Uitspraak
Uitspraak: 27 januari 2006
Rolnummer: 04/685
Kenmerk rechtbank: 120298 CV EXPL 552/03
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE,
negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
RINKELTON SNACKS B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
appellante,
hierna te noemen: Rinkelton,
procureur: mr. A.A.Th. Boender,
tegen
VERHUURDER,
wonende te X,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Verhuurder,
procureur: mr. H.J.A. Knijff.
Het verloop van het geding
Bij exploot van 5 april 2004 is Rinkelton in hoger beroep gekomen van het vonnis van 26 januari 2004 door de rechtbank te Dordrecht, sector kanton, locatie Gorinchem, gewezen tussen partijen.
Bij memorie van grieven heeft Rinkelton tien grieven tegen het vonnis aangevoerd, waarna zij zes foto's bij de griffie van het hof heeft gedeponeerd. Verhuurder heeft bij memorie van antwoord de grieven bestreden.
Op 6 januari 2006 hebben partijen aan de hand van pleitnota's gepleit, Rinkelton bij monde van mr. T.A. Vermeulen, advocaat te Rotterdam en Verhuurder bij monde van mr. R.G. Degenaar, advocaat te Gorinchem, waarna zij de pleitnota's hebben overgelegd.
Tenslotte hebben partijen de stukken overge-legd en arrest gevraagd.
De beoordeling
1. Het hof gaat uit van de feiten zoals die door de rechtbank onder 1 van het bestreden vonnis zijn vastgesteld, nu die als zodanig in hoger beroep niet worden bestreden behoudens hetgeen de rechtbank bij de vaststaande feiten ten aanzien van het (il)legale gebruik door Onderhuurder heeft opgenomen.
2. Het gaat om het volgende.
- Verhuurder heeft het bedrijfspand met woning aan de Westwagenstraat 105 te Gorinchem (verder het gehuurde) met ingang van 1 februari 1997 aan Rinkelton verhuurd. De huur bedraagt vanaf 1 mei 2002 € 2.087,00 per maand en vanaf 1 mei 2003 € 2.161,00 per maand.
- De schriftelijke huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
Artikel 2.
Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als horecabedrijf respectievelijk woning en mag derhalve geen andere bestemming worden gegeven. (…)
Artikel 13.
De huurder mag in, aan of op het gehuurde niets aanbrengen, veranderen of wegbreken, ook niet aan de daartoe behorende leidingen en lozingen, dan met toestemming van de verhuurder.
Artikel 18.
Huurder zal moeten zorgen voor het verkrijgen van eventuele voor de uitoefening van het bedrijf van huurder vereiste vergunningen en/of ontheffing, terwijl de weigering of intrekking daarvan nimmer aanleiding zal kunnen geven tot ontbinding of nietigverklaring van de huurovereenkomst tot of enige andere aktie tegen verhuurder.
- De benedenverdieping van het gehuurde is vanaf 1 januari 1991 in gebruik geweest als horecaruimte. Rinkelton heeft het gehuurde met toestemming van Verhuurder onderverhuurd aan Onderhuurder, die op de gehele beneden-verdieping met een oppervlakte van 162,85 m² een Grieks restaurant exploiteerde van 22 au-gustus 1997 tot 30 a-pril 1999.
- Rinkelton heeft het gehuurde met toestemming van Verhuurder met ingang van
1 fe-bruari 2001 aan Onderhuurder 2 verhuurd.
- Nadat op 1 juni 2001 het ter plaatse geldende nieuwe bestemmingsplan rechtskracht had gekregen, kon ingevolge het overgangsrecht het bestaande gebruik worden voortgezet.
- De brandweer vereist geen nooduitgang op de begane grond, indien de diepte van het horecabedrijf minder dan 20 meter (gerekend vanaf de straat) is. De begane grond heeft een niet door de brandweer goedgekeurde deur, die zich dieper dan 20 meter vanaf de straat op de begane grond bevindt. Deze deur is thans onbruikbaar.
- Rinkelton heeft de huur vanaf oktober 2002 niet betaald. In juli 2003 heeft zij twee maal een bedrag van € 2.087,00 (in totaal € 4.174,00) in mindering op de huurachterstand betaald.
- Op 15 april 2003 heeft de kantonrechter te Gorinchem op verzoek van Verhuurder het gehuurde bezichtigd.
- Bij vonnis van 4 augustus 2003 in kort geding gewezen is Onderhuurder 2 op vordering van Rinkelton veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Hij heeft het gehuurde ontruimd.
- Verhuurder heeft gevorderd (samengevat) dat de huurovereenkomst met Rinkelton wordt ontbonden, dat Rinkelton wordt veroordeeld tot betaling van de huurachter-stand, tot betaling van een bedrag per maand voor iedere maand dat Rinkelton met de ontruiming in gebreke blijft en tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat. In reconventie heeft Rinkelton een verklaring voor recht gevor-derd, dat zij vanaf 1 februari 2001 niet gehouden was tot het betalen van huur, terugbetaling gevorderd van de reeds betaalde huur vanaf genoemde datum en harerzijds ontbinding van de huurovereen-komst wegens toerekenbare niet nakoming door Verhuurder van zijn verplich-ting horecaruimte op de gehele benedenverdieping ter beschikking te stellen.
