Uitspraak
Uitspraak: 16 maart 2006
Rolnummer: 04/1354
Rolnr. rechtbank: HA ZA 01-2406
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, eerste civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van:
1. [APPELLANT SUB 1],
wonende te [woonplaats],
hierna te noemen: [appellant sub 1],
2. ARLA AUTOMOBIELEN B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
hierna te noemen: Arla,
appellanten,
tezamen te noemen: [appellant sub 1] c.s.,
procureur: mr. E. Grabandt,
tegen
de GEMEENTE ROTTERDAM,
zetelend te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: de Gemeente,
procureur: mr. J.N. de Blécourt.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 14 juli 2004 zijn [appellant sub 1] c.s. in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank te Rotterdam van 14 april 2004, gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven tevens houdende wijziging c.q. vermeerdering van eis (met producties) hebben [appellant sub 1] c.s. veertien grieven tegen het vonnis aangevoerd (waarbij grief 14 is genummerd 15), welke door de Gemeente bij memorie van antwoord tevens akte uitlating wijziging van eis en akte overlegging ontbrekende stukken uit eerste aanleg (met producties) zijn bestreden. Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1.1 Blijkens de niet betwiste feiten en de stukken staat onder meer het volgende vast.
1.2 [appellant sub 1] heeft (via zijn toenmalige v.o.f.) in 1984 het recht van erfpacht verkregen op gronden aan de [straat] in Rotterdam, bij partijen bekend als perceel 79 en perceel 81. Deze percelen zijn eigendom van de Gemeente en thans in gebruik bij Arla, waarvan [appellant sub 1] bestuurder/enig aandeelhouder is. De percelen waren door de Gemeente aan de rechtsvoorganger van [appellant sub 1] voor bepaalde tijd in erfpacht uitgegeven, perceel 79 voor een tijdvak eindigend op 1 april 2001 en perceel 81 voor een tijdvak eindigend op 1 augustus 1997.
1.3 Bij de uitgiften in erfpacht waren de “algemene bepalingen betreffende de uitgifte in erfpacht van terreinen in het havengebied der gemeente Rotterdam” (hierna: de Algemene Voorwaarden) van toepassing verklaard. Hierin is, voor zover in dit geding van belang, het volgende bepaald.
“Artikel 35
1. De gemeente kan het recht van erfpacht vervallenverklaren, indien zij het wenselijk acht, dat over het terrein kan worden beschikt voor de bouw van woningen, de aanleg van werken van openbaar nut of voor een doelmatige verdeling van de bedrijven over het havengebied.
2. Tussen het tijdstip der vervallenverklaring en dat van het tenietgaan van het recht van erfpacht moet een tijdvak van tenminste twee jaren liggen. (…)
3. De erfpachter mag de opstallen niet verwijderen. (…)
4. De gemeente geeft deswege de schadevergoeding, welke zij zou geven ingeval onteigend was op grond van de Onteigeningswet. (…)
(…)
Artikel 36
1. Na het verstrijken van de tijd, waarvoor het recht van erfpacht is verleend, is de erfpachter verplicht de opstallen te verwijderen en het terrein te egaliseren, zonder dat de gemeente hem de waarde der opstallen behoeft te vergoeden.
2. (…)“
1.4 Arla huurt sinds 1 oktober 1998 tot wederopzegging een terrein van de Gemeente en zij heeft ook met ingang van 3 november 1998 een terrein van de Gemeente om niet in gebruik gekregen.
1.5 Bij brief van 20 juli 2000 heeft de Gemeente aan [appellant sub 1] c.s. medegedeeld dat de bestaande huur- en erfpachtovereenkomsten niet meer worden verlengd dan wel tussentijds worden beëindigd.
1.6 Bij brief van 29 september 2000 heeft de Gemeente aan [appellant sub 1] c.s. medegedeeld dat het recht van erfpacht van perceel 79 na de contractuele einddatum van 1 april 2001 niet zal worden verlengd.
1.7 Bij exploit van 15 juni 2001 heeft de Gemeente het erfpachtrecht voor perceel 81 opgezegd tegen 30 juni 2002.
1.8 Bij brief van 25 juli 2001 heeft de Gemeente de huurovereenkomst en de overeenkomst waarbij een terrein om niet ter beschikking werd gesteld opgezegd tegen 1 september 2001.
