Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
derde meervoudige belastingkamer
16 maart 2005
nummer BK-03/03479
UITSPRAAK
op het beroep van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid B.V. X, statutair gevestigd te Z, tegen de in één geschrift vervatte uitspraken van de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag (hierna: de Inspecteur), betreffende na te noemen beschikking en aanslagen.
1. Beschikking en bezwaar
1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 CA te Den Haag (hierna: de onroerende zaak), voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 vastgesteld op € a naar de waardepeildatum 1 januari 1999. Daarnaast zijn aan belanghebbende voor de jaren 2001 en 2002 wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van voormelde onroerende zaak tevens aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Den Haag opgelegd naar voornoemde heffingsmaatstaf.
1.2. De tegen deze beschikking en aanslagen gerichte bezwaren van belanghebbende zijn bij de bestreden uitspraak afgewezen.
2. Loop van het geding
2.1. Belanghebbende is van de bovenvermelde uitspraken in beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 232. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 2 februari 2005, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen, (. . .) namens belanghebbende en (. . .), tot haar bijstand vergezeld door (. . .), namens de Inspecteur. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
3. Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende en A B.V. zijn sinds 1 april 1969 eigenaren van de onroerende zaak. Vanaf 1990 zijn er verscheidene haalbaarheidsonderzoeken gedaan zowel voor renovatie, als voor sloop met herbouw/nieuwbouw.
3.2. Per 1 januari 1992 is de volledige economische eigendom overgedragen tegen een koopprijs van f b. Per 21 mei 1997 is door die koper de economische eigendom doorverkocht voor f c.
Tot en met 2000 bestond de onroerende zaak uit diverse in de zin van de Wet als afzonderlijke onroerende zaken aan te merken kantoor- en woonruimten.
3.3. Na ontruiming in 2000 en nadat de onroerende zaak is dichtgetimmerd, is de onroerende zaak door de Inspecteur per 1 januari 2001 aangemerkt als één geheel en als slooppand gewaardeerd voor de Wet. De Inspecteur heeft de waarde van de onroerende zaak ingevolge art. 19, lid 1, van de Wet vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 1999 naar de toestand per 1 januari 2001 op € a. Hiertoe is uitgegaan van een kadastraal perceel van x m2 gewaardeerd naar f 1.250 per m2 (= f d) waarop de sloopkosten van f. e in mindering zijn gebracht.
3.4. De onroerende zaak is in de eerste helft van 2003 gesloopt. Op 23 oktober 2003 zijn de juridische en de economische eigendom van de grond, een perceel bouwrijpe grond van
x m2, overgedragen aan B B.V. Van de totale koopsom, € f exclusief omzetbelasting, is in de transportakte een bedrag van
€ g afgesplitst en voldaan aan de economische eigenaar. Op 19 maart 2004 is de eerste paal geslagen voor de nieuwbouw van (. . .)appartementen.
4. Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1. Tussen partijen is in geschil op welk bedrag de waarde van de onroerende zaak in de zin van artikel 17 van Pro de Wet voor het tijdvak 1 januari 2001 t/m 31 december 2004, dient te worden vastgesteld en in het verlengde daarvan welke heffingsmaatstaf in aanmerking dient te worden genomen bij de aanslagen onroerende zaakbelastingen voor de jaren 2001 en 2002.
4.2. Kort en zakelijk heeft belanghebbende het volgende gesteld.
4.2.1. Met betrekking tot de onroerende zaak is sprake van een sterk verliesgevend project. Dit komt voornamelijk door toedoen van de gemeente Den Haag. Vanaf 1990 zijn er al bouwplannen voor het perceel, maar er is pas in december 2003 door de gemeente een bouwvergunning afgegeven. Al die tijd is de zaak door de gemeente slepende gehouden. De totale omvang van de investeringskosten van de nieuw te bouwen woonappartementen zijn zelfs op dit moment nog niet bekend. Deze zullen beduidend hoger zijn dan de eerder door belanghebbende in de procedure ingebrachte berekeningen. Dit laatste wordt met name veroorzaakt door de wijziging van de bestemming ter plaatse in alleen wonen en omdat, op basis van de verleende vergunning, sprake moet zijn van herbouw met een zelfde monumentale uitstraling als die van het gesloopte gebouw.
