Uitspraak
Uitspraak: 28 oktober 2005
Rolnummer: 04/352
Rolnr. rechtbank: 03/4032
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[huurster],
wonende te [woonplaats],
appellante,
hierna te noemen: [huurster],
procureur: mr. S.I. Soekarman,
tegen
STICHTING DELFTWONEN,
gevestigd te Delft,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Delftwonen,
procureur: mr. L.Ph.J. baron van Utenhove.
Het geding
Bij exploot van 27 februari 2004 is [huurster] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 4 december 2003, door de rechtbank te ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft, in conventie en reconventie gewezen tussen partijen. In de dagvaarding heeft [huurster] zes grieven aangevoerd. [huurster] heeft een conclusie van eis (met producties) genomen. Bij memorie van antwoord heeft Delftwonen onder overlegging van één productie de grieven bestreden. Ten slotte hebben partijen de processtukken gefourneerd en arrest gevraagd.
De beoordeling van het hoger beroep
1. Het hof gaat uit van de feiten zoals die door de rechtbank onder 1.1, 1.2., 1.3. en 1.5. van het bestreden vonnis zijn vastgesteld, nu die als zodanig in hoger beroep niet worden bestreden.
2. Het gaat, kort samengevat, om het volgende.
2.1. [huurster] huurde van Delftwonen vanaf 10 maart 1995 de woning aan de [adres], verder te noemen: de woning.
2.2. De huur bedroeg laatstelijk € 383,38 per maand, welk bedrag bij vooruitbetaling uiterlijk op de eerste werkdag van de maand moest worden voldaan.
2.3. Delftwonen heeft [huurster] bij dagvaarding van 14 januari 2003 in een eerdere procedure gedagvaard wegens het niet tijdig voldoen van de huur en vorderde betaling van de huurachterstand die – volgens Delftwonen in die procedure – tot en met februari 2003 € 73,80 bedroeg. In deze eerdere procedure heeft de rechtbank op 8 mei 2003 vonnis gewezen en de vorderingen van Delftwonen afgewezen. Hierbij heeft de rechtbank onder meer overwogen: “Derhalve is er, hoewel Delftwonen met recht heeft aangevoerd dat er geruime tijd sprake is geweest van onregelmatige en niet-tijdige huurbetalingen, ook op dat moment [toevoeging hof: tot en met februari 2003] geen sprake van een huurachterstand, en had [huurster] een tegoed bij Delftwonen openstaan. De vordering van Delftwonen dient als onvoldoende onderbouwd te worden afgewezen.” Er is daarna geen appèl ingesteld.
2.4. Bij dagvaarding van 9 juli 2003 heeft Delftwonen opnieuw een procedure gestart, omdat berekend tot en met 31 juli 2003 een huurachterstand zou zijn ontstaan van € 755,89. Delftwonen heeft betaling van de huurachterstand, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd. De rechtbank heeft deze vorderingen toegewezen. Hiertegen is [huurster] in hoger beroep gekomen. De woning is op 8 januari 2004 ontruimd.
3.1. Grief 1 luidt als volgt:
“Ten onrechte heeft de Kantonrechter gesteld dat het vonnis van 8 mei 2003 alleen betrekking zou hebben op een bepaalde in dat vonnis genoemde periode.”
3.2. Grief 2 luidt als volgt:
“Ten onrechte heeft de Kantonrechter bepaald dat de specificatie, door Delftwonen overgelegd als productie 1 bij haar conclusie van repliek in conventie, door [huurster] onvoldoende weersproken zou zijn en dat om die reden deze specificatie juist zou zijn.”
3.3. In de toelichting bij deze grieven doet [huurster] (primair) een beroep op het gezag van gewijsde van het vonnis van 8 mei 2003.
4. Het hof overweegt als volgt. De uitspraak van de rechtbank van 8 mei 2003 heeft gezag van gewijsde. Uit voornoemde uitspraak blijkt dat Delftwonen in die procedure de huurachterstand tot en met februari 2003 vorderde en een betalings-overzicht heeft overgelegd vanaf de maand september 2002 zonder in te gaan op de vóór die tijd gedane betalingen. In de nieuwe procedure tussen partijen gaat Delftwonen wel in op de betalingen van vóór september 2002. Dit baat Delftwonen echter niet, nu de rechtbank in het vonnis van 8 mei 2003 tussen partijen reeds bindend heeft beslist dat tot en met februari 2003 [huurster] € 2.165,80 heeft voldaan, terwijl zij € 1.862,55 verschuldigd was, en er derhalve op dat moment geen sprake was van een huurachterstand en [huurster] een tegoed bij Delftwonen had openstaan. De grieven 1 en 2 slagen.
