Uitspraak
Uitspraak: 22 juli 2005
Rolnummer: 04/432
Rolnr. rechtbank: 03/5075
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[HUURDER],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [huurder],
procureur: aanvankelijk mr. drs. M.H.G. Plieger, thans zonder procureur,
tegen
STICHTING VOLKSHUISVESTINGSGROEP WOONBRONMAASOEVERS,
VESTIGING DELFTWONEN, als rechtsopvolgster van STICHTING
DELFTWONEN,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Delftwonen,
procureur: mr. L.Ph.J. baron van Utenhove.
Het geding
Bij exploot van 23 maart 2004 is [huurder] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 12 februari 2004, door de rechtbank te ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft, gewezen tussen partijen. In de dagvaarding heeft [huurder] acht grieven aangevoerd.
[huurder] heeft een conclusie van eis genomen.
Bij memorie van antwoord heeft Delftwonen onder overlegging van één productie de grieven bestreden.
Ten slotte heeft Delftwonen de processtukken gefourneerd en arrest gevraagd.
De beoordeling van het hoger beroep
1. Het hof gaat uit van de feiten zoals die door de rechtbank onder 1 van het bestreden vonnis zijn vastgesteld, nu die als zodanig in hoger beroep niet worden bestreden.
2. Het gaat, kort samengevat, om het volgende. [huurder] huurt van Delftwonen de woning c.a. aan Poptahof Noord 413 te Delft, verder te noemen de woning. De huur was eind 2003 € 407,78 per maand (exclusief eventuele verrekening van individuele huursubsidie). Delftwonen heeft betaling van een huurachterstand, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd. De rechtbank heeft deze vorderingen toegewezen. Hiertegen is [huurder] in hoger beroep gekomen.
3. In grief 1 voert [huurder] aan, dat het beginsel van hoor en wederhoor is geschonden aangezien hij niet in de gelegenheid is gesteld te reageren op nieuwe stellingen in de akte van Delftwonen van 22 januari 2004, met welke nieuwe stellingen de rechtbank in het bestreden vonnis rekening heeft gehouden.
4. Het hof overweegt dat [huurder] bij de grief geen belang heeft, aangezien [huurder] in hoger beroep in de gelegenheid is op de inhoud van de akte van 22 januari 2004 te reageren. Dit betekent, dat grief 1 faalt.
5. Grief 2 is gericht tegen de overweging dat de huurachterstand op de datum van het vonnis en derhalve met inbegrip van de huur over de maand februari 2004 € 1.436,75 beloopt. Ter toelichting op de grief voert [huurder] aan dat de rechtbank hiermee de feiten aanvult en dat Delftwonen niet heeft gesteld dat [huurder] de huur over de maand februari 2004 niet heeft betaald. Verder stelt hij dat Delftwonen op 22 januari 2004 een akte heeft genomen en de huur over februari 2004 toen nog niet opeisbaar was. Verder acht [huurder] het opmerkelijk dat volgens het bestreden vonnis na 22 januari 2004 ontvangen betalingen in mindering strekken, terwijl het door Delftwonen overgelegde betalingsoverzicht dateert van 9 januari 2004. [huurder] wijst er verder op, dat de rechtbank per 1 januari 2004 alleen de huur en niet de huursubsidie opboekt en dat per 20 januari 2004 huur is betaald.
6. Het hof overweegt het volgende. De grief is in die zin gegrond dat het laatste processtuk voor het vonnis dateerde van 22 januari 2004 en de huur over februari 2004 toen nog niet verschuldigd was, zodat de rechtbank ten tijde van het wijzen van het vonnis onvoldoende informatie had om de huur over februari 2004 bij de huurachterstand te betrekken. [huurder] heeft echter geen belang bij de gegrondheid van dit deel van de grief omdat hij niet stelt dat hij de huur over februari 2004 voor de datum van het vonnis van 12 februari 2004 heeft betaald. Dit betekent dat de huur over februari 2004 wel degelijk bij de huurachterstand per 12 februari 2004 mag worden betrokken.
7. De grief is gegrond voorzover die gericht is tegen het feit dat de rechtbank bij het berekenen van de huurachterstand de huur over januari en februari 2004 op € 407,78 per maand stelt. Aangezien onweersproken is dat de huursubsidie rechtstreeks aan Delftwonen werd betaald, was het deel van de huur dat [huurder] zelf moest betalen, € 270,46 per maand. Aangezien [huurder] niet heeft gesteld dat hij tussen 9 januari 2004 en 12 februari 2004 enig ander bedrag heeft betaald dan het op 20 januari 2004 betaalde bedrag van € 270,46, was de huurachterstand per 12 februari 2004 € 621,19 + € 270,46 + € 270,46 - € 270,46 = € 891,65. Dit betekent dat in hoofdsom niet € 1.436,75 verschuldigd is, maar € 891,65.