2.1 [appellant sub 1] c.s. hebben de Gemeente gedagvaard voor de rechtbank te Rotterdam en gevorderd, kort gezegd (primair danwel subsidiair):
- te verklaren voor recht dat het erfpachtrecht betreffende perceel 81 niet rechtsgeldig is opgezegd, niet eindigt op 1 juli 2002 en niet eerder eindigt dan na vervallenverklaring overeenkomstig artikel 35 van de Algemene Voorwaarden en dat de Gemeente door het niet verlengen van het erfpachtrecht van perceel 79 en het beëindigen daarvan zonder schadevergoeding onrechtmatig heeft gehandeld;
- de Gemeente te veroordelen voortgezet gebruik van perceel 79 en de aan [appellant sub 1] c.s. verhuurde respectievelijk in bruikleen gegeven perceelsgedeelten toe te staan (althans uitstel te verlenen van de teruggavenverplichting) tot en met 30 juni 2002;
- de Gemeente te veroordelen om de sloopkosten van de op de percelen 79 en 81 aanwezige opstallen te betalen, met rente, en
- overeenkomstig artikel 35 leden 4, 5 en 6 van de Algemene Voorwaarden schadevergoeding te betalen;
- artikel 36 van de Algemene Voorwaarden te vernietigen althans nietig of niet van toepassing te verklaren wegens strijd met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM;
- de Gemeente te veroordelen tot betaling van € 3.562,63 aan buitengerechtelijke kosten, met rente.
2.2 Bij vonnis van 14 april 2004 heeft de rechtbank alle vorderingen afgewezen.
2.3 [appellant sub 1] c.s. zijn hiertegen in hoger beroep gekomen. Daarbij hebben zij hun eis gewijzigd en vermeerderd, onder meer in die zin dat zij tevens vorderen te bepalen dat zij niet tot eerdere feitelijke ontruiming van de percelen kunnen worden gedwongen dan nadat het bestemmingsplan Vierhavenstraat ex artikel 28 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening rechtskracht verkrijgt en daarbij het bedrijf van [appellant sub 1] c.s. daadwerkelijk wordt wegbestemd en dat de bruikleen tot dan wordt toegestaan.
3.1 Met de eerste drie grieven komen [appellant sub 1] c.s. op tegen het oordeel van de rechtbank dat de Gemeente ingevolge artikel 5:98 eerste lid BW de verlengde erfpacht van perceel 81 mocht opzeggen op de wijze en met inachtneming van de termijn vermeld in artikel 5:88 BW. Zij voeren aan dat de wens van de Gemeente om de erfpacht te beëindigen gelegen is in redenen van algemeen nut, waarvoor de Algemene Voorwaarden een specifieke wijze van beëindiging kennen in artikel 35, dat voorziet in onder meer een termijn van twee jaar en schadevergoeding overeenkomstig de Onteigeningswet. De Gemeente had deze weg moeten volgen en kon daarom volgens [appellant sub 1] c.s. niet opzeggen op de voet van artikel 5:98 en 5:88 BW, zoals zij heeft gedaan. Met de vierde, vijfde en zesde grief komen [appellant sub 1] c.s. op tegen het oordeel van de rechtbank dat er geen vergoedingsplicht voor de Gemeente kan worden aangenomen ten aanzien van de sloop van opstallen of de schade die [appellant sub 1] c.s. door het eindigen van de erfpachtrechten stellen te hebben geleden.
Het hof overweegt als volgt.
3.2 Artikel 35 van de Algemene Voorwaarden regelt niet de opzegging, maar de vervallenverklaring van de erfpacht. Vervallenverklaring was een onder het vóór 1992 geldende recht bestaande figuur van teniet gaan van beperkte rechten. Met de bepalingen omtrent de vervallenverklaring kreeg de Gemeente het recht om een gevestigd erfpachtrecht, (onder meer) indien dat wenselijk was voor algemeen nut, op elk gewenst moment -met in achtneming van de termijnen- vervallen te verklaren. Hiermee kon een voor een bepaalde tijd gevestigd erfpachtrecht reeds vóór de einddatum worden beëindigd. Wanneer de Gemeente zo’n tijdelijk erfpachtrecht niet vóór het einde had vervallenverklaard, liep dit recht gewoon door tot de einddatum.
