstige risico's voor het gehuurde en de woonomgeving met zich kan brengen, waarbij in de eerste plaats kan worden gedacht aan het brandrisico. Daarnaast zijn de voor een hennepkwekerij vereiste hoge temperatuur en luchtvochtigheid schadelijk voor de woning en is er tevens het risico van stankoverlast. Dat deze risico's zich ook in het onderhavige geval voordeden, is door huurders niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken. De stelling van huurders dat de elektrische aansluiting op zolder is aangelegd door een vakkundig elektricien, doet niet af aan het feit dat het zegel van de elektrische installatie was verbroken en deze verbreking is geschied onder verantwoordelijkheid van huurders, al hebben zij dit niet zelf gedaan. Dat het gevaar zich niet heeft verwezenlijkt doet hieraan niet af. Daarom moet worden aangenomen dat huurders zijn tekortgeschoten in de op hen rustende verplichtingen als huurder. Het feit dat Woontrefpunt het in begin 2002 ontwikkelde beleid ten aanzien van hennepkwekerijen niet aan huurders heeft meegedeeld, doet daaraan niet af. De door huurders aangevoerde omstandigheid dat mag worden aangenomen dat [huurder A] niet opnieuw zal overgaan tot het kweken van hennepplanten, kan de tekortkoming voor het verleden niet ongedaan maken.
3.5 Dat de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkomingen de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt is niet gebleken. De stelling van huurders dat de kwekerij slechts zeer kort in gebruik was, namelijk vanaf maart 2003, is door hen op geen enkele wijze onderbouwd en spoort ook niet met de – op zich niet gemotiveerd weersproken – klachtbrief van buurman [...] (productie 3 bij de akte tot in het geding brengen van stukken van 24 oktober 2003), die met betrekking tot de geluids- en stankoverlast van de kwekerij een beduidend eerder aanvangsmoment vermeldt, namelijk het moment dat huurders ter plaatse kwamen te wonen, c.q. enkele weken nadien. Aan die stelling gaat het hof dan ook voorbij. De omstandigheid dat door de ontbinding ook de twee kinderen van huurders worden getroffen (welke omstandigheid primair voor risico van huurders komt), weegt niet op tegen het belang van Woontrefpunt bij ontruiming wegens een hennepkwekerij.
3.6 Dit betekent dat het principaal beroep slaagt, het vonnis van 29 juni 2003 dient te worden vernietigd en de inleidende vorderingen van Woontrefpunt alsnog dienen te worden toegewezen, waarbij aan huurders een termijn van één maand zal worden gegund voor ontruiming. Het hof ziet aanleiding aan de gevorderde dwangsommen een maximum te verbinden. Het hof zal in het dictum geen beslissing nemen over het vonnis van 18 november 2003, aangezien in dit vonnis geen te executeren beslissingen voorkomen. Huurders zullen als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van zowel de eerste aanleg als het principaal hoger beroep.
3.6 Met de grief in het incidenteel appel komen huurders op tegen het oordeel van de rechtbank dat hetgeen door Woontrefpunt is aangevoerd voldoende zwaarwegend is om tot de conclusie te komen dat huurders zodanig toerekenbaar tekort zijn gesloten in de nakoming van de huurovereenkomst dat de door Woontreftpunt gevorderde ontbinding en ontruiming van de woning gerechtvaardigd is. Door de devolutieve werking van het hoger beroep, heeft het hof zich al moeten uitspreken over dit in eerste aanleg reeds gevoerde verweer van huurders. Het incidentele beroep was derhalve niet noodzakelijk. Gelet hierop zal veroordeling in de kosten van het incidenteel beroep achterwege blijven.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het vonnis van 29 juni 2004 door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Brielle, gewezen tussen partijen;
en opnieuw rechtdoende:
- ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst van 29 oktober 1997;
- veroordeelt huurders om binnen één maand na betekening van dit arrest de woning te ontruimen en ontruimd te houden, met al het zijne/hare en de zijnen/haren, onder afgifte van de sleutels aan Woontrefpunt, een en ander onder verbeurte van een dwangsom van € 500,-- voor iedere dag die huurders in gebreke blijven om aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 5.000,--;
- machtigt Woontrefpunt om, indien en voor zover huurders nalatig blijven aan de hierboven uitgesproken veroordeling te voldoen, dit arrest zelf ten uitvoer te leggen met behulp van de sterke arm van politie en of justitie.
.
- veroordeelt huurders in de kosten van de eerste aanleg, tot op deze uitspraak aan de zijde van Woontrefpunt begroot op € 840,20 (waarvan € 232,- voor griffierecht, € 68,20 voor explootkosten en € 540,- voor salaris procureur);
- veroordeelt huurders in de kosten van het principaal hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van Woontrefpunt begroot op € 1.205,40 (waarvan € 241,- voor griffierecht, € 70,40 voor explootkosten en € 894,- voor salaris procureur);
- verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. Schuering, M.H. van Coeverden en M.J. van der Ven en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 november 2006 in bijzijn van de griffier.