Uitspraak
Uitspraak: 8 oktober 2004
Rolnummer: 03/752 KA
Rolnr. rechtbank: 211946/01.1726
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[APPELLANTE],
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
procureur: mr. P.J.W. de Water,
tegen
[GEINTIMEERDE],
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
procureur: mr. F.E. Boonstra.
Het geding
Bij exploot van 16 mei 2003 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 19 februari 2003 door de rechtbank te ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [appellante] vijf grieven opgeworpen, die door [geïntimeerde] bij memorie van antwoord (eveneens met producties) zijn bestreden. Op 17 september 2004 hebben partijen de zaak mondeling doen bepleiten, [appellante] door mr. J. Veltheer, advocaat te Amsterdam, [geïntimeerde] door haar procureur. Mr. Veltheer pleitte overeenkomstig overgelegde pleitnotities. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft [appellante] nog producties in het geding gebracht. Na afloop der pleidooien hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Geen grief of ander bezwaar is gericht tegen de vaststelling van de feiten in rechtsoverweging 2 in het tussenvonnis van 17 oktober 2001, zodat ook het hof de aldaar vermelde feiten tot uitgangspunt neemt.
2. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
2.1 [appellante] huurt met ingang van 1 januari 1991 van [geïntimeerde] bedrijfsruimte aan [adres] te [plaatsnaam]. Het gaat om 100 m2 overdekt terras dat door [appellante] zelf is overdekt (terras I), 110 m2 niet-overdekt terras (terras II) en 28 m2 overdekte gang, gelegen rondom het restaurant [naam].
2.2 De huurprijs bedraagt op jaarbasis € 7.937,37 (f 17.491,66), in termijnen van
€ 1.984,34 (f 4.372,92) per kwartaal bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.3 Bij aangetekend schrijven van 27 juni 2000 heeft [geïntimeerde] [appellante] met ingang van 1 januari 2001 een wijziging van de huurprijs tot f 42.800,00 aangekondigd.
2.4 [geïntimeerde] vorderde aanvankelijk de huurprijs met ingang van 1 januari 2001 nader vast te stellen op € 19.058,77 (f 42.000,00) per jaar.
2.5 Bij tussenvonnis van 17 oktober 2001 beval de kantonrechter te Leiden een comparitie van partijen. Het proces-verbaal van de op 18 december 2001 gehouden comparitie vermeldt, voorzover hier van belang,: “Om te komen tot een minnelijke regeling omtrent de huurprijs komen partijen thans het volgende overeen. Iedere partij zal een NVM-makelaar aanwijzen, die gezamenlijk een derde NVM-makelaar zullen uitkiezen. De [geïntimeerde] wijst bij deze als makelaar aan Jan van der Meer. [appellante] zal binnen een week de wederpartij berichten welke makelaar zij voorstelt. Zoals gezegd zullen deze twee makelaars een derde makelaar aanwijzen. Deze drie makelaars zal verzocht worden bindend vast te stellen de huurprijs van de onderhavige bedrijfsruimte (bestaande uit terras I, terras II en overdekte gang), als ware deze onbebouwd.”
2.6 Door de makelaars J.A. van der Meer, A. Bakker (namens Mens Makelaardij) en P.H.M. van den Heuvel (namens Klaassen vastgoed & bedrijfsovernames BV) is een rapport, gedateerd 16 oktober 2002 en met als opschrift “TAXATIE RAPPORT Minnelijke regeling”, opgesteld.
2.6.1 In voormeld rapport staat onder het kopje “DOEL”: “Het vaststellen van een bindende huurprijs van de onderhavige bedrijfsruimte (bestaande uit terras I, terras II en overdekte gang), als ware deze onbebouwd.”
2.6.2 In voormeld rapport staat onder het kopje “OPDRACHT”: “Als basis van de opdracht is gevraagd de huurwaarde in het economisch verkeer, rekening houdende met de stand, ligging, bestemming, expansiemogelijkheden, marktsituatie, alsmede alle ons bekende waardebepalende factoren.”
2.6.3 In het rapport staat onder het kopje “WAARDERING”: “Waardepeildatum 1 januari 2001.
Definitie economische huurwaarde:
De prijs, die bij aanbieding ten verhuur, op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze en na beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.”
2.6.4 Het rapport vermeldt voorts: “Totaal economische huurwaarde € 18.270,-.”
2.7 Na voortzetting van het debat in eerste aanleg verzocht [geïntimeerde] de rechtbank overeenkomstig het rapport te beslissen. [appellante] verklaarde zich met de wijze van totstandkoming en de inhoud van het rapport niet te kunnen verenigen.
2.8 In het eindvonnis van 19 februari 2003 stelde de rechtbank overeenkomstig voormeld rapport de huurprijs met ingang van 1 januari 2001 vast op
€ 18.270,00 per jaar.
3. Met de grieven stelt [appellante] zich, kort gezegd en onder meer, op het standpunt dat de huurprijs door de rechtbank onjuist is vastgesteld, dat de ter comparitie gemaakte afspraken niet impliceren, dat zou zijn overeengekomen dat de wettelijke maatstaven terzake nadere huurprijsvaststelling van bedrijfsruimte niet toepasselijk zijn en dat de rechtbank ten onrechte geen aandacht heeft besteed aan de door [appellante] tegen het rapport van de drie makelaars opgeworpen bezwaren, onder meer daarop neerkomend dat niet is gebleken dat voormelde wettelijke maatstaven gehanteerd zijn. Het hof overwegt hieromtrent als volgt.
