Uitspraak
Uitspraak: 8 april 2005
Rolnummer: 03/773
Zaaknummer rechtbank: 417257/ CV EXPL 02-2236
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[Huurster],
wonende te [woonplaats],
appellante,
hierna te noemen: [huurster],
procureur: mr. C.C. van Bodegom,
tegen
VERENIGING TOT BEHOUD VAN NATUURMONUMENTEN IN NEDERLAND,
gevestigd te 's-Graveland,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Natuurmonumenten,
procureur: mr. H.C. Grootveld.
Het verloop van het geding
Bij exploot van 7 mei 2003 is [huurster] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 11 februari 2003 door de rechtbank te Rotterdam, sector kanton, locatie Brielle, gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven (met productie) heeft [huurster] vier grieven tegen het vonnis aangevoerd, die door Natuurmo-nu-menten bij memorie van antwoord (met producties) zijn bestreden.
Tenslotte hebben partijen onder overlegging van de stukken arrest gevraagd.
De beoordeling
1. Het hof gaat uit van de feiten zoals die door de rechtbank onder het kopje "Beoordeling van het geschil op bladzijde 1, op bladzijde 2 geheel en op bladzijde 3 in de eerste alinea van het bestreden vonnis zijn vastgesteld, nu die vaststelling als zodanig in hoger beroep niet wordt bestreden.
2. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
2.1. Natuurmonumenten is eigenaresse van een stuk grond, het Voornes Duin, met de daarop staande woningen, waaronder Duinweg 17 te Hellevoetsluis (verder: de woning).
2.2. Natuurmonumenten is voornemens het Voornes Duin “terug te geven aan de natuur”. Daarvoor dienen de op die grond staande woningen te worden gesloopt.
2.3. In 1996 kwam de woning, die was verhuurd, leeg. [huurster], toen in loondienst bij Natuurmonumenten, heeft verzocht of zij in aanmerking kon komen voor het tijdelijk gebruik van de woning, die een sloopbestemming had.
2.4. Natuurmonumenten heeft het verzoek ingewilligd en tussen partijen is een huurovereenkomst voor de duur van vier jaar en vier maanden, ingaande 1 okto-ber 1996 en eindigend 31 januari 2001 tot stand gekomen.
2.5. In december 2000 heeft Natuurmonumenten [huurster] aangesproken op de aanstaande einddatum, omdat zij tot uitvoering van haar sloopplan wenste over te gaan. Daarop heeft [huurster] aangegeven, dat zij aan het verzoek tot ontrui-ming in verband met haar financiële toestand geen gevolg kon geven. In een later stadium heeft zij zich beroepen op huurbescherming.
2.6. Op 25 september 2001 is voor de woning een sloopvergunning afgegeven, die onherroepelijk is geworden.
2.7. Bij brief van 19 maart 2002 heeft Natuurmonumenten bij aangetekend schrijven de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 oktober 2002 op de volgende gronden:
- de bepaalde tijd waarvoor de huurovereenkomst is aangegaan, te weten tot
1 fe--bruari 2001 is allang verstreken;
- [huurster] heeft zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt, nu zij in strijd met het bepaalde in de huurovereenkomst het gehuurde zonder toestemming van Natuurmonumenten heeft onderverhuurd, althans in gebruik heeft gegeven aan derden;
- Natuurmonumenten heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik, te weten sloop van het gehuurde ten einde aldus de door haar gestelde doelen te realiseren.
2.8. Sinds juni/juli 2001 huurt [huurster] woonruimte bij de stichting De Kleine Duintjes. Zij heeft een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
2.9. Natuurmonumenten vordert primair op grond van de derogerende werking van de redelijkheid en de billijkheid ontruiming van het gehuurde, nu de tijd waarvoor de huurovereenkomst gesloten was, is verstreken. Subsidiair vordert zij het tijdstip vast te stellen, waarop de huurovereenkomst zal eindigen zomede het tijdstip van ontruiming.
2.10. De rechtbank heeft de primaire vordering toegewezen en [huurster] bevolen de woning binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen.
3.1. Als eerste zal het hof zich uitlaten over de vraag of [huurster] nog belang bij de onderhavige procedure heeft, nu de woning, nadat zij hoger beroep had aangetekend, is gesloopt en terugkeer naar de woning voor [huurster] onmogelijk is geworden.
3.2. Reeds de vraag wie in de proceskosten zal moeten worden veroordeeld, is voldoende belang om de onderhavige vordering te bezien en daarover te beslissen.
4.1. Grief 3 strekt ten betoge dat [huurster] ten onrechte is veroordeeld de woning te ontruimen, te verlaten en ter vrije beschikking te stellen van Natuurmonumen-ten.