8. Grief 3 is gericht tegen de overweging dat de omvang van het door [huurder] onbetaald gelaten deel van de door hem verschuldigde huur een zodanig ernstige tekortkoming in de nakomingsverplichting van [huurder] vormt, dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is.
9. Het hof overweegt ten aanzien van deze grief het volgende. Zoals hierboven is overwogen, bedroeg de huurachterstand van [huurder] per 12 februari 2004 € 891,65. Bovendien blijkt uit het in eerste aanleg overgelegde betalingsoverzicht dat [huurder] vaker te laat betaalde. Dit vormt een ernstige toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De betalingsverplichting bedroeg voor [huurder] € 407,78 per maand. Dit betekent dat de huurachterstand een periode van minder dan drie maanden bedroeg. Uit het in eerste aanleg overgelegde betalingsoverzicht blijkt dat de huurachterstand tot en met februari 2004 steeds minder dan drie maanden heeft bedragen. Hierin ziet het hof aanleiding om [huurder] nog een termijn van een maand te geven om aan zijn verplichtingen te voldoen. In de onderhavige procedure is geen andere tekortkoming van [huurder] aan de orde dan over de periode tot en met februari 2004. Het hof zal het bestreden vonnis vernietigen en de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning toewijzen voor het geval [huurder] niet binnen een maand na betekening van dit arrest niet aan zijn verplichtingen tot en met februari 2004 heeft voldaan. Grief 3 is in zoverre gegrond.
10. Grief 4 is gericht tegen de overweging van de rechtbank dat de omstandigheid dat, zoals [huurder] stelt, Delftwonen bekend was met de financiële situatie van [huurder] en de moeilijkheden die [huurder] ondervindt en ondervond bij het verkrijgen van individuele huursubsidie, daaraan niet afdoet en dat de door [huurder] aangevoerde omstandigheden volledig buiten de invloedssfeer van Delftwonen liggen en dan ook voor risico van [huurder] komen.
11. Het hof overweegt ten aanzien van grief 4 en ten aanzien van hetgeen [huurder] ter toelichting op de grief heeft aangevoerd het volgende. [huurder] heeft een huurovereenkomst gesloten. Daarin staat de verplichting voor [huurder] om huur te betalen. [huurder] moet zorgen dat de huur op tijd betaald wordt. Als [huurder] de huur niet kan betalen, is dat een omstandigheid die voor zijn risico komt. Het feit dat Delftwonen bij aanvang van de huurovereenkomst van de financiële situatie van [huurder] op de hoogte was en dat Delftwonen is nagegaan of [huurder] recht zou hebben op huursubsidie, maakt dat niet anders. [huurder] bleef volledig verantwoordelijk voor de gevolgen van het niet tijdig betalen van de huur. Het nemen van incassomaatregelen door Delftwonen toen [huurder] een huurachterstand kreeg, levert geen misbruik van bevoegdheid op. Hetgeen [huurder] bij grief 4 heeft aangevoerd, ontkracht niet hetgeen het hof hierboven in ro. 9 heeft overwogen ten aanzien van de ernstige toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Grief 4 faalt.
12. Grief 5 is gericht tegen het kennelijke oordeel van de rechtbank dat Delftwonen niet aan haar bewijsaandraagplicht en substantiëringsplicht heeft voldaan.
13. Naar het oordeel van het hof heeft Delftwonen wel degelijk aan haar bewijsaandraagplicht en substantiëringsplicht voldaan. Als Delftwonen na de nauwelijks gemotiveerde conclusie van antwoord niet een conclusie van repliek genomen zou hebben, maar direct vonnis gevraagd zou hebben, zouden de vorderingen van Delftwonen ongetwijfeld direct zijn toegewezen omdat alle gegevens die nodig waren voor toewijzing van de vorderingen, reeds in de dagvaarding stonden. Het hof is het niet eens met de stelling van [huurder] dat het bij repliek overgelegde betalingsoverzicht niet correspondeert met de inhoud van de dagvaarding. Grief 5 faalt.