Wat na de einddatum van een erfpachtrecht moet gebeuren, is in artikel 36 van de Algemene Voorwaarden geregeld. Daarin staat dat de erfpachter verplicht is de opstallen te verwijderen en het terrein te egaliseren.
De Algemene Voorwaarden regelen niets voor het geval de einddatum is verstreken en de erfpachter de zaak niet heeft ontruimd. Dit is wel geregeld in artikel 5:98 BW, dat bepaalt dat de erfpacht dan (behoudens uitzondering) blijft doorlopen en dat de eigenaar en erfpachter deze verlengde erfpacht kunnen opzeggen op de wijze en met inachtneming van de termijn vermeld in artikel 5:88 BW. Onder het vóór 1992 geldende BW was dit geregeld in artikel 779, dat bepaalde dat het erfpachtrecht bij voortduring kon blijven bestaan tot wederopzegging. (Weder)opzegging is daarmee een oorzaak volgens de wet, waardoor het recht van erfpacht (naast de destijds gegeven mogelijkheden van vervallenverklaring of overeenkomst, zoals genoemd in artikel 30 van de Algemene Voorwaarden), teniet kon gaan.
3.3 Het voorgaande betekent dat het beëindigen van de verlengde erfpacht van perceel 81 na 1 augustus 1997 niet kon plaatsvinden door een vervallenverklaring, maar moest geschieden door opzegging volgens de regels van artikel 5:98 en 5:88 BW.
3.4 Ter zake van de door [appellant sub 1] c.s. gestelde vergoedingsplicht geldt dat de erfpachter ten tijde van het vestigen van de onderhavige erfpacht ingevolge artikel 773 van het vóór 1992 geldende BW niet bevoegd was om van de grondeigenaar een vergoeding te vorderen voor de opstallen. In artikel 36 van de Algemene Voorwaarden is ook bepaald dat de erfpachter na het verstrijken van de tijd waarvoor het recht van erfpacht is verleend, verplicht is de opstallen te verwijderen en het terrein te egaliseren, zonder dat de Gemeente de waarde hoeft te vergoeden. Een recht op vergoeding is later wel opgenomen in het vanaf 1992 geldende artikel 5:99 BW. Echter, met artikel 170 van de Overgangswet NBW heeft de wetgever - wetend dat gevestigde erfpachtrechten zoals de onderhavige geen vergoedingsplicht kenden - artikel 5:99 BW uitdrukkelijk niet van toepassing verklaard op een erfpacht die ten tijde van het in werking treden van de wet al bestaat. De erfpachten van de percelen 79 en 81 bestonden toen beide al. (Na de einddatum van de erfpacht van perceel 81 is geen nieuw erfpachtrecht gevestigd, maar is het bestaande recht door verlenging blijven bestaan.) Artikel 5:99 BW is dus ingevolge artikel 170 Overgangswet NBW niet van toepassing.
3.5 Artikel 170 Overgangswet NBW en artikel 36 van de Algemene Voorwaarden kunnen niet buiten toepassing blijven wegens strijd met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM, dat een ieder recht geeft op het ongestoord genot van zijn eigendom. De eigendom van [appellant sub 1] c.s. betreft twee op percelen van de Gemeente gevestigde, in tijdsduur beperkte en opzegbare erfpachtrechten. [appellant sub 1] c.s. mochten op deze percelen opstallen hebben en hun bedrijf voeren, maar een recht op (onopzegbare) verlenging van de erfpacht of een recht om na de erfpacht ter plaatse bedrijf te blijven voeren en opstallen te hebben, hebben zij nimmer gekregen. De beperktheid van de erfpacht was bij de uitgifte ervan uitdrukkelijk overeengekomen en daarna is nooit een andere afspraak gemaakt. Met het niet (verder) verlengen van de erfpacht worden [appellant sub 1] c.s. dus geen rechten ontnomen.
3.6 [appellant sub 1] c.s. hebben nog een beroep gedaan op artikelen 69 en 75 Overgangswet NBW. De in artikel 69 genoemde situaties doen zich echter niet voor. Met name verliezen [appellant sub 1] c.s. door de beëindiging van de erfpacht geen vermogensrecht dat zij onder het vóór 1992 geldende BW hadden verkregen. Zij hadden immers slechts tijdelijke rechten verkregen. Evenmin biedt artikel 75 Overgangswet NBW onder de in dit geding gegeven omstandigheden grond om de wet buiten toepassing te laten.