- De rechtbank heeft de vordering van Verhuurder toegewezen en die van Rinkelton afgewezen.
3. De tien grieven leggen het geschil in volle omvang voor aan het hof. Het hof zal het geschil aldus behandelen.
4.1. Verhuurder heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd, dat Rinkelton haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet naar behoren is nagekomen en aldus jegens hem toerekenbaar tekort schiet en wel zodanig dat ontbinding gerechtvaardigd is. Het gehuurde is aan de binnenzijde feitelijk zo ongeveer gesloopt, staat vol met afval en is uitgewoond. De dakgoten en hemelwater-afvoeren zijn verstopt met als gevolg grote lekkages. Sinds oktober 2002 is Rinkelton in gebreke met betaling van de verschuldigde huurpenningen.
4.2. Tussen partijen staat vast dat Onderhuurder 2 kort na 1 februari 2001, de datum waarop hij het gehuurde heeft (onder)gehuurd, op de begane grond is gaan slopen zon-der daarvoor een sloop / bouwvergunning te hebben aangevraagd en verkregen. Bij brief van 22 mei 2001 heeft de gemeente aan Verhuurder middels een bestuurs-dwangaanschrijving gelast alle vergunningplichtige bouwactiviteiten aan het gehuurde onmiddellijk te staken. Ter zitting heeft Verhuurder medegedeeld dat hij na ontvangst van deze aanschrijving hiermee naar Onderhuurder 2 is gegaan en hem heeft gelast alle werk-zaam-heden te staken. Rinkelton heeft dit niet weer-sproken. Verhuurder heeft voorts medegedeeld dat Onderhuurder 2 ook daarna nog van alles heeft gesloopt. Rinkelton heeft erkend, dat Onderhuurder 2 er aan de binnenzijde van het gehuurde, kort gezegd, een puinhoop van heeft gemaakt. Voorts staat als onvoldoende weersproken vast dat Rinkelton geen toestemming aan Verhuurder heeft gevraagd om veranderingen in het gehuurde aan te brengen zoals artikel 13 van de huurovereenkomst vereist. Rinkelton schoot op grond van het voorgaande als verantwoordelijke voor haar onderhuurder jegens Verhuurder in de nakoming van de huurovereenkomst toerekenbaar tekort.
4.3. Vervolgens komt de vraag aan de orde of Rinkelton ook in verzuim is gekomen door de ingebrekestelling in de brief van 9 juli 2002 van Verhuurder aan Rinkelton of dat geen verzuimsituatie kon ontstaan omdat Verhuurder zelf al in verzuim was zoals Rinkelton betoogt. Rinkelton voert in dit verband aan, dat Verhuurder sedert 1 februari 2001 niet voldoet aan één van zijn meest cruciale verplichtingen, te weten het verschaffen van het huurgenot van een pand waarvan de begane grond als horecaruimte kan worden gebruikt. Op enig moment na het tot stand komen van de onderverhuur-overeenkomst met Onderhuurder 2 bleek dat als gevolg van het ter plaatse vigerende bestemmings-plan de begane grond slechts gedeeltelijk als horecaruimte kon worden gebruikt. Daarbij komt dat de bestaande nooduitgang - een deur die uitkwam op de tuin van het belendende perceel - werd dichtgetimmerd door de eigenaar van dat belendende perceel en dat deze eigenaar niet langer tolereerde dat de nooduitgang als zodanig werd gebruikt. Gezien deze omstandigheden heeft Rinkelton, zo stelt zij, terecht haar betalingsverplichtingen opgeschort.
4.4. Rinkelton heeft ter zitting naar voren gebracht, dat zij al veel eerder dan de datum van de huurovereenkomst, 3 april 1997, al in 1984, betrokken is geweest bij de exploitatie van diverse bedrijven in het gehuurde en toen eveneens zijdelings betrokken is geweest bij de huur en ver-huur, dat zij amuse-ments-automaten exploiteerde en dat de reden van haar bemoeienissen gelegen was in de plaatsing van dergelijke automaten in het gehuurde. Voorts heeft Rinkelton medegedeeld, dat Onderhuurder 2, die vanaf het begin de huur niet betaalde, allemaal vage verhalen hield waarom hij niet startte met de exploitatie van een restaurant en waarom hij de benodigde vergunningen niet kreeg. Rinkelton werd aan het lijntje gehouden. Rinkelton heeft toen in 2003 in een telefonisch contact met de gemeente een onduidelijk antwoord gekregen op de vraag waarom Onderhuurder 2 geen vergunning zou kunnen krijgen. Dit werd pas duidelijk in de brief van de gemeente van 30 juni 2003. Rinkelton is er nooit van op de hoogte is geweest dat Onderhuurder vergunning had voor het gebruik van slechts 97 m² (60%) van de totale oppervlakte van de beneden-verdieping. Dit heeft zij pas achteraf van Onderhuurder vernomen, zoals de heer Kouwenberg van Rinkelton ter zitting heeft medegedeeld, toen hij, veel later, deze vraag aan Onderhuurder is gaan stellen. Volgens Onderhuurder kon reeds op het moment van aanvang van de exploitatie van het gehuurde door hem, Onderhuurder, in augustus 1997, de achterdeur niet meer worden gebruikt als nood-uitgang. Reeds ten tijde van het sluiten van de huur-overeenkomst tussen Rinkelton en Verhuurder bestond de nooduitgang als zodanig niet meer, aldus Rinkelton ter zitting.
