Uitspraak
Uitspraak: 5 november 2004
Rolnummer: 03/832 KA
Rolnr. rechtbank: 312324/03-375
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[Verhuurder],
wonende [woonplaats],
appellante,
hierna te noemen: [verhuurder],
procureur: mr. E.M. van Hilten-Kostense,
tegen
1. [huurder 1],
2. [huurder 2],
beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
hierna te noemen [huurders],
procureur: mr. V.L.T. van Roy.
Het geding
Bij exploot van 6 juni 2003 is [verhuurder] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 18 maart 2003 door de rechtbank te ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie ‘s-Gravenhage, gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven (met productie) heeft [verhuurder] één grief tegen het vonnis aangevoerd. Daarbij heeft [verhuurder] haar eis zoals sub b geformuleerd gewijzigd.
[huurders] hebben bij memorie van antwoord (met productie) de grief bestreden.
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1. [verhuurder] heeft met ingang van 1 september 1999 aan [huurders] de woning aan de [adres] verhuurd voor de prijs van f 1.300 (€ 589,91) per maand.
1.2. Artikel 7 van de huurovereenkomst bevat de bepaling dat de huur jaarlijks in de maand juli, voor de eerste keer op 1 september 2000, zal worden aangepast op basis van de consumentenprijsindex Alle Huishoudens en dat de gewijzigde huurprijs ook geldt indien van de wijziging aan de huurder geen afzonderlijke mededeling is gedaan.
1.3. De huurcommissie heeft bij uitspraak van 7 januari 1999, naar aanleiding van een verzoek van de vorige huurder van deze woning, bepaald, dat een wijziging van de huurprijs tot f 856,53 per maand met ingang van 1 augustus 1998 redelijk is.
1.4. [verhuurder] heeft per 1 juli 2001 aan [huurders] een huurverhoging aangezegd op basis van de Huurprijzenwet Woonruimte van 4,8%, resulterend in een bedrag van f 1.362,40 per maand. Per 1 juli 2002 heeft [verhuurder] aan [huurders] een huurverhoging aangezegd van 3,7%, resulterend in een bedrag van € 641,10 per maand.
1.5. [huurders] zijn steeds de aanvangshuur van f 1.300,= per maand blijven betalen.
1.6. [verhuurder] heeft in eerste aanleg gevorderd:
a. ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming;
b. veroordeling van [huurders] tot betaling van de huurachterstand, berekend volgens de hiervoor genoemde aanzeggingen;
c. vermeerderd met de wettelijke rente;
d. veroordeling van [huurders] in de proceskosten.
1.7. De rechtbank heeft in het bestreden vonnis, oordelend dat het in strijd met de redelijkheid en billijkheid c.q. onaanvaardbaar is dat [huurders] gedwongen zouden worden tot een huurindexering die in dit geval geenszins spoort met de noodzakelijke jaarlijkse aanpassing van de huurprijs, [verhuurder] haar vordering ontzegd.
2. De wijziging van eis.
Deze houdt in dat [verhuurder] thans onder b vordert: veroordeling van huurders tot betaling aan verhuurster van een bedrag van € 760,70 te vermeerderen met de sedert 1 juli 2003 openvallende huurtermijn.
Nu [huurders] zich niet tegen deze wijzing hebben verzet en de wijziging van de eis niet in strijd is met de eisen van een behoorlijke procesorde, zal het hof recht doen op de gewijzigde eis.
Deze wijziging is gebaseerd op het standpunt van [verhuurder] dat op grond van artikel 7 van de huurovereenkomst, ook zonder aanzegging de huur jaarlijks wordt verhoogd overeenkomstig het in dat artikel genoemde prijsindexcijfer. Zij vordert thans vanaf september 2000 deze huurverhogingen. De prijsindexcijfers stelt zij op respectievelijk 2,49%, 4,59% en 3,7%.
3.1. De grief is gericht tegen het oordeel van de rechtbank, dat in de geschetste omstandigheden het in strijd met de redelijkheid en billijkheid c.q. onaanvaardbaar is dat de huurders gedwongen zouden worden tot een huurprijsindexering, die in dit geval geenszins spoort met de noodzakelijke jaarlijkse aanpassing van de huurprijs.
3.2. Het hof overweegt als volgt. Gelet op de hoogte van de aanvangshuur zijn op de huurovereenkomst tussen partijen niet de dwingendrechtelijke bepalingen van de Huurprijzenwet Woonruimte (hierna: HPW) van toepassing.
3.3. [huurders] hebben op grond van artikel 17 van de HPW de mogelijkheid gehad de overeengekomen huurprijs op zijn redelijkheid te laten toetsen door de huurcommissie door gedurende de eerste zes maanden van de overeenkomst een daartoe strekkend verzoek tot de huurcommissie te richten. Vaststaat dat zij dat niet hebben gedaan. Derhalve geldt in beginsel de overeengekomen huurprijs met de overeengekomen indexering.