3.7 Uit het voorgaande volgt dat de grieven I tot en met VI ongegrond zijn.
4.1 Met de zevende grief komen [appellant sub 1] c.s. op tegen het oordeel van de rechtbank dat de Gemeente niet verplicht is een alternatieve locatie aan te bieden. Ook deze grief is ongegrond. Er is geen regeling die de verpachter verplicht om bij het einde van de erfpacht een nieuwe locatie voor de erfpachter te zoeken. [appellant sub 1] c.s. hebben ook geen bijzondere feiten of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan in dit geval niet van hen kon worden verlangd dat zijzelf een nieuwe locatie voor hun onderneming zouden zoeken. Daarbij merkt het hof in het bijzonder op dat [appellant sub 1] c.s. tijdig van de (voorgenomen) beëindiging van de overeenkomsten op de hoogte zijn gebracht en er ruim tijd was om een nieuwe locatie te zoeken. Evenmin zijn er omstandigheden naar voren gebracht die maken dat redelijkerwijs van de Gemeente verlangd kan worden dat zij een nieuwe locatie vindt.
4.2 Dat de Gemeente met de twee exploitanten van de benzineverkooppunten, anders dan met [appellant sub 1] c.s., over inpassing in de nieuwe situatie heeft gesproken, maakt dat laatste niet anders. In het nieuwe plan zijn twee benzineverkooppunten gepland, voor de exploitatie waarvan deze exploitanten desgewenst in aanmerking komen. Uit niets blijkt dat het bedrijf van [appellant sub 1] c.s. (autohandel) eveneens in het nieuwe plan zou passen.
4.3 In de door [appellant sub 1] c.s. overgelegde memo van de Gemeente van 10 maart 2000 staat als uitgangspunt vermeld dat verplaatsing naar een alternatieve locatie wordt aangeboden als een bedrijf niet havengebonden is. Uit de tekst van het gehele memo volgt echter dat dit niet in zijn algemeenheid geldt. Dit memo noemt immers een stappenplan, dat inhoudt dat bedrijven worden aangeschreven dat de huur niet wordt verlengd, dat ze worden bezocht om bindende afspraken te maken en dat tegen bedrijven waarmee geen afspraken kunnen worden gemaakt, een ontruimings- of onteigeningsprocedure wordt opgestart. Alleen bij bedrijven waarvan de huurtermijn pas na 2003 afloopt wordt volgens dit memo nagegaan of ze bereid zijn aan een verplaatsing mee te werken. [appellant sub 1] c.s. is geen bedrijf met een huurtermijn die pas na 2003 afloopt, noch moet ze daarmee worden gelijkgesteld.
5. Grief 8, die voortbouwt op de voorgaande grieven, deelt hun lot. Dat de kosten van het ter plaatse te realiseren project hoog zijn en dat daarin ook kosten voor onteigening zijn begrepen, brengt niet mee dat de Gemeente verplicht wordt een vergoedingsregeling te maken ten behoeve van degenen voor wie het erfpachtrecht eindigt. Evenmin geeft het feit dat de plannen nog in de ontwerpfase verkeren de verplichting om de erfpachtrechten (verder) te verlengen. Uit de gestelde feiten blijkt ook niet dat [appellant sub 1] c.s. de grond voortijdig hebben moeten verlaten.
6.1 De negende grief betreft de toezegging van de Gemeente dat zij de sloopkosten zou betalen. Volgens [appellant sub 1] c.s. is deze toezegging ongeclausuleerd gedaan en niet, zoals de rechtbank aanneemt, in het kader van een minnelijke regeling, waarbij de ondernemer moest toezeggen de grond uiterlijk 1 juli 2002 te verlaten en welke regeling door [appellant sub 1] c.s. is verworpen.