5.1. Grief 3 luidt als volgt:
“Ten onrechte stelt de Kantonrechter (rechtsoverweging 6.4) dat tot en met september 2003 een huurachterstand zou zijn ontstaan van EUR 743,32.”
5.2. In de toelichting bij deze grief neemt [huurster] bovenstaande bindende beslissing van de rechtbank als uitgangspunt voor haar berekening van de verschuldigde huur. [huurster] stelt dat er eind september 2003 geen huurachterstand was en zij juist een vordering op Delftwonen had van € 303,25.
6. Het hof overweegt als volgt. Uit het hiervoor sub 4 overwogene vloeit voort dat [huurster] gevolgd dient te worden in haar opvatting dat uitgangspunt voor de berekening van de huurachterstand dient te zijn, dat er tot en met februari 2003 geen huurachterstand was en [huurster] tot dat moment € 303,25 te veel aan huur had betaald. In zoverre slaagt grief 3. Het is echter niet zo dat er in het geheel geen huurachterstand is ontstaan na februari 2003. In de toelichting bij de grief stelt [huurster] immers onder andere: “(…) Op 15 mei 2003 heeft [huurster] de huur van mei 2003 voldaan. (…) Ten tijde van het dagvaarden op 9 juli 2003 was er een huurachterstand van 1 maand (juli 2003), terwijl [huurster] op dat moment een vordering op Delftwonen had van EUR 303,25 zomede van proceskosten ad EUR 180,-- exclusief BTW. [huurster] stond op het punt om de huur van juli 2003 te betalen, maar na ontvangst van de aanmaningsbrief en de dagvaarding heeft zij uit woede en mede gezien het feit dat Delftwonen en haar gemachtigde in het geheel niet in wenste te gaan op de verzoeken van [huurster] haar betaling met betrekking tot de huur tijdelijk heeft opgeschort. Op 7 augustus 2003 heeft zij de huur van juli 2003 voldaan (…), op 8 september 2003 heeft zij de huur van september 2003 voldaan (…).” Hiermee staat vast dat [huurster] na februari 2003 de huur een aantal keer na de eerste van de maand betaalde en derhalve te laat betaalde. Gezien echter het feit dat [huurster] eind februari 2003 een voorstand op de huur had van € 303,25, is de huurachterstand daarbij niet meer geweest dan maximaal € 80,13 en was er van tijd tot tijd ook weer sprake van een voorstand.
7.1. Grief 4 luidt als volgt:
“Ten onrechte stelt de Kantonrechter dat uit het door Delftwonen overgelegde betalingsoverzicht blijkt dat een eventuele voorstand zou zijn verrekend (rechtsoverweging 6.11). Om die reden wordt ten onrechte de reconventionele vordering van [huurster] afgewezen.”
7.2. [huurster] voert aan dat Delftwonen haar vordering van € 303,25 niet heeft verwerkt in de boeken.
8. Het hof overweegt als volgt. Zoals hiervoor reeds enige malen is overwogen, moet uitgegaan worden van het gezag van gewijsde van het vonnis van 8 mei 2003. Dit betekent dat [huurster] eind februari 2003 een voorstand op de huur had van € 303,25. Delftwonen heeft in de nieuwe procedure tussen partijen een rekening courantoverzicht van de betalingen van [huurster] overgelegd waaruit afgeleid kan worden dat er tot en met februari 2003 geen voorstand op de huur was van € 303,25. Dat baat Delftwonen echter niet in de onderhavige procedure. Om zich in deze procedure met succes op dat overzicht te kunnen beroepen, had Delftwonen appèl in dienen te stellen tegen het vonnis van 8 mei 2003 en voornoemd rekening courantoverzicht moeten overleggen Vervolgens zou het hof in die procedure acht kunnen hebben geslagen op dat overzicht. Dat appèl is echter niet ingesteld en daarmee heeft het vonnis van 8 mei 2003 gezag van gewijsde. De voorstand van € 303,25 per eind februari 2003 staat dus vast. Voorts staat vast dat de rechtbank bij het wijzen van het vonnis kon en moest uitgaan van de volgende betalingen (die volgen uit het rekening courantoverzicht d.d. 10 september 2003 dat Delftwonen bij conclusie van repliek in conventie d.d. 11 september 2003 heeft overgelegd): 28 februari € 372,51 (huur maart), 27 maart € 373,-- (huur april), 16 mei € 372,51 (huur mei), 30 mei € 372,51 (huur juni), 8 augustus € 383,38 (huur juli) en 21 augustus € 383,38 (huur augustus). Nu uit dit overzicht niet blijkt dat de huur over september 2003 betaald was, leidt dit tot de conclusie dat ten tijde van het wijzen van het vonnis in eerste aanleg er een maand huurachterstand was. Deze achterstand was groter dan de voorstand en de reconventionele vordering in eerste aanleg had afgewezen dienen te worden.