3.4. De vraag is of dat anders is door het feit, dat de huurcommissie na een verzoek van de vorige huurder voor de woning een beduidend lagere huur dan de thans overeengekomen huur redelijk heeft geacht, welk feit [verhuurder] niet aan [huurders] heeft meegedeeld.
3.5. Dat is naar het oordeel van het hof niet het geval. De beslissing van de huurcommissie betreft niet de relatie tussen [verhuurder] en [huurders] en [verhuurder] was ook niet verplicht [huurders] van deze beslissing op de hoogte te stellen. Het stond [verhuurder] na het vertrek van de vorige huurder vrij te trachten met een nieuwe huurder een hogere huurprijs overeen te komen. Wanneer die huurder uiteindelijk toch de overeengekomen huur te hoog zou vinden, kon deze de huurcommissie inschakelen. Daarvoor geldt een redelijk ruime termijn. De omstandigheid, dat de huurcommissie, wanneer die tijdig zou zijn ingeschakeld, wellicht een lagere huur dan de overeengekomen huur redelijk zou hebben geacht, [verhuurder] betwist dit gemotiveerd, maakt niet dat, nu dat niet is gebeurd, deze hypothetische beslissing nog een rol speelt bij de beoordeling van de overeengekomen huur en de indexeringsbepaling.
Door toepassing van de indexeringsbepaling volgt de overeengekomen huur - waar thans van moet worden uitgegaan - de algemene prijsverhogingen. Toepassing van deze bepaling acht het hof naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar.
3.6. De slotsom is dat de grief slaagt. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst kan worden toegewezen. Deze is gebaseerd op de in eerste aanleg gestelde niet-nakoming, te weten: niet betaling van de aangezegde huurverhogingen tot een bedrag van € 595,79. [verhuurder] heeft zich voor het eerst in hoger beroep erop beroepen dat de huur ook wordt verhoogd zonder aanzegging. Dat [huurders] deze verhogingen – waarbij het gaat om andere percentages dan zijn aangezegd – tot nu toe niet hebben betaald kan hun niet worden verweten. Dat feit speelt dan ook geen rol bij de beslissing omtrent de ontbinding van de huurovereenkomst. Hoewel de voor de ontbinding relevante niet-nakoming een betrekkelijk gering bedrag betreft (€ 595,79), is het hof van oordeel, gezien de categorische weigering van [huurders] de huurverhogingen te betalen, dat deze niet-nakoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Het hof acht echter ambtshalve termen aanwezig [huurders] nog een terme de grâce, te weten een termijn van een maand te geven om alsnog aan deze verplichtingen te voldoen.
4. Door [huurders] is niet betwist dat [verhuurder] ook zonder aanzegging de huur kan verhogen met een huurindexpercentage. De door [verhuurder] gestelde percentages en bedragen zijn door [huurders] niet weersproken, zodat van de juistheid daarvan kan worden uitgegaan. De vermeerderde vordering kan derhalve worden toegewezen, zij het dat het hof de wettelijke rente toewijsbaar acht vanaf de dag van de memorie van grieven.
5. De vordering tot betaling van de buitengerechtelijke kosten dient te worden afgewezen, aangezien deze is gebaseerd op de stelling dat DAS Rechtsbijstand, en niet [verhuurder], deze kosten heeft gemaakt.
[huurders] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het vonnis van de rechtbank te rechtbank te ‘s-Gravenhage sector kanton, locatie ‘s-Gravenhage van 18 maart 2003
en opnieuw rechtdoende;
- ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met ingang van 15 december 2004, tenzij [huurders] voor die datum aan [verhuurder] de huurachterstand van € 595,79 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 20 december 2002 hebben betaald;
- veroordeelt [huurders] tot betaling van een bedrag van € 760,70 (op welk bedrag betaling van het hiervoor genoemde bedrag van € 595,79 in mindering strekt) te vermeerderen met de wettelijke rente over dit (restant)bedrag vanaf 7 augustus 2003 tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede tot betaling van de na 1 juli 2003 openvallende huurpenningen zolang de tussen partijen bestaande huurovereenkomst nog voortduurt, te vermeerderen met de wettelijke rente telkens vanaf de datum waarop de huur verschuldigd is tot aan de dag der algehele voldoening;
- veroordeelt [huurders] in de kosten van beide instanties, aan de zijde van [verhuurder] voor de eerste aanleg tot aan 18 maart 2003 bepaald op € 166,15 aan verschotten en € 662,= aan salaris voor de gemachtigde en voor het hoger beroep tot aan deze uitspraak op € 286,16 aan verschotten en € 545,= aan salaris voor de procureur;
- verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. In ’t Velt-Meijer, Schuering en Beyer-Lazonder en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 november 2004 in aanwezigheid van de griffier.