6.2 In de conclusie van repliek onder nummer 54, waarnaar [appellant sub 1] c.s. voor hun stelling verwijzen, hebben zij gesteld dat de heren J.H. de Kok en H.J. Steens zonder nadere voorwaarden hebben toegezegd dat [appellant sub 1] c.s. de bij hen in gebruik zijnde percelen tot 1 juli 2002 konden blijven gebruiken en dat de sloopkosten door de Gemeente zouden worden gedragen. Zij hebben aangeboden dit te bewijzen. Deze gestelde toezegging houdt echter zowel het gebruik tot 1 juli 2002 als vergoeding van de sloopkosten in. Zij kan niet anders worden begrepen dan dat (zonder nadere voorwaarden) de sloopkosten worden gedragen mits het gebruik niet na 1 juli 2002 zou worden voortgezet. [appellant sub 1] c.s. mochten immers uit dit voorstel, dat als één geheel is gedaan, in redelijkheid niet afleiden dat de Gemeente de sloopkosten ook zou dragen indien [appellant sub 1] c.s. niet akkoord zouden gaan met gebruik tot 1 juli 2002. Het staat [appellant sub 1] c.s. niet vrij uit het voorstel van de Gemeente datgene te kiezen wat hen bevalt en het deel dat hen niet aanstaat te verwerpen. Bewijslevering van de gestelde toezegging over de sloopkosten baat [appellant sub 1] c.s. niet, omdat ook indien de toezegging zou worden bewezen, deze hun standpunt niet ondersteunt. De grief is ongegrond.
7.1 Met grief 10 komen [appellant sub 1] c.s. op tegen het oordeel dat de beslissingen van de Gemeente de toets der redelijkheid en billijkheid kunnen doorstaan, dat de belangenafweging niet onredelijk was en dat aan de vraag of [appellant sub 1] c.s. in voldoende mate bij de planvorming waren betrokken geen doorslaggevende betekenis toekomt. Zij voeren aan dat de rechtbank ten onrechte niet aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft getoetst.
7.2 Uit hetgeen hiervoor door het hof is overwogen, volgt dat geen van de door [appellant sub 1] c.s. genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur is geschonden. De Gemeente heeft de rechten van [appellant sub 1] c.s. conform de ter zake geldende regels beëindigd. Dit wordt niet anders doordat [appellant sub 1] c.s. niet bij de voorbereiding van de ruimtelijke plannen voor het gebied waren betrokken. Immers, uit de stukken van het geding blijkt dat de Gemeente het gebied zal herontwikkelen waarbij sloop en nieuwbouw zullen plaatsvinden, ongeacht welke concrete ruimtelijke plannen voor het gebied zullen worden gemaakt. Bij zo’n herontwikkeling zijn ontruiming, sloop en prepareren van de grond nodig (en vaak tijdrovend). Welk plan de Gemeente uiteindelijk in het betreffende gebied zal verwezenlijken met de daarover te geven inspraak en overleg, staat daarom los van de noodzaak tot beëindiging van de bestaande beperkte rechten en ontruiming.
7.3 [appellant sub 1] c.s. hebben in dit geding niets aangevoerd wat de Gemeente, indien zij daarvan kennis had, zou kunnen of moeten hebben weerhouden van beëindiging van de erfpacht. Schending van artikel 3:2 Awb, wat daar verder van zij, kan dus ook niet worden vastgesteld.
7.4 Het voorgaande betekent dat grief 10 ongegrond is en dat de eisvermeerdering zal worden afgewezen.
8. De grieven 11, 12 en 13 vormen een herhaling van hetgeen in de eerdere grieven is aangevoerd, grief 11 specifiek met betrekking tot perceel 79. Zij zijn evenals de overige grieven ongegrond en behoeven geen aparte bespreking.
9. Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank [appellant sub 1] c.s. terecht in het ongelijk heeft gesteld. Zij moesten als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten dragen. Ook de veertiende grief (grief 15) is daarom ongegrond.
10. De conclusie is dat alle grieven falen en het vonnis van de rechtbank zal worden bekrachtigd. [appellant sub 1] c.s. moeten als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het bestreden vonnis;
- wijst af hetgeen bij eisvermeerdering is gevorderd;
- veroordeelt [appellant sub 1] c.s. in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van de Gemeente tot op deze uitspraak begroot op € 288,- aan verschotten en € 894,- aan salaris voor de procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, S.A. Boele en G. Dulek-Schermers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 maart 2006 in aanwezigheid van de griffier.