Volgens belanghebbende moet gelet op voormelde verwerpelijke handelwijze van de gemeente, de omstandigheid dat in 1999 over nieuwbouw nog niets vaststond alsmede dat het nieuwe pand pas in 2006 zal worden afgebouwd, worden geoordeeld dat aan de onroerende zaak op de peildatum geen marktwaarde kan worden toegekend.
4.2.2. Voor zover het Hof van oordeel zou zijn dat omtrent de huurprijzen van de nieuwe woonappartementen nog twijfel zou bestaan, dient een deskundige onderzoek hiernaar te doen.
4.3. De Inspecteur heeft het standpunt van belanghebbende gemotiveerd bestreden en het volgende aangevoerd. Ook voor slooppanden moet de waarde in het economische verkeer worden vastgesteld waarbij het hier gaat om de waardebepaling van de grond met oude opstallen conform de feitelijke situatie op 1 januari 2001 naar het prijspeil van 1999. Gelet hierop, is sprake van een kavel op een toplocatie, geschikt voor bouwprojecten in de luxe sector. Voor de grond op een dergelijke locatie moest, conform het grondprijsbeleid van de gemeente in 1999, 36 % van de "vrij op naam-prijs" worden betaald. Op grond van een in het overgelegde taxatieverslag van C van januari 1999 weergegeven berekeningswijze, is vervolgens uitgegaan van een "vrij op naam-prijs" van een nieuw te realiseren pand ter plaatse van f h. Gelet op de daarbij in aanmerking genomen aantal vierkante meters (ax m2) zou de grondprijs op basis van voormeld percentage van 36 uitkomen op ruim f 1.750 per m2. Er is echter, met als motivering de bestaande onzekerheden op dat moment, slechts rekening gehouden met een bedrag van f 1.250 per m2 en het aantal kadastrale vierkante meters naar de situatie op 1 januari 2001. Op het aldus berekende bedrag van f d zijn vervolgens de geraamde sloopkosten ten bedrage van f e in mindering gebracht. De waarde komt aldus op afgerond € a (f ..). De omstandigheid dat thans de totale investeringskosten van het nieuwe gebouw nog niet vaststaan, is voor de waardevaststelling niet van belang evenmin als de lange ontstaansgeschiedenis van het nu nog in aanbouw zijnde gebouw.
5. Conclusies van partijen
5.1. Het beroep van belanghebbende strekt tot wijziging van de beschikking in dier voege dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op nihil en dat de aanslagen dienovereenkomstig worden verminderd.
5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het beroep.
6. Overwegingen omtrent het geschil
6.1.1 De gemachtigde van belanghebbende heeft verzocht om aanhouding van de behandeling met het oog op een nadere bewijsvoering. Het Hof zal dit verzoek niet toewijzen. Hetgeen aan dit verzoek ten grondslag ligt, heeft in hoofdzaak betrekking op gedragingen van de gemeente met betrekking tot de sinds 1990 ontwikkelde renovatie- en/of bouwplannen ter plaatse van de onroerende zaak. Aan deze gedragingen kan echter geen betekenis worden toegekend voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak naar de toestand per 1 januari 2001.
6.1.2. De stelling van belanghebbende dat de voorgenomen verhuur van de in aanbouw zijnde woonappartementen niet tegen een huurprijs van € 3.000 of meer per maand mogelijk is, zou voor de waardevaststelling van betekenis kunnen zijn.
6.1.3. Belanghebbende heeft echter vanaf 4 november 2003, de datum van het beroepschrift, tot begin 2005 de gelegenheid gehad om zijn stellingen met deugdelijke bewijsmiddelen te staven, bijvoorbeeld met een schriftelijke verklaring van een deskundig makelaar. Ook is belanghebbende in de uitnodiging voor de zitting nog gewezen op de mogelijkheid ter zitting van het Hof getuigen te doen horen, die omtrent deze stelling een verklaring hadden kunnen afleggen. Belanghebbende heeft van deze mogelijkheid echter geen gebruik gemaakt.