Uit de stellingen van [huurster] in hoger beroep blijkt dat de vordering thans ook niet voor toewijzing in aanmerking komt. Immers, zij stelt dat zij de huur heeft betaald tot en met oktober 2003, terwijl vast staat dat de woning op 8 januari 2004 is ontruimd. Ook wanneer rekening wordt gehouden met de betaling van € 383,38 op 20 november 2003 (die blijkt uit het rekening courantoverzicht dat is overgelegd bij memorie van antwoord) wijst dat in ieder geval op een maand huurachterstand waartegen de voorstand van € 303,25 meer dan wegvalt. Grief 4 faalt.
9.1. Grief 5 luidt:
“Ten onrechte stelt de Kantonrechter dat door de betalingsachterstand, bezien in samenhang met het uit de specificatie volgende onregelmatige betalingsgedrag, de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is.”
9.2. Uit de toelichting bij de grief begrijpt het hof dat [huurster] ook een beroep doet op de uitzondering dat de tekortkoming ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigt, gezien de geringe betekenis van de tekortkoming.
10. Het hof overweegt als volgt. In beginsel rechtvaardigt iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst, de ontbinding van die overeenkomst, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Regelmatig te late betaling van de huur kan derhalve ontbinding van de huurovereenkomst met zich mee brengen. In dit geval oordeelt het hof echter dat de tekortkoming van [huurster] – zoals hierboven weergegeven sub 6 – van geringe betekenis is, nu de huurachterstand niet meer is geweest dan € 80,13, regelmatig ook sprake was van een voorstand ad € 303,25 en Delftwonen zich niets heeft aangetrokken van het vonnis van de rechtbank van 8 mei 2003. De te late betalingen leggen, in dat licht bezien, te weinig gewicht in de schaal. De rechtbank heeft derhalve ten onrechte de huurovereenkomst ontbonden en de ontruiming gerechtvaardigd geacht. Grief 5 slaagt.
11. Het slagen van grief 5 brengt met zich mee dat de betreffende vorderingen van Delftwonen in conventie zullen worden afgewezen en dat grief 6, die ziet op de toegewezen incassokosten, eveneens slaagt, nu voor toewijzing van incassokosten in het licht van hetgeen sub, 6, 8 en 10 is overwogen, onvoldoende basis bestaat.
12. Het hof zal het vonnis van de rechtbank in reconventie bekrachtigen. Het hof zal het vonnis van de rechtbank in conventie vernietigen en de vorderingen van Delftwonen afwijzen. Delftwonen zal in eerste aanleg in conventie en in hoger beroep als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
De beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van 4 december 2003, door de rechtbank te
’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft, in reconventie gewezen;
- vernietigt het vonnis van 4 december 2003, door de rechtbank te
’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft, in conventie gewezen;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
in conventie
- wijst de vorderingen van Delftwonen af;
- veroordeelt Delftwonen in de kosten van de procedure in eerste aanleg in conventie, tot 4 december 2003 aan de zijde van [huurster] begroot op € 270,--, als het aan de gemachtigde van [huurster] toekomende salaris, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde BTW, te voldoen aan de griffier van de rechtbank te ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft, waarmee de griffier zal handelen overeenkomstig het bepaalde in art. 243 Rv.;
- veroordeelt Delftwonen in de kosten van het hoger beroep tot deze uitspraak aan de zijde van [huurster] tot op heden bepaald op € 1.135,-- waarvan te voldoen:
- aan de griffier van het hof € 1.014,50, te weten € 120,50 aan in debet gesteld vast recht en € 894,-- aan salaris voor de procureur, waarmee de griffier zal handelen overeenkomstig het bepaalde in art. 243 Rv.;
- aan [huurster] voor niet in debet gesteld vast recht € 120,50;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af hetgeen [huurster] meer of anders heeft gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.E. In 't Velt-Meijer, A.A. Schuering en
M.H. van Coeverden en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van
28 oktober 2005 in aanwezigheid van de griffier.