14. Grief 6 is gericht tegen toewijzing van de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten.
15. Het hof overweegt het volgende. Uit de door Delftwonen verstrekte informatie blijkt, dat haar gemachtigde voorafgaand aan de procedure op 13 mei 2003 een aanmaning heeft gestuurd, op 22 mei 2003 een volgende aanmaning heeft gestuurd, op 20 juni 2003 een sommatiebrief heeft gestuurd en op 9 juli 2003 drie verschillende telefoongesprekken met de debiteur heeft gevoerd. Naar het oordeel van het hof omvatten deze werkzaamheden meer dan de werkzaamheden ter voorbereiding en instructie van de procedure. Het hof acht de werkzaamheden voldoende gespecificeerd. De toegewezen buitengerechtelijke kosten zijn niet hoger dan in het rapport Voorwerk II is vermeld. Naar het oordeel van het hof voldoen de toegewezen buitengerechtelijke kosten aan de dubbele redelijkheidstoets. Grief 6 faalt.
16. Grief 7 is gericht tegen toewijzing van de gevorderde rente.
17. Het hof overweegt het volgende. [huurder] heeft tegen de overweging van de rechtbank dat hij ingevolge de voorwaarden gehouden is het door Delftwonen geleden renteverlies te vergoeden, in hoger beroep niet gegriefd. Delftwonen heeft het tot 3 september 2004 geleden renteverlies becijferd op € 15,92. Gezien de omvang van de betalingsachterstand ten tijde van de dagvaarding komt het hof deze becijfering niet onjuist voor. Grief 7 faalt.
18. Grief 8 is gericht tegen de overweging dat voor matiging van de proceskosten geen aanleiding bestaat. In de toelichting op de grief verwijst [huurder] naar het bij grief 5 gestelde.
19. Het hof overweegt dat [huurder] ook na de gedeeltelijke gegrondbevinding van de grieven 2 en 3 als de in overwegende mate in eerste aanleg in het ongelijk gestelde partij heeft te gelden. De beslissing om [huurder] in de proceskosten in eerste aanleg te veroordelen, is dan ook juist. Het hof ziet geen aanleiding de proceskosten te matigen. Grief 8 faalt.
20. De gedeeltelijke gegrondbevinding van de grieven 2 en 3 leidt er toe dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en een andere beslissing zal geven. In hoofdsom is [huurder] per februari 2004 niet € 1.436,75, maar € 891,65 verschuldigd. Inclusief buitengerechtelijke kosten en rente tot 3 september 2004 is niet € 1.741,95, maar € 1.196,75 verschuldigd.
21. Aangezien beide partijen in hoger beroep deels in het ongelijk zijn gesteld, zal het hof de proceskosten in hoger beroep compenseren in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
De beslissing
Het hof:
vernietigt van het vonnis van de rechtbank te ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft, van 12 februari 2004,
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [huurder] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Delftwonen te betalen een bedrag van € 1.196,75 (eenduizend eenhonderd zesennegentig euro en vijfenzeventig cent) en voorts voor elke maand vanaf 1 maart 2004 tot de ontruiming een bedrag van € 407,78 (verminderd met het bedrag dat Delftwonen terzake individuele huursubsidie ontvangt), met de wettelijke rente over € 1.620,57 vanaf 3 september 2004, alsmede vermeerderd met – voor wat betreft de na de dag van de dagvaarding vervallen termijnen – de wettelijke rente over die termijnen steeds vanaf de dag van verval van een termijn, een en ander steeds tot de dag van de voldoening daarvan;
veroordeelt [huurder] in de kosten van de procedure in eerste aanleg, tot 12 februari 2004 aan de zijde van Delftwonen begroot op € 500,20, waaronder begrepen een bedrag van € 270,- als het aan de gemachtigde van Delftwonen toekomende salaris, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde BTW;
en voor het geval [huurder] aan bovenvermelde veroordelingen binnen een maand na betekening van dit arrest niet mocht hebben voldaan:
a. ontbindt de tussen partijen bestaande huur- en verhuurovereenkomst met betrekking tot de woning c.a. staande en gelegen aan Poptahof Noord 413 te Delft;
b. veroordeelt [huurder] voormeld woonhuis met al wie en al wat zich daarin van de zijde van [huurder] mocht bevinden, te ontruimen en te verlaten en, met overgifte der sleutels, ter vrije beschikking van Delftwonen te stellen;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen Delftwonen meer of anders heeft gevorderd;
compenseert de proceskosten in hoger beroep in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.H. de Wild, A.A. Schuering en L.F.A. Husson en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 juli 200 in aanwezigheid van de griffier.