6.1.4. Mede gelet op de relatief lange duur die reeds met de waardevaststelling van de onroerende zaak gemoeid is geweest, is een verdere vertraging met een uitstel van ongeveer een half jaar, zoals belanghebbende verlangt, in strijd met de goede procesorde.
6.2.1. De Inspecteur heeft terecht de waarde in het economische verkeer van de onderhavige onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 1999 naar de toestand van 1 januari 2001 berekend door uit te gaan van de waarde van de grond en hierop de sloopkosten in mindering te brengen, nu hij aannemelijk heeft gemaakt dat op laatstgenoemde datum feitelijk sprake was van een perceel met daarop een slooppand.
6.2.2. Met de bijgebrachte bewijsmiddelen waaronder het taxatieverslag en het adviesrapport van (. . .) van januari 1999, zoals hiervoor vermeld onder 4.3, heeft de Inspecteur de door hem bepleite waarde voldoende aannemelijk gemaakt.
Met de onzekerheden ten aanzien van de onroerende zaak ten tijde van de aanvang van het heffingstijdvak waarvoor de onderhavige waarde geldt, is in voldoende mate rekening gehouden. De Inspecteur heeft daarbij voorts aannemelijk gemaakt dat de te voorziene sloopkosten destijds niet meer beliepen dan
ƒ e. Het Hof heeft hierbij het volgende in aanmerking genomen. De Inspecteur heeft onweersproken gesteld dat de onroerende zaak gelegen is op een toplocatie. Bovendien heeft de Inspecteur in haar verweerschrift nog aangegeven dat vanwege de bestaande onzekerheden omtrent het onderhavige object van een lagere vierkante meter prijs dan gebruikelijk is uitgegaan, namelijk f 1.250 per m2 in plaats van f 1.750,- per m2. Het Hof heeft bij zijn oordeel ook in ogenschouw genomen de omstandigheid dat de economische eigendom van de onroerende zaak in 1997 voor afgerond f c1 is verkocht en dat dit bedrag kennelijk bij de volledige eigendomsoverdracht in 2002 ook nog van betekenis was. Weliswaar was bij deze laatste transactie sprake van de levering van bouwrijpe grond, maar de Inspecteur heeft onweersproken gesteld dat gelet op de ligging van het perceel grond in een reeds bestaande wijk, hiervoor geen noemenswaardige werkzaamheden zijn verricht.
6.2.3. Belanghebbendes stelling dat de waarde van de onroerende zaak op nhil dient te worden vastgesteld moet worden verworpen. Belanghebbende heeft deze stelling, tegenover de gemotiveerde betwisting door de Inspecteur, niet met overtuigende bewijsmiddelen, zoals bijvoorbeeld een gemotiveerd rapport van een deskundig taxateur, gestaafd. Daarbij komt dat niet zonder meer kan worden aangenomen dat een vanuit bedrijfseconomisch oogpunt over diverse jaren slecht renderend project, zoals volgens belanghebbende hier aan de orde, meebrengt dat aan de onroerende zaak op een bepaalde peildatum geen waarde zou kunnen worden toegekend.
6.3.1. Aangezien de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak blijft gehandhaafd kunnen ook de daarop gebaseerde aanslagen in de onroerende zaakbelastingen voor de jaren 2001 en 2002 worden gehandhaafd, nu er behoudens de heffingsmaatstaf geen grieven tegen die aanslagen zijn gericht.
6.3.2. Anders dan belanghebbende stelt is derhalve geen sprake van "onredelijke aanslagen". Reeds gelet hierop heeft de Inspecteur niet in strijd gehandeld met het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden zoals door belanghebbende naar voren is gebracht. Vorenbedoelde stelling mist daarnaast feitelijke grondslag. Bovendien is het niet aan het Hof in deze procedure te oordelen over de handelwijze van de gemeente met betrekking tot het al dan niet verstrekken van bouwvergunningen.
6.4. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep ongegrond.
7. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
8. Beslissing
Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. Schuurman, Vierhout en Vink. De beslissing is op 16 maart 2005 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de griffier.
(Van Duijvendijk)
(Schuurman)
aangetekend aan
partijen verzonden:
Ieder van de partijen kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.