3.1 Het toepasselijke (huur)recht is het recht zoals dat gold tot 1 augustus 2003.
3.2 Wanneer, zoals in het onderhavige geval, tussen een huurder en verhuurder van bedrijfsruimte in verband met de verlenging geen overeenstemming bestaat over wijziging van de huurprijs, kunnen partijen overeenkomen (bijvoorbeeld) de huurprijs door bindend advies te doen vaststellen en daarbij (bijvoorbeeld) tevens overeenkomen andere criteria te doen hanteren dan die welke in lid 3 van artikel 7A: 1626 (oud) BW zijn vermeld. In het onderhavige geval zijn partijen ter comparitie overeengekomen drie makelaars te verzoeken de huurprijs bindend vast te stellen. Met betrekking tot de door de drie makelaars te hanteren criteria vermeldt de overeenkomst ter comparitie slechts dat verzocht zal worden de huurprijs van de onderhavige bedrijfsruimte vast te stellen “als ware deze onbebouwd”. Bij akte na deskundigenbericht heeft [geïntimeerde] aangegeven het rapport van de drie makelaars te onderschrijven en verzocht zij de kantonrechter overeenkomstig het rapport te beslissen. Gelet op de inhoud van het rapport van de drie makelaars, meer in het bijzonder gelet de hiervoor in 2.6.1 en 2.6.4 weergegeven citaten, betekent dit dat [geïntimeerde] bij akte na deskundigenbericht (kennelijk) haar vordering in dier voege verminderd heeft, dat zij bij die akte vorderde de huurprijs met ingang van 1 januari 2001 vast te stellen op
€ 18.270,00 per jaar. Wanneer, zoals in casu, de rechter geadiëerd wordt, of is, teneinde op vordering van de meest gerede partij de huurprijs nader vast te stellen, dan let de rechter, --zelfs al zijn partijen in de loop van het geding overeengekomen drie makelaars te verzoeken de huurprijs bindend vast te stellen en vordert vervolgens de eisende partij de huurprijs overeenkomstig het uitgebrachte advies vast te stellen--, gelet op het bepaalde in lid 1 van artikel 7A: 1629 BW (oud) juncto de tweede volzin van lid 3 van artikel 7A: 1626 BW (oud), dwingend op (onder meer) het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse welke zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering.
3.3 Geplaatst voor bovenvermelde taak -het letten op het hiervoor bedoelde gemiddelde van de huurprijzen- vermag het hof niet in te zien hoe zulks aan de hand van het rapport van de drie makelaars, zoals geciteerd in de rechtsoverwegingen 2.6 tot en met 2.6.4, mogelijk is, respectievelijk voor de rechtbank mogelijk kon zijn.
3.4 Teneinde de wijziging van de huurprijs verantwoord te kunnen vaststellen, dient het hof derhalve nader (deskundig) te worden voorgelicht. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft het hof, na beraad in raadkamer, aan partijen reeds meegedeeld dat het hof behoefte heeft aan deskundige voorlichting. Partijen hebben toen tevens, desgevraagd, meegedeeld er mee in te stemmen, dat het hof één deskundige, en wel die deskundige die het hof op het oog heeft, benoemt alsmede dat elk der partijen de helft van het door de deskundige gevraagde voorschot voor zijn werkzaamheden aan (de griffier van) het gerechtshof zal voldoen.
Beslissing
Het hof:
-beveelt een deskundigenbericht;
-benoemt tot deskundige Dhr. G.G.M. ten Have, per adres Boer Hartog Hooft Consultancy B.V. ONCOR International, Postbus 75168, 1070 AD Amsterdam;
-bepaalt dat de griffier van dit hof een afschrift van deze benoeming aan de deskundige doet toekomen;
-verzoekt de deskundige gemotiveerd antwoord te geven op de volgende vraag:
“Op welk bedrag dient voor de onderhavige bedrijfsruimte de huurprijs ingaande 1 januari 2001 nader te worden vastgesteld, gelet op het bepaalde in lid 3 van artikel 7A: 1626 BW (oud)?”;
-bepaalt dat partijen de processtukken aan de deskundige doen toekomen;
-bepaalt dat de deskundige zijn werkzaamheden niet zal behoeven aan te vangen alvorens elk der partijen € 1.750,00 ter griffie van dit hof zal hebben gedeponeerd door overschrijving op bankrekeningnummer 19.23.03.449 ten name van Gerechtshof ’s-Gravenhage, onder vermelding van “helft voorschot deskundige rolnr. 03/752”;
-bepaalt dat elk der partijen er voor zorg dient te dragen dat voormeld voorschot uiterlijk 27 oktober 2004 op voormeld bankrekeningnummer is bijgeschreven;
-bepaalt dat de deskundige ter beantwoording van de vraag partijen in de gelegenheid zal stellen verzoeken te doen alsmede opgave te doen van naar hun mening vergelijkbare bedrijfsruimte, vervolgens een concept-rapport op zal stellen, daarna partijen de gelegenheid zal geven om opmerkingen te maken, verzoeken te doen en op het concept-rapport te reageren en vervolgens de eventuele opmerkingen, verzoeken en reacties van partijen zal verwerken in het definitieve rapport;
-bepaalt dat de deskundige het definitieve rapport uiterlijk 14 januari 2005 ter griffie van dit hof zal hebben gedeponeerd;
-bepaalt de zaak wederom ter rolle van donderdag 27 januari 2005 zal worden uitgeroepen;
-houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. De Wild, Schuering en De Wijkerslooth-Vinke en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 oktober 2004 in aanwezigheid van de griffier.