4.2. Het hof overweegt als volgt. Vast staat dat Natuurmonumenten sedert
25 sep-tember 2001 over een sloopvergunning voor de woning beschikt. Voorts staat vast dat Natuurmonumenten bij brief van 19 maart 2002 de huurovereen-komst heeft opgezegd tegen 1 oktober 2002, derhalve op een termijn van zes maanden. Eén van de in dat schrijven genoemde gronden voor de opzegging is, dat Natuurmonumenten de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, te weten sloop teneinde het doel de grond waarop de woning staat “terug te geven aan de natuur” te realiseren.
4.3. [huurster] heeft in de toelichting op deze grief aangevoerd dat van dat terug geven aan de natuur in de praktijk hoegenaamd niets terecht komt, omdat de woningen in het gebied nog worden bewoond en de grootste stoorzender in het gebied, discotheek “De Quack” nog tot minimaal 2008 kan blijven voort-bestaan. Aan de zijde van Natuurmonumenten is er geen direct belang om tot sloop over te gaan, omdat het realiseren van de doelstelling de komende vijf jaar niet gerealiseerd kan worden, aldus [huurster].
4.4. Het hof overweegt hieromtrent in de eerste plaats, dat Natuurmonumenten deze stelling gemotiveerd heeft betwist. Voorts overweegt het hof, dat het algemeen bekend is, dat het op zijn minst genomen, gelet op de wettelijke bepalingen dienaangaande, veel tijd kost om een terrein als het onderhavige, waarop gebouwen staan en met name woningen, van die bebouwing te kunnen ontdoen. Per huurder zal Natuurmonumenten door huuropzeggingen, door overeenstemming te bereiken of door middel van procedures het door haar gestelde doel, waarvoor ontruiming noodzakelijk is, trachten te bereiken en daarbij zal de ene huurder eerder kunnen/moeten vertrekken dan de andere. Het gaat dan niet aan te wijzen op de andere verhuurde en in gebruik zijnde gebouwen, waarvan de huurders nog niet door Natuurmonumenten benaderd zijn of waar nog onderhandelingen lopen of procedures gaande zijn. Het door [huurster] gestelde (maar betwiste) feit, dat de meeste bebouwing nog bestaat en de woningen nog worden bewoond, levert dan ook geen argument op voor de stelling dat Natuurmonumen-ten geen direct belang heeft bij haar vordering dan wel dat geen sprake is van dringend eigen gebruik.
4.5. Vast staat voorts dat [huurster] sinds juni/juli 2001 over andere woonruimte beschikt. Wat de belangen en behoeften van [huurster] betreft heeft zij in hoger beroep niets gesteld en in eerste aanleg (ter comparitie) slechts aangegeven dat zij in het gehuurde wilde blijven wonen, omdat zij daar prettig woont. Dat nu is onvoldoende belang tegenover het hiervoor vermelde belang van Natuurmonu-menten.
4.6. Nu naar vaste rechtspraak sloop van een woning zoals in de onderhavige situatie onder het begrip “dringend eigen gebruik” valt, komt het hof, gelet op het hierboven overwogene tot het oordeel, dat van Natuurmonumenten niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd.
5. Gezien dit oordeel behoeft grief 1 geen bespreking. Wat grief 2 betreft, die inhoudt dat de kantonrechter ten onrechte heeft bepaald dat de primaire vordering voor toewijzing vatbaar is, overweegt het hof als volgt. Ten tijde van het wijzen van het vonnis, 11 februari 2003, was de datum waartegen was opgezegd, reeds verstreken. Uit het vorenstaande volgt, dat de huurovereen-komst op grond van dringend eigen gebruik kon worden opgezegd, zodat de subsidiaire vordering voor toewijzing gereed lag. De rechtbank heeft [huurster] dan ook terecht veroordeeld om de woning binnen 14 dagen na de betekening van het vonnis te ontruimen. De vraag of de primaire vordering voor toewijzing vatbaar was, behoeft thans geen beant-woor-ding meer, omdat de uitkomst van de procedure dezelfde blijft.
6. Grief 4 heeft betrekking op de veroordeling van [huurster] in de kosten van het geding. Deze grief gaat niet op, omdat [huurster] de in het ongelijk gestelde partij blijft.
7. De slotsom is, dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [huurster] zal als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit hoger beroep.
De beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Brielle, van 11 februari 2003 tussen partijen gewezen;
- veroordeelt [huurster] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Natuurmonumenten tot op heden bepaald op € 205,-- aan griffierecht en op
€ 894,-- aan salaris van de procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.E. In 't Velt-Meijer, C.G. Beyer-Lazonder en L.F.A. Husson en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 april 2005 in aanwezigheid van de griffier.