4.5. Het hof overweegt als volgt.
Op welk mo-ment de gemeente het gebruik van de benedenverdieping voor horeca-exploitatie heeft beperkt is niet door Rinkelton gesteld en blijkt ook niet uit de door Rinkelton in eerste aanleg in het geding gebrach-te brief van 30 juni 2003 of uit andere stukken. Uit het gestelde onder punt 3 van genoemde brief "In bijlage 2 bij de toelichting op het bestemmingsplan (Inventarisatie horecabedrijven 1999) is de omvang van Grieks specialiteiten-restaurant Zorba vastgesteld op 97 m²" zou afgeleid kunnen worden dat zulks in 1999 heeft plaats gehad en mogelijk iets eerder, omdat Onderhuurder al eind april 1999 gestopt was met zijn Griekse restaurant. Het hof leest in de brief niet, dat de beper-king veroorzaakt is door de afwezigheid van een (deugdelijke) nood-uitgang. Onder punt 8 van de brief wordt immers slechts een standpunt van de brandweer weergegeven, inhoudende dat een nood-uitgang niet noodzakelijk is zolang de diepte van het horecabedrijf kleiner is dan of gelijk is aan 20 meter. Een officiële status heeft dit standpunt van de brandweer, gegeven op verzoek van de gemachtigde van Rinkelton, niet. Voorts blijkt ook niet uit enig ander van de gemeente Gorinchem afkomstig en door Rinkelton overgelegd stuk, dat het ontbreken van een nooduitgang tot de beperking van de mogelijkheid om het volledige vloeroppervlak te gebruiken heeft geleid. De conclusie is dat Rinkelton onvoldoende feitelijk heeft gesteld, dat de beperking van het grondoppervlak tot stand is gekomen door de afwezigheid van een nooduitgang en dat dit ook niet is gebleken.
4.6. Het hof overweegt voorts.
Uit de bepalingen van huurovereenkomst kan niet worden afgeleid dat Verhuurder verplicht was de gehele benedenverdieping voor horecadoeleinden ter beschik-king te stellen. Het feit dat de gehele benedenverdieping steeds wel als zodanig in gebruik is geweest, maakt dat niet anders nu dat gebruik in strijd was met de verleende vergunning. Bovendien bepaalt artikel 18 van de huurovereenkomst dat wijzigingen in de vergunningensfeer voor rekening en risico van huurder komen.
Voor zover er sprake was van enige verantwoordelijkheid van Verhuurder met betrekking tot de gestelde problemen rond de ligging van de toiletblokken, gelegen op het niet voor gebruik toegestane deel, had Rinkelton dit schriftelijk bij Verhuurder moeten melden, hetgeen hij onbetwist niet heeft gedaan voordat hij door Verhuurder in gebreke was gesteld. Pas bij brief van 18 juli 2002, een reactie op de brief van de zijde van Verhuurder van 9 juli 2002, wordt van de kant van Rinkelton voor het eerst melding gemaakt van problemen met betrekking tot de mogelijkheid tot het onderverhuren van het gehuurde als horecabedrijf, met als reden dat de nooduitgang is verdwenen. De kwestie van de toiletblokken wordt in die brief niet genoemd. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Verhuurder niet in verzuim was, toen hij Rinkelton bij brief van 9 juli 2002 in gebreke stelde, zodat Rinkelton in verzuim geraakte en niet gerechtigd was haar betalingsverplichtin-gen op te schorten.
5. Grief VIII heeft betrekking op de toegewezen buitengerechtelijke incassokosten. Volgens Rinkelton zijn deze kosten ten onrechte toegewezen, omdat alle in de dagvaarding in eerste aanleg genoemde werkzaamheden behoren tot de normale, aan een procedure voorafgaande, voorbereidings-werkzaamheden. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat het moeten verzilveren van een bankgarantie en het bestuderen van een bestemmingsplan niet tot de normale voorbereidende werkzaamheden van een huurgeschil behoren. De grief faalt.
6. De slotsom is dat het hoger beroep faalt. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Rinkelton zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
De beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Dordrecht, sector kanton, locatie Gorinchem, van 26 januari 2004, tussen partijen gewezen;
- veroordeelt Rinkelton in de proceskosten aan de zijde van Verhuurder tot op heden bepaald op € 241,00 aan verschotten en op € 2.682,00 aan salaris van de procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.E. in 't Velt-Meijer, C.G. Beyer-Lazonder en G.H. Bunt en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 januari 2006 in aanwezigheid van de griffier.